Une déclaration d’intention d’aliéner part chez le notaire. Deux mois plus tard, la mairie répond. Elle préempte. Le compromis de vente s’effondre. Le vendeur reste propriétaire d’un bien qu’il n’arrive plus à mener à terme. L’acquéreur, qui avait obtenu son crédit, est évincé. Les deux interrogent le même point : la décision est-elle régulière, et que faut-il faire pour la défaire.

Le droit de préemption urbain (DPU) n’est pas un droit discrétionnaire. Le Code de l’urbanisme l’enserre dans une trame stricte : un projet d’aménagement réel à la date de l’arrêté, une motivation qui en fait apparaître la nature, un intérêt général suffisant. Le juge administratif, depuis vingt ans, contrôle ces trois conditions et n’hésite pas à annuler. La loi du 24 mars 2014 a ajouté une obligation de restitution lorsque l’annulation intervient après le transfert de propriété. La pratique du contentieux s’est densifiée à mesure que les communes ont étendu leur usage du DPU au logement social, au renouvellement urbain et à la lutte contre l’habitat indigne.

L’enjeu pour le justiciable n’est pas seulement de bloquer la décision. Il est de récupérer le bien, ou son équivalent économique, lorsque la préemption a déjà eu lieu. L’article entend donner les outils pour identifier les vices, les hiérarchiser et déclencher la procédure utile, du recours gracieux au référé suspension, de l’action principale en excès de pouvoir à l’action en exécution sur le fondement de l’article L. 213-11-1 du Code de l’urbanisme.

I. Le périmètre du droit de préemption urbain

A. Les biens, les titulaires et les deux régimes

Le titre Ier du livre II du Code de l’urbanisme institue plusieurs droits de préemption. Le DPU stricto sensu, prévu aux articles L. 211-1 et suivants, est ouvert aux communes dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Une délibération du conseil municipal l’instaure sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future. La décision de préemption est ensuite prise soit par le conseil municipal, soit par le maire sur délégation expresse.

Le DPU renforcé étend le champ aux biens en principe exclus : les lots de copropriété, les immeubles bâtis depuis moins de quatre ans, les parts de société civile immobilière dont l’objet est l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble. La commune doit alors avoir pris une délibération motivée pour étendre le périmètre.

À côté du DPU, la zone d’aménagement différé permet à l’État ou à un établissement public de créer un droit de préemption pour une durée de six ans renouvelable. Le préfet peut également exercer le droit lorsque la commune est en situation de carence au regard de ses obligations en matière de logement social. La répartition des compétences se lit à l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme.

L’aliénation se déclenche au sens large : vente, échange, apport en société, dation en paiement. La cession de parts de SCI relève du DPU renforcé lorsque la SCI a pour objet l’attribution en propriété d’un immeuble.

B. La déclaration d’intention d’aliéner

Aux termes de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix »¹.

La déclaration d’intention d’aliéner est l’acte central. C’est le notaire du vendeur qui la rédige, à partir du compromis ou de la promesse. Elle indique le prix, les conditions, la consistance du bien, l’identité de l’acquéreur. La sanction de l’omission est la nullité, qui se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte de vente.

Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA pour répondre. Le silence vaut renonciation. Une demande de communication des pièces ou de visite du bien suspend le délai. Lorsque la commune notifie son intention de préempter, elle peut accepter le prix de la DIA, proposer un prix inférieur ou renoncer.

C. Le délai, le prix et les recours du vendeur

Si la commune accepte le prix, la vente s’opère au profit de la collectivité, dans les conditions de la DIA. Le notaire dresse l’acte authentique. Le transfert de propriété s’opère à la date de l’acte ou, à défaut, à la date d’inscription du paiement.

Si la commune propose un prix inférieur, trois voies s’offrent au vendeur. Il peut accepter le prix proposé, renoncer à la vente ou saisir la juridiction de l’expropriation pour faire fixer le prix. Le délai de saisine est de deux mois à compter de la notification de l’offre. Le juge de l’expropriation statue selon les règles applicables aux indemnités d’expropriation, ce qui ne signifie pas une indemnité d’expropriation au sens strict, mais l’application de la méthode comparative.

