La France traverse un pic de chaleur tardif : jusqu’à 34 °C attendus avant le retour des orages, comme le rapporte RTL le 26 septembre 2026, tandis que La Chaîne Météo s’interroge le même jour sur le beau temps du week-end et que La Voix du Nord annonce des températures anormalement élevées dans le Nord et le Pas-de-Calais. Après la tempête Austen qui a déjà frappé Paris et une partie du pays, chaque rafale nouvelle repose la même question dans les logements loués : l’orage a arraché des tuiles, l’eau a traversé le plafond, le locataire a perdu son canapé et le propriétaire découvre une toiture à refaire. Qui déclare quoi, à quel assureur, et qui supporte le loyer quand les pièces deviennent inhabitables ? Les internautes tapent déjà « tempête assurance locataire ou propriétaire », « sinistre tempête locataire ou propriétaire » et « dégât toiture tempête locataire ». Cet article répond dans l’ordre où le foyer se pose les questions : mettre en sécurité et prouver, déclarer dans les délais, comprendre ce que chaque assurance paie, puis régler le sort du loyer et des travaux. Il s’appuie sur les textes vérifiés du code civil et du code des assurances et sur quatre arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont deux rendus en 2025 et 2026.
I. Après l’orage, le locataire et le bailleur déclarent chacun leur propre sinistre à leur propre assureur
La règle de départ tient en une phrase, rappelée par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) dans son dossier « Intempéries et assurances » : le locataire déclare à son assureur la perte de son mobilier et les détériorations à l’intérieur du logement, tandis que le bailleur déclare à sa propre assurance les dégâts immobiliers, c’est-à-dire ceux qui portent sur le clos et le couvert. Deux déclarations parallèles, deux assureurs, puis les assureurs se répartissent la charge du sinistre entre eux. Tout le reste en découle.
A. Comment le locataire déclare son mobilier perdu et prévient le bailleur sans tarder
Le locataire assure d’abord ses propres biens : meubles, appareils électroménagers, équipements personnels et objets de valeur abîmés par l’eau entrée sous la toiture arrachée. Quand la pluie a pénétré parce que le toit a été endommagé par le vent, c’est bien l’assurance du locataire qui prend en charge le canapé trempé ou le parquet qu’il avait posé avec l’accord du propriétaire. Le guide BailFacile consacré à la tempête décrit exactement cette répartition : au locataire ses effets personnels et les aménagements autorisés, au propriétaire non occupant le bâtiment et ses dépendances.
Le délai est court et il est fixé par la loi. L’article L. 113-2 du code des assurances, en vigueur, dispose que l’assuré doit « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». En pratique, les contrats retiennent cinq jours ouvrés après la constatation des dégâts en cas de tempête, et l’ANIL recommande la lettre recommandée avec avis de réception pour se ménager une preuve. Le même article protège le retardataire de bonne foi : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Un locataire bloqué hors de Paris pendant l’orage n’est donc pas automatiquement déchu pour une déclaration envoyée le sixième jour, mais il devra prouver l’empêchement.
Le second réflexe du locataire, aussi important que la déclaration, consiste à avertir le propriétaire ou son gérant systématiquement et sans tarder des dégâts au clos et au couvert, comme l’exige la logique du bail et comme le recommande l’ANIL. Toiture arrachée, cheminée fragilisée, façade fissurée par la chute d’un arbre : seul le bailleur peut déclencher la réparation du bâti et sa propre déclaration d’assurance. Le locataire qui tarde à signaler une infiltration s’expose à se voir reprocher l’aggravation du dommage. Photos horodatées, factures d’achat des meubles détruits, conservation des objets abîmés jusqu’au passage éventuel de l’expert : l’état estimatif des pertes transmis dès que possible conditionne la qualité de l’indemnisation. Et si l’événement relève de la catastrophe naturelle plutôt que de la tempête, le délai n’est plus de cinq jours mais de trente jours suivant la publication de l’arrêté au Journal officiel, avec un imprimé spécial à demander à l’assureur.
