Avocat urbanisme à Paris
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Nos analyses en droit de l'urbanisme.
RECOURS DES TIERS
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AFFICHAGE DU PERMIS
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PERMIS TACITE
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PERMIS MODIFICATIF
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PERMIS ANNULÉ
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PERMIS DE DÉMOLIR
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RECOURS ABUSIF
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CERTIFICAT D'URBANISME
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MODIFICATION DU PLU
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DROIT DE PRÉEMPTION
ParisLe droit de l'urbanisme, en sept volets.
Permis, recours, refus, préemption, infractions : choisissez votre situation. Chaque règle renvoie à son texte officiel.
Avocat en droit de l'urbanisme à Paris
Maître Reda KOHEN conseille et défend les propriétaires, les voisins, les acquéreurs, les SCI et les porteurs de projet à chaque étape d'une autorisation d'urbanisme : dépôt et suivi d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, contestation du permis accordé à un voisin, défense d'un permis attaqué, recours contre un refus, un retrait ou un sursis à statuer, décision de préemption, procès-verbal d'infraction.
Le contentieux de l'urbanisme se joue d'abord sur les délais et la forme : un recours bien fondé peut être déclaré irrecevable pour une notification oubliée ou un délai mal compté. Le cabinet commence donc par dater chaque acte, vérifier l'affichage et identifier la juridiction compétente, puis construit l'argumentation sur le plan local d'urbanisme et les pièces du dossier. Il intervient devant les tribunaux administratifs de Paris, Montreuil, Cergy-Pontoise, Versailles et Melun.
- Contester le permis d'un voisin
- Défendre votre permis attaqué
- Refus, retrait, sursis à statuer
- Permis tacite et délais d'instruction
- Droit de préemption de la mairie
- Infractions et régularisation
Contester le permis de construire d'un voisin
Le délai de recours contentieux contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir, ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (article R.* 600-2 du Code de l'urbanisme). Tout se compte donc à partir du panneau : sa date de pose, sa visibilité depuis la voie publique et ses mentions.
d'apprécier l'importance et la consistance du projet(CE, 16 octobre 2019, n° 419756).
Les conditions de recevabilité
Le recours, contentieux comme administratif, doit être notifié à l'auteur de la décision et au titulaire du permis par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quinze jours francs de son dépôt, à peine d'irrecevabilité (article R.* 600-1). Le projet doit être de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien que vous détenez ou occupez régulièrement (article L. 600-1-2). Aucune action n'est recevable plus de six mois après l'achèvement de la construction (article R.* 600-3), et aucun moyen nouveau ne peut être invoqué passé deux mois après la communication du premier mémoire en défense (article R. 600-5).
lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. Des nuisances, une perte d'ensoleillement ou des vues alléguées sans pièces ne suffisent pas ; la cour retient en revanche une maison visible depuis celle du requérant, sur un terrain non bâti en lisière d'une zone naturelle (CAA Versailles, 26 janvier 2023, n° 22VE00779).
Suspendre le chantier
Le recours au fond peut être assorti d'un référé-suspension jusqu'à l'expiration du délai de cristallisation des moyens. Pour un permis de construire ou d'aménager, la condition d'urgence est présumée satisfaite et le juge des référés statue dans un délai d'un mois (article L. 600-3). Il faut encore un moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision (article L. 521-1 du Code de justice administrative).
Ce que le juge peut décider
Lorsqu'un vice est régularisable, le juge sursoit à statuer et fixe un délai au titulaire pour obtenir une mesure de régularisation, même après l'achèvement des travaux (article L. 600-5-1), ou limite l'annulation à la partie du projet concernée (article L. 600-5). Il doit alors vérifier lui-même si la mesure notifiée régularise le vice relevé, même sans observations des parties sur ce point (CE, 30 avril 2025, n° 493959).
Pour les permis de construire un bâtiment de plus de deux logements et les permis d'aménager un lotissement, le juge statue dans un délai de dix mois (article R. 600-6). Pour ces mêmes autorisations, lorsque le projet se situe dans une commune de zone tendue mentionnée à l'article 232 du Code général des impôts, le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort sur les recours introduits jusqu'au 31 décembre 2027 : le seul recours ouvert contre le jugement est alors le pourvoi en cassation (article R. 811-1-1 du Code de justice administrative).
Votre permis est attaqué ou menacé
Le premier enjeu est la preuve de l'affichage. Sans constat d'un commissaire de justice établissant un affichage continu et complet pendant deux mois, le délai de recours des tiers reste ouvert et la vente, le financement ou le démarrage du chantier restent exposés. Le cabinet organise ces constats dès la délivrance du permis.