Tant que le délai de réponse n’est pas expiré et qu’aucune décision de préemption n’a été notifiée, le notaire ne peut pas signer l’acte définitif. La signature anticipée expose la vente à la nullité de l’article L. 213-2.

Vous trouverez sur la page d’expertise du cabinet en droit immobilier à Paris une présentation des contentieux récurrents qui entourent la formation et l’exécution des ventes immobilières.

II. Les conditions de fond : projet réel, motivation, intérêt général

A. La double exigence cardinale du Conseil d’État

Aux termes de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 (…). Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé »².

L’article L. 300-1 énumère les actions ou opérations d’aménagement : projet urbain, politique locale de l’habitat, maintien ou accueil d’activités économiques, équipements collectifs, lutte contre l’insalubrité, renouvellement urbain, sauvegarde du patrimoine, espaces naturels.

Le Conseil d’État, dans une jurisprudence stabilisée, a dégagé une formule de référence. Aux termes de la décision du 22 décembre 2022, n° 447100, publiée au Bulletin : « Il résulte des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit répondre à un intérêt général suffisant »³.

La formule structure le contentieux. Trois conditions cumulatives. Trois angles d’attaque pour le requérant.

B. La réalité du projet à la date de la décision

La commune doit démontrer qu’un projet existe au moment où elle préempte. Ce projet n’a pas à être achevé dans son détail. Il doit cependant dépasser le stade du simple objectif d’opportunité. Le Conseil d’État, dans la décision du 25 février 2025, n° 494816, a censuré l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris qui avait validé la préemption par la maire de Paris de deux lots commerciaux. La motivation se référait à la mise en œuvre du programme local de l’habitat. Les lots préemptés étaient à usage commercial et n’allaient pas être transformés. Le Conseil d’État juge que : « en estimant que la décision de préemption des lots nos 13 et 15 et de la fraction des parties communes associée était justifiée par un projet de création de deux locaux commerciaux alors même que la motivation de cette décision fait seulement référence à la mise en œuvre du programme local de l’habitat, la cour administrative d’appel a dénaturé les pièces du dossier »⁴.

Trois conséquences pratiques. Le requérant doit demander la production des pièces du dossier d’urbanisme, des délibérations préparatoires, des études foncières. Il doit pointer la discordance entre la nature du bien préempté et l’opération projetée. Il doit soulever l’absence de projet réel comme moyen d’annulation distinct du moyen tiré de l’insuffisance de motivation.

La cour administrative d’appel de Nantes, dans une décision du 6 novembre 2024, n° 24NT00028, a annulé la préemption par la commune de Bain-de-Bretagne d’un local commercial situé en cœur de centre-ville. Les juges ont retenu : « C’est donc à bon droit que le tribunal administratif a retenu également le moyen tiré de l’absence de projet réel de la commune pour annuler la décision de préemption du 16 juin 2021 prise par le maire de Bain-de-Bretagne »⁵.

C. La motivation : faire apparaître la nature du projet

La décision de préemption est un acte administratif unilatéral défavorable à un administré. Elle relève des dispositions imposant une motivation en droit et en fait. L’article L. 210-1 ajoute une exigence spécifique : la décision doit mentionner l’objet pour lequel le droit est exercé.

Le contentieux dégage trois figures récurrentes. La motivation purement formelle, qui se borne à énumérer les objets de l’article L. 300-1 sans rattacher la préemption à l’un d’entre eux. La motivation par renvoi à une délibération antérieure, admissible si la délibération permet d’identifier le projet et si le bien préempté entre dans son périmètre. La motivation détaillée, qui décrit le projet et le rattache au bien.

Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre dans un programme local de l’habitat, la décision de préemption peut se référer aux dispositions de cette délibération. Cette dérogation a une limite stricte. La cour administrative d’appel de Versailles, dans une décision du 22 janvier 2020, n° 18VE03130, a annulé une préemption qui se contentait d’invoquer « la loi de solidarité et de renouvellement urbain, le souci de développer le logement social, la volonté de préserver le tissu urbain actuel ainsi que la volonté de préserver l’environnement des sites classés »⁶. Une telle motivation, qui ne renvoie à aucun objectif précis et identifiable du programme local de l’habitat, ne satisfait pas l’exigence de l’article L. 210-1.

D. L’intérêt général suffisant

Le troisième volet, dégagé par la décision du 22 décembre 2022, ajoute un contrôle de proportionnalité. La mise en œuvre du DPU doit répondre à un intérêt général suffisant, eu égard aux caractéristiques du bien et au coût prévisible de l’opération.

Le Conseil d’État, dans cette même affaire de Montreuil, a validé une préemption en vue de l’extension d’un centre socio-cultuel mitoyen. Les requérants soutenaient que le projet violait le principe de laïcité. Le Conseil d’État écarte le moyen au motif que : « le principe constitutionnel de laïcité ne fait pas obstacle à ce qu’une décision de préemption soit prise, dans le respect du principe de neutralité à l’égard des cultes et du principe d’égalité, en vue de permettre la réalisation d’un équipement collectif à vocation cultuelle. Une telle décision n’est pas par elle-même constitutive d’une aide à l’exercice d’un culte prohibée par les dispositions de la loi du 9 décembre 1905 »⁷.

L’enseignement, au-delà du débat sur la laïcité, tient à la confirmation que l’examen de l’intérêt général se fait in concreto. Le juge regarde la cohérence entre le projet, le bien et l’effort financier consenti. Une préemption sur un bien stratégique pour un équipement collectif passe le contrôle. Une préemption sur un bien isolé, sans rattachement opérationnel à un projet identifiable, ne le passe pas.

E. Les autres vices : compétence, procédure, détournement de pouvoir

Le requérant ne se limite pas aux conditions de fond. La décision de préemption peut être attaquée pour vice d’incompétence : le maire qui préempte sans délégation valable du conseil municipal, le président d’EPCI qui agit sans subdélégation expresse, l’établissement public foncier qui dépasse le champ de la convention.

La procédure administrative obéit également à un cadre strict. La délibération qui institue le DPU doit être transmise au préfet et publiée. La décision individuelle de préemption doit être notifiée au notaire et au vendeur. Le Conseil d’État, dans la décision du 1er mars 2023, n° 462648, publiée au Bulletin, rappelle que la décision de préemption est un acte distinct de la délibération qui la prépare et que chacun de ces actes peut être attaqué de manière autonome⁸.

Le détournement de pouvoir reste un moyen difficile à établir. Il suppose la preuve que la collectivité a poursuivi un but étranger à l’aménagement, par exemple évincer un acquéreur déterminé pour des motifs personnels ou commerciaux. Les juges l’admettent rarement mais l’indice de détournement peut renforcer le moyen tiré de l’absence d’intérêt général suffisant.

III. Le contentieux et la restitution du bien

A. Le recours pour excès de pouvoir et le référé suspension

Le recours dirigé contre la décision de préemption relève du juge administratif. Le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel se situe l’immeuble. Le délai de recours est de deux mois à compter de la notification ou de la publication. L’acquéreur évincé, dont le nom figure dans la DIA, a qualité pour agir.

Trois précautions procédurales s’imposent.

Premièrement, le recours gracieux interrompt le délai. Le silence gardé par l’autorité administrative vaut décision implicite de rejet et fait courir un nouveau délai contentieux. Le recours gracieux est utile lorsque les pièces font apparaître un défaut manifeste, susceptible de provoquer un retrait spontané.

Deuxièmement, le référé suspension de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative permet de bloquer la signature de l’acte authentique. Le juge des référés statue dans un délai d’un à deux mois. Il faut établir l’urgence, qui est ordinairement présumée lorsque la préemption empêche un projet d’acquisition financé, et un doute sérieux sur la légalité, qui résulte des moyens de l’instance principale.