B. Comment le bailleur fait jouer la garantie tempête légale sur le clos et le couvert
Du côté du propriétaire, la première bonne nouvelle est légale et non contractuelle : la garantie contre les effets du vent est imposée par la loi à tout contrat qui garantit déjà l’incendie ou les dommages aux biens. L’article L. 122-7 du code des assurances, en vigueur, prévoit qu’« Les contrats d’assurance garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l’objet de tels contrats ». Le propriétaire qui assure son logement loué contre l’incendie est donc couvert d’office contre la toiture arrachée par la tempête, sans avoir souscrit une option spéciale. L’ANIL précise le contenu concret de cette garantie : action directe du vent ou choc d’un corps renversé ou projeté par le vent, humidité due à la pluie, à la neige ou à la grêle pénétrant à l’intérieur du bâtiment endommagé, choc de la grêle sur les toitures, poids de la neige sur les chéneaux.
La seconde règle, symétrique, relève du contrat et varie d’un assureur à l’autre : « Les indemnisations résultant de cette garantie sont attribuées aux assurés en tenant compte des limites de franchise, du plafond et de la vétusté contractuellement fixés, qui peuvent être différents de ceux prévus au titre de la garantie contre l’incendie. ». Franchise déduite de l’indemnité, plafond par sinistre, abattement pour vétusté de la toiture : tout se joue dans les conditions particulières et générales du contrat du bailleur. Le propriétaire doit donc relire sa police avant de contester une offre qu’il juge basse, car l’assureur applique d’abord ce que les parties ont signé. L’ANIL ajoute deux garde-fous pratiques : seuls sont en principe indemnisés les dommages survenus pendant le sinistre et au cours des quarante-huit heures suivantes, et l’assuré doit prendre des précautions contre l’aggravation, notamment le bâchage provisoire, dont les frais sont en principe pris en charge. Autre point de vigilance : l’assureur exige souvent la preuve d’une intensité anormale du vent, par une attestation de la station météorologique la plus proche ou la preuve que d’autres bâtiments de bonne construction ont été endommagés dans un rayon de cinq kilomètres. Le bailleur parisien dont la toiture a souffert pendant la tempête Austen a tout intérêt à conserver les relevés de Météo-France et les photographies des dégâts du voisinage. Pour la méthode de déclaration pas à pas et les pièces à réunir, lisez aussi notre dossier pratique sur la façon de déclarer un dégât d’orage sur une maison et obtenir la garantie tempête.
Quand l’événement change de nature juridique, le régime change avec lui. Si les dégâts relèvent d’une catastrophe naturelle reconnue par arrêté interministériel publié au Journal officiel, la garantie tempête s’efface : les dommages de catastrophe naturelle en sont exclus et c’est la garantie légale des articles L. 125-1 et suivants qui s’applique. L’article L. 125-1, en vigueur, ouvre cette garantie aux contrats incendie et dommages aux biens : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles ». Le même article vise « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ». Inondation par crue, coulée de boue, sécheresse : le mécanisme suppose un arrêté qui vise la commune du logement, et le locataire comme le propriétaire doivent vérifier auprès de la préfecture que leur commune figure dans l’arrêté. Ne jamais affirmer qu’un arrêté est pris ou sera pris : la commune demande, l’État publie, et tout change ensuite, y compris les délais et la franchise réglementaire. Depuis le 1er novembre 2023, cette garantie couvre aussi les frais de relogement d’urgence, avec un minimum de 80 euros par jour et par personne pendant les cinq premiers jours selon l’ANIL, ce qui compte pour le locataire chassé par l’eau.
II. Quand l’orage rend le logement inhabitable, le loyer suit le sort des lieux et les travaux incombent au bailleur
Une fois les déclarations parties, le conflit se déplace sur le bail lui-même : le locataire doit-il continuer à payer l’intégralité du loyer pour un appartement dont une chambre est condamnée par l’eau, qui paie la réfection de la toiture, et que se passe-t-il si le logement est détruit ? La réponse tient dans l’articulation entre l’article 1722 du code civil, l’obligation de délivrance du bailleur et les assurances de chacun.
