La tempête Austen a balayé Paris et l’Île-de-France en cette fin du mois de septembre 2026, avec des rafales annoncées autour de 120 km/h, des pluies torrentielles et des chutes d’arbres signalées dans plusieurs communes. Pour de nombreux locataires, le réveil a été brutal : toiture arrachée, plafond effondré, chambres inondées, chaudière noyée, électricité coupée, cage d’escalier impraticable. Quand l’appartement ne permet plus d’y dormir, de s’y laver ou d’y cuisiner, trois questions deviennent urgentes : faut-il continuer à payer le loyer d’un logement inhabitable, qui doit payer l’hôtel ou le relogement pendant les réparations, et peut-on quitter les lieux sans rester tenu du bail ? Les réponses tiennent en deux blocs de règles. Le bail d’habitation oblige le bailleur à délivrer un logement décent et à l’entretenir, tandis que la destruction partielle par cas fortuit ouvre au locataire le choix entre la baisse du loyer et la résiliation. De son côté, l’assurance multirisques habitation couvre les effets du vent, à condition de déclarer vite et de prouver le lien entre la tempête et les dégâts. Cet article explique comment faire constater l’état du logement, suspendre ou réduire le loyer en règle, exiger l’hébergement aux frais du bailleur, déclarer le sinistre et, à Paris comme dans toute l’Île-de-France, saisir le bon juge avec les bonnes pièces.
I. Appartement inhabitable après la tempête : faut-il encore payer le loyer et qui doit vous reloger ?
A. Loyer suspendu, loyer réduit ou résiliation : la destruction partielle change vos droits
Le point de départ est l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Un appartement éventré par le vent, privé d’étanchéité de toiture ou traversé par les infiltrations ne répond plus à cette exigence. Le locataire n’a pas à démontrer une faute du bailleur : il suffit d’établir que le logement ne permet plus l’usage d’habitation convenu, pièces et constats à l’appui.
Cette obligation se prolonge par l’entretien. L’article 1720 du code civil énonce : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Après la tempête Austen, la remise en état de la toiture, de la couverture, des menuiseries extérieures ou du gros œuvre relève du bailleur, jamais du locataire. Seules les réparations locatives, au sens du décret du 26 août 1987, restent à la charge de l’occupant, et elles ne couvrent ni la structure ni les désordres provoqués par un événement climatique d’une telle intensité. Le locataire doit donc adresser sans attendre une mise en demeure écrite décrivant chaque désordre, en exigeant un calendrier de remise en état, et conserver la preuve de cet envoi.
Lorsque le sinistre détruit le logement en tout ou partie, un texte spécial prend le relais. L’article 1722 du code civil prévoit : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » La tempête, avec ses rafales et ses chutes d’arbres, constitue un cas fortuit au sens de ce texte dès lors que ses effets dépassent ce qu’un entretien normal pouvait prévenir. La destruction totale, par exemple un pavillon effondré ou un appartement définitivement condamné par arrêté, met fin au bail automatiquement, sans congé ni décision de justice. La destruction partielle, de loin la plus fréquente après Austen — toiture partiellement arrachée, deux pièces inondées sur quatre, chauffage hors service — donne au locataire le choix : payer moins tant que le désordre dure, ou demander la fin du bail.
La Cour de cassation a précisé le seuil entre ces deux situations dans un arrêt de troisième chambre civile du 8 mars 2018, pourvoi n° 17-11.439, publié au Bulletin. La Cour y juge : « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ; » et elle ajoute : « Qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; » Concrètement, un logement parisien dont la toiture éventrée laisse passer la pluie dans toutes les pièces de vie, avec un plancher fragilisé et une installation électrique noyée, peut relever de la perte totale si aucun usage d’habitation n’y reste possible. À l’inverse, un appartement où seule une chambre est condamnée pendant le séchage relève de la perte partielle, avec une réduction de loyer proportionnée à la privation de jouissance.
