Avocat en droit de la copropriété à Paris : assemblées, charges, travaux, syndic.

Le syndic est désigné par l'assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 c de la loi du 10 juillet 1965. Ses pouvoirs sont définis par l'article 18. Il administre l'immeuble, exécute les décisions de l'AG, perçoit les charges, tient les comptes, conserve les archives, représente le syndicat en justice et veille à l'application du règlement de copropriété. Il convoque l'AG, prépare l'ordre du jour avec le conseil syndical, rédige le procès-verbal et le notifie aux opposants et défaillants. La Cour de cassation a précisé le 27 avril 2017 qu'il agit toujours au nom et pour le compte du syndicat, et non en son nom personnel. Cette règle protège le syndic vis-à-vis des fournisseurs et structure la défense lorsque ces derniers tentent de l'attaquer directement. Le syndic n'est pas un dirigeant : il exerce un mandat d'intérêt commun, révocable à tout moment dans les formes légales.

La révocation du syndic suit les mêmes règles que sa désignation : majorité absolue de l'article 25 c, avec possibilité de seconde lecture à la majorité simple sur le fondement de l'article 25-1 si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. La révocation suppose une question régulièrement inscrite à l'ordre du jour. Pour des motifs sérieux (faute de gestion, manquement à des obligations contractuelles, perte de confiance), la révocation est valable sans préavis ni indemnité. Pour des motifs moins sérieux, le syndic révoqué peut réclamer le solde des honoraires de fin de mandat. La jurisprudence apprécie strictement la motivation : conserver les preuves des manquements (courriers de mise en demeure, observations du conseil syndical, comptes erronés) est essentiel. En l'absence de motif sérieux établi, la révocation peut être contestée par le syndic et entraîner sa réintégration ou des dommages.

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories. Les charges générales (administration, entretien, conservation des parties communes) sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété. Les charges spéciales (services collectifs et équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, gardien) sont réparties en fonction de l'utilité objective que ces services présentent pour chaque lot. Le règlement de copropriété fixe la grille de répartition. Toute imputation incorrecte entre charges générales et charges spéciales fragilisé le titre du syndicat et peut justifier la contestation du décompte. Le copropriétaire bailleur reste seul redevable des charges vis-à-vis du syndicat ; il peut ensuite refacturer une partie au locataire dans les limites de la liste fixée par le décret du 26 août 1987. Une mauvaise répartition par le syndic engage sa responsabilité, comme la Cour de cassation l'a rappelé le 12 avril 2018.

Le délai préfix est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Cette disposition est d'ordre public et la sanction est la déchéance : passé ce délai, l'action est irrecevable, quel que soit le bien-fondé du grief. La notification doit être effectuée par le syndic dans le délai d'un mois suivant l'assemblée, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre. Si la notification n'est pas régulière, ou si le syndic ne peut prouver l'envoi, le délai ne court pas et l'action reste ouverte dans le délai de prescription quinquennale de droit commun. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants ont qualité pour agir. Voir la page dédiée à la contestation d'assemblée générale.

Non, le copropriétaire ne peut pas refuser de payer ses charges, même s'il contesté une décision d'AG ou la qualité du syndic. Les charges sont exigibles dès leur appel régulier en application des résolutions adoptées en AG. Le seul moyen de bloquer le paiement est d'obtenir l'annulation de la décision concernée, et encore : tant que la décision n'est pas annulée, elle reste exécutoire. À défaut de paiement dans les trente jours suivant une mise en demeure, l'article 19-2 rend l'ensemble du budget prévisionnel immédiatement exigible et ouvre au syndicat la procédure accélérée au fond. Le copropriétaire récalcitrant s'expose à une condamnation au paiement intégral, aux intérêts, à l'article 700 et à la mise en oeuvre du privilège immobilier de l'article 19-1. La défense suppose une contestation rigoureuse du décompte plutôt qu'un refus de payer. Pour creuser ce contentieux, voir la page recouvrement de charges.