A. Pourquoi le locataire obtient une diminution du loyer ou la résiliation mais jamais un dédommagement automatique
L’article 1722 du code civil, en vigueur depuis 1804, règle le sort du bail quand le hasard frappe : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Trois situations, trois solutions. Destruction totale par la tempête, par exemple une toiture effondrée qui rend la maison définitivement impropre à l’habitation : le bail s’éteint seul, sans congé ni jugement, et le locataire cesse de devoir le loyer. Destruction partielle, le cas le plus fréquent après un orage, une pièce inondée sur quatre ou des combles condamnés le temps des travaux : le locataire choisit entre payer moins cher pendant la gêne ou partir en faisant résilier le bail. Aucun dédommagement supplémentaire n’est dû de plein droit dans ces deux cas, car le bailleur n’a commis aucune faute : la tempête est un cas fortuit.
La Cour de cassation a précisé ce qu’est une destruction totale. Dans un arrêt du 8 mars 2018, la troisième chambre civile vise l’article 1722 et juge que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit » et que « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». L’affaire concernait un incendie dans un local commercial, la cour d’appel de Toulouse avait refusé la résiliation et la Cour a cassé : même sans effondrement matériel complet, un local dont la remise en état coûterait plus que sa valeur est juridiquement détruit. Transposé à l’orage, un pavillon de banlieue parisienne dont la charpente pourrie par l’eau exigerait une reconstruction plus coûteuse que le bien lui-même relève de la résiliation de plein droit, avec restitution du dépôt de garantie et dispense de loyers pour la période postérieure.
Un arrêt très récent montre comment les juges traitent le loyer des logements sinistrés. Le 9 janvier 2025, la troisième chambre civile a statué dans un litige où le bailleur demandait la résiliation de plein droit sur le fondement de l’article 1722 tandis que les locataires réclamaient des travaux et des provisions pour leur réinstallation : la Cour a « cassé et annulé » l’arrêt d’appel de Bordeaux, sauf en ce qu’il rejetait la demande de travaux et en ce qu’il disait que les locataires « ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail depuis le 26 février 2021 ». Autrement dit, la dispense de loyers et de charges depuis la date où les lieux sont devenus inhabitables a survécu à la cassation : le loyer suit le sort des lieux, et un logement que l’eau ou le vent a rendu impropre à l’habitation ne produit plus de loyer. Pour le locataire francilien dont l’appartement reste inhabitable après l’orage de dimanche, la leçon est double : cesser de payer sans décision ni accord reste risqué, mais demander en justice la diminution du prix ou la résiliation avec dispense de loyers depuis le sinistre correspond exactement à ce que l’article 1722 et la jurisprudence accordent.
Reste la question des travaux : qui répare la toiture et les murs ? Le propriétaire, parce qu’il doit délivrer un logement décent et assurer la jouissance paisible, et parce que les grosses réparations du clos et du couvert ne figurent jamais parmi les réparations locatives. Service-public.fr rappelle que le bailleur doit délivrer un logement décent ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire et que les travaux autres que les réparations locatives sont à sa charge exclusive pendant tout le bail. Concrètement, le locataire met le bailleur en demeure par écrit de réparer, fait constater par huissier si le bailleur tarde, puis saisit le juge qui peut ordonner les travaux sous astreinte et accorder la diminution de loyer. Si le logement est devenu totalement inhabitable, le locataire peut quitter les lieux et demander la résiliation : l’ANIL confirme que la résiliation est alors de plein droit. En copropriété parisienne, le syndic déclare le sinistre des parties communes à l’assurance de l’immeuble, et le locataire comme le bailleur conservent chacun leur déclaration pour leurs lots et leurs biens.
B. Comment le locataire répond de l’incendie sauf preuve contraire et conteste l’offre de l’assureur
L’orage ne casse pas seulement, il met parfois le feu : la foudre frappe une toiture à Paris, un court-circuit né de l’inondation embrase un garage en Île-de-France, et le bailleur se retourne contre le locataire. Ici le régime s’inverse et devient sévère pour l’occupant. L’article 1733 du code civil, en vigueur, dispose que le locataire répond de l’incendie : la loi énonce qu’« Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ». Le locataire est donc présumé responsable de l’incendie survenu dans les lieux loués, et c’est à lui de rapporter l’une des trois preuves libératoires : le hasard, le défaut du bâtiment ou le feu venu d’ailleurs. L’orage constitue un cas fortuit quand la foudre est établie par constat, mais le locataire qui a laissé un extincteur vide ou stocké des solvants près d’un tableau électrique fragilisé par l’eau perdra ce bouclier. D’où l’importance de l’assurance des risques locatifs, obligatoire, qui couvre précisément cette responsabilité envers le bailleur.
