Le bulletin trimestriel de la SCPI Pierval Santé pour le troisième trimestre 2026, mis en ligne le 30 octobre 2026 par sa société de gestion Euryale, fait état de 712 725 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, soit 4,40 % des 16 182 025 parts de la société. Au cours du trimestre, 12 959 parts ont été souscrites et autant ont été remboursées ; le prix de souscription reste de 204 € et la valeur de retrait de 182,56 €. Trois mois plus tôt, la file comptait 550 067 parts. Pour les 61 162 associés, la question n’est plus seulement celle du rendement : combien de temps faudra-t-il attendre, et que peut-on faire pendant ce temps ?
Précisons d’emblée ce que disent les documents publiés, et ce qu’ils ne disent pas. Aucune procédure, aucune faute et aucune responsabilité ne sont établies à la date de rédaction. La société de gestion n’a annoncé ni suspension de la variabilité du capital, ni baisse du prix, ni fonds de remboursement. Elle souligne avoir conservé le prix de 204 € depuis la fin de 2022, maintenir un endettement de 18,53 % pour un plafond de 40 %, poursuivre ses arbitrages et présenter au début de 2027 l’avancement de son plan d’action. Le document d’informations clés et la note d’information signalent le risque de liquidité. Les statuts, la note d’information et les engagements signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche un litige.
Cet article examine d’abord ce que le bulletin change pour l’associé qui attend : son rang, son prix, son délai et les mécanismes qui pourraient modifier sa situation. Il présente ensuite les autres voies de sortie et les recours ouverts par la loi et la jurisprudence, avec leurs limites.
I. Une file d’attente qui s’allonge : ce que le bulletin du 30 octobre 2026 change pour votre retrait
Le retrait est la voie normale de sortie d’une SCPI à capital variable. Encore faut-il qu’un nouveau souscripteur prenne la place de celui qui sort. Les chiffres publiés depuis 2025 montrent que cette condition se réalise de moins en moins, ce qui oblige chaque associé à connaître précisément ses droits sur le registre, puis les décisions qui pourraient les modifier.
A. Votre rang, votre prix et votre délai : ce que garantit une demande de retrait inscrite
Les bulletins trimestriels publiés par la société de gestion depuis le début de 2025 permettent de suivre la file d’attente trimestre après trimestre. Dans le tableau ci-dessous, la troisième colonne indique le nombre de parts souscrites au cours du trimestre, qui est aussi, chaque fois, le nombre de parts remboursées aux associés sortants.
| Date d’arrêté | Parts en attente de retrait | Parts souscrites et remboursées dans le trimestre |
|---|---|---|
| 31 mars 2025 | 88 475 | 76 656 |
| 30 juin 2025 | 188 178 | 44 584 |
| 30 septembre 2025 | 268 061 | 29 138 |
| 31 décembre 2025 | 327 503 | 25 442 |
| 31 mars 2026 | 466 128 | 24 104 |
| 30 juin 2026 | 550 067 | 16 217 |
| 30 septembre 2026 | 712 725 | 12 959 |
Deux mouvements se combinent. La file a été multipliée par plus de huit en dix-huit mois, et elle a progressé de 162 658 parts, soit près de 30 %, au seul troisième trimestre 2026. Dans le même temps, le nombre de parts remboursées chaque trimestre a été divisé par près de six. Valorisée au prix de retrait de 182,56 €, la file représente environ 130,1 millions d’euros. Le nombre total de parts, lui, n’a pas varié depuis le début de 2025 : chaque part remboursée l’a été grâce à une part nouvelle, ce qui décrit exactement le fonctionnement du retrait compensé.
Le droit de sortir existe, mais il s’exerce dans le cadre fixé par les statuts. L’article 1869 du code civil prévoit qu’« un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ». Pour les SCPI à capital variable, l’article 422-218 du règlement général de l’AMF précise que les demandes de retrait sont, « dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». Le rang de chaque associé est donc sa principale garantie : il ne peut pas être doublé par un associé inscrit après lui.