Oui. L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. La responsabilité est engagée à condition de prouver le vice ou le défaut, le dommage et le lien de causalité. La Cour de cassation a rappelé le 10 avril 2025 que la victime supporte la charge probatoire : la cour d'appel doit caractériser l'existence d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien à l'origine du dommage, sans pouvoir se contenter d'une présomption. Le syndicat dispose ensuite des recours subrogatoires contre les constructeurs ou les fournisseurs. Cette action peut être combinée avec une action contre le syndic personnellement si une faute de gestion est démontrée (défaut d'entretien programmé, absence de souscription d'assurance, retards fautifs).

Non. Les parties communes appartiennent indivis à tous les copropriétaires, en proportion des tantièmes de copropriété. Toute appropriation (extension de terrasse, fermeture de coursive, percement d'une porte vers une partie commune) est illicite sans autorisation expresse de l'AG ou autorisation judiciaire. Le syndicat dispose d'une action en remise en état, devenue de cinq ans depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, alignée sur la prescription de droit commun. Avant cette réforme, l'action était décennale. L'action est recevable contre l'auteur de l'appropriation et contre son successeur, les troubles continus n'éteignant pas la prescription. La preuve passe par le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les plans, les photographies et l'expertise. Pour autoriser l'appropriation, deux voies existent : un vote en AG à la majorité de l'article 26 (modification du règlement), ou une autorisation judiciaire de l'article 30 alinéa 4 si le projet relève d'une amélioration et a été refusé en AG.

Le conseil syndical est défini par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Il est composé de membres élus par l'AG parmi les copropriétaires, leurs conjoints, partenaires de PACS ou ayants droit. Sa mission est d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il donne son avis sur les questions inscrites à l'ordre du jour, examine les comptes, contrôle les pièces justificatives, peut être consulté sur tous les sujets d'intérêt collectif et signale les anomalies. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le conseil syndical peut recevoir une délégation de l'AG pour autoriser certaines dépenses dans une enveloppe préalablement votée. Le conseil syndical n'a pas de pouvoir de décision propre : seul l'AG peut adopter ou rejeter les résolutions. Sa vigilance peut prévenir des contentieux, mais ne dispense pas le copropriétaire qui souhaite contester d'engager une action personnelle dans le délai de l'article 42. Le conseil syndical peut être un acteur clé de la prévention des contentieux.

Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, en application de l'article 44 du code de procédure civile. À Paris, la compétence territoriale revient au tribunal judiciaire de Paris, et la compétence d'attribution est confiée à la 8e chambre civile, qui regroupe les sections spécialisées en copropriété, baux d'habitation et baux commerciaux. La procédure est celle de la procédure écrite avec représentation obligatoire par avocat. L'assignation est délivrée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice. La mise en état est conduite par un juge unique qui peut statuer sur les fins de non-recevoir (article 789, 6° du code de procédure civile), notamment la forclusion de l'article 42. À l'issue de la mise en état, l'affaire est renvoyée à l'audience de jugement. Les délais d'audiencement varient entre 12 et 24 mois selon l'encombrement. Le jugement est susceptible d'appel devant la cour d'appel de Paris dans le délai d'un mois.

Non, en principe. Le contrat de syndic, rédigé conformément au contrat type fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, est réputé exhaustif : seules les prestations énumérées peuvent donner lieu à rémunération. Toute prestation hors contrat doit faire l'objet d'un devis préalable accepté par l'AG ou le conseil syndical délégataire. Les honoraires litigieux sont fréquemment ceux liés aux tâches dites particulières : assemblées générales supplémentaires, gestion des sinistres, contentieux du recouvrement, accompagnement de travaux. Les pratiques abusives sont sanctionnées par la nullité de l'imputation et la restitution des sommes perçues. Le contentieux peut donner lieu à une procédure de recouvrement par le syndic (qui doit alors démontrer la conformité au contrat) ou à une action en répétition de l'indu par le syndicat. La rigueur dans la lecture du contrat est essentielle pour le conseil syndical, qui doit contrôler chaque facture avant sa validation.

