Article 552 du Code civil : tréfonds et surplomb, ce que vous possédez au-dessus et au-dessous de votre terrain face au voisin (2026)

Une gouttière du voisin qui avance au-dessus de votre allée, un climatiseur fixé sur la façade d’à côté et suspendu au-dessus de votre cour, des tirants d’ancrage injectés sous votre jardin pendant un chantier, une cave creusée sous votre maison et utilisée depuis des décennies par la maison voisine : ces conflits ont la même source. L’article 552 du Code civil pose que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » Votre terrain n’est donc pas une simple surface délimitée par des bornes : c’est un volume, qui s’élève au-dessus du sol et descend dans le tréfonds, c’est-à-dire dans le sous-sol de la parcelle.

La règle est pourtant moins simple qu’elle n’en a l’air. Elle repose sur une présomption que le voisin peut renverser par un titre ou par une possession de trente ans. Elle cède devant les servitudes, le régime des mines, les vestiges archéologiques, le survol des aéronefs et certains réseaux d’intérêt général. Et toute avancée au-dessus de la limite n’est pas traitée comme un empiètement : la Cour de cassation l’a rappelé en janvier 2026 à propos des branches d’un chêne.

Cet article explique d’abord ce que l’article 552 vous attribue réellement, et où s’arrête ce droit (I), puis ce que vous pouvez exiger lorsque le voisin occupe le dessus ou le dessous de votre terrain, et comment agir (II). Il reste général : vos titres, la configuration des lieux et la date des ouvrages décident de chaque dossier, et seul le juge tranche.

I. Ce que l’article 552 vous attribue : un volume, au-dessus et au-dessous du sol

A. Le dessus et le dessous vous sont présumés, sauf titre ou prescription contraire

L’article 552 tient en trois phrases. La première pose le principe. La deuxième permet au propriétaire de faire au-dessus de son sol les plantations et constructions qu’il juge utiles, sous réserve des servitudes. La troisième vise le sous-sol : « Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos », et en outre « tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir », sauf les modifications qui résultent des lois sur les mines et des règlements de police (article 552 du Code civil). Concrètement, la limite de votre propriété ne s’arrête pas à la ligne tracée au sol par le géomètre : elle se prolonge à la verticale de cette ligne, vers le haut comme vers le bas.

Ce texte complète l’article 544 du Code civil, qui définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, dans le respect des lois et règlements. Nous avons consacré un article distinct à ce que l’article 544 du Code civil permet d’exiger du voisin, et à ses limites ; l’article 552 en précise l’étendue matérielle, c’est-à-dire l’espace sur lequel ce droit s’exerce.

Le Code civil prévoit lui-même que le dessous peut appartenir à quelqu’un d’autre que le propriétaire du sol. L’article 553 du Code civil présume que les constructions et ouvrages réalisés sur un terrain ou dans son sous-sol appartiennent au propriétaire de ce terrain, si le contraire n’est pas prouvé, puis ajoute une réserve décisive : « sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment ». Une cave située sous votre maison peut donc, selon son histoire, appartenir à votre voisin.

La charge de la preuve pèse alors sur celui qui revendique le dessous. Dans une affaire jugée en 1992, deux immeubles contigus avaient été vendus séparément sans que le cahier des charges précise à qui appartenait une cave s’étendant sous chacun d’eux ; l’acquéreur de l’un des immeubles, où se trouvait l’accès principal, l’occupait en totalité, et les propriétaires de l’autre demandaient que la limite de la cave soit fixée à la verticale de la ligne séparative. La cour d’appel les avait déboutés, faute pour eux de prouver qu’ils avaient acquis la partie de la cave située sous leur lot. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en jugeant que « la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription », et que la cour d’appel avait inversé la charge de la preuve (Cass. 3e civ., 26 mai 1992, n° 90-22.145, publié au Bulletin).