Deux arrêts récents montrent jusqu’où va cette présomption. Le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait tenu deux colocataires pour responsables ensemble, sur le fondement de l’article 1733, des conséquences d’un incendie criminel commis dans les lieux loués par l’un d’eux, introduit à l’insu de l’autre et sans faute de ce dernier : la Cour a « cassé et annulé » l’arrêt de Limoges, sauf en ce qu’il condamnait l’auteur à payer à l’assureur et au bailleur les sommes retenues. La colocataire présente au bail ne pouvait être tenue avec l’auteur du feu volontaire sans que la cour d’appel constate les éléments qui l’engageaient personnellement. Le 23 mai 2012, la même chambre avait déjà rejeté le pourvoi de l’assureur du locataire qui refusait de rembourser l’assureur du propriétaire : la Cour a « rejeté le pourvoi » et condamné la compagnie aux dépens ainsi qu’au versement de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Moralité pratique : l’assureur du locataire paie à la place de son assuré présumé responsable, puis la charge finale se règle entre assureurs, y compris par subrogation contre le véritable responsable quand il existe.
Quand l’offre d’indemnisation arrive et déçoit, le foyer dispose d’un chemin de contestation en trois temps. D’abord relire le contrat : franchise, plafond, vétusté et exclusions des annexes, stores, volets, vérandas, clôtures et antennes, que l’ANIL signale comme fréquemment exclues, expliquent la plupart des écarts entre l’espoir et l’offre. Ensuite répondre par écrit et chiffré : devis d’artisan, factures, photographies avant et après bâchage, attestation météo, le tout en recommandé, en demandant la contre-expertise quand le rapport de l’expert de la compagnie minore les désordres du clos et du couvert ou du mobilier. Enfin ne pas laisser dormir le dossier : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance » selon l’article L. 114-1 du code des assurances, en vigueur, avec un point de départ retardé au jour où l’intéressé a eu connaissance du sinistre. Deux ans pour agir contre l’assureur qui refuse ou sous-indemnise, cinq ans seulement pour les dommages de sécheresse reconnus catastrophe naturelle : le calendrier se calcule dès le lendemain de l’orage, et toute réclamation utile interrompt la prescription. Le locataire qui conteste à la fois son assureur pour le mobilier et son bailleur pour les travaux mène les deux actions en parallèle, devant le tribunal judiciaire, sans attendre que l’une aboutisse pour lancer l’autre.
Conclusion
Le pic de chaleur annoncé jusqu’à 34 °C puis le retour des orages ce week-end replacent chaque location sous la même règle simple : le locataire déclare son mobilier et prévient le bailleur dans les cinq jours ouvrés, le bailleur déclare le clos et le couvert au titre de la garantie tempête légale, et les assureurs se répartissent ensuite la charge entre eux. Si le logement n’est endommagé qu’en partie, le locataire demande la diminution du loyer ou la résiliation sans dédommagement automatique ; si les lieux sont devenus définitivement impropres à l’habitation ou si les travaux coûteraient plus que le bien, le bail est résilié de plein droit et le loyer cesse depuis le sinistre, comme la Cour de cassation l’a maintenu le 9 janvier 2025. En cas d’incendie, la présomption de l’article 1733 pèse sur le locataire, mais l’assureur des risques locatifs répond à sa place et les colocataires non fautifs ne sont pas tenus avec l’auteur du feu. En Île-de-France, où copropriétés, toitures parisiennes et stationnements en sous-sol concentrent les dégâts, photographier, bâcher, déclarer en recommandé et conserver chaque facture dès le jour de l’orage fait la différence entre une indemnisation complète et un refus. Et si la commune est reconnue en catastrophe naturelle, un second régime s’ouvre avec trente jours pour déclarer après l’arrêté : vérifier l’arrêté avant d’affirmer quoi que ce soit, puis agir vite, car l’action contre l’assureur se prescrit par deux ans.
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