Le Parisien racontait le 2 octobre 2026 l’histoire de Baptiste et Damien, deux colocataires qui approchent des 40 ans et partagent depuis deux ans un appartement d’environ 60 m2 près du métro Marcadet-Poissonniers, dans le XVIIIe arrondissement de Paris, pour un loyer de 1 750 euros par mois. Le soir de la visite des journalistes, c’est un risotto aux champignons qui mijote, et la seule dispute porte sur la quantité de persil. L’un est data-analyst et travaille depuis son canapé, l’autre est maître d’oeuvre et sillonne les chantiers d’Île-de-France. Le même jour, le journal publiait l’analyse du sociologue Yankel Fijalkow : à Paris, la colocation serait désormais plus souvent subie que choisie, portée par la crise du logement bien plus que par le mythe de l’Auberge espagnole. Derrière ces trajectoires ordinaires se cache une question de droit redoutable : quand l’un des deux décide de partir et que l’autre reste, qui doit quoi, à qui, et pendant combien de temps. Le bail est unique, le loyer est commun, le dépôt de garantie est bloqué, et la tentation de sous-louer sa chambre peut coûter le bail entier. Voici, point par point, ce que disent les textes et les juges.
I. Colocataire qui donne congé à Paris : préavis, solidarité de six mois et loyer
A. Donner congé en colocation : lettre recommandée, préavis d’un mois en zone tendue et bail unique
La colocation parisienne repose le plus souvent sur un bail unique signé par tous les colocataires, avec une clause de solidarité par laquelle chacun répond de la totalité du loyer. Ce montage, encadré par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR, produit un effet que beaucoup de colocataires découvrent trop tard : le départ de l’un n’éteint pas mécaniquement ses obligations. Tout commence donc par un congé en règle. Le colocataire qui veut partir doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Un simple message, un appel ou un arrangement oral avec l’autre colocataire ne suffit pas : sans congé notifié au bailleur, le partant reste tenu comme s’il occupait toujours les lieux, et le délai de solidarité ne commence même pas à courir. La cour d’appel de Douai vient de le rappeler le 10 septembre 2026, dans un arrêt qui confirme une décision exigeant la preuve d’un congé valablement délivré : une colocataire soutenait avoir donné congé et quitté les lieux le 9 juillet 2024, et toute la discussion portait sur la validité de ce congé au regard de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, dont la cour reprend les termes selon lesquels la solidarité prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, et s’éteint sinon au plus tard six mois après. Autrement dit, le congé irrégulier ne libère personne, et c’est au partant de prouver qu’il a respecté les formes.
À Paris, le préavis obéit au régime des logements vides : trois mois en principe, réduit à un mois lorsque le logement se situe en zone tendue, à condition d’invoquer ce motif dans la lettre de congé et de joindre un justificatif. Sans motif indiqué, le délai de trois mois s’applique. C’est ce qu’explique l’administration sur la fiche officielle consacrée au congé du locataire, qui précise que le locataire d’un logement vide doit respecter un délai de préavis de trois mois sauf exceptions tenant notamment à la commune du logement, et que si la situation ouvrant droit au préavis d’un mois, comme la localisation en zone tendue, n’est pas mentionnée avec justificatif, le préavis de trois mois s’impose. Paris relève de la zone tendue (situation vérifiable sur le simulateur officiel des zones tendues), de sorte qu’un colocataire parisien qui motive et justifie peut quitter les lieux au bout d’un mois. En pratique parisienne, trois réflexes s’imposent : envoyer le congé en recommandé avec accusé de réception en conservant la preuve du dépôt et de la réception, mentionner expressément la zone tendue avec le justificatif, et prévenir dans le même temps le ou les colocataires restants par écrit, car ce sont eux qui devront assumer seuls le loyer total dès le départ effectif. Le congé individuel ne met pas fin au bail des autres : la colocation se poursuit avec ceux qui restent, et le bailleur peut exiger d’eux l’intégralité du loyer. Celui qui part sans prévenir ses colocataires s’expose en outre à leurs recours, puisqu’ils paieront à sa place pendant la période de chevauchement.
