Dans la nuit du passage de la tempête Austen, des centaines d’appartements parisiens se sont réveillés les pieds dans l’eau : plaque de plâtre effondrée au salon, parquet gondolé dans la chambre, tableau électrique disjoncté, cave noyée. Le lendemain, la même question revient dans tous les immeubles : qui paie les réparations, qui prend en charge le relogement quand le logement est inhabitable, et que faire quand l’assurance propose une indemnité qui ne couvre même pas la moitié des travaux. Ce guide répond point par point, avec les textes applicables et la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation, dont un arrêt du 17 septembre 2026 qui change la donne pour les copropriétés. L’objectif est simple : désigner le bon payeur dès le premier jour, sécuriser la déclaration de sinistre et obtenir une indemnisation complète, y compris en contestant l’expertise quand elle sous-évalue les dégâts.
I. Dégât des eaux après la tempête Austen : qui paie les réparations et le relogement ?
A. Appartement loué inondé à Paris : que doit le bailleur et que reste-t-il au locataire ?
Quand l’eau entre dans un appartement loué pendant une tempête, le premier réflexe consiste à déterminer d’où elle vient, car c’est l’origine de l’infiltration qui désigne le responsable. Une gouttière arrachée par le vent, une toiture endommagée, une façade fissurée par laquelle l’eau ruisselle : tout ce qui relève du clos et du couvert incombe au propriétaire. Le Code civil est explicite : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » (article 1719 du Code civil). Cette obligation de délivrance ne s’éteint pas à la remise des clés : elle dure pendant tout le bail et impose au bailleur d’entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu.
Lorsque l’infiltration provient d’un défaut du bâtiment lui-même, le locataire bénéficie en plus de la garantie des vices : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. » (article 1721 du Code civil). Concrètement, un toit qui laisse passer l’eau de pluie, des chenaux obstrués que le propriétaire n’a jamais fait nettoyer, des joints de façade dégradés : tous ces désordres ouvrent au locataire un recours direct contre le bailleur pour obtenir la réparation du désordre et l’indemnisation de son préjudice, y compris le remboursement des meubles endommagés et, le cas échéant, du trouble de jouissance subi pendant la période d’inondation. Le bailleur ne peut pas se retrancher derrière la violence de la tempête pour échapper à cette garantie dès lors que le défaut d’entretien a contribué au sinistre : une toiture saine résiste à un épisode venteux ordinaire, et c’est au propriétaire de prouver que son immeuble était correctement entretenu.
Si le logement est partiellement détruit ou devenu inhabitable, le locataire dispose d’une arme puissante : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » (article 1722 du Code civil). Un appartement dont une pièce est inutilisable pendant deux mois après la tempête justifie une baisse de loyer proportionnée sur toute la période, sans que le locataire ait à prouver une faute du bailleur. Quand le logement est entièrement sinistré, le bail prend fin automatiquement et le locataire récupère son dépôt de garantie, déduction faite des seules sommes réellement dues.
En sens inverse, le locataire doit laisser exécuter les réparations urgentes : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. » (article 1724 du Code civil). Refuser l’accès aux artisans mandatés par le bailleur ou le syndic pour bâcher la toiture et assécher les murs constitue une faute qui peut réduire l’indemnisation du locataire. La bonne attitude consiste à faciliter les travaux tout en documentant chaque jour d’inconfort : relevés de température, photographies datées, factures d’hébergement provisoire, attestations de voisins. Ces pièces feront la différence au moment de chiffrer la diminution de loyer ou le préjudice de jouissance.
Le locataire n’est toutefois pas exonéré de toute responsabilité. S’il a laissé une fenêtre ouverte pendant l’alerte météo, s’il n’a jamais nettoyé les siphons et les évacuations privatifs, ou s’il a tardé plusieurs semaines avant de signaler la fuite au bailleur en laissant le dégât s’aggraver, sa faute peut partager la charge du sinistre. Le principe général s’applique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du Code civil). Chacun répond aussi des choses qu’il a sous sa garde : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » (article 1242 du Code civil). Un chauffe-eau individuel qui éclate pendant la tempête à cause d’un défaut d’entretien par le locataire, une machine à laver restée branchée dans une pièce inondée : dans ces hypothèses, c’est l’assurance habitation du locataire qui entre en jeu en premier, avant tout recours contre le propriétaire.