Pour vous, propriétaire du sol, la conséquence est claire : vous n’avez pas à démontrer que vous avez acheté le sous-sol ou l’espace aérien de votre parcelle. C’est au voisin qui prétend en être propriétaire de produire un acte qui le lui attribue, ou de prouver une possession suffisante pour prescrire. Cette possession doit répondre à des exigences précises. Selon l’article 2261 du Code civil, « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. » L’article 2272 du Code civil fixe la durée : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. » Ce délai est ramené à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre. Enfin, l’article 2265 du Code civil permet au possesseur actuel d’additionner les périodes : « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur ».

La jurisprudence récente montre que ces conditions sont souvent réunies pour des caves anciennes. En 2024, la Cour de cassation a confirmé qu’un voisin était devenu propriétaire, par prescription acquisitive, d’une cave voûtée située dans le tréfonds de la parcelle contiguë. Les juges du fond avaient relevé que la cave était utilisée depuis 1961 par les propriétaires successifs de la maison voisine, qu’un témoin attestait de sa vente en 1982 avec le logement, et que l’acte de vente publié en 2012 mentionnait que la propriétaire du sol, de son côté, « reconnaissait que la cave ne lui appartenait pas » tout en refusant d’établir un document d’arpentage ou un état descriptif en lots volumes. La possession, jointe à celle des auteurs depuis 1961, a été jugée paisible, non équivoque et continue (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.305). Le même arrêt a approuvé la condamnation du propriétaire du sol qui avait fait ouvrir, depuis son terrain, un accès vers cette cave : il a dû refermer l’ouverture, remettre les lieux en état et indemniser le trouble de jouissance causé à son voisin.

Un arrêt de 2023 va dans le même sens pour des baumes, ces cavités creusées dans la roche que l’on rencontre dans certaines régions. Situées sous les parcelles bâties d’un propriétaire, deux d’entre elles étaient « exclusivement accessibles depuis la maison » voisine située en contrebas, depuis sa salle à manger, et servaient au stockage de denrées. Elles avaient été utilisées par les anciens propriétaires, puis par leurs locataires à partir des années 1970. La Cour de cassation a approuvé les juges d’appel d’avoir retenu une possession continue, les locataires possédant pour le compte des propriétaires, et d’avoir jugé que cette possession, connue de longue date par le propriétaire du dessus, qui avait lui-même demandé en 2002 le renforcement des ouvrages réalisés sous sa propriété, « était exempte de clandestinité » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-15.288).

Ces deux décisions livrent des leçons pratiques. Si vous découvrez qu’un voisin utilise une cave, un souterrain ou un local situé sous votre terrain, ne laissez pas le temps courir : la prescription trentenaire se calcule en remontant les usages successifs, et les attestations d’anciens occupants suffisent souvent à la prouver. Évitez aussi les courriers qui reconnaissent, même implicitement, que l’ouvrage appartient au voisin, comme une lettre lui demandant d’entretenir ou de renforcer les ouvrages situés sous votre propriété. À l’inverse, si vous êtes le voisin qui utilise un tel espace, réunissez sans attendre les preuves de l’usage par vos prédécesseurs. Nous détaillons ces questions dans notre article sur la cave située sous la maison du voisin et dans celui consacré aux critères de la prescription acquisitive trentenaire. Lorsque les deux voisins s’accordent, un état descriptif de division en volumes, établi par un géomètre et publié, fixe durablement qui possède quoi.

B. Là où s’arrête votre droit : servitudes, mines, vestiges, survol, réseaux et branches

La deuxième phrase de l’article 552 réserve elle-même les servitudes. Une servitude est une charge imposée à votre fonds au profit d’un fonds voisin, et certaines s’exercent précisément au-dessus ou au-dessous de la limite : débord de toiture, appui d’une couverture sur votre mur, passage de canalisations dans le tréfonds. Leur mode d’acquisition dépend de leur nature. Selon l’article 688 du Code civil, « Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme », tandis que les servitudes discontinues supposent ce fait actuel. L’article 689 distingue ensuite les servitudes apparentes, qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, des servitudes non apparentes. Or l’article 690 du Code civil dispose : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »

Un débord de toiture peut donc devenir un droit au profit du voisin. Dans l’affaire de la cave jugée en 2024, la toiture couvrant la cour voisine prenait appui sur le mur du demandeur depuis au moins 1961, et la Cour de cassation a approuvé les juges d’avoir retenu que la servitude invoquée par le voisin « avait été acquise par prescription trentenaire » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.305). Nous traitons ces situations dans notre article sur le toit ou la gouttière du voisin qui dépasse sur votre terrain.

