I. La détermination du titulaire du droit de surélever dans le silence du règlement de copropriété
A. La présomption légale d’appartenance du droit de surélever au syndicat des copropriétaires
L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Legifrance) dispose que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés droits accessoires aux parties communes le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol. Cette présomption légale constitue le fondement sur lequel repose l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 avril 2026 (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-15.059, publié au Bulletin), dont la portée doctrinale et pratique mérite une analyse approfondie.
En l’espèce, une société civile immobilière, propriétaire du lot n° 171 situé dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, souhaitait procéder à la surélévation de ce bâtiment pour y créer de nouveaux lots privatifs. La SCI avait fait inscrire son projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires, mais les résolutions afférentes ayant été rejetées, elle avait saisi un tribunal en annulation de celles-ci. Le syndicat des copropriétaires avait demandé à titre reconventionnel que soit ordonnée la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux de surélévation entrepris par la SCI. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 20 mars 2024, avait rejeté les demandes de la SCI et ordonné sous astreinte la cessation des travaux de surélévation de la toiture du bâtiment D ainsi que la remise en son état antérieur.
La troisième chambre civile a approuvé cette solution en énonçant une règle de principe dont la clarté doit être saluée : « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires ». Cette formulation, qui érige en règle ce qui n’était jusqu’alors qu’une présomption simple, modifie substantiellement l’équilibre des droits entre les copropriétaires individuels et la collectivité qu’ils forment au sein du syndicat. En effet, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 15 février 2023 (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-24.209), que les travaux de surélévation affectant les parties communes requièrent une autorisation de l’assemblée générale, mais elle n’avait jamais tranché aussi nettement la question de la titularité du droit lui-même.
Par ailleurs, la solution retenue s’inscrit dans le prolongement direct de l’article 544 du Code civil (Legifrance), aux termes duquel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Or, précisément, le statut de la copropriété constitue une restriction légale à l’exercice absolu du droit de propriété individuel, en ce qu’il soumet les prérogatives de chaque copropriétaire à l’intérêt collectif que représente le syndicat. Dès lors, le droit de surélever un bâtiment, qui modifie nécessairement la consistance même de l’immeuble, ne saurait échapper à cette logique collective.
La solution du 2 avril 2026 s’inscrit dans un contexte législatif et politique particulièrement dense. Le projet de loi relatif à la relance du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, comporte des dispositions visant à faciliter la densification du bâti existant, notamment par la surélévation des immeubles et l’assouplissement des contraintes opposables aux projets de construction. Les débats parlementaires ont mis en lumière une tension fondamentale entre l’objectif d’augmentation de l’offre de logements, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, et la préservation du patrimoine architectural défendue par les Architectes des bâtiments de France et de nombreux élus. La décision de la Cour de cassation apporte un éclairage précieux sur cette tension en rappelant que, même dans un contexte de pénurie de logements, les droits des copropriétaires ne sauraient être sacrifiés au nom de l’intérêt général sans le respect des procédures prévues par la loi.
La troisième chambre civile, dans l’arrêt commenté, a pris soin de viser expressément les articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cette précision chronologique n’est pas anodine car elle rappelle que la question du droit de surélever en copropriété a fait l’objet de réformes successives qui ont progressivement renforcé le rôle du syndicat. La loi ALUR du 24 mars 2014 a ainsi modifié l’article 35 pour permettre au syndicat de décider, à la majorité de l’article 26, la surélévation de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs, ou d’en affouiller le sol, ou de leur cession. L’ordonnance du 30 octobre 2019, qui a procédé à une recodification de la loi de 1965, n’a pas modifié sur le fond cette répartition des compétences, mais a simplement réorganisé la numérotation des articles.
A cet égard, la solution du 2 avril 2026 doit être lue en combinaison avec l’arrêt rendu par la même chambre le 16 mars 2023 (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 18-24.581) qui, statuant sur des travaux de réhabilitation de combles situés au troisième étage d’un immeuble en copropriété, avait déjà jugé que l’absence d’autorisation par une assemblée générale rendait irréguliers les travaux entrepris par un copropriétaire sur les parties communes. La continuité de cette ligne jurisprudentielle témoigne de la constance avec laquelle la Cour de cassation veille à la préservation de l’équilibre entre les prérogatives individuelles et collectives au sein de la copropriété.