Sur le relogement, il faut être précis : aucun texte n’oblige le bailleur à payer l’hôtel du locataire dans tous les cas. L’obligation naît quand l’inhabitabilité résulte d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien, ou quand le bailleur tarde à faire réaliser les travaux qui lui incombent. Si le logement est inhabitable du fait d’un défaut de la toiture et que le propriétaire reste passif pendant des semaines, le coût d’un hébergement de remplacement entre dans le préjudice réparable, à condition de rester raisonnable et justifié par des factures. En revanche, si le bailleur fait diligenter les réparations dans des délais normaux et que le locataire choisit de partir à l’hôtel par confort alors que le logement reste habitable, le juge refusera ce poste. D’où l’importance de faire constater l’état du logement par écrit, de mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée dès les premiers jours et de conserver chaque justificatif.
B. Fuite venue des parties communes : quand la copropriété paie de plein droit après la tempête ?
Dans un immeuble en copropriété, la plupart des dégâts des eaux nés d’une tempête ont leur origine dans les parties communes : toiture arrachée ou percée par la chute d’un élément, colonne d’eaux pluviales fissurée, terrasse dont l’étanchéité a cédé sous les trombes d’eau, façade dont les joints ont lâché. Dans ce cas, la victime n’a pas à démontrer une faute du syndic ni une négligence de la copropriété. La Cour de cassation l’a rappelé le 15 janvier 2026, au visa de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 : « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742). Il s’agit d’une responsabilité de plein droit : dès que le dommage trouve son origine dans une partie commune, le syndicat doit indemniser, sauf à prouver une cause d’exonération limitativement admise.
Les causes d’exonération sont étroites, et c’est une excellente nouvelle pour les sinistrés de la tempête Austen. Le même arrêt précise que « le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742). Autrement dit, le syndicat ne peut pas se contenter d’expliquer qu’il a fait son possible, qu’il a voté des travaux ou que les délais de traitement des sinistres sont notoirement longs : dans l’affaire jugée en janvier 2026, le tribunal avait précisément retenu ces motifs de bon sens pour rejeter la demande d’une copropriétaire victime de dégâts des eaux répétés, et la Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Faire des efforts ne suffit pas ; il faut démontrer que le dommage provient intégralement d’une force majeure, de la faute de la victime ou du fait d’un tiers. Une tempête annoncée par Météo-France, même violente, ne constitue une force majeure que si elle présentait un caractère irrésistible et imprévisible au regard de l’état de l’immeuble : une toiture mal entretenue qui cède sous le vent ne remplit pas cette condition.
Le 10 avril 2025, la troisième chambre civile avait déjà posé le même cadre, sous l’empire de la rédaction antérieure du texte : « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-18.503). Cet arrêt apporte deux enseignements pratiques pour les dossiers nés de la tempête Austen. D’abord, la cour d’appel ne peut pas condamner le syndicat sur une simple présomption : elle doit caractériser le vice de construction ou le défaut d’entretien à l’origine du dommage. Pour le sinistré, cela signifie qu’il faut verser au dossier des éléments concrets : rapport de l’expert amiable ou judiciaire décrivant l’état de la toiture, photographies des désordres, procès-verbaux d’assemblées générales mentionnant des infiltrations antérieures, devis des entreprises. Ensuite, l’arrêt écarte un argument que les assureurs avancent souvent après un épisode climatique : « l’état de catastrophe naturelle déclaré par l’administration ne constituant pas nécessairement un cas de force majeure. » Même si un arrêté de catastrophe naturelle est pris pour votre commune, le syndicat reste responsable dès lors qu’un défaut d’entretien des parties communes a contribué au dégât.
L’arrêt le plus récent, rendu le 17 septembre 2026, tranche une question qui divise de nombreuses copropriétés parisiennes depuis la tempête : que se passe-t-il quand l’infiltration vient d’une toiture-terrasse dont un copropriétaire a la jouissance exclusive ? Beaucoup de syndics répondent que c’est alors au bénéficiaire de la jouissance exclusive de payer, en se fondant sur le règlement de copropriété. La Cour de cassation répond non : « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Et elle ajoute : « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires. » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). En clair, la victime d’un dégât des eaux peut exiger l’indemnisation directement du syndicat, même si la fuite provient d’une terrasse à jouissance exclusive ; c’est ensuite au syndicat de se retourner contre le copropriétaire concerné s’il estime que celui-ci a manqué à son obligation d’entretien. Cette solution, rendue à propos d’un complexe d’étanchéité de toiture-terrasse défectueux, s’applique directement aux infiltrations provoquées par la tempête Austen.