Encore faut-il que la demande soit inscrite à la bonne date. Les statuts de la SCPI, modifiés par l’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2026, permettent d’adresser la demande par lettre recommandée ou par tout moyen permettant d’en tracer la réception, y compris un courriel accompagné d’un document scanné. Ils exigent un dossier complet dans le délai d’un mois : identité, domicile, coordonnées bancaires, nombre de parts, et parfois justificatifs demandés au titre de la lutte contre le blanchiment. À défaut, la date retenue pour l’inscription est celle de la dernière pièce reçue. Un dossier incomplet peut ainsi coûter plusieurs semaines de rang, ce qui, dans une file de plus de 700 000 parts, n’est pas anodin.
Ce point n’est pas théorique. Dans un jugement du 14 avril 2026 (n° 26/00363), le tribunal judiciaire de Paris a examiné le cas de l’associé d’une autre SCPI dont la demande, transmise par sa banque, ne précisait pas le nombre de parts malgré plusieurs rappels de la société de gestion. Le tribunal a retenu que « C’est donc du fait de sa négligence que cette opération a tardé à être dûment enregistrée ». Il a aussi rejeté la demande d’indemnisation d’un préjudice de trésorerie, l’associé n’ayant pas été privé du prix de cession de ses parts « alors qu’il en est toujours propriétaire ». L’associé qui attend reste en effet propriétaire de ses parts. Selon la note d’information de la SCPI, il ne perd la jouissance de ses parts qu’à la fin du mois au cours duquel son retrait est inscrit sur le registre des associés : jusque-là, il continue de percevoir les acomptes de distribution, soit 1,77 € brut par part au troisième trimestre 2026, dont 0,27 € de fiscalité étrangère acquittée par la SCPI.
Le prix est, lui aussi, encadré. L’article 422-230 du règlement général de l’AMF dispose que « Le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription ». La note d’information en déduit la valeur de retrait : 204 € moins une commission de souscription de 10,51 %, soit 21,44 €, ce qui donne 182,56 € par part. Tant que le prix de souscription ne change pas, l’associé qui attend ne subit aucune décote liée à la durée de l’attente, mais il ne peut pas non plus obtenir davantage.
Pourquoi la file ne se résorbe-t-elle pas plus vite ? Parce que la SCPI ne peut pas lever de capitaux nouveaux pour investir sans servir d’abord les associés sortants. L’article 422-220 du règlement général de l’AMF interdit toute émission de parts ayant pour effet d’augmenter le capital tant qu’il existe sur le registre « des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription ». Chaque euro souscrit sert donc d’abord à rembourser un associé inscrit. Le délai dépend ainsi presque entièrement de la collecte, qui s’est élevée à 2,6 millions d’euros au troisième trimestre selon le bulletin. La société de gestion a d’ailleurs ramené le délai de jouissance des nouvelles parts de cinq mois à un mois depuis le 1er juillet 2025, pour rendre la souscription plus attractive.
Combien de temps faudra-t-il attendre ? Personne ne peut le dire avec certitude, et le bulletin ne publie pas l’ancienneté des dernières demandes servies. Un calcul arithmétique donne seulement un ordre de grandeur. Si les souscriptions restaient au niveau du troisième trimestre et si aucune demande nouvelle ne s’ajoutait, la file actuelle représenterait 55 trimestres, soit près de treize ans et neuf mois. Ce n’est pas une prévision : une reprise de la collecte, une décision de gestion ou une évolution du prix modifieraient ce chiffre dans un sens ou dans l’autre. Ce calcul montre seulement que l’attente ne se compte plus en semaines, alors que le document d’informations clés recommande une durée de détention de dix ans.
Il faut aussi rappeler que les parts de SCPI ne se vendent pas comme des actions cotées. La Cour de cassation a jugé que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables », leur propriété se transmettant par une inscription sur le registre des associés et non par un virement de compte à compte (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143, publié au Bulletin). La sortie dépend donc du registre tenu par la société de gestion, et d’aucun marché extérieur.
