Dégâts des eaux en copropriété : responsabilité de plein droit du syndicat et garantie décennale des constructeurs à la lumière de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les dommages trouvant leur origine dans les parties communes
A. Le principe de la responsabilité objective posé par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965
La parution, le 28 juillet 2026, de l’édition 2026 de l’Observatoire de la qualité de la construction, publié par l’Agence qualité construction et relayé par le quotidien Le Figaro Immobilier, a mis en lumière une tendance statistique préoccupante : les équipements sanitaires, et singulièrement les douches à l’italienne, constituent désormais le premier poste de sinistralité dans le logement collectif neuf, avec 10,7 % du total des désordres donnant lieu à mise en œuvre de la garantie décennale sur la période 2023-2025. L’étude souligne que « le défaut de fixation ou de calage du receveur concentre 28 % des désordres et représente un coût moyen de réparation de 25 725 euros » et que « le défaut d’étanchéité des joints périphériques est à l’origine de 23 % des désordres pour un coût moyen de réparation qui s’élève à 16 752 euros ». Ces chiffres, qui traduisent une augmentation spectaculaire de la sinistralité liée aux équipements sanitaires depuis le milieu des années 2010, imposent de revenir sur les régimes de responsabilité applicables en cas de dégâts des eaux dans les immeubles soumis au statut de la copropriété.
Le contentieux des dégâts des eaux en copropriété mobilise un dispositif législatif et jurisprudentiel dont la pierre angulaire demeure l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose en son cinquième alinéa que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 15 janvier 2026, le caractère objectif de cette responsabilité en ces termes : « le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-11.742).
L’affaire ayant donné lieu à cet arrêt illustre la rigueur du régime probatoire pesant sur le syndicat. Une société civile immobilière, propriétaire d’un lot de copropriété, avait saisi le tribunal aux fins d’indemnisation des préjudices résultant de dégâts des eaux dont l’origine se situait dans une colonne montante, partie commune de l’immeuble. Le juge du fond avait rejeté la demande, retenant que le syndicat avait « tout mis en œuvre pour résoudre ou tenter de résoudre les problèmes » et que la SCI connaissait « l’état de l’immeuble et les risques qu’il présentait lors de son acquisition ». La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché si les dommages allégués trouvaient leur origine dans les parties communes et s’était fondée sur des motifs impropres à exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit. En conséquence, il ne suffit pas au syndicat d’établir qu’il a accompli des diligences pour échapper à sa responsabilité ; encore faut-il qu’il rapporte la preuve d’une cause exonératoire répondant aux exigences strictes dégagées par la jurisprudence.
La même solution avait été affirmée avec une netteté particulière dans un arrêt du 30 novembre 2023, par lequel la troisième chambre civile a énoncé que « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble, et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage » (Civ. 3e, 30 novembre 2023, n° 22-22.738). Dans cette espèce, un dégât des eaux trouvait son origine dans le dysfonctionnement d’une pompe de relevage installée dans une partie privative par les bailleurs, à leur seule initiative. La cour d’appel avait exonéré le syndicat en considérant qu’il n’avait pas eu connaissance de la présence de cette pompe. La Cour de cassation a cassé cette décision, jugeant que la cour d’appel aurait dû établir que le fait des bailleurs présentait le caractère de la force majeure pour pouvoir exonérer le syndicat. Cet arrêt confirme que la simple ignorance par le syndicat de l’existence d’un équipement installé irrégulièrement dans les parties communes ne constitue pas une cause d’exonération.
B. L’articulation entre la responsabilité du syndicat et l’obligation de garantie du bailleur
Par ailleurs, lorsqu’un dégât des eaux affecte des locaux donnés à bail commercial dans un immeuble en copropriété, la situation juridique se complexifie du fait de la superposition de deux ordres de responsabilité : celle du syndicat, fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et celle du bailleur, fondée sur les articles 1719 et 1720 du Code civil.
La troisième chambre civile a apporté une précision décisive sur ce point dans un arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin. Aux termes de cette décision, « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin). La Cour énonce ainsi, de manière ferme, que le bailleur ne peut se retrancher derrière l’inertie du syndicat pour justifier son propre manquement à l’obligation de garantie pesant sur lui en vertu de l’article 1719, 3°, du Code civil.