Le congé d’un seul colocataire n’autorise ni le bailleur ni les restants à modifier unilatéralement le bail : le loyer total reste dû dans les mêmes conditions, et le dépôt de garantie reste bloqué, comme on le verra. Si les colocataires souhaitent accueillir un remplaçant, un avenant signé par le bailleur et par tous les colocataires, entrants et restants, est indispensable : c’est cet avenant, en faisant figurer le nouveau colocataire au bail, qui met fin immédiatement à la solidarité du sortant, sans attendre l’expiration du délai de six mois. Sans avenant, le remplaçant qui verse chaque mois sa part au colocataire restant n’est juridiquement rien pour le bailleur, et le sortant demeure garant pendant six mois. La cour d’appel de Douai, le 10 septembre 2026, illustre exactement cette mécanique : faute de nouveau colocataire inscrit au bail, la discussion se déplace sur le terrain du délai de six mois. Retenir ce point change tout dans la négociation de sortie : proposer soi-même un remplaçant solvable et exiger l’avenant, c’est s’offrir une libération immédiate au lieu de six mois d’incertitude.
B. Solidarité du colocataire parti : six mois maximum, remplacement par avenant et loyers impayés
La clause de solidarité est l’arme du bailleur et le cauchemar du colocataire parti : pendant la période de solidarité, le bailleur peut réclamer au sortant la totalité des loyers et charges impayés, même s’il a rendu ses clés et n’occupe plus rien. La Cour de cassation a fixé la limite dans un arrêt de principe du 8 avril 2021 : visa des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour le dépôt de garantie, puis visa de l’article 8-1, VI, dont elle reprend les termes selon lesquels la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, et qu’à défaut elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. La Cour en déduit qu’il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. Dans cette affaire, une colocataire avait donné congé à effet au 29 avril 2015, son ancien compagnon avait libéré les lieux le 4 janvier 2016, et la cour d’appel l’avait condamnée à payer un prorata de travaux arrêté au 4 janvier 2016 : cassation, car la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire. La leçon est double : le sortant reste tenu des loyers et charges nés pendant les six mois qui suivent son congé, mais plus d’un euro de dette née après, y compris pour des dégradations constatées après son départ.
Concrètement, si Baptiste donne congé le 15 octobre 2026 et qu’aucun remplaçant n’entre au bail, il répond des loyers jusqu’au 15 avril 2027 au plus tard, même s’il habite ailleurs depuis novembre. Si Damien cesse de payer en janvier 2027, le bailleur peut poursuivre Baptiste pour la part manquante ; à Baptiste ensuite de se retourner contre Damien. En revanche, des dégradations relevées lors de l’état des lieux de sortie de Damien en juin 2027 ne pourront pas être imputées à Baptiste. La caution du sortant suit le même sort : engagée solidairement, elle est libérée dans les mêmes conditions et délais. Pour le bailleur parisien, la parade consiste à agir vite : assigner le sortant avant l’expiration des six mois pour les dettes nées pendant la période, et faire établir l’état des lieux de sortie du restant avant la fin de la solidarité si des désordres sont déjà visibles. Pour le sortant, la parade inverse consiste à dater précisément son congé, à conserver les preuves de réception, et à exiger l’avenant d’entrée d’un remplaçant qui éteint immédiatement la solidarité. Quand aucun remplaçant solvable ne se présente, le sortant a intérêt à surveiller que le restant paie : chaque impayé né dans les six mois peut lui être réclamé.
