Le 2 octobre 2026, Le Parisien racontait, sous la plume de Juliette Duclos et Pauline Darvey, l’histoire de Baptiste et Damien, deux colocataires qui approchent des quarante ans et partagent depuis deux ans un appartement d’environ 60 m2 près du métro Marcadet-Poissonniers, dans le XVIIIe arrondissement de Paris, pour un loyer de 1 750 euros par mois. Le récit décrit une colocation choisie et apaisée, où le seul sujet de dispute serait la quantité de persil dans le risotto. Mais toute colocation, même la plus harmonieuse, porte en elle une question que les colocataires repoussent jusqu’au jour où elle s’impose : que se passe-t-il, juridiquement, quand l’un des deux s’en va ? Qui constate l’état du logement ce jour-là, qui répond des dégradations découvertes ensuite, et qui récupère quelle part du dépôt de garantie ? La réponse tient en deux temps : le départ obéit à des formes strictes et laisse subsister une solidarité limitée dans le temps, puis le sort des lieux et de l’argent se joue sur des écrits, l’état des lieux intermédiaire et les règles de restitution du dépôt de garantie.
I. Quitter une colocation à bail unique : congé, solidarité et remplacement du partant
A. Congé du colocataire partant et fin de la solidarité dans un délai de six mois
Dans une colocation à bail unique, le colocataire qui veut partir doit donner son congé au bailleur en respectant des formes précises. La fiche officielle consacrée au congé du locataire rappelle que le congé se notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé, comme l’expose la page officielle du congé du locataire. La date de réception fixe le point de départ du préavis : pour un préavis d’un mois, un congé reçu le 5 du mois court jusqu’au 5 du mois suivant à minuit. L’erreur la plus fréquente consiste à annoncer son départ par message ou à l’oral au colocataire restant en croyant avoir donné congé : tant que le bailleur n’a rien reçu dans l’une de ces trois formes, aucun délai ne court et le partant reste tenu de l’intégralité des obligations du bail.
Le second réflexe à corriger concerne la portée du départ. Donner congé ne libère pas immédiatement le partant envers le bailleur lorsque le bail contient une clause de solidarité, ce qui est le cas de la plupart des baux de colocation parisiens. La Cour de cassation l’a formulé dans des termes que tout colocataire devrait connaître : « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Cette phrase est le motif central de l’arrêt de la troisième chambre civile du 8 avril 2021, pourvoi n° 19-23.343, qui cassait un arrêt ayant mis à la charge d’une colocataire partie des sommes nées après l’extinction de sa solidarité. La Cour en tire une conséquence directe : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. » Concrètement, si aucun remplaçant n’entre au bail, le partant reste tenu des loyers et charges pendant six mois au plus après l’effet de son congé, puis il est libéré pour les dettes nées ensuite, même s’il a quitté les lieux depuis longtemps.
La cour d’appel de Toulouse a appliqué exactement ce mécanisme dans une espèce récente qui mérite d’être lue par tout colocataire parisien. Dans son arrêt du 11 juillet 2025, RG n° 24/03536, un colocataire entré au bail par avenant avait donné congé le 5 novembre 2023 puis quitté les lieux le 6 décembre 2023. La cour retient : « En l’absence de nouveau co-locataire pour le remplacer, il était tenu du paiement intégral des loyers et charges jusqu’au 05 juin 2024. » Le calcul est limpide : congé effectif début novembre, six mois de solidarité, extinction début juin. Le colocataire qui part sans faire entrer un remplaçant paie donc, dans le pire des cas, six mois de loyers pour un logement qu’il n’occupe plus, dès lors que le colocataire restant ne paie pas sa part. C’est la raison pour laquelle le départ doit être anticipé : chercher activement un remplaçant agréé par le bailleur n’est pas une politesse, c’est le seul moyen d’éteindre la solidarité dès la date d’effet du congé.
Deux précisions complètent ce tableau. D’abord, la solidarité ne se présume pas : elle doit figurer au bail ou dans l’avenant signé. La cour de Toulouse rappelle que « la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. » Un colocataire qui n’aurait signé qu’un document ambigu doit vérifier ce qu’il a réellement souscrit, sans pour autant espérer échapper à une clause claire. Ensuite, l’ignorance du droit ne protège pas : le colocataire toulousain soutenait n’avoir jamais compris la solidarité et invoquait son inexpérience pour faire annuler son engagement. La cour répond sèchement : « le bailleur n’a pas d’obligation de fournir au locataire même profane d’explication juridique particulière sur les termes du contrat et l’étendue de ses engagements. » Signer sans lire, en colocation comme ailleurs, engage. Pour les colocataires qui s’interrogent plus largement sur la fin de la solidarité après un départ, l’analyse consacrée à la sortie de la solidarité et à la récupération du dépôt de garantie détaille les démarches pas à pas.