Un arrêt plus récent éclaire la comparaison avec la crise sanitaire, souvent invoquée à tort. Par arrêt du 7 mai 2025, pourvoi n° 24-10.097, la troisième chambre civile rappelle d’abord : « Aux termes de ce texte, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Puis elle juge que « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». La leçon pour les sinistrés d’Austen est nette : à la différence d’une fermeture administrative qui laisse les murs intacts, la tempête frappe la matière même du logement. Toiture soulevée, vitres brisées, eaux boueuses dans le séjour : l’atteinte est directe et matérielle, ce qui place le locataire dans le champ de l’article 1722, avec la baisse du loyer ou la résiliation à la clé.
Quand la mairie intervient, le régime devient encore plus protecteur. La police de la sécurité des immeubles, exercée dans les conditions de l’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, peut déboucher sur un arrêté de mise en sécurité ou un périmètre d’interdiction d’habiter après le passage de la tempête. Dans ce cas, l’article L. 521-2 du même code dispose : « Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. » Le loyer ne redevient dû qu’après la mainlevée, et les sommes indûment perçues entre-temps doivent être restituées ou déduites. Le texte protège aussi le maintien dans les lieux : un arrêté ne résilie pas le bail de plein droit, et l’occupant resté faute d’offre de relogement conforme demeure un occupant de bonne foi qui ne peut être expulsé de ce seul fait.
La cour d’appel de Paris a appliqué ces principes avec fermeté dans un arrêt du pôle 4 chambre 4 du 7 avril 2026, répertoire général n° 24/07923. Après un arrêté de péril imminent et l’évacuation d’un logement de Saint-Maurice, la cour a constaté la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse, qui n’avait ni réalisé les travaux prescrits ni proposé de solution de relogement, et l’a condamnée à verser 19 878,62 euros de préjudice financier aux locataires, dont le différentiel de loyers supporté pour se reloger dans l’urgence. La cour y rappelle que les locataires ne sont plus tenus au paiement du loyer à compter de l’arrêté, le bailleur devant assurer leur relogement et en supporter le coût. Pour les sinistrés d’Austen, l’enseignement est direct : un arrêté municipal pris après la tempête suspend le loyer, transfère la charge du relogement sur le propriétaire et ouvre la voie à une résiliation prononcée contre lui, avec indemnisation du surcoût subi. Les démarches de constat et de déclaration décrites dans notre article sur l’appartement inondé après la tempête Austen à Paris restent le préalable indispensable avant d’invoquer ces effets.
En pratique, ne cessez jamais de payer le loyer de votre propre initiative et sans écrit. Adressez d’abord au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception qui décrit les désordres pièce par pièce, joint les photographies datées et le constat de commissaire de justice, et demande soit une diminution du loyer chiffrée et datée, soit la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722. Précisez que, si un arrêté d’interdiction d’habiter est notifié, vous tiendrez le loyer pour suspendu en application de l’article L. 521-2. À défaut de réponse sous huit à quinze jours, saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire fixer la réduction et ordonner les travaux. Sont protégés par ces textes l’ensemble des occupants visés à l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, locataire, sous-locataire et occupant de bonne foi de l’habitation principale, ce qui couvre aussi le conjoint et les enfants restés dans les lieux.
B. Hébergement et relogement aux frais du bailleur : mise en demeure et preuves à réunir
Le bailleur dont le logement devient inhabitable ne doit pas seulement réparer : il doit d’abord mettre un toit au-dessus de la tête de ses occupants. L’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation l’impose en ces termes : « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » Le coût de cet hébergement est mis à sa charge, et s’il défaille, la puissance publique pourvoit à l’hébergement aux frais du propriétaire. Lorsque l’interdiction est définitive, l’obligation se transforme en relogement durable, avec une offre de logement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant, plus une indemnité de réinstallation égale à trois mois du nouveau loyer. Après Austen, tout locataire évacué d’un immeuble fragilisé doit donc exiger par écrit cet hébergement, en rappelant que le silence du bailleur ne suspend ni le droit ni la prise en charge.