B. L’impossible appropriation individuelle du droit de surélever en présence de parties communes spéciales
L’apport le plus novateur de l’arrêt du 2 avril 2026 réside dans l’extension de la solution aux hypothèses de parties communes spéciales. En l’espèce, la SCI arguait que le bâtiment D, constitué d’un lot privatif unique auquel étaient attachées la quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales, devait être regardé comme une partie privative, ce qui lui aurait conféré un droit exclusif de surélever. La Cour de cassation écarte cette argumentation en rappelant que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI, et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n’était pas une partie privative. Cette précision est essentielle car elle interdit aux copropriétaires de se prévaloir d’une prétendue appropriation individuelle des droits attachés aux parties communes par le simple jeu d’une concentration de lots entre leurs mains.
La troisième chambre civile avait déjà posé les prémisses de cette solution dans un arrêt du 6 février 2025 (Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.586, publié au Bulletin), en affirmant que « lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement » et que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales ». Ces motifs, désormais consolidés par l’arrêt du 2 avril 2026, dessinent une architecture juridique rigoureuse dans laquelle la distinction entre parties communes générales et spéciales ne peut jamais servir à contourner la compétence du syndicat pour les décisions qui affectent la structure même de l’immeuble.
En conséquence, la tentative de la SCI d’obtenir une reconnaissance judiciaire de son droit exclusif de surélever le bâtiment D se heurte à un double obstacle. Le premier tient à la nature même des parties communes spéciales qui, bien qu’affectées à l’usage de certains copropriétaires seulement, demeurent des parties communes relevant du périmètre décisionnel du syndicat dès lors que les travaux envisagés dépassent le cadre des décisions les concernant exclusivement. Le second réside dans le silence du règlement de copropriété sur le droit de surélever ce bâtiment : ce silence, loin de laisser place à une appropriation individuelle, active au contraire la présomption légale de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 au profit du syndicat. A cet égard, la Cour de cassation, par un arrêt du 19 juin 2025 (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-16.653), avait déjà rappelé qu’« un droit de jouissance privatif sur des parties communes ou privatives est un droit réel », ce qui implique qu’il ne peut être créé ou étendu sans l’accord de l’assemblée générale.
La rigueur de la solution mérite d’être soulignée au regard des conséquences pratiques qu’elle emporte pour les copropriétaires majoritaires d’un bâtiment. En effet, l’argumentation de la SCI reposait sur une conception extensive de son droit de propriété qui, parce qu’elle détenait l’intégralité des parties communes spéciales du bâtiment D, estimait pouvoir en disposer librement, y compris pour le surélever. La Cour de cassation rejette cette conception en rappelant que, même en présence d’une concentration des droits entre les mains d’un seul copropriétaire, les parties communes spéciales demeurent des parties communes dont la modification substantielle requiert l’accord de l’ensemble du syndicat. Cette solution est confortée par un arrêt du 12 décembre 2024 (Civ. 3e, 12 décembre 2024, n° 23-12.804), dans lequel la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui n’avait pas recherché si le copropriétaire s’était indûment octroyé la jouissance exclusive d’une partie commune, rappelant ainsi que l’usage privatif ne saurait se transformer en appropriation pure et simple.
Par ailleurs, la distinction opérée par l’arrêt du 2 avril 2026 entre les parties communes générales et spéciales s’articule avec l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que seuls prennent part au vote des décisions afférentes aux parties communes spéciales les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 6 février 2025 précité, a apporté une précision déterminante en jugeant que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales ». Cette solution écarte la nécessité d’une double consultation qui aurait pu paralyser la prise de décision, tout en préservant la compétence de l’assemblée plénière pour les décisions qui affectent la structure de l’immeuble dans son ensemble.
II. Les conséquences pratiques de la solution du 2 avril 2026 sur la gouvernance de la copropriété
A. L’autorisation des travaux de surélévation par l’assemblée générale : majorité requise et exigences procédurales
Dès lors que le droit de surélever appartient au syndicat des copropriétaires, sa mise en oeuvre suppose l’adoption d’une délibération favorable par l’assemblée générale. La question de la majorité applicable revêt une importance pratique considérable. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dispose que le syndicat peut décider, à la majorité prévue à l’article 26, la surélévation de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux privatifs. Cette majorité renforcée, dite double majorité, exige le vote favorable de la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. La Cour de cassation, dans l’arrêt commenté, a expressément visé cet article 35 dans sa rédaction applicable au litige, celle antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, confirmant ainsi que la cession du droit de surélévation à un tiers ou à un copropriétaire doit également respecter ces conditions de majorité.