Peut-on obtenir du juge qu’il ordonne le remboursement ? La voie paraît étroite tant que les règles de compensation sont respectées. Selon l’article 835 du code de procédure civile, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». Saisi par l’associé d’une autre SCPI qui réclamait à la société de gestion le paiement de ses parts, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens a relevé qu’aucune faute du gérant n’était démontrée et que l’obligation de remboursement invoquée « fait l’objet d’une contestation sérieuse » (TJ Amiens, réf., 7 mai 2025, n° 25/00008). À notre lecture, ni les textes ni les statuts ne mettent à la charge de la société de gestion un rachat des parts sur ses propres fonds : ils l’obligent à tenir le registre et à appliquer loyalement les règles de compensation.
Concrètement, l’associé qui attend a intérêt à conserver la preuve de l’envoi de sa demande et de sa réception, à faire confirmer par écrit la date à laquelle la société de gestion l’a jugée complète et inscrite, et à garder les bulletins successifs, qui retracent l’évolution de la file. Ces éléments décideront de sa situation si les règles du jeu venaient à changer. Notre article plus général sur les parts de SCPI bloquées et les recours de l’épargnant rappelle les autres vérifications utiles.
B. Suspension, seuil de 10 %, baisse du prix, fonds de remboursement : ce qui pourrait modifier votre situation
Le principal risque pour l’associé inscrit ne tient pas seulement à la durée de l’attente : il tient à la possibilité de perdre son rang. Les statuts de la SCPI donnent à la société de gestion la faculté de suspendre à tout moment les effets de la variabilité du capital, après en avoir informé les associés, dès lors que des demandes de retrait au prix en vigueur restent non satisfaites et inscrites sur le registre depuis au moins six mois, quel que soit le pourcentage de parts qu’elles représentent. Cette décision entraînerait l’annulation des souscriptions et des demandes de retrait inscrites, l’interdiction d’augmenter le capital et l’organisation d’un marché par confrontation des ordres d’achat et de vente. Les statuts prévoient aussi le retour au capital variable : faculté pour la société de gestion après quatre confrontations consécutives dont le prix acquéreur reste dans les limites légales, obligation après huit.
Cette condition de six mois paraît, à notre lecture, remplie sur les chiffres publiés. Au 31 mars 2026, 466 128 parts attendaient ; depuis, 29 176 parts ont été remboursées, 16 217 au deuxième trimestre puis 12 959 au troisième. Si l’ordre chronologique a été respecté, et sauf annulations de demandes que les bulletins ne mentionnent pas, plusieurs centaines de milliers de parts attendaient donc depuis plus de six mois au 30 septembre 2026. Rien n’indique pour autant que la société de gestion entende user de cette faculté : le bulletin du troisième trimestre ne l’évoque pas et annonce seulement un point d’étape au début de 2027. D’autres sociétés de gestion ont en revanche suspendu la variabilité de certaines SCPI en 2026 ; nous avons analysé la situation des associés de trois SCPI passées au marché par confrontation des ordres et celle des associés d’une SCPI dont les parts se sont échangées à 270 € sur le marché secondaire.
Si cette faculté était exercée, l’associé devrait transformer sa demande en ordre de vente, à un prix minimum qu’il fixerait lui-même. Le I de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que les ordres sont inscrits, à peine de nullité, sur un registre tenu au siège de la société et que « Le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande ». Le même texte ajoute que « Toute transaction donne lieu à une inscription sur le registre des associés qui est réputée constituer l’acte de cession écrit ». Le prix obtenu dépendrait alors des acheteurs présents, sans référence obligatoire à la valeur de retrait de 182,56 €.
Les règles de ce marché sont précises. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF dispose que « La durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois », délai qui peut être prorogé de douze mois au plus sur demande expresse de l’associé. L’article 422-229 impose d’établir le prix d’exécution à intervalles réguliers, selon une périodicité qui ne peut être supérieure à trois mois ni inférieure à un jour ouvré. La note d’information de la SCPI prévoit une confrontation mensuelle, le cinquième jour de chaque mois à midi, et précise que la modification d’un ordre fait perdre son rang lorsque le vendeur augmente son prix minimum ou le nombre de parts.