B. Préavis réduit à Paris et entrée d’un remplaçant par avenant au bail
À Paris, le partant bénéficie le plus souvent d’un préavis d’un mois seulement, et non de trois. La capitale est située en zone tendue, et l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre dans ce cas un préavis réduit, comme le précise la fiche officielle du congé que le locataire dont le logement est situé en zone tendue peut donner congé avec un mois de préavis, à condition d’indiquer ce motif dans sa lettre et de joindre un justificatif, comme le rappelle la page officielle du congé. L’oubli du motif et du justificatif est sanctionné sans détour : sans mention du fondement, le préavis reste de trois mois. Pour un colocataire d’un 60 m2 à 1 750 euros comme celui de la rue Marcadet-Poissonniers, deux mois de préavis supplémentaires représentent 3 500 euros : la mention « logement situé en zone tendue » et la pièce jointe valent donc de l’or. Le même formalisme vaut pour les autres motifs de réduction, perte d’emploi ou état de santé, chacun avec son justificatif propre.
Le remplacement du partant est l’opération la plus délicate et la plus mal documentée des colocations. Juridiquement, faire entrer un nouveau colocataire exige l’accord du bailleur et un avenant au bail qui constate la sortie de l’un et l’entrée de l’autre, avec reprise expresse de la clause de solidarité. L’arrêt toulousain du 11 juillet 2025 en donne un modèle vivant : les avenants successifs y sont décrits avec précision, l’un prévoyant qu’un colocataire « ne soit plus titulaire du bail » à telle date tandis que le nouveau « devienne co-titulaire solidaire » à compter de telle autre, précision relevée dans l’arrêt du 11 juillet 2025, RG n° 24/03536, où la cour cite l’avenant selon lequel le remplaçant « devient donc co-titulaire solidaire » aux côtés du colocataire restant, l’avenant stipulant par ailleurs que les parties respectent toutes les clauses du contrat principal. Trois enseignements s’en dégagent pour la pratique parisienne. Premièrement, le bailleur n’est jamais obligé d’accepter le candidat présenté par les colocataires : il peut refuser un dossier insuffisant et exiger un garant. Deuxièmement, l’avenant doit être signé par les trois parties, bailleur, restant et entrant, et mentionner expressément la solidarité, faute de quoi le bailleur ne pourra pas poursuivre l’entrant pour les dettes du restant, ni libérer proprement le partant. Troisièmement, entre la date de sortie du partant et la date d’entrée de l’entrant peut exister un décalage de quelques jours ou semaines : pendant cet intervalle, le bail se poursuit avec le seul restant, et la solidarité du partant court toujours dans la limite des six mois.
À Paris et en Île-de-France, ce remplacement se heurte à des contraintes propres au marché local : dossiers de location examinés à la loupe, loyers de référence de l’encadrement qui limitent les ajustements, et agences qui facturent parfois des frais d’avenant. Aucun texte n’autorise le bailleur à imposer au partant un « successeur » introuvable pour prolonger indéfiniment sa solidarité : au bout de six mois après l’effet du congé, la solidarité s’éteint de plein droit, remplaçant ou non. Symétriquement, le restant ne peut pas empêcher le départ ni exiger de choisir seul le remplaçant contre l’avis du bailleur. Quand le dialogue se bloque, la voie raisonnable consiste à notifier un congé en règle, à proposer par écrit un ou deux candidats solvables avec dossiers complets, et à conserver la preuve de ces propositions : si le bailleur refuse sans motif sérieux puis réclame six mois de loyers au partant, ces écrits pèseront devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, juridiction compétente pour les litiges de baux d’habitation du ressort. Sur les conséquences financières du départ lorsque le colocataire restant cesse de payer, l’étude des impayés entre colocataires et des recours du colocataire solvable prolonge utilement cette analyse.