La prescription ne joue pas, en revanche, pour les servitudes discontinues. L’article 691 du Code civil précise qu’elles ne peuvent s’établir que par titre et que « La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ». La Cour de cassation l’a appliqué à une canalisation qui évacuait, à travers le tréfonds voisin, les eaux usées d’une fosse septique : elle a approuvé les juges d’avoir énoncé qu’« une servitude d’écoulement des eaux usées exige pour son exercice le fait de l’homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, y compris si elle s’exerce au moyen de canalisations permanentes et apparentes », de sorte qu’elle ne pouvait s’acquérir par prescription (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-25.098). Une canalisation privée posée sans titre ne devient donc jamais un droit par l’écoulement du temps. Notre article sur la canalisation du voisin qui passe chez vous développe ce point.

Le titre, lui, peut tout autoriser, y compris dans le tréfonds. Dans un litige portant sur des tirants d’ancrage implantés sous une propriété, la copropriété voisine invoquait un acte sous seing privé de 1995 par lequel une précédente propriétaire avait consenti une servitude pour ces tirants. La cour d’appel, relevant que l’acquéreur suivant connaissait au jour de son achat la présence des tirants et la servitude invoquée, « a, à bon droit, retenu que cette servitude lui était opposable » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-10.490). Avant d’acheter, lisez donc attentivement les mentions de l’acte relatives aux servitudes, même lorsqu’elles semblent techniques. Pour négocier une telle convention, notre article sur les clauses d’une servitude de passage en tréfonds recense les points à prévoir.

La troisième phrase de l’article 552 réserve les mines. Le code minier soumet à un régime propre, distinct du simple droit du propriétaire, certaines substances énumérées. L’article L. 111-1 du code minier dispose : « Relèvent du régime légal des mines les gîtes renfermés dans le sein de la terre ou existant à la surface connus pour contenir les substances minérales ou fossiles suivantes », puis cite notamment les hydrocarbures, le fer, le cuivre, l’or, l’argent, le lithium et l’uranium. Être propriétaire du dessous ne suffit pas pour exploiter ces substances : leur recherche et leur exploitation obéissent au code minier, et non à l’article 552.

Les vestiges archéologiques échappent aussi au propriétaire du sol, selon la date d’acquisition du terrain. Pour les terrains acquis après la publication de la loi du 17 janvier 2001 relative à l’archéologie préventive, l’article L. 541-1 du code du patrimoine écarte l’article 552 pour les biens archéologiques immobiliers mis au jour : ils appartiennent à l’État dès leur découverte, qui verse au propriétaire une indemnité destinée à compenser le dommage lié à l’accès, fixée par le juge judiciaire à défaut d’accord. Pour les objets mobiliers découverts sur des terrains acquis après l’entrée en vigueur de la loi du 7 juillet 2016, l’article L. 541-4 du même code écarte à la fois l’article 552 et l’article 716 du Code civil, et présume que ces biens appartiennent à l’État, sous réserve de la reconnaissance de leur intérêt scientifique en cas de découverte fortuite. En dehors de ces hypothèses, la règle classique du trésor demeure : selon l’article 716 du Code civil, « La propriété d’un trésor appartient à celui qui le trouve dans son propre fonds », et le trésor trouvé dans le fonds d’autrui se partage par moitié entre l’inventeur et le propriétaire.