Dans l’espèce jugée le 19 juin 2025, un preneur à bail commercial avait subi des infiltrations en provenance de la toiture de l’immeuble, partie commune relevant de la responsabilité du syndicat. La bailleresse, informée des désordres par la locataire dès le mois de juin 2018, n’avait saisi le syndic qu’en mars 2021, soit plus de deux ans et demi après les premiers signalements. La cour d’appel avait limité la condamnation de la bailleresse à la réparation d’une perte de chance, mais la Cour de cassation a censuré cette analyse, rappelant que la bailleresse « devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation ». Or, cette décision consacre une obligation de résultat pour le bailleur, qui ne peut s’en libérer par la seule démonstration qu’il a effectué des démarches auprès du syndicat. En d’autres termes, le bailleur est tenu d’une obligation de garantie autonome, distincte de la responsabilité du syndicat, et dont la violation engage sa responsabilité même si les désordres trouvent leur origine dans les parties communes.
En conséquence, le copropriétaire victime d’un dégât des eaux dispose potentiellement de deux débiteurs : le syndicat, sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, et le bailleur, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, ce dernier ne pouvant opposer à la victime les lenteurs ou les négligences du syndicat pour se soustraire à son obligation personnelle de garantie.
II. La responsabilité des constructeurs et des copropriétaires pour les désordres consécutifs aux défauts d’étanchéité des équipements sanitaires
A. Les conditions d’engagement de la garantie décennale en matière d’infiltrations
La garantie décennale, instituée par les articles 1792 et suivants du Code civil, constitue le second pilier du dispositif protecteur des propriétaires confrontés à des désordres affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage. L’article 1792 dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
Les défauts d’étanchéité des douches à l’italienne s’inscrivent, par hypothèse, dans le champ d’application de cette garantie dès lors qu’ils provoquent des infiltrations de nature à rendre le logement impropre à sa destination. Une telle impropriété est caractérisée lorsque les infiltrations rendent le logement inhabitable, imposent des travaux de reprise d’une ampleur significative ou compromettent durablement l’usage normal des lieux. La jurisprudence de la troisième chambre civile retient une conception extensive de l’impropriété à destination, y incluant les désordres qui, sans affecter la solidité de l’ouvrage au sens strict, en altèrent substantiellement l’habitabilité.
L’article 1792-1 du Code civil énumère les personnes réputées constructeurs de l’ouvrage : « 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ». Dès lors, l’entreprise de plomberie ou de carrelage ayant installé la douche à l’italienne, le promoteur ayant fait construire l’immeuble, l’architecte ayant conçu le projet ou encore le vendeur en l’état futur d’achèvement sont tous susceptibles de voir leur responsabilité décennale engagée pour les désordres consécutifs à un défaut d’étanchéité.
La mise en œuvre de la garantie décennale est toutefois subordonnée à la réception de l’ouvrage, acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Les désordres apparus avant la réception et réservés par le maître de l’ouvrage relèvent, en principe, de la responsabilité contractuelle de droit commun et non de la garantie décennale. Il en résulte que, pour les copropriétaires subissant des infiltrations dans un immeuble récemment livré, la date de la réception constitue un point de cristallisation essentiel du régime de responsabilité applicable.
B. La responsabilité du copropriétaire pour les dommages trouvant leur origine dans ses parties privatives et l’action récursoire
À côté de la responsabilité décennale des constructeurs, le copropriétaire dont le lot est à l’origine des désordres engage sa propre responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil, ou, plus spécifiquement, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 14 novembre 2024, que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-16.539). Dans cette affaire, une bailleresse avait été privée de loyers pendant plusieurs années à la suite de dégâts des eaux répétés, dont les origines se situaient dans les appartements privatifs des étages supérieurs. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation sans rechercher si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clés, confirmant ainsi la rigueur des obligations pesant sur le copropriétaire dont le lot est à l’origine d’infiltrations.
La situation est plus complexe lorsque le copropriétaire a fait réaliser des travaux dans ses parties privatives par une entreprise. Dans cette hypothèse, le copropriétaire, en sa qualité de maître de l’ouvrage, dispose d’un recours contractuel contre l’entreprise de plomberie ou de carrelage défaillante sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, sans préjudice, le cas échéant, de la garantie décennale si les conditions en sont réunies. Par ailleurs, la victime des infiltrations peut agir directement contre l’entreprise installatrice sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, sans qu’il soit besoin d’établir un lien contractuel entre elle et l’entreprise. Dès lors, le mécanisme des responsabilités en chaîne permet une réparation intégrale du préjudice, le copropriétaire victime pouvant indifféremment poursuivre le syndicat (si l’origine du sinistre se trouve dans les parties communes), le copropriétaire voisin (sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou des troubles anormaux du voisinage), le constructeur (sur le fondement de la garantie décennale) ou encore l’entreprise installatrice (sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou délictuelle).
