I. Le rattachement organique du droit de surélever au syndicat des copropriétaires
A. La nature accessoire du droit de surélévation aux parties communes
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis organise, en son article 3, la distinction cardinale entre parties privatives et parties communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés droits accessoires aux parties communes « le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol » (article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette qualification emporte une conséquence décisive : le droit de surélever n’est pas un attribut de la propriété privative mais un droit accessoire aux parties communes, dont la titularité revient par principe au syndicat des copropriétaires.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec une netteté particulière dans un arrêt du 2 avril 2026, promis à la publication au Bulletin. La Cour y énonce que « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.059, Publié au Bulletin). Cette formulation est d’une portée considérable : elle écarte définitivement la thèse selon laquelle le copropriétaire unique d’un bâtiment au sein d’un ensemble immobilier plus vaste pourrait s’arroger seul le droit d’en rehausser la toiture.
L’espèce ayant donné lieu à cet arrêt mérite d’être exposée avec précision. Au sein d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments et soumis au statut de la copropriété, une société civile immobilière était propriétaire du lot n° 171, situé dans le bâtiment D, auquel étaient attachées une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales de ce même bâtiment. Souhaitant procéder à la surélévation du bâtiment D pour y créer de nouveaux lots privatifs, la SCI avait fait inscrire son projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires. Les résolutions afférentes ayant été rejetées, elle avait saisi un tribunal en annulation de celles-ci, tandis que le syndicat des copropriétaires demandait à titre reconventionnel la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux de surélévation entrepris par la SCI.
La thèse de la SCI, articulée autour de l’idée que le règlement de copropriété n’ayant envisagé que l’hypothèse du droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux privatifs distincts, serait resté muet sur le droit de surélever le bâtiment D constitué d’un seul lot privatif, ce qui en ferait un droit exclusif de son propriétaire. La Cour de cassation rejette catégoriquement ce raisonnement. Elle approuve la cour d’appel de Paris d’avoir constaté que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI, et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n’était pas une partie privative. Par ailleurs, les juges du fond avaient souverainement retenu que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, telles que définies par le règlement de copropriété. La Cour en déduit, à bon droit, que « seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d’une assemblée générale ».
Cette solution s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle que la troisième chambre civile cultive avec constance. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, régit les conditions de majorité applicables à la décision de surélévation. Or ce texte ne saurait être invoqué isolément : il doit être combiné avec l’article 3, qui détermine la titularité du droit. L’arrêt du 2 avril 2026 opère cette combinaison avec une rigueur qui dissipe toute ambiguïté résiduelle.
B. L’articulation avec le mécanisme des parties communes spéciales
Le droit de la copropriété connaît une distinction fondamentale entre les parties communes générales et les parties communes spéciales. Aux termes de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; « selon le cas, elles sont générales ou spéciales ». Les parties communes spéciales sont ainsi celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires seulement, et non de l’ensemble d’entre eux. Cette distinction a des conséquences importantes, notamment quant à la répartition des charges et aux règles de majorité applicables aux décisions les concernant.
La question posée par l’arrêt du 2 avril 2026 était précisément de savoir si le fait qu’un seul copropriétaire détenait la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D lui conférait un droit exclusif de surélever ce bâtiment. La Cour de cassation répond par la négative, au motif que le droit de surélever n’était pas inclus dans la définition des parties communes spéciales telle que figurant au règlement de copropriété. Cette solution est d’une grande importance pratique : elle signifie que même le copropriétaire qui détient toutes les parties communes spéciales d’un bâtiment ne peut s’en prévaloir pour s’arroger un droit de surélévation que le règlement de copropriété n’a pas expressément inclus dans le périmètre de ces parties communes spéciales.
Cette solution trouve un écho dans la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation relative à la cession des parties communes. Dans un arrêt du 6 avril 2023, la troisième chambre civile avait déjà jugé que « la cession d’une partie commune spéciale au bâtiment C devait être adoptée par tous les copropriétaires » de l’ensemble immobilier, en application des articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-10.722). La logique est identique : ce qui affecte la consistance des parties communes, même spéciales, relève de la compétence du syndicat principal, et non du seul titulaire de ces parties communes spéciales.
La doctrine en droit de la construction a depuis longtemps souligné la nécessité d’une rédaction rigoureuse des règlements de copropriété sur ce point. La surélévation constitue en effet une opération lourde, qui modifie la structure même de l’immeuble, affecte son aspect extérieur et peut avoir des incidences sur les droits des autres copropriétaires. La Cour de cassation, en rattachant le droit de surélever au syndicat principal dès lors que le règlement de copropriété est silencieux, protège la collectivité des copropriétaires contre les initiatives individuelles qui pourraient porter atteinte à l’équilibre de l’ensemble immobilier.