Le dessus de votre terrain n’est pas davantage un espace fermé à toute circulation aérienne. L’article L. 6211-3 du code des transports pose que « Le droit pour un aéronef de survoler les propriétés privées ne peut s’exercer dans des conditions telles qu’il entraverait l’exercice du droit du propriétaire. » Le survol est donc admis, mais pas dans n’importe quelles conditions ; pour les appareils de loisir, notre article sur le drone du voisin qui survole votre jardin précise les recours. La flèche d’une grue de chantier n’est pas un aéronef : son passage au-dessus de votre terrain relève du droit de propriété et du trouble de voisinage, et les décisions de référé distinguent notamment selon que la flèche passe à vide, transporte des charges ou reste au-dessus d’une maison, comme nous l’expliquons dans notre article sur la grue du chantier voisin qui survole votre terrain.

Certains réseaux d’intérêt général bénéficient enfin de servitudes légales. L’article 650 du Code civil renvoie ces servitudes d’utilité publique à des textes particuliers : « Tout ce qui concerne cette espèce de servitude est déterminé par des lois ou des règlements particuliers. » Pour les communications électroniques, l’article L. 48 du code des postes et des communications électroniques permet d’installer des équipements de réseau sur les bâtiments d’habitation, dans le sol et le sous-sol des propriétés non bâties et, lorsque l’opérateur se borne à utiliser l’installation existante d’un tiers, sur et au-dessus des propriétés privées, mais seulement après une autorisation délivrée par le maire au nom de l’État, une information préalable des propriétaires et un délai d’au moins deux mois pour présenter leurs observations ; en cas de contestation, le président du tribunal judiciaire fixe les modalités. Notre article sur le voisin qui refuse le passage de la fibre en détaille l’application entre voisins. Pour une canalisation de distribution de gaz, la Cour de cassation a jugé en 2024 que, « sauf accord du propriétaire du fonds servant, la constitution d’une servitude de passage pour une canalisation de distribution de gaz sur une propriété privée doit être précédée d’une déclaration préalable d’utilité publique des travaux », puis d’un arrêté préfectoral notifié (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 21-21.303, publié au Bulletin). Un gestionnaire de réseau ne peut donc pas se prévaloir d’une servitude légale sans avoir suivi cette procédure.

La loi a aussi créé un droit de surplomb au profit du voisin qui isole son bâtiment par l’extérieur. L’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation lui accorde « un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus » lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre une efficacité énergétique équivalente, ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ; l’ouvrage doit se situer à deux mètres au moins au-dessus du sol, sauf accord des deux propriétaires, et le texte précise : « Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé. » Le voisin doit notifier son projet ; vous disposez alors de six mois pour vous y opposer pour un motif sérieux et légitime ou pour saisir le juge du montant de l’indemnité. Notre article sur le voisin qui isole sa façade par-dessus votre terrain décrit cette procédure.

Reste le cas, très fréquent, des branches. L’article 673 du Code civil dispose que « Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. » Ce droit est imprescriptible. Mais il ne se confond pas avec l’article 552. Dans un arrêt rendu en formation de section, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir énoncé que les dispositions de l’article 673 « n’étaient applicables qu’aux fonds contigus », et d’avoir rejeté la demande d’élagage d’un propriétaire dont le terrain était séparé de celui du chêne par une bande appartenant à un tiers, et ce « sans méconnaître les articles 544, 545 et 552 du code civil » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-13.766). Des branches qui surplombent votre terrain ne constituent donc pas, à elles seules, un empiètement ouvrant droit à suppression sur le fondement des articles 545 et 552. Entre fonds contigus, l’article 673 s’applique ; dans les autres cas, il faut démontrer un trouble anormal de voisinage. Notre article sur le chêne du voisin, ses branches et ses racines illustre ces règles.

II. Quand le voisin occupe le dessus ou le dessous : ce que vous pouvez exiger, et comment agir

A. La suppression de l’empiètement, en surplomb comme en sous-sol

Lorsque le voisin installe un ouvrage dans l’espace qui vous appartient, au-dessus ou au-dessous de la limite, il ne commet pas seulement une gêne : il empiète sur votre propriété. L’article 545 du Code civil protège alors votre droit : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. » Un voisin ne peut donc pas vous imposer de conserver son ouvrage contre une somme d’argent.