Troisièmement, l’action peut être engagée par le vendeur, l’acquéreur évincé, ou conjointement. La situation du vendeur diffère selon qu’il a accepté le prix de préemption ou qu’il a saisi le juge de l’expropriation pour faire fixer le prix. L’acquéreur évincé conserve un intérêt à agir tant que le transfert de propriété au profit de la commune n’est pas devenu définitif.

B. La restitution du bien après annulation : l’article L. 213-11-1 du Code de l’urbanisme

L’annulation de la décision de préemption ne suffit pas à elle seule à rendre le bien à son ancien propriétaire ou à l’acquéreur évincé. Lorsque le transfert de propriété a déjà eu lieu, le bien appartient à la commune. La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a inséré dans le Code de l’urbanisme un dispositif d’effacement.

Aux termes de l’article L. 213-11-1 : « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité. Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle »⁹.

Le mécanisme se déploie en trois temps. Premier temps : la commune propose le bien aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause. Le prix proposé reprend les conditions de la transaction initiale, corrigé pour éviter tout enrichissement injustifié. À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction de l’expropriation, selon les règles de l’article L. 213-4. Deuxième temps : à défaut d’acceptation dans les trois mois de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires sont réputés avoir renoncé. Troisième temps : en cas de renonciation expresse ou tacite, la commune propose l’acquisition à la personne qui figurait dans la DIA, c’est-à-dire à l’acquéreur évincé.

Le Conseil d’État, dans la décision du 9 novembre 2018, n° 410697, a précisé l’office du juge administratif. La haute juridiction juge que : « il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé, d’exercer les pouvoirs qu’il tient de l’article L. 911-1 du code de justice administrative pour enjoindre au titulaire du droit de préemption de mettre en œuvre la procédure prévue par les dispositions précitées »¹⁰.

Le requérant doit donc, dans ses conclusions principales ou subsidiaires, demander expressément au juge l’injonction d’appliquer l’article L. 213-11-1. À défaut, l’annulation de la décision de préemption ne suffit pas à provoquer la restitution. Le tribunal administratif accompagne ordinairement l’injonction d’un délai d’exécution, par exemple deux mois, et peut prononcer une astreinte.

C. Le contentieux du retrait par la commune

Une commune peut être tentée de retirer sa décision de préemption avant d’attendre le jugement, soit pour éviter la condamnation, soit pour reprendre une décision mieux motivée. Le retrait est régulier dans les conditions de droit commun : il doit intervenir dans le délai de quatre mois suivant la décision et reposer sur l’illégalité.

Le Conseil d’État, dans une décision du 30 décembre 2024, n° 471392, a censuré une cour administrative d’appel qui avait jugé qu’une SAEM n’était pas compétente pour retirer une décision de préemption qu’elle avait elle-même prise. La haute juridiction relève qu’une autorité administrative, dans le délai dont elle dispose pour ce faire, peut retirer sa décision sans excéder ses pouvoirs, quels que soient les motifs sur lesquels elle se fonde¹¹.

L’enseignement est double. Pour le vendeur ou l’acquéreur évincé, le retrait n’éteint pas le contentieux indemnitaire, dans la mesure où le préjudice subi entre la décision initiale et son retrait peut être réparé. Pour la commune, le retrait n’efface pas la déclaration d’intention d’aliéner : la vente initiale peut reprendre son cours si le délai de deux mois n’a pas couru à nouveau, ce qui suppose une analyse fine du calendrier.

D. La réparation indemnitaire de l’acquéreur évincé

L’annulation de la décision de préemption n’efface pas mécaniquement le préjudice subi par celui qui n’a pas pu acquérir. L’acquéreur évincé peut engager la responsabilité de la commune pour faute. La voie est étroite : le juge exige un lien direct et certain entre l’illégalité et le préjudice.

Le Conseil d’État, dans la décision du 13 novembre 2023, n° 466959, a confirmé un arrêt de cour administrative d’appel qui avait écarté l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre le préjudice subi par l’acquéreur évincé et le vice d’incompétence entachant la décision de préemption. Il rappelle que le vice de procédure ou d’incompétence ne suffit pas à fonder la réparation lorsque, sur le fond, la commune aurait pu prendre la même décision¹².