Par ailleurs, cette jurisprudence éclaire la nature juridique du droit de surélévation lui-même. Dans l’arrêt du 2 avril 2026, la Cour précise que le syndicat des copropriétaires peut « céder le droit de surélévation », ce qui confirme que ce droit est susceptible d’aliénation. Un arrêt antérieur de la Cour de cassation avait déjà rappelé que le droit de surélever un bâtiment et d’en affouiller le sol constitue, dans le silence ou la contradiction des titres, un droit accessoire aux parties communes (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 21-16.733). En l’espèce, la Cour censurait l’arrêt d’appel qui avait déclaré irrecevable comme prescrite l’action en démolition d’une terrasse édifiée sans autorisation sur l’emprise d’un terrain à jouissance privative, sans rechercher si cette terrasse ne constituait pas une appropriation de parties communes dont la cessation ouvre droit à une action réelle imprescriptible ou soumise à la prescription trentenaire.
Cette jurisprudence témoigne de la vigilance avec laquelle la troisième chambre civile protège l’intégrité des parties communes contre les appropriations individuelles. La distinction entre action réelle et action personnelle, que l’arrêt du 20 avril 2023 rappelle avec force, est d’ailleurs un instrument essentiel de cette protection : alors que les actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 se prescrivent par dix ans, les actions réelles tendant à faire cesser l’appropriation de parties communes se prescrivent par trente ans. Cette dualité de régimes a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2024, qui rappelle que l’action tendant à la restitution de parties communes indûment appropriées constitue une action réelle (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649, Publié au Bulletin).
II. Les conséquences pratiques de l’arrêt du 2 avril 2026
A. L’impossible appropriation unilatérale par le copropriétaire majoritaire
L’arrêt du 2 avril 2026 emporte des conséquences pratiques immédiates pour les copropriétés dont le règlement ne prévoit pas expressément la titularité du droit de surélever. Le copropriétaire qui détient la totalité ou la quasi-totalité des parties communes spéciales d’un bâtiment ne peut, de sa seule initiative, entreprendre des travaux de surélévation. Il doit impérativement obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires, dans les conditions de majorité prévues par les textes applicables. À défaut, les travaux entrepris sans autorisation exposent leur auteur à une action en démolition, sous astreinte le cas échéant, ainsi que l’illustre l’espèce même de l’arrêt commenté.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans d’autres contextes, la rigueur avec laquelle elle sanctionne les appropriations de parties communes. Dans un arrêt du 30 mai 2024, elle a ainsi approuvé la cour d’appel de Bordeaux d’avoir condamné des copropriétaires à procéder à la démolition d’une piscine construite dans la cour de l’immeuble et empiétant sur l’emprise d’un lot transitoire (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.419). L’arrêt rappelle qu’avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, un lot transitoire était constitué du droit exclusif d’utiliser une partie du sol pour y édifier des constructions ainsi qu’une quote-part des parties communes au titre de ce droit exclusif. La solution démontre que la Cour ne transige pas avec les atteintes à l’intégrité des parties communes, qu’elles soient générales ou spéciales.
Cette rigueur s’explique par la nature même du droit de la copropriété, qui repose sur un équilibre entre les prérogatives individuelles des copropriétaires sur leurs parties privatives et la gestion collective des parties communes. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 garantit à chaque copropriétaire la liberté d’user de ses parties privatives, sous la réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Or la surélévation d’un bâtiment, même lorsqu’elle n’affecte que des parties communes spéciales, peut avoir des incidences sur l’ensemble de l’immeuble : modification de l’aspect extérieur, augmentation de la densité d’occupation, création de charges nouvelles, altération de la répartition des quotes-parts de parties communes. Ces incidences justifient que le droit de surélever soit soumis au contrôle de la collectivité des copropriétaires, réunie en assemblée générale.
Il convient cependant de nuancer la portée de l’arrêt du 2 avril 2026. La solution qu’il énonce ne s’applique que dans le silence du règlement de copropriété. Si le règlement attribue expressément le droit de surélever à un copropriétaire déterminé, ou s’il l’inclut dans la définition des parties communes spéciales, la solution pourrait être différente. La Cour de cassation prend soin, dans la motivation de son arrêt, de relever que la cour d’appel a souverainement retenu que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales du bâtiment D, telles que définies par le règlement de copropriété. Cette précision n’est pas anodine : elle laisse ouverte la possibilité d’une stipulation contraire du règlement, qui pourrait conférer le droit de surélever au titulaire des parties communes spéciales.
B. La sécurisation des projets de surélévation par la voie collective
Loin de constituer un frein aux projets de surélévation, l’arrêt du 2 avril 2026 doit être compris comme un facteur de sécurisation juridique. En rappelant que le droit de surélever appartient au syndicat dans le silence du règlement, la Cour de cassation clarifie le processus décisionnel applicable et réduit les risques de contentieux ultérieurs. Le promoteur d’un projet de surélévation, qu’il soit un copropriétaire ou un tiers, sait désormais avec certitude à qui il doit s’adresser pour obtenir l’autorisation nécessaire.