Une annulation de demande n’est pas neutre pour les délais d’action. Dans une affaire où une société de gestion avait annulé tous les ordres en cours sur le marché secondaire d’une SCPI, le tribunal judiciaire de Nanterre a jugé qu’un ordre d’achat et son accusé de réception étaient « constitutifs d’un contrat de mandat ». Il a fait courir la prescription de l’action de l’investisseur « dès sa réception du courrier du 10 juillet 2018 l’informant de l’annulation de son ordre d’achat » et a déclaré prescrite l’action engagée en 2024 (TJ Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353). À notre lecture, un associé dont la demande de retrait serait annulée par une suspension aurait intérêt à conserver le courrier d’annulation et à examiner ses droits sans laisser filer le temps.
Le seuil légal de 10 %, souvent cité, est en revanche encore éloigné. Le II de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier impose à la société de gestion d’informer sans délai l’AMF, puis de convoquer dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire, lorsque « les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts ». Le ratio de 4,40 % publié par le bulletin rapporte toutes les parts en attente au nombre total de parts, quelle que soit l’ancienneté des demandes. Or le texte ne vise que les demandes non satisfaites depuis douze mois. À notre lecture, au 30 septembre 2026, ces demandes anciennes portaient au plus sur 189 339 parts, soit les 268 061 parts en attente au 30 septembre 2025 moins les 78 722 parts remboursées depuis, c’est-à-dire environ 1,17 % des parts, loin des 1 618 203 parts qui correspondent au seuil.
Si ce seuil était un jour atteint, l’assemblée se verrait proposer la cession de tout ou partie du patrimoine ou toute autre mesure appropriée. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF range parmi ces mesures l’inscription d’ordres sur un registre, et précise que « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait ». La conséquence serait alors comparable, pour l’associé, à celle de la suspension statutaire : son rang de retrait cesserait de jouer.
Une baisse du prix de souscription, et donc de la valeur de retrait, est un autre scénario à surveiller. Selon l’article L. 214-94 du code monétaire et financier, « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Les statuts de la SCPI vont plus loin en imposant un prix compris dans une fourchette de plus ou moins 10 % de cette valeur. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution était de 199,21 € par part, et le prix de 204 € la dépassait d’environ 2,4 %. La prochaine valeur sera arrêtée au 31 décembre 2026 ; à notre lecture, le prix de 204 € sortirait de la fourchette statutaire si elle descendait au-dessous de 185,45 €. Rien dans le bulletin n’annonce une telle évolution, la valeur de reconstitution étant restée stable depuis 2025.
L’hypothèse mérite pourtant d’être connue, car une baisse du prix de retrait obéit à une procédure qui joue contre l’associé inattentif. L’article 422-219 du règlement général de l’AMF impose de prévenir par lettre recommandée, au plus tard la veille de la date d’effet, les associés ayant demandé leur retrait ; faute de réaction dans les quinze jours de la réception, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ». Nous avons détaillé ce délai de quinze jours après une baisse du prix de retrait.
Le fonds de remboursement, enfin, n’existe pas à ce jour. Selon l’article 422-231 du règlement général de l’AMF, sa création et sa dotation « sont décidées par l’assemblée générale des associés de la SCPI qui en fixe les limites et critères d’utilisation », les sommes provenant de cessions d’immeubles ou de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes. L’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2026 a adapté la clause statutaire correspondante aux nouvelles règles européennes sur les outils de gestion de la liquidité. Aucune résolution n’a toutefois créé ou doté un fonds, et le bilan arrêté au 31 décembre 2025 n’en fait apparaître aucun.
Si un fonds était créé, le prix ne serait pas celui du retrait compensé. L’article 422-230 du règlement général de l’AMF prévoit qu’en l’absence de compensation, « le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 % », sauf autorisation de l’AMF. Sur la base de la dernière valeur de réalisation publiée, 163,67 € par part au 31 décembre 2025 selon le rapport annuel, le prix se situerait entre 147,30 € et 163,67 €, soit une décote de 10,3 % à 19,3 % par rapport aux 182,56 € du retrait compensé. Les statuts précisent que cette décote serait acquise à la SCPI, donc aux associés qui restent, et que l’assemblée pourrait fixer un plafond de remboursement par associé.