Le locataire n’est pas démuni si le bailleur tarde. L’article 1222 du code civil autorise le créancier d’une obligation inexécutée à agir lui-même : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ». Concrètement, après une mise en demeure restée sans effet, le locataire peut commander en urgence le bâchage de la toiture, la mise hors d’eau d’une pièce ou quelques nuits d’hôtel dans l’attente d’une solution, puis en demander le remboursement au bailleur, outre une demande au juge pour obtenir l’avance des sommes nécessaires aux travaux. La condition est stricte : une mise en demeure préalable et détaillée, des dépenses raisonnables et justifiées par factures, et un lien direct avec l’urgence née de la tempête. Les devis comparés, les photographies avant et après, et les attestations d’artisans renforcent considérablement la demande de remboursement.
L’arrêt parisien du 7 avril 2026 montre ce que le juge indemnise quand le bailleur laisse ses locataires se débrouiller. Outre le différentiel de loyers de 16 405,32 euros entre l’ancien logement et la location de remplacement, la cour a retenu 1 697,96 euros de frais d’assurance et d’énergie restés à la charge des occupants pour un logement devenu inhabitable, ainsi que 1 775,34 euros de déménagement et de mise en service des énergies, soit 19 878,62 euros au total. En revanche, elle a rejeté le préjudice de jouissance et le préjudice moral présentés sans justificatifs propres, distincts du relogement déjà indemnisé. La méthode à retenir est donc comptable : conservez chaque facture d’hôtel, chaque quittance du logement de remplacement, chaque frais de garde-meuble, de transport et de réouverture de compteurs, et présentez au juge un tableau daté qui rapproche chaque dépense du manquement du bailleur. Les préjudices généraux, sans pièces, sont écartés.
La mise en demeure est la pièce maîtresse du dossier. Rédigez-la en recommandé avec accusé de réception, en visant l’obligation de délivrance et d’entretien, l’article 1722 et, si un arrêté a été pris, les articles L. 521-1 à L. 521-3-1. Listez les désordres avec dates et photographies, joignez le constat de commissaire de justice dressé dans les jours qui suivent la tempête, ainsi que l’attestation de l’assureur et, le cas échéant, l’arrêté municipal. Demandez un engagement écrit sous sept jours : date de début des travaux, durée prévisionnelle, solution d’hébergement proposée et prise en charge financière. Informez aussi le syndic de copropriété lorsque les désordres touchent les parties communes, toiture ou façade, car le syndicat des copropriétaires répond de l’entretien du gros œuvre. Sur la répartition entre ce que déclare le locataire et ce que déclare le propriétaire auprès des assurances, notre article sur la déclaration tempête entre locataire et propriétaire après l’orage détaille qui prend en charge chaque poste.
II. Assurance tempête et sortie du bail à Paris : déclarer, faire réparer ou partir
A. Déclarer le sinistre tempête et obtenir l’indemnisation : garantie vent et preuve du lien causal
La garantie contre le vent est automatique dès lors que le bien est assuré contre l’incendie. L’article L. 122-7 du code des assurances prévoit que les contrats garantissant les dommages d’incendie « ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l’objet de tels contrats ». Avec des rafales proches de 120 km/h relevées au passage d’Austen, bien en deçà du seuil cyclonique de 145 km/h en moyenne sur dix minutes qui relèverait d’un autre régime, les toitures arrachées, les vitres brisées et les infiltrations par les parties endommagées relèvent de cette garantie tempête. L’indemnisation tient compte de la franchise, du plafond et de la vétusté prévus au contrat, et elle peut être différente de celle prévue pour l’incendie. Le locataire déclare ses biens mobiliers et ses embellissements auprès de sa multirisques habitation, tandis que le propriétaire déclare le gros œuvre et les éléments immobiliers auprès de son assurance immeuble ou de sa propre multirisques.