En pratique, la marche à suivre face au syndic est la suivante. D’abord, signaler le sinistre par écrit au syndic dès sa découverte, avec photographies et description précise des pièces touchées, et demander l’intervention de l’assurance de l’immeuble ainsi qu’une recherche de fuite. La recherche de fuite, qui permet de localiser l’origine exacte de l’infiltration, est généralement prise en charge au titre des parties communes quand l’origine se confirme dans celles-ci. Ensuite, si le syndic tarde ou refuse d’agir, mettre le syndicat des copropriétaires en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en visant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et les arrêts précités. Enfin, saisir le tribunal en cas de refus persistant : la victime peut agir contre le syndicat seul, sans avoir à assigner en même temps le copropriétaire du dessus ou l’entreprise ayant réalisé des travaux, puisque la responsabilité du syndicat est de plein droit. Pour les dégâts subis dans les parties communes elles-mêmes, comme une toiture arrachée dont la réparation relève de la collectivité, notre analyse détaillée des réparations de toiture après Austen complète utilement ce guide : toiture arrachée par la tempête Austen à Paris, qui paie la réparation en copropriété.
II. Assurance habitation après la tempête Austen : comment obtenir une indemnisation complète ?
A. Déclarer le sinistre tempête dans les délais et réussir l’expertise d’assurance
Le contrat d’assurance habitation est un contrat d’indemnité, ce que le Code des assurances rappelle en ces termes : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » (article L121-1 du Code des assurances). Cette définition a une conséquence directe sur les dossiers de tempête : l’assureur doit replacer l’assuré dans la situation antérieure au sinistre, sans enrichissement mais sans appauvrissement. Une proposition qui ne couvre que la peinture alors que le placoplâtre est gorgé d’eau et que l’isolant doit être remplacé n’est pas une indemnisation, c’est une sous-évaluation qu’il faut contester pied à pied.
La première bataille se joue sur les délais et les obligations déclaratives. Le contrat impose à l’assuré des devoirs stricts, dont le premier est financier : « L’assuré est obligé : 1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ; » (article L113-2 du Code des assurances). Un contrat suspendu ou résilié pour non-paiement au jour du sinistre laisse l’assuré sans garantie, et les relances pour impayés reçues avant la tempête prennent alors une importance dramatique. Vérifiez donc immédiatement que votre contrat était en vigueur le jour du passage d’Austen. Ensuite, déclarez le sinistre dans le délai prévu par votre police, généralement cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux et dix jours après la publication de l’arrêté interministériel si le régime des catastrophes naturelles s’applique. La déclaration doit décrire précisément les pièces touchées, la cause apparente et les premières mesures conservatoires : bâchage, coupure d’électricité dans les zones inondées, mise hors d’eau des meubles. Chaque retard ou omission donne à l’assureur un motif de réduction ou de refus qu’il ne manquera pas d’exploiter.
Si un arrêté de catastrophe naturelle est publié pour votre commune, un second régime s’ouvre : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, […] ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre » les effets des catastrophes naturelles (article L125-1 du Code des assurances). Ce régime présente un avantage majeur : la franchise légale est plafonnée et l’assureur ne peut pas opposer les exclusions de garantie habituelles pour vents violents. Mais attention à ne pas tout miser sur cette qualification : l’arrêté n’est jamais automatique, son instruction prend des semaines, et surtout, comme l’a jugé la Cour de cassation, l’état de catastrophe naturelle ne constitue pas nécessairement un cas de force majeure qui exonérerait le syndicat ou le bailleur. Menez donc les deux actions en parallèle : déclaration tempête auprès de votre assureur dans les délais contractuels, et déclaration complémentaire au titre des catastrophes naturelles si l’arrêté est publié. Notre dossier consacré à l’indemnisation au titre des catastrophes naturelles après Austen détaille cette articulation : tempête Austen et catastrophe naturelle, indemnisation de l’assurance habitation.