La procédure prévue par la note d’information est exigeante. La société de gestion adresserait, dans l’ordre chronologique, une lettre recommandée aux associés inscrits depuis au moins trois mois, qui disposeraient de quinze jours pour demander expressément le remboursement par le fonds ; à défaut de réponse, leur demande resterait inscrite au registre. Le juge veille au respect de ces conditions : dans l’affaire jugée à Amiens, il a relevé que le recours au fonds d’une autre SCPI était soumis à deux conditions cumulatives, dont « le retour du bulletin-réponse dans le délai imparti », et qu’un seul ordre de retrait était valablement inscrit (TJ Amiens, réf., 7 mai 2025, n° 25/00008). Accepter le fonds reviendrait à vendre moins cher mais plus tôt ; refuser conserverait le rang, au prix d’une attente incertaine. Nous avons analysé cet arbitrage pour les associés d’une SCPI dont le fonds de remboursement propose 98,50 € la part et pour ceux de trois SCPI d’une même société de gestion dont le fonds a répondu le 28 octobre 2026.
II. Attendre, vendre ou agir : les options de l’associé et ses recours
Attendre n’est pas une obligation. L’associé peut chercher une autre voie de sortie, ou examiner si l’investissement lui a été présenté et géré conformément aux règles. Chacune de ces options a un coût et des conditions qu’il faut connaître avant de s’engager.
A. Sortir autrement : cession de gré à gré, transmission, parts financées à crédit
La première alternative est de chercher soi-même un acquéreur. Il faut alors choisir. Les statuts de la SCPI précisent que les mêmes parts ne peuvent pas faire à la fois l’objet d’une demande de retrait et d’un ordre de vente inscrit sur le registre du marché secondaire, et la note d’information présente la cession directe comme une troisième possibilité, distincte des deux autres. À notre lecture, une cession de gré à gré suppose de retirer ou de réduire la demande de retrait portant sur les parts cédées, ce qui fait perdre le rang correspondant : une fois les parts vendues, il n’y a plus rien à rembourser à leur ancien titulaire.
La cession directe obéit au droit commun des sociétés civiles. L’article 1865 du code civil dispose que « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit », la cession devenant opposable à la société dans les formes prévues par la loi ou par transfert sur ses registres lorsque les statuts le stipulent. La note d’information de la SCPI prévoit que la cession à un associé, à un conjoint, à un ascendant ou à un descendant est libre, et que la cession à une personne étrangère à la société est soumise à l’agrément de la société de gestion, réputé acquis à défaut de réponse dans les deux mois. En cas de refus, la société de gestion doit faire acquérir les parts dans le délai d’un mois ; à défaut d’accord, le prix est déterminé selon l’article 1843-4 du code civil, c’est-à-dire par un expert désigné par les parties ou, à défaut, par le président du tribunal compétent.
Le coût d’une telle cession doit être anticipé. La note d’information mentionne des droits d’enregistrement, actuellement de 5 %, ainsi que des frais de transfert de 50 € hors taxes, soit 60 € toutes taxes comprises, par dossier, dus par l’acquéreur sauf convention contraire. Une transmission par succession ou par donation donne lieu à des frais de 125 € hors taxes, soit 150 € toutes taxes comprises, par dossier. Le prix, lui, est librement négocié : un acquéreur qui connaît la longueur de la file proposera souvent moins que la valeur de retrait. L’arbitrage oppose alors un prix certain et immédiat à un prix plus élevé, mais différé et incertain.