La Cour de cassation applique cette règle avec rigueur dans le tréfonds. Lors de la construction d’une villa, dix-sept tirants d’ancrage avaient été injectés sous la propriété voisine pour réaliser un ouvrage de soutènement. Les propriétaires qui faisaient construire invoquaient le coût du retrait et son absence d’utilité pour le voisin. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir énoncé que le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre empiète est, « compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-19.200). Notre article sur les tirants d’ancrage forés sous le terrain voisin et celui sur l’empiètement et le rejet du contrôle de proportionnalité prolongent cette analyse.

La même exigence vaut pour les canalisations. Dans l’affaire de la fosse septique déjà évoquée, la cour d’appel avait limité l’enlèvement des tuyaux à une partie de leur tracé, pour ne pas risquer d’endommager les propres canalisations du propriétaire voisin. La Cour de cassation a censuré cette limitation en rappelant que « le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est fondé à en obtenir la démolition » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-25.098). C’est donc à l’auteur de l’empiètement de supporter les difficultés techniques du retrait, non au propriétaire qui le subit.

L’empiètement doit toutefois être prouvé, ce qui suppose d’abord d’établir que l’ouvrage repose bien sur ce qui vous appartient. Dans l’affaire des baumes, des solins avaient été posés le long des murs du propriétaire du dessus. Les juges d’appel ont retenu qu’ils « n’étaient pas encastrés mais seulement scellés » sur le mur, et la Cour de cassation a jugé qu’ils avaient pu en déduire que l’empiètement allégué n’était pas démontré. En revanche, elle a censuré le rejet de la demande d’enlèvement d’une couvertine posée sur un muret, parce que la cour d’appel n’avait pas recherché si le demandeur était propriétaire de ce mur (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-15.288). La question de la propriété du support, souvent un mur en limite, précède donc celle de l’empiètement.

Au-dessus du sol, les décisions récentes de première instance appliquent les mêmes principes à des équipements très variés. À Rodez, une servitude de surplomb acquise par trente ans n’était pas contestée pour l’ancien débord de toiture d’une grange ; mais la comparaison de photographies prises avant et après des travaux de 2023 a montré que le débord avait été aggravé par le seul ajout de gouttières, la couverture elle-même paraissant inchangée. Le tribunal, rappelant que le propriétaire peut demander la démolition des ouvrages en surplomb, « quelque minime puisse être l’empiétement en surplomb sur sa propriété », a ordonné la démolition des gouttières dans un délai de deux mois (TJ Rodez, 10 septembre 2026, n° 25/00454). Une servitude acquise couvre l’état ancien ; elle ne couvre pas son aggravation.

À Chambéry, la propriétaire d’un appartement avait fait poser une unité extérieure de climatisation sur la façade de son immeuble, au-dessus de la cour intérieure de l’immeuble voisin. Après une mise en demeure, elle avait indiqué par écrit accepter le retrait ; selon la copropriété, qui produisait un constat, elle ne l’avait pas fait, et elle n’a pas constitué avocat devant le tribunal. Celui-ci a rappelé qu’« Il est constant que l’installation d’un équipement en surplomb de la propriété d’autrui constitue un empiètement », et l’a condamnée à retirer l’unité, son châssis et ses câblages dans les trente jours, sous astreinte de 100 euros par jour pendant soixante jours, outre 2 000 euros au titre des frais de procédure (TJ Chambéry, 15 janvier 2026, n° 24/01433).