Un permis, tacite ou explicite, ne peut être retiré par la mairie que s'il est illégal et dans les trois mois suivant sa date ; au-delà, il ne peut l'être qu'à votre demande (article L. 424-5). En cours d'instance, un permis modificatif ou de régularisation peut répondre au vice relevé par le juge, sur le fondement des articles L. 600-5 et L. 600-5-1.
Lorsque le recours traduit un comportement abusif et vous cause un préjudice, vous pouvez demander des dommages et intérêts par un mémoire distinct (article L. 600-7). Enfin, le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les trois ans, ou s'ils sont ensuite interrompus plus d'un an (article R.* 424-17).
Permis refusé, déclaration préalable rejetée
Le délai d'instruction de droit commun est d'un mois pour une déclaration préalable, de deux mois pour un permis de démolir ou un permis de construire une maison individuelle, et de trois mois pour les autres permis (article R.* 423-23). Sauf exceptions prévues par le code, le silence de la mairie à l'expiration de ce délai vaut permis tacite ou non-opposition (article R.* 424-1).
Contre un refus, le recours gracieux obéit lui aussi au délai d'un mois et ne proroge pas le délai contentieux (article L. 600-12-2). L'annulation du refus a des effets protecteurs : si elle devient définitive et que vous confirmez votre demande dans les six mois de sa notification, la mairie ne peut pas vous opposer des règles d'urbanisme adoptées après le refus annulé ; elle ne peut plus non plus invoquer de motifs de refus nouveaux passé deux mois après l'enregistrement du recours (article L. 600-2). Le tribunal peut enjoindre à l'administration de prendre la mesure qu'implique nécessairement son jugement (article L. 911-1 du Code de justice administrative).
Le sursis à statuer n'est possible que dans les cas limitativement prévus, notamment pendant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme ou à l'approche d'une opération d'aménagement (article L. 424-1). Une demande déposée dans les dix-huit mois qui suivent un certificat d'urbanisme bénéficie des règles en vigueur à la date du certificat, à l'exception de celles qui ont pour objet la sécurité ou la salubrité publique (article L. 410-1).
La mairie préempte votre bien
La vente d'un bien situé dans le périmètre du droit de préemption urbain est précédée d'une déclaration d'intention d'aliéner. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de sa réception vaut renonciation ; ce délai est suspendu par une demande de pièces ou de visite (article L. 213-2).
de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement, en faire apparaître la nature dans la décision, et la préemption doit répondre à un intérêt général suffisant (CE, 13 mars 2019, n° 419259). Pour une commune de Seine-Saint-Denis qui se bornait à invoquer le projet d'aménagement et de développement durables et les orientations de son PLU, la cour administrative d'appel de Paris a confirmé l'annulation : ces documents ne comportaient que des considérations générales (CAA Paris, 11 juillet 2024, n° 22PA03109).
Si la préemption est annulée après le transfert de propriété, le titulaire du droit de préemption doit proposer le bien en priorité aux anciens propriétaires, puis à l'acquéreur évincé dont le nom figurait dans la déclaration (article L. 213-11-1).
Construction sans autorisation ou non conforme
Des travaux exécutés sans autorisation ou en méconnaissance du permis exposent à une amende pénale comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface construite, ou 300 000 euros dans les autres cas (article L. 480-4). Après procès-verbal, l'autorité compétente, en général le maire, peut aussi, indépendamment des poursuites, infliger une amende administrative d'au plus 30 000 euros et mettre en demeure de régulariser, sous astreinte d'au plus 1 000 euros par jour de retard (article L. 481-1).
La commune peut en outre demander au tribunal judiciaire la démolition ou la mise en conformité de l'ouvrage, dans un délai de dix ans à compter de l'achèvement des travaux (article L. 480-14). Pour une construction achevée depuis plus de dix ans, un refus de permis ne peut en principe plus être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale, sauf exceptions, notamment lorsque l'ouvrage a été édifié sans le permis de construire requis (article L. 421-9). Le cabinet évalue la possibilité d'une régularisation et assure la défense devant le maire comme devant les juridictions.
Questions fréquentes en droit de l'urbanisme
Chaque réponse renvoie au texte ou à la décision qui la fonde, avec son lien officiel. Pour une situation précise, contactez Maître Reda KOHEN par téléphone ou par formulaire confidentiel.
Quel est le délai pour contester le permis de construire de mon voisin ?
Le délai de recours contentieux est de deux mois. Il court, à l'égard des tiers, à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage du permis sur le terrain (article R.* 600-2 du Code de l'urbanisme). Si le panneau n'a jamais été posé, ou s'il est resté invisible depuis la voie publique, le délai ne court pas ; en revanche, une erreur dans une mention ne l'empêche de courir que si elle prive les tiers de la possibilité d'apprécier l'importance et la consistance du projet (CE, 16 octobre 2019, n° 419756). Dans tous les cas, aucune action n'est plus recevable six mois après l'achèvement de la construction (article R.* 600-3). Photographiez le panneau, datez vos clichés et conservez-les : ils serviront à calculer le délai.