Non, le procès-verbal d'AG est rédigé par le syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat, et signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs (article 17 du décret du 17 mars 1967). Le commissaire de justice (anciennement huissier) ne peut pas se substituer au syndic pour la rédaction du PV. En revanche, le commissaire de justice peut être présent à l'AG comme témoin neutre, dresser un constat de tout incident matériel ou de toute irrégularité formelle, et délivrer ensuite des copies de constatation utilisables en justice. Cette présence est utile lorsqu'une AG est conflictuelle, qu'il existe un risque de contestation des votes ou que la composition du bureau pose problème. Le constat ne remplace pas le PV mais peut l'éclairer ou le contredire. Pour une AG particulièrement sensible, le cabinet recommande systématiquement la présence d'un commissaire de justice, dont le coût est en général à la charge du syndicat.

L'AG se tient à la date, au lieu et à l'heure fixés par la convocation. Elle commence par la désignation du président, du secrétaire et des scrutateurs (généralement le syndic comme secrétaire, sauf si le règlement prévoit autrement). La feuille de présence est dressée et émargée. Chaque résolution inscrite à l'ordre du jour est examinée séparément : présentation, débat, vote. Le vote peut se faire à main levée, par appel nominal ou par bulletin secret selon le règlement. Les voix sont décomptées en fonction des tantièmes de copropriété. Le procès-verbal mentionne, sous chaque résolution, le résultat du vote et le nom des opposants, abstentionnistes et défaillants. À la fin, le PV est signé en séance ou dans les huit jours. Sa rédaction et la régularité du décompte sont les deux points les plus contentieux : une erreur sur la majorité, une mention manquante ou une feuille de présence incomplète peuvent fonder une action en nullité dans le délai préfix de l'article 42.

La loi du 10 juillet 1965 distingue plusieurs majorités. L'article 24 énonce la majorité simple (majorité des voix exprimées des présents, représentés ou ayant voté par correspondance) : gestion courante, approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux nécessaires à la conservation. L'article 25 impose la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) : désignation et révocation du syndic et du conseil syndical, autorisation de travaux affectant les parties communes, travaux d'économies d'énergie, installations de bornes électriques. L'article 25-1 introduit une passerelle : si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote immédiat à la majorité simple est possible. L'article 26 impose la double majorité (majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix) : actes d'acquisition immobilière, modifications du règlement de copropriété sur la jouissance des parties communes, suppression du poste de gardien. Le contrôle de la majorité applicable est l'un des principaux axes de contestation des AG.

Plusieurs voies sont ouvertes. Premièrement, la révocation à la majorité absolue de l'article 25 c, avec passerelle de l'article 25-1, lors d'une AG dont l'ordre du jour mentionne expressément la révocation. Deuxièmement, l'action en responsabilité civile contractuelle ou délictuelle, pour obtenir réparation du préjudice causé par la faute (mauvaise tenue des comptes, défaut de notification, erreur de répartition des charges, défaut d'ouverture du compte séparé). La Cour de cassation a confirmé le 12 avril 2018 qu'une mauvaise imputation des charges entre copropriétaire et syndicat engage la responsabilité du syndic. Troisièmement, l'action conjointe en annulation des décisions adoptées en méconnaissance de la procédure (article 42, dans le délai de deux mois), avec demande de prise en charge par le syndic des frais de la nouvelle AG. La preuve est essentielle : courriers de mise en demeure, attestations du conseil syndical, comptes contestés, expertise comptable. Une action bien préparée peut conduire à la révocation et à l'indemnisation.

Oui. La loi de 1965 ne distingue pas selon que le copropriétaire occupe son lot ou le donne en location. Le copropriétaire bailleur conserve toutes les prérogatives : droit de vote en AG, droit de contestation des résolutions, droit de demander la révocation du syndic, droit d'engager la responsabilité du syndicat ou du syndic, droit d'agir en remise en état des parties communes. Vis-à-vis du syndicat, le copropriétaire bailleur reste seul redevable des charges, qu'il peut ensuite refacturer à son locataire dans la limite de la liste limitative fixée par le décret du 26 août 1987 (charges récupérables). Le locataire n'a pas qualité pour agir contre le syndicat ni contre le syndic ; il agit uniquement contre son bailleur sur le fondement du contrat de bail. Les conflits entre bailleur et locataire au sujet des charges sont distincts du contentieux de copropriété et relèvent du juge des contentieux de la protection. Cette distinction a une portée pratique : le bailleur subit le risque économique du décompte et a tout intérêt à contrôler la régularité de l'AG.