À Marseille, le juge des référés a statué le 9 octobre 2026 sur les conduits d’extraction d’un restaurant, installés par l’exploitant locataire de l’immeuble voisin. Un constat de commissaire de justice établissait qu’une grande partie des deux conduits se trouvait au-dessus de la courette de l’immeuble demandeur. Le juge a ordonné leur enlèvement dans les trois semaines de la signification, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard pendant six mois, à la charge de l’exploitant qui les avait fait installer ; il a rejeté la demande de condamnation solidaire du propriétaire bailleur, faute de lien causal ou de faute démontrés (TJ Marseille, réf., 9 octobre 2026, n° 24/05666). Lorsque l’ouvrage a été posé par un locataire, identifiez donc avec soin qui l’a installé et qui en profite.

Le dessus de votre terrain est protégé même contre des intrusions bien plus modestes. Dans un litige de voisinage tranché à Dax, un propriétaire avait mesuré la distance entre le tronc d’un chêne voisin et sa clôture en faisant passer un mètre extensible depuis son terrain sur celui des voisins, sans leur autorisation. Le tribunal a jugé ce mesurage « non seulement illégal et constitutif d’une voie de fait au regard de l’article 552 du Code civil », mais aussi dépourvu de valeur probante, faute de pouvoir se constituer une preuve à soi-même. Le même jugement, rendu entre fonds contigus, a en revanche condamné les propriétaires de deux chênes dont les branches débordaient de trois à cinq mètres à les couper dans les quatre mois, sous astreinte de 100 euros par jour au-delà (TJ Dax, 21 avril 2026, n° 25/00057).

Si vous êtes de l’autre côté, celui dont l’ouvrage déborde, vos moyens de défense sont limités mais réels. Vérifiez d’abord la limite exacte et la propriété du mur ou du support. Recherchez ensuite un titre, une servitude acquise par trente ans lorsqu’elle est continue et apparente, un droit légal comme le droit de surplomb lié à l’isolation thermique, ou une servitude d’utilité publique régulièrement instituée. À défaut, la seule voie durable consiste à négocier avec le voisin une convention de servitude de surplomb ou de tréfonds, assortie d’une indemnité et publiée pour être opposable aux acquéreurs futurs ; un voisin ne peut pas être contraint de l’accepter. Si vous projetez de bâtir en limite, notre article sur la construction en limite de propriété recense les précautions à prendre pour les fondations, la toiture et les murs.

B. Agir : preuve, démarche amiable, référé, juge du fond et délais

Tout commence par la preuve. Un débord de quelques centimètres, un conduit ou un tirant ne se démontrent pas par des photographies prises de chez soi : faites établir un constat de commissaire de justice et, lorsque la limite est discutée, un plan ou une coupe par un géomètre-expert, qui situe l’ouvrage par rapport à la verticale de la ligne séparative. Pour ce qui se trouve sous terre, l’expertise judiciaire est souvent nécessaire. L’article 145 du code de procédure civile permet de l’obtenir avant tout procès : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », le juge peut ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles, et lorsque la mesure porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de l’immeuble est compétente. Notre article sur le référé-expertise contre un voisin en précise les conditions et le coût. Ne mesurez pas vous-même en passant chez le voisin : le jugement de Dax montre qu’un tel mesurage peut se retourner contre vous.

Vient ensuite la démarche amiable. Une mise en demeure du voisin, précise et datée, fixe le point de départ du différend et sert de preuve. La tentative préalable de règlement amiable peut ensuite être obligatoire. L’article 750-1 du code de procédure civile l’impose, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire, ou lorsqu’elle porte sur un trouble anormal de voisinage. L’article R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire vise notamment les actions relatives à la distance des plantations et à l’élagage, ainsi que les constructions et travaux mentionnés à l’article 674 du Code civil.

L’action en suppression d’un empiètement ne figure pas dans ces listes. Le juge des référés de Marseille l’a relevé dans l’affaire des conduits d’extraction : « L’article 750-1 du code de procédure civile ne fixe d’obligation préalable d’amiable que dans des cas limitativement énumérés, qui ne visent pas l’empiètement », de sorte que les demandes fondées sur l’empiètement, et non sur le trouble anormal de voisinage, étaient recevables (TJ Marseille, réf., 9 octobre 2026, n° 24/05666). Il s’agit d’une ordonnance de référé, non d’une jurisprudence de la Cour de cassation, et la prudence reste de mise : si vous demandez aussi des dommages-intérêts pour un trouble anormal ou l’élagage de branches, l’obligation s’applique à ces demandes. Saisir un conciliateur de justice avant d’assigner reste la précaution la plus sûre, sauf urgence manifeste ou autre dispense prévue par le texte.