La vie des colocataires quadras réserve une variante fréquente : celui qui reste accueille sa compagne ou son compagnon, se marie ou conclut un Pacs. L’arrivée d’un conjoint change la donne du bail. L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local sans caractère professionnel ou commercial qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, et il étend ce mécanisme aux partenaires de Pacs qui en font conjointement la demande. La Cour de cassation a précisé le 4 juillet 2024, au visa des articles 1751 du code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989, que le conjoint survivant qui satisfait aux conditions de l’article 1751 dispose d’un droit exclusif sur le logement, qui prive les descendants occupant les lieux de tout droit locatif, et que seule une renonciation expresse à cette exclusivité permet à d’autres occupants de bénéficier de droits concurrents. Le même arrêt rappelle que l’article 14 transfère le bail, lors du décès du locataire, au conjoint survivant, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an, au partenaire de Pacs, puis aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an. Pour une colocation, la conséquence est directe : le conjoint qui s’installe sans avenant n’est pas colocataire et ne doit rien au bailleur, mais le colocataire en titre répond seul de tout le loyer ; avec un avenant, le couple devient cotitulaire et le sortant peut enfin être libéré. Le mariage ou le Pacs du restant n’éteint pas la solidarité du partant : seul un avenant ou l’expiration des six mois le fait.
II. Rester seul ou sous-louer sa chambre : dépôt bloqué, accord du bailleur et résiliation
A. Dépôt de garantie bloqué jusqu’à la fin du bail : retenues, dégradations et preuve
Le sort du dépôt de garantie est la deuxième source de litiges entre colocataires : celui qui part réclame sa part, le bailleur refuse, et le restant ne veut pas avancer. Le droit tranche nettement en faveur du blocage. L’administration rappelle que le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie, qu’il ne peut que s’adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l’amiable, et que le propriétaire ne restitue le dépôt qu’après que tous les colocataires ont quitté le logement et lui ont remis les clés. Le tribunal judiciaire de Paris l’a jugé le 17 décembre 2024 dans une colocation qui se poursuivait avec les locataires restés dans le logement : le dépôt de garantie n’est restituable que lors du départ de la totalité des locataires ou du dernier colocataire, à charge pour celui qui donne congé préalablement de se retourner contre ses colocataires restés dans les lieux. En l’espèce, le demandeur ne prouvait pas que tous les colocataires avaient donné congé, et ses demandes contre le bailleur ont été rejetées. Pour Baptiste et Damien, cela signifie qu’aucun des deux ne récupère un euro de dépôt tant que l’autre occupe l’appartement : la solution amiable consiste à convenir par écrit que le restant, ou le remplaçant entrant par avenant, rembourse sa quote-part au sortant contre quittance, en précisant que ce versement ne vaut pas état des lieux et ne préjuge pas des retenues finales du bailleur.
À la fin du bail, quand le dernier colocataire rend les clés, le bailleur ne peut retenir sur le dépôt que des sommes dûment justifiées. Le tribunal judiciaire de Paris, dans ce même jugement du 17 décembre 2024, énonce qu’il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite le cas échéant des sommes dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, et précise que cette exigence n’impose pas la production d’une facture ou d’un devis, mais seulement d’établir par tout moyen la réalité et le montant du préjudice résultant de la dégradation. L’administration détaille les délais : un mois maximum quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, deux mois dans le cas contraire, le délai courant à compter de la remise des clés en mains propres ou par recommandé. Au-delà, le locataire doit mettre le bailleur en demeure par recommandé, et le dépôt à rendre est augmenté d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le locataire a omis d’indiquer sa nouvelle adresse. La Cour de cassation ajoute une corde à l’arc du bailleur dans son arrêt du 8 avril 2021 : le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, de sorte que le bailleur peut l’imputer sur un arriéré de loyers et charges, comme les 4 091,33 euros de l’espèce, et n’a pas à le restituer pour ensuite réclamer l’arriéré. Mais cette imputation ne permet pas tout : dans le même arrêt, la Cour refuse de mettre à la charge de la colocataire partie depuis plus de six mois un prorata de 2 739 euros de charges et réparations arrêté après la fin de sa solidarité. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie reste donc l’alpha et l’oméga : sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état pour les réparations locatives ; sans état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur peine à justifier ses retenues. À Paris, où les avenants de remplacement se succèdent, chaque entrée et chaque sortie devraient donner lieu à un état des lieux intermédiaire signé par tous, faute de quoi la preuve des dégradations devient un champ de bataille.
