Octobre est le mois où les logements dégradés se rappellent aux locataires : le chauffage se rallume et ne chauffe pas, les murs suintent, les moisissures noircissent les angles des chambres et l’air devient irrespirable pour les enfants. À Paris et en Île-de-France, où les loyers figurent parmi les plus élevés du pays, recevoir un avis d’échéance plein tarif pour un appartement froid et humide provoque une colère légitime. La question qui suit est toujours la même : que faire quand le bailleur ne répond plus, minimise les désordres ou renvoie la faute sur le mode de vie du locataire ? Le droit répond avec une gradation claire : exiger la mise en conformité du logement, faire constater l’indécence ou l’insalubrité par les bons interlocuteurs, puis saisir le juge pour obtenir les travaux, la réduction du loyer et la réparation du préjudice de jouissance. Chaque étape suppose des preuves solides et des délais respectés. Ce guide décrit la procédure complète, les pièces à réunir et les erreurs qui font perdre les procès, en s’appuyant sur les textes en vigueur et sur deux arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont un arrêt de section publié au Bulletin du 4 juin 2026.

I. Faire reconnaître que le logement est indécent ou insalubre

A. Logement froid, humide et moisi : exiger du bailleur un logement décent et des travaux

Le point de départ de tout recours est l’obligation de décence qui pèse sur le bailleur. L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Le même article ajoute l’entretien en état de servir à l’usage convenu et la jouissance paisible. En pratique, un studio parisien dont la pièce principale mesure moins de 9 m², un appartement sans chauffage fonctionnel à l’entrée de l’hiver, des infiltrations qui rendent une chambre inutilisable ou une installation électrique dangereuse relèvent de cette obligation. La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin) : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », et elle vise ensemble les articles 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte intégral figure sur le site officiel de la Cour : arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, n° 24-16.993.

Le second fondement est l’obligation d’entretien. L’article 1720 du code civil énonce que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Une chaudière en panne, une toiture qui fuit, des menuiseries qui laissent passer l’eau et le froid, une ventilation hors service qui entretient les moisissures : toutes ces réparations incombent au propriétaire, sauf preuve qu’elles résultent d’un défaut d’entretien locatif courant. La distinction compte, car le bailleur qui invoque la faute du locataire doit la démontrer, pièces à l’appui. Le locataire avisé commence donc par écrire : lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément chaque désordre pièce par pièce, photographies datées, relevés de température intérieure, factures d’électricité qui s’envolent à cause d’un chauffage d’appoint, attestations du médecin traitant quand la santé des enfants se dégrade, constats d’huissier quand les dégâts sont importants. La mise en demeure fixe un délai raisonnable d’intervention, par exemple trente jours, et annonce qu’à défaut le juge sera saisi. Ce courrier n’est pas une formalité : il conditionne la suite, car le juge apprécie le sérieux du locataire à l’aune des démarches accomplies avant le procès.

Quand le bailleur reste sourd, la loi ouvre une voie souvent ignorée : l’exécution des travaux à son frais après autorisation judiciaire. L’article 1222 du code civil prévoit qu’« Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. » Concrètement, le locataire peut demander au juge l’autorisation de faire réparer la chaudière ou l’étanchéité aux frais du bailleur, ou solliciter une avance pour financer les travaux urgents. La mise en demeure préalable est impérative et le coût doit rester raisonnable : deux devis d’artisans, une urgence caractérisée par l’hiver qui s’installe, une consignation des factures. Cette voie convient aux travaux ciblés et urgents ; la réfection lourde d’un immeuble entier relève plutôt de la mise en conformité ordonnée par le tribunal, avec calendrier d’exécution et astreinte.

B. Logement insalubre à Paris : signalement, arrêté municipal et suspension du loyer

Quand les désordres dépassent le simple manquement à la décence et menacent la santé, le dossier change de nature : le logement peut être insalubre. L’article L. 1331-22 du code de la santé publique définit comme insalubre « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes ». Le texte précise que « La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre. » Plomb dégradé avec enfants en bas âge, risque manifeste d’électrocution ou d’incendie, humidité structurelle avec développement fongique massif, absence durable d’eau ou de chauffage en période froide : ces situations justifient un signalement sans attendre. À Paris, le locataire peut saisir le service d’hygiène et de santé de la Ville de Paris, déposer un signalement sur la plateforme Histologe du ministère du logement et alerter l’agence régionale de santé. Ces démarches déclenchent une visite d’inspection, des mesures et, le cas échéant, une procédure d’arrêté.

L’arsenal administratif relève de la police de la sécurité et de la salubrité. L’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » L’article L. 511-2 du même code assigne à cette police pour objet « de protéger la sécurité et la santé des personnes », notamment contre « L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. » Le maire de Paris, compétent en matière d’habitat indigne, peut mettre en demeure le propriétaire, prescrire des travaux avec délai, puis prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité. L’arrêté peut interdire temporairement ou définitivement d’habiter les lieux et impose alors l’hébergement ou le relogement des occupants. Le locataire suit la procédure de près : copie du rapport d’inspection, arrêté notifié, constats d’exécution ou d’inexécution des travaux, échanges avec les services municipaux. Ces pièces administratives pèsent lourd devant le tribunal et devant la caisse d’allocations familiales, car l’aide au logement peut être conservée ou consignée quand le logement est reconnu non décent.