Le recours gracieux auprès du maire suspend-il encore le délai de recours ?
Non. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 novembre 2025, l'article L. 600-12-2 du Code de l'urbanisme prévoit que le recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d'urbanisme doit être formé dans un délai d'un mois, que le silence gardé plus de deux mois vaut rejet, et que ce recours ne proroge pas le délai de recours contentieux. Celui qui écrit au maire et attend sa réponse avant de saisir le tribunal risque donc de laisser expirer le délai de deux mois. Le recours gracieux reste utile pour ouvrir une discussion, mais il doit être mené en parallèle de la requête devant le tribunal administratif, jamais à sa place.
Faut-il prévenir le bénéficiaire du permis que je l'attaque ?
Oui, et dans des formes précises. L'auteur d'un recours contre une décision d'urbanisme doit le notifier à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter de son dépôt (article R.* 600-1 du Code de l'urbanisme). L'obligation vaut aussi pour le recours administratif, faute de quoi le recours contentieux formé ensuite serait irrecevable. La notification est réputée faite à la date d'envoi de la lettre, établie par le certificat de dépôt postal. C'est l'une des premières causes de rejet des recours de voisins : le cabinet prépare et envoie ces notifications le jour même du dépôt.
Je ne suis pas voisin immédiat : puis-je quand même agir ?
Peut-être, mais il faudra le démontrer. Un particulier n'est recevable que si le projet est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'il détient ou occupe régulièrement (article L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme). Le voisin immédiat bénéficie d'une présomption : il justifie en principe d'un intérêt à agir dès qu'il fait état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet (CAA Versailles, 26 janvier 2023, n° 22VE00779). Plus loin du terrain, il faut des pièces précises : plans, photographies prises depuis votre logement, vues, ensoleillement, trafic. Des nuisances seulement alléguées ne suffisent pas.
La mairie peut-elle retirer un permis qu'elle m'a accordé ?
Seulement dans des limites strictes. Un permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ainsi qu'une décision de non-opposition à déclaration préalable, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant leur date ; passé ce délai, le retrait n'est possible qu'à la demande expresse du bénéficiaire (article L. 424-5 du Code de l'urbanisme). Un retrait tardif, ou fondé sur un motif qui ne caractérise pas une illégalité, peut être contesté devant le tribunal administratif. Il faut alors réunir l'arrêté de permis, la date de sa notification ou de naissance du permis tacite et la décision de retrait, et agir dans le délai de recours.
Mon permis de construire a été refusé : que faire ?
Commencez par lire les motifs : un refus fondé sur une pièce manquante ou un détail de plan se corrige souvent par une nouvelle demande, alors qu'un refus fondé sur une règle du PLU mal appliquée justifie un recours. Le recours devant le tribunal administratif doit être introduit dans les deux mois de la notification du refus ; un recours gracieux, à former dans le mois, ne proroge pas ce délai (article L. 600-12-2). Si le refus est annulé définitivement et que vous confirmez votre demande dans les six mois, la mairie ne peut plus vous opposer de règles d'urbanisme postérieures au refus (article L. 600-2), et le juge peut lui enjoindre de prendre la décision qu'implique son jugement (article L. 911-1 du Code de justice administrative).
La mairie a préempté le bien que je vendais ou que j'achetais : puis-je contester ?
Oui, devant le tribunal administratif, dans le délai de recours contentieux. Le vendeur comme l'acquéreur évincé peuvent agir. Le juge vérifie que la collectivité justifiait, à la date de sa décision, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement, qu'elle en a indiqué la nature dans la décision et que la préemption répond à un intérêt général suffisant (CE, 13 mars 2019, n° 419259). Des références générales au PLU ou au projet d'aménagement et de développement durables ne suffisent pas (CAA Paris, 11 juillet 2024, n° 22PA03109). Si la décision est annulée après le transfert de propriété, le bien doit être proposé en priorité aux anciens propriétaires, puis à l'acquéreur évincé (article L. 213-11-1 du Code de l'urbanisme).
J'ai construit sans autorisation : quels sont les risques ?
Ils sont de trois ordres. Sur le plan pénal, l'amende va de 1 200 euros à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, ou 300 000 euros dans les autres cas (article L. 480-4 du Code de l'urbanisme). Sur le plan administratif, après procès-verbal, l'autorité compétente peut infliger une amende d'au plus 30 000 euros et vous mettre en demeure de régulariser, sous astreinte d'au plus 1 000 euros par jour (article L. 481-1). Sur le plan civil, la commune peut demander au tribunal judiciaire la démolition ou la mise en conformité pendant dix ans après l'achèvement (article L. 480-14). Une demande de régularisation bien préparée, déposée avant toute procédure, change souvent l'issue du dossier.