La distinction entre les différentes règles de majorité applicables aux décisions de l’assemblée générale constitue une question centrale du droit de la copropriété. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que certaines décisions, telles que l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’article 26, applicable aux décisions les plus importantes parmi lesquelles figure la surélévation, impose une majorité renforcée de la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Cette gradation traduit la volonté du législateur de proportionner l’exigence de majorité à l’importance de la décision pour la collectivité des copropriétaires, et la surélévation, qui modifie la structure même de l’immeuble, se situe naturellement au sommet de cette hiérarchie.
La jurisprudence du 18 juin 2026, déjà évoquée, ajoute une couche de complexité procédurale dont les praticiens doivent tenir compte. En effet, la nullité de l’assemblée générale ayant désigné le syndic entraîne, par un effet domino, la nullité de toutes les convocations et assemblées générales subséquentes diligentées par ce syndic. Cette solution, qui peut paraître sévère, se justifie par la nécessité de garantir la régularité de la chaîne décisionnelle au sein de la copropriété. Pour les projets de surélévation, qui s’étalent souvent sur plusieurs années et supposent l’intervention de plusieurs assemblées générales successives, cette exigence de régularité impose une vigilance accrue aux syndics et aux copropriétaires porteurs du projet, qui doivent s’assurer que chaque maillon de la chaîne décisionnelle est exempt de vice.
La rigueur procédurale exigée par la Cour de cassation en matière de convocation des assemblées générales participe de cette même logique de protection des droits des copropriétaires. L’arrêt du 18 juin 2026 (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié au Bulletin) a ainsi jugé que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic ». Cette jurisprudence, qui renforce le formalisme protecteur du droit de la copropriété, s’applique pleinement aux assemblées générales appelées à se prononcer sur des projets de surélévation, dont la validité pourrait ainsi être remise en cause ex post en cas d’irrégularité de la convocation.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 15 février 2023 (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-23.528), que le droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne confère pas à son titulaire le pouvoir de décider seul des travaux qui affecteraient cette partie commune au-delà de son usage personnel. Cette solution, combinée avec celle du 2 avril 2026, interdit à un copropriétaire qui bénéficierait d’un droit de jouissance exclusif sur la toiture ou la terrasse d’un bâtiment de s’en prévaloir pour entreprendre unilatéralement des travaux de surélévation. En conséquence, tout projet de surélévation, quelle que soit la configuration des droits de jouissance existants, doit être soumis à l’approbation de l’assemblée générale dans les conditions de majorité requises.
A cet égard, la Cour de cassation a également rappelé, par un arrêt du 29 janvier 2026 (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 23-22.835), que lorsqu’un lot de copropriété comporte un droit de jouissance exclusif et privatif, le copropriétaire qui en est titulaire peut agir en justice pour faire cesser les atteintes qui y sont portées, mais ne peut se substituer au syndicat pour autoriser des travaux qui excèdent la simple conservation de ce droit. Cette distinction entre la protection d’un droit de jouissance existant et la création d’un droit nouveau par surélévation constitue l’une des lignes de partage essentielles du droit contemporain de la copropriété.
B. La sécurisation juridique des projets de surélévation et la prévention des contentieux
La portée pratique de l’arrêt du 2 avril 2026 dépasse le seul contentieux de l’espèce pour éclairer l’ensemble des acteurs de la copropriété sur les conditions de régularité d’un projet de surélévation. Les promoteurs immobiliers, les syndics de copropriété et les copropriétaires individuels doivent désormais intégrer cette règle dans la planification de leurs projets. En premier lieu, il appartient au syndic de vérifier, avant toute convocation d’une assemblée générale, si le règlement de copropriété comporte des stipulations expresses relatives au droit de surélever. En l’absence de telles stipulations, le droit appartient au syndicat, qui peut soit le conserver pour réaliser lui-même les travaux, soit le céder à un tiers ou à un copropriétaire par une décision adoptée à la majorité de l’article 26. En second lieu, le copropriétaire qui souhaite acquérir ce droit doit obtenir une délibération favorable de l’assemblée générale et ne peut se prévaloir d’aucun droit acquis du seul fait de sa qualité de copropriétaire ou de titulaire d’un droit de jouissance exclusif.