Le bailleur parisien dispose de trois ans pour réclamer tout impayé de loyers ou de charges, et la régularisation annuelle des charges peut réserver des surprises au sortant comme au restant : des charges nées pendant la période de solidarité peuvent être réclamées après, dès lors que la dette est née avant l’extinction. D’où l’importance, pour le sortant, de demander chaque année le décompte de régularisation et de conserver les quittances : payer sa part pendant six mois ne suffit pas si une régularisation ultérieure révèle un complément dû pour cette même période. Pour le restant, l’enjeu est de provisionner : rester seul dans un 60 m2 à 1 750 euros suppose d’assumer seul la totalité, charges comprises, dès le départ de l’autre, sans pouvoir exiger du bailleur une réduction ou un délai. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, juge naturel de ces litiges, tranche ces comptes au vu des quittances, des décomptes et des états des lieux : le dossier bien tenu gagne, le dossier oral perd.
B. Sous-louer sa chambre sans l’accord du bailleur : résiliation et restitution des loyers
Quand Baptiste part quelques mois en mission et que Damien propose de sous-louer la chambre libre sur une plateforme, la réponse du droit est brutale : sans l’accord écrit du bailleur, c’est interdit, et cela peut faire résilier le bail entier. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, tel que cité par le tribunal judiciaire de Paris le 9 septembre 2025, prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer, que le prix du loyer au mètre carré des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal, que le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours, et qu’en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Chaque mot compte : l’accord doit être écrit, il doit porter aussi sur le prix, et le sous-loyer au mètre carré ne peut dépasser le loyer principal, ce qui interdit toute marge. Dans l’affaire parisienne jugée le 9 septembre 2025, la Régie immobilière de la ville de Paris poursuivait la résiliation du bail d’un logement social conclu le 14 décembre 2023 et l’expulsion de l’occupante et de tous occupants de son chef, en réclamant 9 100 euros de fruits civils à raison de 700 euros par mois pendant treize mois : l’occupante soutenait héberger à titre gracieux, mais le constat d’huissier du 12 décembre 2024 établissait une sous-location à des fins lucratives, et le tribunal a prononcé la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la locataire, ordonné l’expulsion et jugé que la sous-location lucrative d’un logement social constitue un manquement grave et répété justifiant la résiliation.
La Cour de cassation a durci encore la sanction le 22 juin 2022 dans une autre affaire parisienne opposant la même Régie à une locataire qui avait mis l’une des trois chambres de son logement sur une plateforme entre novembre 2014 et janvier 2018, soit 136 locations recensées : la cour d’appel de Paris avait refusé la résiliation en retenant une moyenne de trois locations et demie par mois, le maintien de l’occupation par la locataire et l’absence de mise en demeure, et n’avait condamné la locataire qu’à la plus-value. Double cassation. D’abord, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil et de l’interdiction de sous-louer les logements conventionnés, la Cour reproche à la cour d’appel de ne pas avoir examiné la gravité de la faute au regard du régime des logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement. L’article 1728 dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par le bail, et l’article 1729 que s’il emploie la chose à un autre usage ou pouvant causer un dommage au bailleur, celui-ci peut faire résilier le bail suivant les circonstances. Ensuite, au visa des articles 548 et 549 du code civil, la Cour juge que le loyer constitue un fruit civil, que le preneur auteur d’une sous-location interdite ne peut être un possesseur de bonne foi, et que l’intégralité des sous-loyers doit être restituée au propriétaire : l’article 548 n’appartient les fruits au propriétaire qu’à charge de rembourser les frais des tiers, et l’article 549 réserve les fruits au seul possesseur de bonne foi. Dans cette affaire, le loyer était de 981,82 euros et la cour d’appel n’avait alloué que la différence avec les 6 800 euros de sous-loyers : la Cour impose la restitution totale. Pour des colocataires parisiens, le message est sans appel : sous-louer même une seule chambre sans autorisation écrite expose à la résiliation du bail de tous et à la restitution de chaque euro perçu, et l’argument du petit complément occasionnel ne pèse rien face à une interdiction légale.
