Un propriétaire du Gers a récemment fait parler de lui après avoir coupé l’électricité d’un locataire qui ne payait plus son loyer, avant de rétablir le courant après la médiatisation de l’affaire par La Dépêche le 7 avril 2026. Le dossier était déjà très avancé. La dette était importante. La procédure paraissait trop lente. Le bailleur voulait récupérer son logement.

Cette actualité parle à beaucoup de propriétaires. Après plusieurs mois d’impayés, la tentation est forte : couper l’électricité, fermer l’eau, changer la serrure, retirer la porte, bloquer l’accès au logement, entrer pour reprendre les clés, ou faire pression pour que le locataire parte de lui-même.

La réponse juridique est nette : non, le bailleur ne peut pas se faire justice lui-même. Même en présence d’une dette locative, même après un jugement, même après la fin de la trêve hivernale, le propriétaire ne peut pas expulser par contrainte privée. Il doit utiliser la procédure d’expulsion et, au stade de l’exécution, le concours de l’Etat.

L’enjeu n’est pas théorique. Une coupure volontaire d’électricité ou d’eau peut transformer un dossier de loyers impayés en dossier pénal et en référé d’urgence contre le bailleur. Pour le propriétaire, c’est souvent une mauvaise stratégie : la dette existe, mais la faute commise peut affaiblir le dossier, créer des dommages-intérêts, retarder l’expulsion et exposer à une plainte.

Le principe : un impayé de loyer ne donne pas le droit de forcer le départ

Le locataire doit payer le loyer et les charges. Lorsqu’il ne paie plus, le bailleur dispose de recours : relance, mise en demeure, commandement de payer, assignation, résiliation du bail, expulsion, saisies et demande de délais encadrés par le juge.

Mais l’impayé ne transforme pas le propriétaire en autorité d’exécution. Tant que le locataire occupe les lieux, le logement reste son domicile. Le bailleur ne peut pas imposer son départ par une mesure matérielle.

Les gestes à risque sont notamment :

1. couper l’électricité, l’eau, le gaz ou le chauffage ;
2. retirer les fusibles, le compteur, la porte ou les équipements essentiels ;
3. changer la serrure sans remettre les clés au locataire ;
4. entrer dans le logement avec un double des clés ;
5. enlever les meubles ou les effets personnels ;
6. bloquer l’accès aux parties communes indispensables ;
7. menacer le locataire ou sa famille pour obtenir son départ.

Le raisonnement est simple : le bailleur peut demander au juge de constater la dette et de résilier le bail, mais il ne peut pas lui-même exécuter l’expulsion.

La coupure d’électricité peut constituer une contrainte pour faire partir le locataire

L’article 226-4-2 du Code pénal vise le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat, à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. La peine prévue est de trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

Une coupure volontaire d’électricité, d’eau ou de chauffage peut être analysée comme une contrainte lorsque son but est de rendre le logement invivable pour pousser le locataire à partir. Le bailleur prend alors un risque pénal qui dépasse largement le montant de la dette locative.

Il faut distinguer deux situations.

Première situation : le fournisseur d’énergie coupe ou réduit la fourniture parce que la facture d’électricité n’est pas payée par l’abonné. Dans ce cas, on applique les règles propres aux impayés d’énergie. Le litige oppose principalement l’abonné et le fournisseur, avec des protections spécifiques.

Deuxième situation : le propriétaire intervient lui-même ou laisse volontairement se produire une coupure dont il maîtrise la cause, par exemple parce que le contrat d’énergie est à son nom, parce qu’il a accès au tableau électrique, ou parce qu’il coupe une installation incluse dans les charges. Dans ce cas, le risque pour le bailleur est direct.

Le fait que le locataire soit débiteur ne suffit pas. La dette doit être traitée comme une dette : par un commandement, une assignation, un jugement et des mesures d’exécution. Pas par une coupure.

Changer la serrure expose aussi le bailleur à un risque de violation de domicile

Le changement de serrure est un autre réflexe dangereux.