À cet égard, la Cour de cassation a précisé, dans son arrêt du 15 janvier 2026 précité, que la responsabilité de plein droit du syndicat s’exerce « sans préjudice de toutes actions récursoires ». Il en résulte que le syndicat, condamné à indemniser la victime, peut ensuite se retourner contre le copropriétaire dont le lot est à l’origine du sinistre, contre l’entreprise de plomberie défaillante, ou encore contre le constructeur au titre de la garantie décennale si les désordres trouvent leur cause dans un vice de construction. Cette architecture contentieuse permet d’assurer que la charge définitive de la réparation pèse sur celui dont l’activité ou la négligence est à l’origine du dommage, conformément au principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
L’étude de l’Agence qualité construction de 2026, en mettant en évidence la forte sinistralité des douches à l’italienne, souligne également les défaillances récurrentes dans la mise en œuvre de ces équipements. Ainsi que le relève le rapport cité par Le Figaro Immobilier, les experts consultés pointent que « les défauts de calage et l’introduction des bacs à douche sans ressaut portent une part importante de cette tendance » et que « la mise en œuvre de douches sans ressaut ou à faible ressaut, qui a augmenté pour des questions d’accessibilité, est une source fréquente de fuites et d’infiltrations ». Ces constats techniques confortent, sur le plan probatoire, l’imputabilité des désordres au constructeur ou à l’entreprise installatrice, facilitant ainsi l’engagement de leur responsabilité.
L’augmentation de la sinistralité dans la rénovation mérite également l’attention. L’Observatoire 2026 établit que les équipements sanitaires figurent dans le trio de tête des sinistres en rénovation (7,7 % du total), en forte augmentation depuis 2015. Or, dans le contexte de la rénovation, le propriétaire qui remplace une baignoire par une douche à l’italienne assume la double qualité de maître d’ouvrage et de copropriétaire. Il engage, à l’égard du syndicat et des autres copropriétaires, sa responsabilité pour les dommages consécutifs à un défaut d’étanchéité de cette installation, sans préjudice de son recours contre l’entreprise de plomberie ou l’architecte ayant conduit les travaux.
Ainsi, le contentieux des dégâts des eaux en copropriété, loin de se réduire à une question d’assurance, mobilise un ensemble de régimes de responsabilité dont l’articulation, précisée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, permet une protection étendue des victimes. La responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages originaires des parties communes, l’obligation de garantie du bailleur pour les locaux loués, la garantie décennale des constructeurs pour les défauts d’étanchéité rendant l’ouvrage impropre à sa destination et la responsabilité de droit commun du copropriétaire pour les désordres trouvant leur source dans ses parties privatives forment un maillage cohérent, que l’actualité statistique invite à ne pas négliger.
Conclusion
L’édition 2026 de l’Observatoire de la qualité de la construction, en plaçant les équipements sanitaires au premier rang des sinistres de nature décennale dans le logement collectif, rappelle que les désordres liés à l’eau demeurent la première source de contentieux immobilier. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts rendus en 2023, 2024, 2025 et 2026, a consolidé un édifice jurisprudentiel qui ne laisse guère de place à l’incertitude : le syndicat répond de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans pouvoir s’exonérer par la seule preuve de sa diligence ; le bailleur garantit la jouissance paisible des lieux loués, indépendamment des lenteurs du syndicat ; le constructeur assume la responsabilité décennale des défauts d’étanchéité impropres à destination ; et le copropriétaire dont le lot est à l’origine des infiltrations engage sa responsabilité personnelle, sous réserve de ses recours contre les professionnels intervenus. La multiplication des douches à l’italienne, encouragée par les normes d’accessibilité et plébiscitée par les particuliers, impose à tous les acteurs, constructeurs, syndics, copropriétaires et assureurs, une vigilance accrue quant aux règles de l’art et à la mise en œuvre des garanties légales.
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