L’expertise est le moment décisif du dossier, et elle se prépare comme une audience. Ne laissez jamais l’expert seul face aux dégâts : soyez présent ou représenté, avec un dossier chiffré comprenant devis d’artisans, factures d’achat des meubles et revêtements endommagés, photographs datées prises dès le lendemain du sinistre, constats d’huissier ou commissaires de justice si les montants sont importants, et relevés d’humidité si vous avez pu en faire établir. Signalez à l’expert chaque poste de préjudice : remise en état des murs et plafonds, remplacement des isolants et du placoplâtre, réfection des sols, traitement contre les moisissures, perte des meubles et effets personnels, frais d’assèchement, frais de gardiennage ou de déménagement provisoire, trouble de jouissance. Tout ce qui n’est pas montré à l’expert n’existera pas dans son rapport. Exigez que le rapport mentionne chaque pièce visitée et chaque désordre constaté, et refusez de signer un procès-verbal d’accord amiable le jour même si les chiffres vous paraissent bas : aucun texte ne vous oblige à accepter sur-le-champ, et une signature hâtive rendra toute contestation ultérieure très difficile.
Dans les immeubles collectifs, la gestion du sinistre obéit en outre à des conventions passées entre assureurs pour accélérer les règlements, dont la plus connue organise la répartition entre l’assureur de la victime et celui du responsable selon l’ampleur du sinistre. Ces accords professionnels ne sont pas opposables à l’assuré : ils organisent les recours entre compagnies, mais votre droit à indemnisation intégrale résulte de votre contrat et de la loi. Si votre assureur vous explique que « c’est à l’assurance de l’immeuble de payer » ou inversement, exigez une réponse écrite et motivée, puis saisissez par écrit l’autre assureur en joignant cette réponse. Le renvoi de balle entre compagnies est la première cause d’enlisement des dossiers de dégâts des eaux : ne l’acceptez jamais verbalement, et fixez à chaque interlocuteur un délai de réponse écrit de quinze jours.
B. Indemnisation trop basse ou refusée : contester pas à pas et saisir le juge à Paris
Quand la proposition d’indemnité arrive et qu’elle est manifestement insuffisante, la contestation suit un ordre précis dont chaque étape renforce la suivante. Première étape : la réclamation écrite et motivée adressée au service sinistres, poste par poste, en joignant les devis et factures qui justifient vos chiffres. Demandez la communication intégrale du rapport d’expertise sur lequel l’assureur fonde sa proposition : ce document vous appartient en pratique pour comprendre la sous-évaluation, et son analyse révèle souvent des oublis flagrants comme des pièces non visitées, des surfaces minorées ou l’application d’un taux de vétusté excessif sur des équipements récents. Contestez par écrit chaque point, chiffres à l’appui, et proposez une contre-expertise amiable contradictoire : un expert d’assuré, rémunéré par vous mais dont le coût peut ensuite être réclamé dans le préjudice, reprend le chiffrage en présence de l’expert de la compagnie. Les compagnies acceptent fréquemment cette démarche car elles savent qu’un dossier bien documenté a toutes les chances de prospérer devant le tribunal.
Deuxième étape si la compagnie maintient sa position : la médiation de l’assurance, organisée par le Code des assurances comme préalable utile avant tout procès dans la plupart des contrats. Le médiateur rend un avis dans un délai de quelques mois, et les compagnies le suivent dans une large majorité des cas quand il est favorable à l’assuré. Pour mettre toutes les chances de votre côté, adressez au médiateur un dossier complet et ordonné : contrat et conditions générales surlignées, déclaration de sinistre et échanges avec la compagnie, rapport d’expertise et vos critiques motivées, devis contradictoires, photographies légendées, justificatifs de chaque frais engagé. Un dossier obscur ou incomplet aboutit à un avis réservé qui ne vous avancera pas. Parallèlement, vérifiez si votre contrat d’assurance habitation ou votre carte bancaire inclut une garantie de protection juridique : elle peut prendre en charge les honoraires d’avocat et les frais d’expertise judiciaire, ce qui change complètement le rapport de force avec la compagnie.