Pour mesurer cet arbitrage, un associé peut faire un calcul simple. S’il obtenait 160 € net par part en gré à gré, il renoncerait à 22,56 € par rapport à la valeur de retrait, soit environ 12,4 %, mais il percevrait cette somme dans quelques semaines ou quelques mois plutôt qu’au terme d’une attente dont personne ne connaît la durée. À l’inverse, en restant inscrit, il conserve les acomptes trimestriels tant que ses parts ne sont pas remboursées. Le bon choix dépend de ses besoins de trésorerie, de sa fiscalité et de sa propre lecture des perspectives de la SCPI ; ce calcul n’est qu’une illustration.
La transmission des parts appelle d’autres précautions. Au décès de l’associé, les héritiers deviennent associés et doivent faire enregistrer la mutation. Les documents publiés ne précisent pas le sort d’une demande de retrait déjà inscrite au nom du défunt : les héritiers ont intérêt à interroger par écrit la société de gestion sur ce point, afin de savoir si le rang est conservé et à quelles conditions. La note d’information rappelle aussi qu’en cas de démembrement, le nu-propriétaire et l’usufruitier s’exposent à l’absence de liquidité pendant toute la durée du démembrement. Enfin, lorsque les parts ont été acquises en unités de compte d’un contrat d’assurance vie, c’est l’assureur qui est associé, comme le bulletin le rappelle à propos des crédits d’impôt étrangers ; la sortie se négocie alors selon les clauses du contrat d’assurance, et non directement avec la SCPI.
Les associés qui ont acheté leurs parts à crédit doivent mesurer une contrainte supplémentaire. Le prêt continue de courir quelle que soit la longueur de la file, et la banque qui bénéficie d’un nantissement sur les parts n’est pas tenue de le mettre en œuvre pour régler la situation. La cour d’appel de Paris a jugé qu’une banque était « libre de mettre en oeuvre ou non, de manière discrétionnaire, le nantissement dont elle bénéficie », sans pouvoir y être contrainte par les emprunteurs (CA Paris, 20 avril 2022, n° 20/03219). À notre lecture, une cession de parts nanties suppose en pratique l’accord du créancier, qui voudra être remboursé : un associé emprunteur qui envisage une vente décotée doit vérifier que le prix couvrira le capital restant dû, ou négocier avec sa banque avant de s’engager.
Ces voies ont un point commun : elles transforment une attente en perte possible et définitive. Avant de les emprunter, l’associé a intérêt à comparer précisément ce qu’il recevrait, et à vérifier s’il dispose d’une réclamation contre ceux qui lui ont conseillé ou géré l’investissement, car la vente peut avoir une incidence sur le point de départ des délais.
B. Mettre en cause le conseil ou la gestion : ce que retiennent les juges et dans quels délais
Une file d’attente, même longue, ne prouve à elle seule aucune faute. La responsabilité éventuelle d’un conseiller, d’une banque ou de la société de gestion suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité, que le juge apprécie au vu des documents remis et de la situation de chaque associé. Les décisions récentes sont, sur ce terrain, nuancées, et il faut les lire comme telles.
Les prestataires qui recommandent des parts de SCPI sont tenus d’une information précise. L’article L. 533-12 du code monétaire et financier exige que les informations adressées aux clients « présentent un contenu exact, clair et non trompeur ». L’article L. 533-13 impose de recueillir les informations utiles sur la situation financière du client, « y compris leur capacité à subir des pertes », et sur ses objectifs, afin de lui recommander des instruments adéquats. Ces textes visent les prestataires de services d’investissement autres que les sociétés de gestion de portefeuille.
Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné, le 10 février 2026 (n° 24/14063), un courtier en ligne qui n’avait pas suffisamment informé une cliente des frais d’un retrait anticipé de parts d’une autre SCPI. Son rôle lui imposait, selon le tribunal, « d’informer d’une manière détaillée et personnalisée son client », sans pouvoir se contenter de renvoyer à la documentation générale diffusée par l’AMF. Mais le tribunal a mesuré le préjudice à l’aune de la chance perdue, la cliente ayant recherché un placement de long terme : « La perte de chance sera donc limitée à 20 % des frais supportés ».