L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, prévoit que la décision de surélévation est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité de l’article 26. Cette majorité renforcée constitue une garantie pour les copropriétaires minoritaires, qui ne sauraient se voir imposer une surélévation sans qu’une large majorité de la collectivité y ait consenti. La loi du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a par la suite modifié les règles de majorité applicables à certaines décisions relatives à la surélévation, mais le principe de la compétence du syndicat demeure inchangé.
La Cour de cassation a également eu à connaître de situations dans lesquelles les juges du fond doivent identifier le titulaire d’un droit de propriété portant sur des espaces situés en surplomb. Dans un arrêt du 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a ainsi approuvé la cour d’appel de Bastia d’avoir reconnu la qualité de propriétaires d’un espace en grenier à des acquéreurs dont le titre mentionnait ce bien, après avoir constaté que « la surélévation de l’immeuble appartenant aux consorts [I] n’était pas démontrée » et que « les pièces revendiquées, situées selon le cadastre sur l’emprise de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2], n’étaient accessibles que depuis l’appartement de M. et Mme [O] » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.830). Cette décision illustre que la détermination du titulaire d’un droit portant sur des volumes en hauteur obéit à une analyse rigoureuse des titres et de la possession, et qu’une copropriété peut exister même en l’absence d’organisation formelle.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la cession du droit de surélever peut être réalisée au profit d’un tiers, qui devient alors titulaire d’un lot transitoire de copropriété. Ce mécanisme, prévu par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, permet au syndicat de valoriser le potentiel constructif de l’immeuble sans en perdre la maîtrise. Dans un arrêt du 30 mai 2024, la Cour a rappelé qu’un lot transitoire est constitué du droit exclusif d’utiliser une partie du sol pour y édifier des constructions ainsi qu’une quote-part des parties communes au titre de ce droit exclusif (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.419, précité). La création et la consistance du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété, ce qui garantit la transparence et l’opposabilité du dispositif à l’ensemble des copropriétaires.
La question de la prescription des actions en justice relatives à la surélévation mérite également d’être évoquée. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, soumettait les actions personnelles nées de l’application de la loi entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat à une prescription décennale. La troisième chambre civile a précisé que ce délai s’applique aux actions en paiement d’une indemnité ou en réparation d’un préjudice résultant de travaux de surélévation, mais non aux actions réelles tendant à faire cesser l’appropriation de parties communes, lesquelles se prescrivent par trente ans (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 21-16.733, précité). Cette distinction est essentielle pour les copropriétaires qui entendent contester des travaux de surélévation réalisés sans autorisation : ils disposent d’un délai de trente ans pour agir en cessation de l’atteinte aux parties communes.
En définitive, l’arrêt du 2 avril 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui, sans être nouvelle, gagne en netteté à chaque décision. La troisième chambre civile y affirme avec une clarté particulière que le droit de surélever est un attribut de la collectivité des copropriétaires, et non une prérogative individuelle du propriétaire du bâtiment concerné, fût-il le seul à détenir les parties communes spéciales de ce bâtiment. Cette solution renforce la sécurité juridique des opérations de surélévation en les soumettant à un processus décisionnel collectif, seul à même de garantir le respect des droits de l’ensemble des copropriétaires.
L’article 43 de la même loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites (article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette disposition d’ordre public interdit donc au règlement de copropriété de déroger aux règles de majorité ou de titularité du droit de surélever que la loi fixe. Une clause qui attribuerait le droit de surélever à un copropriétaire déterminé en violation des articles 3 et 35 de la loi serait ainsi réputée non écrite. La Cour de cassation a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 10 octobre 2024, que l’action tendant à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-22.649, Publié au Bulletin, précité).
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt du 2 avril 2026, consolide une construction jurisprudentielle qui fait du droit de surélever un attribut du syndicat des copropriétaires dans le silence du règlement de copropriété. La solution, qui s’applique y compris lorsque le bâtiment concerné ne comporte qu’un seul lot privatif, pourvu qu’il existe des parties communes, fussent-elles spéciales, écarte définitivement la tentation de l’appropriation unilatérale par le copropriétaire majoritaire. Les praticiens du droit immobilier, qu’ils soient notaires, avocats ou syndics, doivent intégrer cette jurisprudence dans la rédaction des règlements de copropriété et dans le conseil délivré aux copropriétaires désireux d’entreprendre des travaux de surélévation. La voie collective, exigeante mais protectrice, demeure le chemin obligé vers la valorisation du potentiel constructif des immeubles en copropriété.
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