Troisième étape : le tribunal. L’assignation doit viser les bons fondements : exécution du contrat d’assurance pour l’indemnité principale, responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 quand la fuite vient des parties communes, garantie du bailleur sur le fondement des articles 1719 et 1721 du Code civil quand le logement loué est en cause. Rappelez-vous qu’une fois indemnisé, vous transmettez vos droits à votre assureur : « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage » (article L121-12 du Code des assurances). Cette subrogation joue dans les deux sens : si c’est votre assureur qui vous a indemnisé, c’est lui qui poursuivra le responsable ; si c’est l’assureur du responsable qui paie directement, il ne pourra pas vous réclamer de trop-perçu au-delà de votre préjudice réel. Devant le juge, demandez systématiquement une expertise judiciaire si le débat technique persiste : l’expert désigné par le tribunal travaille de manière contradictoire, avec pré-rapport soumis aux observations des parties, et son avis emporte très souvent la conviction du tribunal sur le montant des travaux nécessaires.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent d’être connues. D’abord, les juridictions compétentes : les litiges d’assurance et de copropriété relèvent du tribunal judiciaire de Paris pour les sinistres situés dans la capitale, et des tribunaux judiciaires du département concerné pour la petite et la grande couronne. Les demandes inférieures à 5 000 euros peuvent être portées devant le juge des contentieux de la protection avec une procédure simplifiée, ce qui convient aux petits dégâts des eaux entre voisins. Ensuite, les délais parisiens : les experts amiables sont saturés après chaque épisode climatique majeur, et attendre trois mois une expertise de compagnie est courant dans la capitale. N’attendez pas : faites établir en parallèle un devis détaillé par une entreprise du bâtiment et, pour les montants significatifs, un constat du commissaire de justice qui fige l’état des lieux. Ce constat, dressé en une visite, coûte quelques centaines d’euros et constitue une preuve redoutable quand l’assureur prétend six mois plus tard que les désordres sont anciens ou mensongers. Enfin, les spécificités du bâti parisien jouent en votre faveur : toitures en zinc anciennes, chéneaux étroits, penetration des eaux par des souches de cheminée mal entretenues. Quand l’expert de la compagnie invoque la « vétusté » pour appliquer un abattement massif, exigez qu’il distingue la vétusté normale d’un défaut d’entretien imputable au propriétaire ou à la copropriété, car seul le second peut justifier un recours, tandis que la première ne prive jamais la victime de son droit à réparation contre le responsable du désordre.
Un dernier point de vigilance concerne les offres de règlement rapide que les compagnies proposent parfois dans les jours qui suivent la tempête, sous forme d’acompte ou de transaction. Un acompte perçu de bonne foi pour financer les premières mesures conservatoires ne vous engage pas pour le solde, mais une transaction signée met fin à tout recours ultérieur pour le même sinistre. Avant de signer un document intitulé transaction, protocole ou accord définitif, vérifiez que le montant couvre l’intégralité des postes, y compris ceux qui n’apparaissent que des semaines plus tard comme les moisissures, les remontées d’humidité ou les désordres électriques. En cas de doute, imposez la mention « à valoir sur l’indemnisation définitive » ou refusez de signer : une fois la quittance définitive donnée, même la découverte ultérieure de dégâts cachés ne rouvrira le dossier que dans des conditions très restrictives.
Conclusion
Le dégât des eaux né de la tempête Austen n’est jamais une fatalité juridique : chaque poste de préjudice a un payeur désigné par les textes. Le bailleur répond de la délivrance d’un logement protégé des eaux et de la garantie des vices qui en compromettent l’usage ; le syndicat des copropriétaires répond de plein droit dès que l’infiltration trouve son origine dans les parties communes, sans pouvoir s’abriter derrière le règlement de copropriété ni derrière un arrêté de catastrophe naturelle ; l’assureur doit une indemnité qui replace la victime dans son état antérieur, ni plus ni moins. La jurisprudence la plus récente, avec les trois arrêts de la troisième chambre civile rendus en 2025 et 2026, verrouille ce triptyque et offre aux sinistrés des visas solides pour leurs mises en demeure. Reste la méthode, qui fait toute la différence entre un dossier indemnisé et un dossier enlisé : écrire à chaque interlocuteur, photographier chaque désordre, chiffrer chaque poste avec des devis, refuser les accords hâtifs et faire constater par un professionnel tout ce qui pourrait être contesté. Les sinistrés qui appliquent cette discipline obtiennent, dans l’immense majorité des cas, une indemnisation complète sans aller jusqu’au procès ; ceux qui attendent en espérant que la compagnie revienne d’elle-même vers eux découvrent un an plus tard que leurs droits se sont éteints. Après Austen, le temps joue contre les victimes : déclarez, documentez et contestez sans tarder.
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