II. État des lieux intermédiaire, dégradations et dépôt de garantie : qui paie quoi au départ
A. L’état des lieux de sortie du partant et la preuve des dégradations entre colocataires
C’est ici que se joue, dans la plupart des colocations parisiennes, le véritable contentieux : non pas le principe du départ, mais l’état du logement et l’argent. Le réflexe naturel du partant consiste à demander un état des lieux de sortie le jour où il rend ses clés. Or la fiche officielle de la colocation douche cet espoir : l’état des lieux de sortie n’est exigible que lorsque tous les colocataires quittent le logement ou quand le dernier colocataire le quitte, établi en présence de tous et signé par chacun et par le bailleur. Autrement dit, en bail unique qui se poursuit avec le restant, le bailleur n’est pas tenu de dresser un état des lieux intermédiaire au départ de l’un. Cette règle, pensée pour la simplicité, crée un angle mort probatoire de plusieurs mois ou années : entre l’état des lieux d’entrée signé par tous et l’état des lieux de sortie final, qui prouvera que la fissure du lavabo, le parquet gondolé ou la moquette tachée datent d’avant ou d’après le départ du partant ?
La réponse de la Cour de cassation, dans le même arrêt du 8 avril 2021, donne la mesure de l’enjeu. La colocataire partie contestait une condamnation à des réparations locatives en faisant valoir que ne peuvent être mises à sa charge des dégradations dont il n’est pas établi qu’elles sont survenues avant la fin de sa période de solidarité. La Cour lui donne raison et casse : « alors que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » La leçon est double. Pour le partant, toute dégradation née après l’extinction de sa solidarité ne peut pas lui être imputée par le bailleur : encore faut-il pouvoir dater la dégradation, ce qui suppose des écrits. Pour le bailleur et le restant, faire peser sur le partant un prorata forfaitaire de travaux constatés des mois plus tard, sur la seule base de l’état des lieux final, est censuré. Dans l’espèce cassée, la cour d’appel avait imputé au partant un prorata arrêté au jour de l’état des lieux de sortie établi plusieurs mois après la fin de sa solidarité : la cassation balaye ce raisonnement.
En pratique parisienne, le partant avisé organise donc lui-même sa preuve, sans attendre ce que le bailleur ne lui doit pas. La méthode tient en quatre gestes. D’abord, établir avec le restant et, si possible, le bailleur ou l’agence, un état des lieux contradictoire intermédiaire le jour du départ : pièce par pièce, avec photos datées jointes, compteur relevé, clés et badges inventoriés, le tout signé par les présents. Ensuite, faire signer au restant une attestation de reprise des lieux en l’état décrit, qui servira si le restant dégrade ensuite et prétend le contraire. Puis notifier cet état intermédiaire au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, en conservant l’accusé : le bailleur ne pourra pas soutenir qu’il ignorait tout de l’état du logement au départ. Enfin, photographier les parties communes et les équipements partagés, car les dégradations les plus disputées portent sur la cuisine et la salle de bain, précisément les pièces que le récit du Parisien décrivait comme le cœur de la vie des deux colocataires du XVIIIe arrondissement. Le coût de cette rigueur est nul ; le coût de son absence se chiffre en milliers d’euros de travaux imputés sans preuve contraire possible.
Le restant, de son côté, commet souvent l’erreur inverse : laisser partir le colocataire sans aucun écrit, puis découvrir à la sortie finale des dégradations anciennes qu’il paiera seul. La cour d’appel de Douai, dans son arrêt du 10 septembre 2026, RG n° 25/01161, illustre l’ordinaire des contentieux locatifs où impayés et résiliation se règlent sur pièces : commandements, décomptes et assignations. Dans cette affaire, le bailleur avait fait délivrer « un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 593,07 euros en principal ». La morale probatoire vaut pour les dégradations comme pour les loyers : devant le juge, seuls comptent les écrits datés et signés. Restant qui accueille un remplaçant sans état intermédiaire, partant qui rend ses clés contre un simple message, bailleur qui régularise tout à la fin sur devis non contradictoires : chacun fabrique le litige qu’il perdra. Et lorsque le départ s’accompagne d’une sous-location sauvage de la chambre libérée, le risque change de nature, car la sous-location sans autorisation écrite du bailleur expose à la résiliation du bail : sur ce point, l’analyse du départ en colocation avec l’hypothèse de la sous-location non autorisée expose les sanctions encourues.
B. Dépôt de garantie bloqué, retenues du bailleur et comptes entre colocataires
Le dépôt de garantie cristallise les rancœurs : le partant veut « sa part », le bailleur refuse de la rendre, le restant refuse d’avancer. Le droit tranche nettement en faveur du bailleur sur ce point précis. Tant que le bail unique se poursuit avec le restant, le bailleur ne restitue rien au partant : la fiche officielle l’énonce sans ambiguïté, le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie et ne peut que s’adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l’amiable. La restitution globale n’intervient qu’à la fin du bail, dans les délais légaux d’un ou deux mois selon l’état de sortie, déduction faite des sommes justifiées. Le partant doit donc négocier avec le restant ou avec l’entrant : soit l’entrant lui rembourse sa quote-part et se substitue dans le dépôt conservé par le bailleur, soit le restant la lui avance, soit les trois signent dans l’avenant la répartition du dépôt. Sans écrit, le partant qui a versé 875 euros sur un dépôt de 1 750 euros court après son argent pendant des années.