Que faire alors quand l’un s’absente ou quand le loyer devient trop lourd pour celui qui reste ? Trois voies régulières existent. La première est l’autorisation écrite préalable du bailleur, avec accord sur le prix et transmission au sous-locataire de l’autorisation et du bail, dans le respect du plafond au mètre carré. La deuxième est l’avenant de remplacement : faire entrer un nouveau colocataire au bail plutôt qu’un sous-locataire, ce qui libère en outre le sortant de sa solidarité. La troisième, quand la mésentente rend la vie commune impossible, n’appartient à aucun colocataire seul : un colocataire ne peut pas expulser l’autre ni changer les serrures, seul le bailleur peut agir en résiliation, et seul un congé donné par chacun met fin au bail commun. Celui qui subit les impayés ou les troubles de l’autre doit documenter, mettre en demeure par écrit, alerter le bailleur qui peut délivrer un commandement et saisir le juge des contentieux de la protection, et donner lui-même son congé s’il veut partir. Changer les serrures ou retenir les affaires de l’autre expose à des poursuites. À Paris, ces litiges se règlent devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, qui statue vite mais exige des preuves : constats, échanges écrits, quittances et décomptes. Pour approfondir le cas particulier des colocations étudiantes, baux de neuf mois, garant et caution, le cabinet a publié une étude dédiée aux départs en colocation étudiante à Paris, qui complète utilement le présent article consacré aux colocataires actifs et à la colocation subie des trentenaires et quadras parisiens.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le colocataire qui donne un congé régulier ne répond des dettes nées après sa solidarité, laquelle s’éteint au plus tard six mois après l’effet du congé, comme l’a jugé la Cour de cassation le 8 avril 2021 au visa de l’article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 avril 2021, pourvoi n° 19-23.343). Le dépôt de garantie du colocataire parti reste bloqué jusqu’au départ du dernier occupant et ne lui est pas restitué avant, à charge pour lui de se retourner contre les colocataires restés dans les lieux, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 17 décembre 2024 (Tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, 17 décembre 2024, RG n° 24/07963). Sous-louer sa chambre sans l’accord écrit du bailleur expose à la résiliation du bail et à la restitution intégrale des sous-loyers, comme l’a jugé la Cour de cassation le 22 juin 2022 au visa des articles 1728, 1729, 548 et 549 du code civil (Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612).
Conclusion
Baptiste et Damien s’entendent, cuisinent ensemble et ne se disputent que pour le persil, mais leur bail unique les soumet à une mécanique implacable le jour où l’un voudra partir : congé notifié au bailleur avec préavis d’un mois à Paris en zone tendue, solidarité de six mois au maximum pour les dettes nées pendant cette période, dépôt bloqué jusqu’au départ du dernier occupant, et interdiction de sous-louer la chambre libre sans l’accord écrit du bailleur. Les décisions rendues à Paris ces derniers mois, du tribunal judiciaire comme de la Cour de cassation, montrent des juges qui appliquent ces règles à la lettre : résiliation et expulsion pour la sous-location lucrative, restitution intégrale des sous-loyers, imputation du dépôt sur les loyers impayés mais refus de faire payer au sortant les dégradations nées après sa solidarité. Avant de signer une colocation dans la capitale, chaque candidat devrait donc vérifier trois lignes de son bail : la clause de solidarité, le sort du dépôt en cas de départ individuel, et l’interdiction de sous-location. Et le jour où l’un part, les deux colocataires ont intérêt à écrire ensemble la sortie : congé en recommandé, état des lieux intermédiaire, remboursement écrit de la quote-part de dépôt, et avenant d’entrée du remplaçant signé par le bailleur. C’est ce papier, signé à froid quand tout va bien, qui évitera le contentieux quand la colocation subie présentera sa facture.