L’acquéreur évincé doit donc privilégier les vices de fond : absence de projet réel, intérêt général insuffisant, dénaturation. Ces vices, contrairement à l’incompétence, font apparaître que la commune ne pouvait pas légalement préempter, ce qui ouvre la voie à la réparation des frais d’acquisition exposés et de la perte de chance d’acquérir.

Le quantum de la réparation se calcule par référence au préjudice établi : frais de notaire engagés, frais d’instruction du prêt, perte de chance lorsque l’opération projetée présentait une rentabilité documentée. La perte de la valeur d’usage ou la perte de la plus-value ultérieure ne sont pas, de manière générale, réparées, sauf circonstances particulières.

Pour l’aspect notarial et la formation de la vente bloquée par la préemption, vous trouverez sur la page consacrée à l’avocat compromis de vente immobilier à Paris un décryptage des conditions suspensives et des sorties contentieuses du compromis.

IV. Cas pratiques et situations particulières

A. La cession de parts de société civile immobilière

Le DPU renforcé permet à la commune de préempter des parts de SCI lorsque la SCI est familiale et lorsqu’elle a pour objet l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble. Le mécanisme dépayse la lecture habituelle du DPU, qui se concentre sur la vente d’immeubles bâtis.

Les conséquences pratiques pour le dirigeant de SCI sont significatives. La cession est subordonnée à la DIA, le délai de deux mois s’applique, et la commune peut acquérir les parts au prix proposé, à un prix inférieur ou refuser. Le notaire ou l’avocat rédacteur de la cession doit anticiper le calendrier et préparer la DIA en conséquence.

Pour les enjeux propres à la SCI, vous trouverez une présentation détaillée sur la page d’expertise avocat SCI à Paris.

B. Le DPU sur des biens en copropriété

Les lots de copropriété sont, en principe, exclus du DPU classique. Le DPU renforcé les fait entrer dans le champ par dérogation. La commune doit avoir pris une délibération motivée pour étendre le périmètre.

Le Conseil d’État, dans la décision du 25 février 2025 précitée, illustre les contraintes de motivation propres à la copropriété. La maire de Paris avait préempté plusieurs lots dans un même immeuble, à usage mixte habitation et commercial. La motivation, qui se référait globalement au programme local de l’habitat, ne pouvait pas justifier la préemption des lots commerciaux qui n’allaient pas être transformés. La haute juridiction casse l’arrêt et renvoie l’affaire à la cour administrative d’appel.

L’enseignement pour le contentieux : sur des préemptions de lots en copropriété, examiner lot par lot, type d’usage par type d’usage, la cohérence entre la motivation et l’opération projetée.

C. Le DPU et les opérations de logement social

Lorsque la commune est en situation de carence au regard de ses obligations légales en matière de logement social, le préfet peut exercer le droit de préemption à sa place. Le bien acquis doit alors être affecté à une opération inscrite dans la convention de l’article L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation.

La cour administrative d’appel de Bordeaux, dans une décision du 14 décembre 2023, n° 21BX03799, a précisé que le transfert provisoire au préfet ne peut être utilisé que pour acquérir des biens en vue de la réalisation des objectifs du PLH ou de l’arrêté préfectoral. Une commune qui exerce son DPU dans un secteur sous arrêté préfectoral pour un objet étranger au logement social s’expose à l’annulation¹³.

D. Paris, Île-de-France et tribunaux compétents

Les contentieux franciliens se concentrent devant les tribunaux administratifs de Paris (75), Montreuil (93, 94), Cergy-Pontoise (95), Versailles (78, 92), Melun (77, 91). En appel, la cour administrative d’appel de Paris pour Paris et la Seine-Saint-Denis ; la cour administrative d’appel de Versailles pour les Yvelines, l’Essonne, les Hauts-de-Seine, le Val-d’Oise. Les délais d’audiencement sont longs : douze à dix-huit mois en première instance, dix-huit à vingt-quatre mois en appel.