À la sortie finale, le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées, et la Cour de cassation veille. Dans l’arrêt du 8 avril 2021 déjà cité, la Cour casse également le raisonnement d’une cour d’appel qui refusait d’imputer le dépôt de garantie sur les loyers dus : « alors que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer », la cour d’appel avait violé l’article 7 et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le premier disposant que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Concrètement, le dépôt garantit l’exécution des obligations locatives, loyers impayés compris, et non les seuls dégâts matériels. Pour le colocataire parisien, cela signifie que le bailleur peut imputer sur le dépôt restitué en fin de bail les loyers et charges restant dus par la colocation, y compris ceux de la période de solidarité du partant, mais qu’il doit justifier chaque retenue par des pièces : décompte, factures ou devis, régularisation de charges, état des lieux comparé d’entrée et de sortie. Les retenues forfaitaires, les devis non transmis et les « frais de remise en état » sans facture sont contestables devant le juge des contentieux de la protection.
Restent les comptes entre colocataires, premier poste des brouilles durables. Le partant qui a payé au-delà de sa part, par l’effet de la solidarité, dispose d’un recours contre le restant : celui qui paie la dette commune peut réclamer à l’autre sa quote-part, sur justification des paiements. La cour de Toulouse l’illustre à rebours : le colocataire qui affirmait régler sa part entre les mains de l’autre, sans en rapporter la preuve, est débouté, car il ne verse aux débats aucun élément justifiant de tels paiements. La règle d’or est donc bancaire : payer sa quote-part par virement avec mention du mois concerné, conserver chaque preuve, exiger des quittances, et ne jamais payer en espèces sans reçu. À Paris, où les loyers de colocation dépassent souvent 900 euros par personne, six mois de solidarité représentent plus de 5 000 euros d’exposition : cette somme justifie à elle seule un dossier méticuleux. En cas de blocage, la mise en demeure par lettre recommandée, puis l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les litiges nés dans le ressort, avec l’état intermédiaire, les virements et l’avenant en pièces, forment un dossier qui aboutit. Les pièces à réunir sont toujours les mêmes : bail initial et avenants, congé et sa preuve de réception, état des lieux d’entrée, état intermédiaire contradictoire du départ, état de sortie final, décomptes et justificatifs du bailleur, preuves de paiement et échanges écrits entre colocataires.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le colocataire qui donne congé dans les formes reste solidairement tenu des loyers pendant six mois au plus après l’effet de son congé s’il n’est pas remplacé au bail : « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Les dégradations nées après l’extinction de cette solidarité ne peuvent pas être mises à sa charge : « alors que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Et le bailleur ne rend aucune part du dépôt au partant tant que le bail se poursuit, comme le confirme la fiche officielle de la colocation, le dépôt garantissant notamment le loyer impayé selon la troisième chambre civile : « le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer ».
Conclusion
Baptiste et Damien, les deux colocataires du XVIIIe arrondissement décrits par Le Parisien le 2 octobre 2026, vivront peut-être encore longtemps leur colocation apaisée à 1 750 euros par mois. Mais le jour où l’un voudra partir, tout se jouera en trois temps : un congé notifié dans les formes avec le motif de zone tendue parisienne et son justificatif pour limiter le préavis à un mois, un remplaçant présenté au bailleur et constaté par un avenant signé des trois parties pour éteindre aussitôt la solidarité, et un état des lieux contradictoire intermédiaire avec photos pour figer l’état du logement à la date du départ. Sans remplaçant, la solidarité court six mois après l’effet du congé pour les dettes nées pendant cette période, et aucune dégradation née ensuite ne peut être imputée au partant. Sans état intermédiaire, chacun s’expose à payer des travaux qu’il n’a pas causés. Sans écrit sur le dépôt de garantie, le partant attendra la fin du bail pour espérer revoir sa quote-part. À Paris et en Île-de-France, où les montants en jeu dépassent vite plusieurs milliers d’euros, ces écrits relèvent de la simple prudence : congé avec accusé de réception, avenant de remplacement, état contradictoire et virements tracés. Le contentieux, lui, se plaide pièces en main devant le juge des contentieux de la protection, et les décisions rendues en 2021, 2025 et 2026 montrent que les juges appliquent ces règles à la lettre, dans un sens comme dans l’autre.