L’effet le plus spectaculaire de l’arrêté concerne le loyer. L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. » Le texte ajoute que « Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites » et que les sommes indûment perçues « sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. » Pour les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le loyer cesse d’être dû « à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. » Le mécanisme est automatique et protecteur, mais il ne joue qu’en présence d’un arrêté : sans mesure de police, le locataire qui cesse unilatéralement de payer s’expose à un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à une procédure d’expulsion. L’article L. 521-3-2 du même code organise le relogement quand l’arrêté interdit d’habiter : « Lorsque des prescriptions édictées en application de l’article L. 184-1 sont accompagnées d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. » Le propriétaire défaillant supporte ensuite le coût : l’indemnité représentative des frais de relogement équivaut à un an de loyer prévisionnel. À Paris, où le relogement d’urgence sature vite à l’approche de l’hiver, engager cette chaîne de signalement dès octobre change concrètement le sort du dossier.

II. Obtenir du juge les travaux, la baisse du loyer et la réparation du préjudice

A. Saisir le juge : mise en conformité, réduction du loyer et consignation à Paris

Le tribunal judiciaire de Paris concentre un contentieux locatif massif et des audiences dédiées aux baux d’habitation. Le locataire d’un logement indécent dispose d’une action spécifique que la Cour de cassation a détaillée dans son arrêt du 4 juin 2026 : « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions l’article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Cette seule phrase contient tout le programme de l’assignation : demander la mise en conformité avec description précise des travaux, solliciter la réduction du loyer pour la période passée et à venir jusqu’à exécution, et requérir la consignation des loyers entre les mains d’un tiers ou de la Caisse des dépôts pour faire pression sans s’exposer à la clause résolutoire. Le jugement est transmis au représentant de l’État dans le département, ce qui articule le volet civil et le volet administratif du dossier. La décision complète est consultable ici : arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, n° 24-16.993.

La portée de cet arrêt dépasse le cas du studio parisien de 8,84 m² qui en est à l’origine. Dans cette affaire, un jugement définitif de 2019 avait déclaré le local indécent, puis la bailleresse avait délivré un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur des travaux de mise aux normes et des impayés, avant d’assigner en validation du congé et en expulsion. La cour d’appel de Paris avait validé le congé ; la Cour de cassation casse, et la Cour de cassation casse au visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin) : « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » Autrement dit, le bailleur qui loue en connaissance de cause un logement indécent ne peut ensuite se servir des travaux de remise aux normes comme prétexte pour reprendre le bien et évincer le locataire. La cassation entraîne celle des condamnations liées à l’occupation, indemnité mensuelle et arriéré d’indemnités d’occupation, par lien de dépendance nécessaire. Pour les locataires parisiens, l’enseignement est direct : un congé pour travaux reçu dans un logement dégradé se conteste frontalement quand le bailleur connaissait l’état des lieux d’entrée, et l’assignation en validation du congé devient l’occasion de réclamer reconventionnellement la mise en conformité, la baisse du loyer et des dommages et intérêts. Les délais comptent : le congé du bailleur obéit à un préavis de six mois et le locataire menacé d’expulsion doit constituer avocat, rassembler l’état des lieux d’entrée, les échanges avec le bailleur et, si possible, le rapport d’inspection municipal.

Le chiffrage de la demande détermine souvent l’issue économique du procès. La réduction du loyer se calcule en comparant le loyer contractuel à la valeur d’usage réelle du bien dégradé : surface effectivement utilisable, pièces condamnées par l’humidité, surcoût de chauffage électrique d’appoint, nuits d’hôtel pendant les travaux urgents. Les dommages et intérêts réparent le préjudice de jouissance, les troubles de santé documentés par certificats médicaux, le préjudice moral lié à des mois de relances ignorées et, pour les enfants en bas âge exposés au plomb ou aux moisissures, un préjudice spécifique solidement attesté. L’astreinte garantit l’exécution : un montant journalier par jour de retard passé un délai fixé par le jugement. La consignation protège le locataire : au lieu de suspendre seul son loyer, il verse entre les mains du séquestre désigné par le juge, ce qui démontre sa bonne foi et prive le bailleur de tout commandement de payer efficace. Les pièces parisiennes utiles en audience : diagnostic de performance énergétique quand il existe, devis d’entreprises du bâtiment, relevés de la consommation électrique hivernale, attestations de voisins victimes des mêmes infiltrations, échanges avec le gardien ou le syndic quand l’immeuble entier se dégrade, et tout arrêté ou rapport municipal. Un dossier chiffré et daté obtient davantage qu’une plainte générale sur l’état du logement.