En cas d’urgence ou d’atteinte évidente, le référé permet d’obtenir rapidement le retrait. L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge, même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Un empiètement constaté en est l’exemple type : dans l’affaire des dix-sept tirants, la Cour de cassation a approuvé les juges d’avoir déduit que la cessation du trouble manifestement illicite constitué par cet empiètement imposait le retrait de ceux-ci (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, n° 22-19.200). Le juge assortit souvent sa décision d’une astreinte, comme à Marseille ou à Chambéry, et le retard d’exécution se règle ensuite devant le juge qui liquide l’astreinte, comme nous l’expliquons dans notre article sur le voisin qui ne respecte pas le jugement.

Lorsque la situation est discutée, notamment sur la propriété d’une cave ou l’existence d’une servitude, le juge du fond doit trancher. Le tribunal judiciaire est compétent, et notre article sur le tribunal compétent en matière de voisinage précise quand l’avocat est obligatoire. Vous pouvez y demander la suppression de l’ouvrage, la reconnaissance de votre propriété sur le volume litigieux et la réparation de votre préjudice. Si l’ouvrage cause en outre un dommage qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage, l’article 1253 du Code civil rend son auteur, propriétaire, locataire, maître d’ouvrage ou occupant, « responsable de plein droit du dommage qui en résulte », sous réserve de l’exception d’antériorité prévue par ce texte.

Les délais, enfin, ne sont pas les mêmes selon ce que vous demandez. L’article 2227 du Code civil pose que « Le droit de propriété est imprescriptible. » et ajoute que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits. Les demandes de dommages-intérêts relèvent en revanche de l’article 2224 du Code civil, selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Surtout, le véritable compte à rebours est souvent celui du voisin : une possession trentenaire peut lui faire acquérir la propriété d’une cave ou une servitude de surplomb continue et apparente, et vous priver de toute action. Plus vous agissez tôt, plus vos preuves sont fraîches et moins la prescription joue contre vous.

Le tableau ci-dessous résume les principales situations.

Pour les questions de limites et de servitudes qui accompagnent ces litiges, notre page consacrée aux servitudes immobilières et limites entre fonds voisins présente les principales actions, et notre article général sur la servitude, sa définition, sa preuve et son extinction complète ces repères.

Conclusion

L’article 552 du Code civil fait de votre terrain un volume : vous êtes présumé propriétaire de ce qui se trouve au-dessus et au-dessous de votre sol, jusqu’à la verticale de la limite. Cette présomption est solide. Le voisin qui revendique une cave, un souterrain ou un espace en surplomb doit produire un titre ou prouver une possession de trente ans, et la Cour de cassation sanctionne le juge qui renverse cette charge.

Elle n’est pas pour autant absolue. Les servitudes, le régime des mines, les vestiges archéologiques, le survol des aéronefs, certains réseaux d’intérêt général et le droit de surplomb lié à l’isolation thermique en limitent la portée, et des branches qui avancent sur votre terrain relèvent de l’article 673 ou du trouble anormal, non de l’empiètement.

Lorsque l’ouvrage du voisin occupe réellement votre volume, gouttière, climatiseur, conduit, tirant ou canalisation, la jurisprudence accorde sa suppression sans contrôle de proportionnalité, y compris lorsque le retrait est difficile. Le succès dépend alors de la preuve de la limite et de la propriété du support, de la qualification exacte de la demande, qui détermine notamment l’obligation de tentative amiable, et de la rapidité de votre réaction face à une possession qui, avec le temps, peut se transformer en droit.