L’arrêt du 6 février 2025 précité a par ailleurs posé une exigence d’information renforcée à la charge du copropriétaire qui sollicite une autorisation de travaux affectant les parties communes. La Cour de cassation a validé la solution de la cour d’appel qui avait constaté que les éléments portés à la connaissance des copropriétaires précisaient suffisamment la nature et le lieu d’implantation des travaux projetés, en relevant qu’étaient joints à la convocation les courriers évoquant le projet, des photographies de l’état existant, un croquis faisant apparaître l’emplacement de l’ouvrage, des propositions de création et des simulations de l’édicule végétalisé. Cette exigence de précision documentaire, qui s’applique a fortiori aux projets de surélévation dont l’impact sur l’immeuble est bien plus considérable, impose au demandeur de fournir à l’assemblée générale l’ensemble des éléments techniques permettant aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause.
La combinaison de ces différentes décisions de la troisième chambre civile dessine un cadre juridique cohérent qui, tout en permettant la réalisation de projets de surélévation pour répondre à la pénurie de logements, garantit la protection des droits de l’ensemble des copropriétaires. L’article 544 du Code civil, déjà cité, rappelle que la propriété ne peut s’exercer que « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », ce qui inclut naturellement le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale prises conformément à la loi. Dès lors, le droit de surélever ne saurait être conçu comme une prérogative individuelle du copropriétaire mais comme un attribut de la propriété collective que le syndicat peut, sous le contrôle du juge, décider de valoriser dans l’intérêt commun.
En définitive, l’arrêt du 2 avril 2026 consacre une conception résolument collective du droit de surélever, qui s’articule autour de trois principes directeurs. Le premier est celui de la primauté du règlement de copropriété, dont le silence active la présomption légale au profit du syndicat. Le deuxième est celui de l’indivisibilité du droit de surélever, qui ne peut être démembré entre les copropriétaires en fonction de leurs droits de jouissance respectifs. Le troisième est celui de la compétence exclusive de l’assemblée générale pour autoriser les travaux de surélévation, selon les règles de majorité renforcée de l’article 26. Cette construction jurisprudentielle, qui s’inscrit dans une continuité remarquable avec les arrêts antérieurs de la chambre, offre aux praticiens du droit immobilier une grille de lecture sécurisée pour l’accompagnement des projets de surélévation en copropriété.
La portée de cette décision dépasse le seul cadre de la surélévation pour éclairer plus largement la répartition des compétences entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires individuels. En rappelant que le silence du règlement de copropriété profite au syndicat et non au copropriétaire, la Cour de cassation consacre une lecture téléologique de la loi du 10 juillet 1965, qui vise à protéger la collectivité des copropriétaires contre les initiatives individuelles susceptibles d’affecter la substance même de l’immeuble. Cette orientation jurisprudentielle trouve un écho particulier dans le contexte actuel de crise du logement, où la tentation est grande de faciliter les projets de densification au détriment des garanties procédurales offertes aux copropriétaires. L’arrêt du 2 avril 2026 rappelle utilement que l’objectif de création de logements ne saurait justifier un contournement des règles de gouvernance de la copropriété, qui constituent autant de garanties pour les droits des copropriétaires.
Enfin, la solution du 2 avril 2026 invite les rédacteurs de règlements de copropriété à une vigilance particulière lors de l’élaboration ou de la modification de ces actes fondateurs. Il leur appartient désormais d’anticiper la question du droit de surélever en insérant des stipulations expresses qui déterminent sans ambiguïté le titulaire de ce droit, qu’il s’agisse du syndicat, de certains copropriétaires désignés ou d’un copropriétaire unique. A défaut, le silence du règlement profitera au syndicat, conformément à la présomption légale que la Cour de cassation a transformée en règle substantielle par l’arrêt commenté. Cette exigence de prévisibilité contractuelle rejoint la préconisation formulée par la troisième chambre civile dans l’arrêt du 28 mars 2024 (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-20.112), aux termes duquel « un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété », invitant ainsi les praticiens à une rédaction rigoureuse des clauses relatives aux droits de jouissance et aux prérogatives attachées aux lots.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 avril 2026 constitue une décision de principe qui lève une incertitude majeure du droit de la copropriété en affirmant sans ambiguïté que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. Cette solution, qui puise ses racines dans la présomption légale de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et s’articule avec les exigences procédurales et de majorité des articles 26 et suivants, conforte la dimension collective du droit de la copropriété tout en offrant un cadre juridique prévisible pour la réalisation des projets de surélévation. La rigueur du formalisme exigé par la Cour de cassation, tant en matière de convocation des assemblées générales que d’information préalable des copropriétaires, garantit l’équilibre entre l’intérêt collectif à la densification du bâti et la protection des droits individuels des copropriétaires.
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