B. Prouver les désordres et éviter les fautes qui font perdre : loyers suspendus et congés piégés

La preuve fait gagner ou perdre ces procès. Le second arrêt de référence, rendu le 29 février 2024 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 20-17.542, texte officiel ici : arrêt de la troisième chambre civile du 29 février 2024, n° 20-17.542), l’illustre avec netteté. Le locataire d’une maison invoquait l’indécence pour justifier la suspension du paiement des loyers : photographies, arrêté préfectoral fondé sur un rapport de l’agence régionale de santé enjoignant des travaux contre un risque d’électrocution et d’incendie, constat d’huissier. La cour d’appel avait écarté l’argument en se fondant sur un rapport d’expert ancien attestant la conformité aux normes minimales d’habitabilité, et la Cour de cassation valide ce raisonnement : « Ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il résultait des pièces produites que les désordres constatés et imperfections observées n’étaient pas de nature à rendre le logement totalement inhabitable, en sorte que le locataire ne pouvait se prévaloir de son indécence pour suspendre le paiement du loyer, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que le non-paiement des loyers n’était pas justifié. » La leçon est sévère mais claire : sauf logement totalement inhabitable ou arrêté suspendant l’exigibilité du loyer, la suspension unilatérale et totale du paiement expose à la résiliation du bail et à l’expulsion, même quand des désordres réels sont établis. Celui qui estime justifié de ne plus payer doit saisir le juge d’une demande de suspension avec ou sans consignation, plutôt que de décider seul. Et le locataire qui ne paie pas son loyer sans décision de justice s’expose à une procédure de recouvrement et à la mise en jeu de la clause résolutoire, alors même que le logement présente des désordres.

La chronologie des preuves mérite une méthode rigoureuse. D’abord, figer l’état du logement : constat d’huissier ou de commissaire de justice avec relevés d’humidité, photographies et vidéos datées à chaque saison, conservation des échanges écrits avec le bailleur et l’agence. Ensuite, faire entrer un tiers indépendant : inspection municipale à Paris, diagnostic d’un professionnel du bâtiment, certificats médicaux reliant les symptômes aux conditions d’habitat. Puis respecter l’ordre des mises en demeure : réclamer les travaux par écrit, laisser un délai raisonnable, signaler aux autorités quand la santé est en jeu, et seulement alors saisir le tribunal. Devant le juge, chaque demande doit correspondre à une pièce : la réduction du loyer à la perte d’usage chiffrée, les dommages et intérêts aux certificats et factures, l’astreinte au calendrier des travaux, la consignation à la volonté de payer sous protection judiciaire. Les demandes formulées sans chiffrage ni pièce reçoivent des réponses symboliques. Les demandes adossées à un arrêté municipal, à un constat et à des devis obtiennent des condamnations qui changent le rapport de forces et conduisent souvent le bailleur à transiger avant l’audience.

Deux pièges parisiens appellent une vigilance particulière. Le premier est le congé pour travaux servi dans un logement dégradé : depuis l’arrêt du 4 juin 2026, ce congé se conteste quand le bailleur connaissait l’indécence à la signature, et le locataire peut retourner la procédure en demande de mise en conformité avec réduction de loyer. Le délai de préavis de six mois laisse le temps d’organiser la défense, de solliciter l’aide juridictionnelle si les revenus sont modestes et de demander au juge des délais de grâce en cas de condamnation pécuniaire. Le second piège est la retenue sur le dépôt de garantie au départ : le locataire qui quitte un logement dégradé sans état des lieux de sortie contradictoire ni constat abandonne au bailleur l’argument des dégradations locatives. L’état des lieux d’entrée comparé à celui de sortie, les photographies du jour du départ et la lettre de contestation des retenues dans les délais conditionnent la restitution. Enfin, les occupants restés dans les lieux après un arrêté d’interdiction d’habiter faute d’offre de relogement conforme sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait : l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation protège le locataire, le sous-locataire et l’occupant de bonne foi, et met à la charge du propriétaire l’hébergement, le relogement ou la contribution à leur coût. À Paris, où chaque mois d’hiver aggrave les désordres, agir tôt, écrire à chaque étape et saisir le bon juge transforment une situation subie en dossier gagné.

Conclusion

Un logement froid, humide et moisi n’est pas une fatalité que le montant du loyer parisien obligerait à accepter. La démarche efficace suit un ordre simple : mettre le bailleur en demeure par écrit avec des preuves datées, signaler aux services municipaux et sanitaires quand la santé est menacée, puis saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la mise en conformité, la réduction du loyer, la consignation et la réparation du préjudice de jouissance. L’arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité suspend automatiquement le loyer et impose le relogement ; sans arrêté, seul le juge peut autoriser la suspension ou la consignation, et la décision unilatérale de ne plus payer reste la faute qui fait perdre les procès. L’arrêt du 4 juin 2026 renforce les locataires face aux congés pour travaux prétextes, tandis que celui du 29 février 2024 rappelle l’exigence de preuves actuelles et décisives. Devant l’hiver qui s’installe, les locataires parisiens ont intérêt à constituer leur dossier dès les premiers signes : constats, rapports, devis, certificats médicaux et courriers recommandés. C’est ce dossier, précis et chiffré, qui convainc le juge d’ordonner les travaux sous astreinte, de réduire le loyer et d’indemniser les mois d’habitat dégradé.