La rapidité et la précision de la déclaration conditionnent l’indemnisation. Déclarez le sinistre dans les cinq jours ouvrés, par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’un appel tracé, en décrivant la chronologie de la tempête, la liste des pièces touchées et la nature des dégâts. Ne jetez rien avant le passage de l’expert : conservez les morceaux de tuiles, les revêtements décollés et les appareils noyés, photographiez chaque désordre avec un repère de date, et faites établir un constat de commissaire de justice qui fige l’état des lieux. Faites chiffrer les reprises par deux artisans indépendants, exigez des devis détaillés poste par poste, et transmettez les factures des mesures d’urgence comme le bâchage ou le pompage. Tout complément versé après expertise doit être réclamé par écrit, facture acquittée à l’appui, car l’assureur ne règle le solde que sur justificatifs.
Un jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 17 avril 2026, répertoire général n° 23/05426, illustre la distinction décisive entre catastrophe naturelle et garantie tempête. Après le passage d’une tempête en juin 2021, un assuré réclamait près de 28 700 euros de travaux de couverture au titre de la catastrophe naturelle, en invoquant un arrêté qui ne visait pourtant que les inondations et coulées de boue. Le tribunal a rappelé que le rôle causal déterminant de l’agent naturel reconnu par l’arrêté doit être établi par l’assuré, et il a écarté la garantie catastrophe naturelle faute de lien démontré entre l’inondation reconnue et la toiture endommagée. En revanche, l’expert mandaté par l’assureur ayant reconnu l’action des vents et chiffré les dommages de couverture, et la compagnie ayant elle-même proposé une indemnité au titre de la garantie tempête, le tribunal a condamné l’assureur à verser 12 507 euros à ce titre, plus 2 000 euros de frais de procédure. Pour les sinistrés d’Austen, la leçon est claire : ne misez pas sur un arrêté de catastrophe naturelle qui n’existe pas encore et dont le périmètre serait incertain, mais mobilisez immédiatement la garantie tempête de votre contrat, avec des preuves du vent et de ses effets directs sur votre logement.
L’expertise amiable mérite une vigilance particulière. L’expert mandaté par l’assureur chiffre vite et propose parfois une indemnité inférieure au coût réel des reprises, comme dans l’affaire jugée à Nanterre où l’assuré a dû saisir le tribunal pour obtenir le montant reconnu. Assistez à l’expertise avec vos devis et votre constat, faites consigner vos observations sur le procès-verbal, et refusez de signer un accord définitif si un poste manque, par exemple la reprise d’une noue, le remplacement des boîtes à eaux ou le séchage des murs. En cas de désaccord persistant, demandez une contre-expertise par un expert d’assuré, dont le coût reste souvent modeste au regard de l’écart en jeu, puis une expertise judiciaire devant le juge des référés. Les dommages dits de mouille, c’est-à-dire les dégâts causés par la pluie entrée par les parties endommagées par le vent, sont couverts avec les dommages directs : photographiez les traces d’entrée d’eau et leur cheminement depuis la brèche pour établir cette continuité.
B. Résilier, rester ou contraindre le bailleur aux travaux : la procédure à Paris et en Île-de-France
Trois voies s’offrent au locataire parisien dont le logement a souffert d’Austen, et le choix dépend de l’ampleur des désordres et de l’attitude du bailleur. Première voie, rester avec un loyer réduit : le locataire demande par écrit une diminution proportionnée à la perte de jouissance, par exemple un tiers de réduction pour une chambre condamnée et une cuisine inutilisable, jusqu’à la fin effective des réparations constatée par un nouveau constat. Cette réduction peut être homologuée par le juge des contentieux de la protection, qui fixe le pourcentage et la période. Deuxième voie, partir par la résiliation judiciaire : sur le fondement de l’article 1722 ou de l’inexécution grave des obligations de délivrance et d’entretien, le juge prononce la fin du bail aux torts du bailleur, sans préavis à respecter, et alloue des dommages-intérêts pour le surcoût de relogement. Troisième voie, contraindre aux travaux : le juge ordonne la remise en état sous astreinte, avec une provision pour relogement et une indemnité mensuelle jusqu’à l’achèvement. Ces trois demandes peuvent être présentées à titre principal et subsidiaire dans la même assignation, ce qui évite de recommencer la procédure si le bailleur répare en cours d’instance.