À l’inverse, le tribunal des activités économiques de Marseille a débouté, le 9 février 2026 (n° 2025F00265), un souscripteur qui reprochait à sa banque de lui avoir conseillé des parts de SCPI. Il a relevé que la note d’information et le document d’informations clés « faisaient clairement état de la durée de détention des parts, des risques de perte en capital et de liquidité du produit, ce qu’il a accepté ». Or le document d’informations clés de la SCPI, dans sa version du 19 juin 2026, recommande une détention de dix ans et indique que la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie. Tout conseiller mis en cause opposerait cet élément ; les associés plus anciens devront vérifier la version qui leur a été remise. Le débat se déplacerait alors vers l’adéquation : un associé qui devait pouvoir disposer de ses fonds à court terme, ou dont l’horizon était nettement inférieur à dix ans, pourrait soutenir que le placement ne lui convenait pas, à condition de le démontrer par le questionnaire signé et la déclaration d’adéquation.
Le délai pour agir mérite une attention particulière. En principe, l’action se prescrit par cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », selon l’article 2224 du code civil, le même délai de cinq ans s’appliquant aux obligations nées entre commerçants et non-commerçants en vertu de l’article L. 110-4 du code de commerce. Mais la Cour de cassation a jugé, à propos d’un conseiller en gestion de patrimoine et de parts de SCPI, que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691).
La cour d’appel de Paris a appliqué ce raisonnement, le 11 juin 2026 (n° 25/04375), en y incluant expressément, outre le manquement du conseiller, « de même que la faute consistant pour la société de gestion de la SCPI à ne pas faire état de ce risque dans la documentation destiné aux investisseurs ». Elle a relevé qu’une valorisation en baisse des parts « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs ». Pour un associé qui attend son remboursement, la conséquence pratique est claire : tant que ses parts ne sont pas vendues, sa perte éventuelle reste latente, et le délai pour agir contre un conseiller ne paraît pas avoir commencé à courir. Accepter un prix décoté, par un fonds de remboursement ou une cession de gré à gré, pourrait en revanche, à notre lecture, constituer l’événement qui le fait partir ; il est prudent de dater chaque étape.
La société de gestion, elle, répond de sa gestion envers la SCPI. L’article 1843-5 du code civil permet à un ou plusieurs associés d’exercer l’action sociale en responsabilité contre les gérants, les dommages et intérêts revenant alors à la société, et précise qu’« Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat. » Le quitus voté par l’assemblée générale du 10 juin 2026 pour l’exercice 2025 n’éteint donc pas une telle action, si une faute venait à être démontrée. La cour d’appel de Paris a appliqué la prescription de droit commun à l’action exercée contre une société de gestion « par les associés de la SCPI sur le fondement de l’article 1843-5 du code civil » (CA Paris, 18 novembre 2024, n° 23/17888).
L’action individuelle est plus difficile à engager. La Cour de cassation exige, pour l’action d’un associé contre un tiers, l’allégation d’un préjudice personnel et distinct de celui de la société, c’est-à-dire « un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342, publié au Bulletin). À notre lecture, une baisse de valeur des parts, commune à tous les associés, relèverait plutôt de l’action sociale ; un préjudice tenant à la tenue du registre de l’associé lui-même, comme une inscription tardive, un rang erroné ou une demande égarée, pourrait en revanche être regardé comme personnel.
Avant toute action, l’associé dispose de droits d’information qu’il a intérêt à exercer. L’article 1855 du code civil lui permet d’obtenir, « au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux », et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale « auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois ». Une question écrite précise, portant sur la date d’inscription de sa demande, le nombre de parts inscrites avant la sienne ou l’ancienneté des dernières demandes servies, est souvent le premier pas utile.
Le conseil de surveillance, composé d’associés, dispose de pouvoirs plus étendus : selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, il « peut se faire communiquer tout document ou demander à la société de gestion un rapport » sur la situation de la SCPI. Dans son rapport sur l’exercice 2025, il a présenté la liquidité des parts comme son principal point de vigilance. L’article L. 214-109 impose par ailleurs la publication de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution à la clôture de chaque exercice et, pour une SCPI à capital variable, à la situation intermédiaire du premier semestre. Ce sont ces valeurs qui détermineraient le prix d’un éventuel fonds de remboursement ou d’une révision du prix de souscription.