Le décret du 17 avril 2026 a élargi la compétence en premier et dernier ressort des cours administratives d’appel pour les grands projets immobiliers, énergétiques et industriels. La présentation de cette réforme figure sur l’article récent du cabinet décret du 17 avril 2026 — cours administratives d’appel et grands projets immobiliers.

L’urbanisme contentieux, plus largement, présente une porosité avec d’autres branches du droit administratif. L’article récent du cabinet sur le refus de permis de construire et les recours gracieux éclaire la mécanique procédurale qui irrigue, sous des formes proches, le contentieux du DPU.

V. La conduite du dossier en pratique

A. Les pièces à réunir dès la notification

Le vendeur ou l’acquéreur évincé qui reçoit la décision de préemption doit immédiatement constituer son dossier. Les éléments utiles : le compromis ou la promesse de vente, la déclaration d’intention d’aliéner, la décision de préemption avec sa motivation complète, les délibérations antérieures invoquées (PLH, périmètres d’intervention), les diagnostics et plans du bien, l’évaluation contradictoire si elle a été demandée.

La consultation du dossier d’urbanisme en mairie permet de vérifier la délégation au maire, la régularité des publications, la cohérence entre la décision et les pièces préparatoires. Un courriel ou un courrier en lettre recommandée demandant la copie intégrale du dossier est la première démarche utile.

B. Le calendrier procédural

La fenêtre temporelle est étroite. Recours gracieux dans les deux mois ; recours pour excès de pouvoir dans les deux mois ; référé suspension à tout moment de la procédure principale. Si le transfert de propriété au profit de la commune est imminent, le référé suspension prend une importance particulière.

À l’inverse, si la procédure n’est pas anticipée, le bien peut être inscrit au registre foncier de la commune avant l’examen du recours, ce qui ouvre la phase de la restitution et non plus celle de l’empêchement. Les deux procédures coexistent : recours principal en annulation, conclusions accessoires d’injonction au titre de l’article L. 213-11-1.

C. La négociation parallèle

Toutes les préemptions ne se terminent pas devant le tribunal. La commune peut, sous la pression du recours, accepter de retirer sa décision, de réduire le périmètre, ou de proposer un mécanisme conventionnel : engagement de revente, subdélégation à un opérateur privé, conservation du bien moyennant indemnisation.

La négociation s’engage utilement par lettre formelle adressée au maire, avec copie au préfet pour les communes carencées, et synthèse des moyens d’annulation. Le cabinet a constaté à plusieurs reprises que la perspective d’un référé suspension, combinée à un mémoire détaillé sur l’absence de projet réel, suffit à faire reculer la collectivité avant l’audience.

Conclusion

Le DPU est un instrument d’aménagement, non un droit de regard libre sur le marché immobilier. Le Conseil d’État, par la formule du 22 décembre 2022 et son application dans la décision du 25 février 2025, maintient un contrôle exigeant : projet réel à la date de la décision, motivation qui en fait apparaître la nature, intérêt général suffisant. La loi du 24 mars 2014 a prolongé ce contrôle au stade de l’exécution, en imposant la restitution du bien lorsque l’annulation intervient après le transfert de propriété.

Le justiciable confronté à une préemption a deux fenêtres. La première, courte, pour bloquer ou faire annuler la décision avant le transfert. La seconde, plus longue, pour obtenir la restitution du bien ou la réparation indemnitaire.

Pour les enjeux familiaux et patrimoniaux qu’une préemption peut soulever — vente du logement familial après divorce, succession en cours, indivision —, voir notre analyse sur l’expertise du cabinet en droit de la famille et les conséquences que la préemption peut emporter sur ces opérations.

Le cabinet Kohen Avocats accompagne les vendeurs, les acquéreurs évincés et les SCI confrontés à une préemption en Île-de-France, à toutes les phases : vérification de la régularité de la décision, recours gracieux, référé suspension, recours en annulation, action en restitution sur le fondement de l’article L. 213-11-1 et action indemnitaire.

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