À Paris et dans les départements de la petite et de la grande couronne, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : Paris pour un appartement parisien, Nanterre, Bobigny ou Créteil pour la petite couronne, et le tribunal du lieu du bien au-delà. L’assignation doit viser le bailleur et, si les désordres viennent des parties communes, appeler en cause le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. En urgence, le référé permet d’obtenir en quelques semaines un constat d’huissier ordonné par le juge, une provision sur les frais d’hébergement et une injonction de travaux sous astreinte. Au fond, le tribunal statue sur la résiliation, la réduction définitive du loyer et l’indemnisation complète. Joignez systématiquement le bail, les états des lieux d’entrée et, si possible, de sortie, les constats, l’arrêté municipal s’il existe, la mise en demeure et ses accusés de réception, les devis, les factures et un décompte précis des loyers versés depuis le sinistre.
Le congé classique reste possible mais il obéit à ses propres délais. Un locataire qui donne congé dans un bail vide respecte en principe un préavis de trois mois, ramené à un mois dans les zones tendues comme Paris et la plupart des communes d’Île-de-France, ou lorsque le logement est insalubre. La résiliation judiciaire, elle, ne suppose aucun préavis : elle prend effet au jour fixé par le jugement, et le locataire n’est tenu ni des loyers postérieurs ni de remise en état des désordres nés de la tempête. Attention toutefois à l’état des lieux de sortie : faites-y mentionner l’origine climatique des dégradations, avec renvoi au constat initial, pour éviter toute retenue sur le dépôt de garantie. Le dépôt doit être restitué dans le mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée compte tenu de l’usure et du sinistre, et dans les deux mois dans le cas contraire, sous peine d’une pénalité mensuelle de dix pour cent du loyer.
Les spécificités parisiennes appellent des réflexes locaux. Signalez sans délai les désordres structurels à la mairie d’arrondissement, qui peut diligenter une visite des services de sécurité et prendre un arrêté de mise en sécurité ou d’interdiction d’habiter : cet acte administratif suspend le loyer et déclenche l’obligation d’hébergement du propriétaire. Si l’immeuble est en copropriété, écrivez aussi au syndic en recommandé pour exiger la mise hors d’eau des parties communes et la convocation d’une assemblée générale sur les travaux urgents, car l’inertie du syndicat n’exonère pas le bailleur envers son locataire. Conservez les attestations de voisins, les coupures de presse locale sur le passage d’Austen dans votre rue et les relevés de la station météorologique la plus proche : ces éléments établissent l’intensité du phénomène au jour et au lieu du sinistre. Enfin, si le bailleur invoque la force majeure pour se soustraire à toute obligation, opposez-lui que la tempête, même imprévisible, ne le dispense ni de réparer ni de reloger, et que seule la destruction totale sans faute de sa part met fin au bail sans indemnité, comme le rappelle l’article 1722.
Conclusion
Un appartement parisien ravagé par la tempête Austen ne laisse pas son locataire sans droits. La destruction totale résilie le bail de plein droit, tandis que la destruction partielle ouvre le choix entre la baisse du loyer et la résiliation, avec des dommages-intérêts lorsque le bailleur manque à ses obligations de délivrance, d’entretien et de relogement. L’arrêté municipal suspend le loyer et impose au propriétaire l’hébergement ou le relogement à ses frais, et l’assurance couvre les effets du vent dès lors que le sinistre est déclaré vite et prouvé avec méthode. Cinq réflexes décident de l’issue : faire constater par commissaire de justice dans les jours qui suivent, mettre en demeure par recommandé en chiffrant chaque demande, déclarer le sinistre dans les cinq jours avec photographies et devis, réclamer l’hébergement par écrit, puis saisir le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble avec un dossier comptable complet. Avec ces pièces, le locataire obtient la suspension ou la réduction du loyer, le remboursement de son relogement et, s’il le souhaite, une sortie du bail sans préavis ni loyers résiduels.
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