Les décisions d’assemblée peuvent aussi être contestées, mais dans des limites strictes. La nullité des décisions sociales ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou des causes de nullité des contrats en général, et « Sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité » (article 1844-10 du code civil). L’action en nullité des décisions sociales se prescrit, selon l’article 1844-14 du code civil, « par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue ». L’article L. 214-103 du code monétaire et financier prévoit en outre que l’assemblée annuelle est réunie dans les six mois de la clôture de l’exercice et que « Toute personne intéressée peut demander au président du tribunal compétent statuant en référé d’enjoindre aux dirigeants » de communiquer aux associés les documents préalables aux assemblées. Pour les associés qui envisagent une démarche commune ou une contestation en assemblée, les questions de contentieux entre associés et avec la société de gestion se posent dans les termes du droit des sociétés civiles.
La médiation est souvent une étape utile, avec deux précautions. D’une part, selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi » ; le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, lorsque la médiation est déclarée terminée, comme le prévoit aussi l’article 2238 du code civil. D’autre part, accepter une proposition peut fermer la voie judiciaire. Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a retenu, à propos d’une médiation bancaire, que « La transaction peut par conséquent résulter d’un échange de lettres ou de courriels », et a déclaré irrecevable l’action engagée ensuite (TJ Paris, JME, 19 novembre 2024, n° 23/08362).
Lorsque des documents manquent, enfin, l’article 145 du code de procédure civile permet d’obtenir des mesures d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Pour un associé, il peut s’agir d’établir la date d’inscription de sa demande sur le registre, ou d’obtenir le dossier de souscription détenu par son conseiller. Notre article sur les placements conseillés par un CGP et les délais pour agir contre le conseiller détaille ces démarches, et celui sur les SCPI conseillées par une banque présente les constats publiés par l’AMF le 29 octobre 2026 sur la commercialisation de ces produits.
Conclusion
Le bulletin du 30 octobre 2026 ne décrit ni une défaillance ni une procédure : il décrit une SCPI qui continue de rembourser ses associés, mais au rythme de sa collecte, tombée à 12 959 parts au troisième trimestre, alors que 712 725 parts attendent. Pour l’associé inscrit, la règle de droit est simple et protectrice tant qu’elle s’applique : il est servi dans l’ordre chronologique, au prix de 182,56 €, et continue de percevoir les acomptes jusqu’à son remboursement. Elle peut toutefois changer. Une suspension statutaire, dont la condition de six mois paraît réunie sur les chiffres publiés, annulerait les demandes inscrites ; une baisse du prix serait notifiée par lettre recommandée, avec quinze jours pour réagir ; un fonds de remboursement, s’il était un jour créé par l’assemblée, proposerait un prix compris entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %, soit entre 147,30 € et 163,67 € sur la base des dernières valeurs publiées.
Les prochaines échéances sont connues : valeur de reconstitution au 31 décembre 2026, bulletin du quatrième trimestre, présentation du plan d’action de la société de gestion au début de 2027, puis assemblée générale annuelle avant la fin du premier semestre 2027. D’ici là, l’associé a intérêt à vérifier la date et la complétude de son inscription, à conserver ses documents de souscription, à exercer son droit d’information par écrit et à mesurer, avant toute vente décotée, l’incidence de ce choix sur ses éventuels recours.
À la date de rédaction, aucune décision de justice opposant des associés à la société de gestion n’a été trouvée dans les bases publiques consultées, aucune faute ni responsabilité n’est établie, et la société de gestion n’a annoncé ni suspension, ni baisse du prix, ni fonds de remboursement. Les éléments favorables qu’elle met en avant, comme le maintien du prix, un endettement limité, des remboursements qui se poursuivent chaque trimestre et un plan d’action annoncé, doivent être pris en compte autant que la longueur de la file. Les statuts, la note d’information et les engagements signés priment sur toute analyse générale, les lectures signalées comme telles restent discutables, et seul le juge peut trancher un litige.