Pendant le bail, le locataire dispose de la jouissance du logement. Même si le propriétaire possède un double des clés, il ne peut pas entrer dans les lieux sans accord du locataire. L’article 226-4 du Code pénal réprime l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Le risque est encore plus net si le bailleur change la serrure pour empêcher le locataire de rentrer. Dans ce cas, le locataire peut appeler les forces de l’ordre, faire constater la situation, demander en urgence la remise des clés et engager la responsabilité du bailleur.

Le propriétaire peut récupérer le logement seulement dans les formes prévues par le Code des procédures civiles d’exécution. L’article L. 411-1 prévoit que l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Le bailleur doit donc résister à une idée fréquente : « le bail est résilié, donc je peux reprendre les clés ». Non. La résiliation du bail et l’exécution matérielle de l’expulsion sont deux étapes différentes.

Le bailleur doit aussi garantir la jouissance paisible du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. L’article 1719 du Code civil prévoit aussi que le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Cette obligation ne disparaît pas automatiquement au premier impayé. Tant que le locataire occupe les lieux et que l’expulsion n’a pas été exécutée régulièrement, le bailleur doit éviter toute mesure de pression qui dégrade l’occupation.

Une coupure volontaire peut donc produire plusieurs conséquences :

1. demande de rétablissement en urgence ;
2. demande de dommages-intérêts ;
3. contestation du décompte locatif ;
4. plainte pénale ;
5. difficulté dans la procédure d’expulsion ;
6. perte de crédibilité du bailleur devant le juge.

Pour le bailleur, le bon réflexe n’est pas de durcir matériellement la situation. C’est de documenter la dette et de faire avancer la procédure sans faute.

Que doit faire le propriétaire quand le locataire ne paie pas ?

Le premier travail est comptable. Le bailleur doit établir un décompte clair : loyers, charges, paiements reçus, dépôt de garantie, éventuelles aides au logement, frais récupérables et période exacte de la dette.

Ensuite, il faut choisir le bon acte.

Pour un bail d’habitation contenant une clause résolutoire, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit contenir plusieurs mentions obligatoires, notamment le montant du loyer, le décompte de la dette, le délai de six semaines, l’avertissement sur la procédure judiciaire et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le bailleur doit aussi vérifier la caution. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours, faute de quoi celle-ci ne peut pas être tenue aux pénalités ou intérêts de retard.

Si la dette persiste, l’étape suivante est l’assignation devant le juge compétent. Le juge peut vérifier la dette, accorder des délais, suspendre les effets de la clause résolutoire sous conditions ou prononcer la résiliation.

Notre article sur le commandement de payer un loyer en 2026 détaille les délais utiles et les erreurs à éviter dans cette première phase.

Après le jugement, le propriétaire ne peut toujours pas expulser seul

Même après une décision de justice, l’expulsion obéit à des étapes.

Le locataire doit recevoir un commandement de quitter les lieux. Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe un délai de deux mois après ce commandement, sous réserve des exceptions prévues par le texte.

La trêve hivernale doit aussi être contrôlée. L’article L. 412-6 du même code prévoit un sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions. Depuis la loi anti-squat, certains occupants entrés par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte peuvent être exclus de cette protection, mais cette exception ne permet pas au bailleur d’agir lui-même.

Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique. L’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution rappelle que l’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et titres exécutoires, et que son refus peut ouvrir droit à réparation.

Autrement dit, le propriétaire n’est pas sans recours. Mais son recours est contre l’inertie procédurale ou le refus de concours de la force publique, pas contre le locataire par une coupure sauvage.

Sur ce point, notre analyse consacrée à la fin de la trêve hivernale et au concours de la force publique détaille les recours du bailleur lorsque l’Etat tarde à exécuter une décision d’expulsion.

Que peut faire le locataire si l’électricité est coupée par le propriétaire ?

Le locataire doit réagir vite, sans arrêter de payer les sommes non contestées.

Les premières preuves à réunir sont concrètes :

1. photographies ou vidéos du compteur, du tableau électrique, de la serrure ou de l’accès bloqué ;
2. messages du propriétaire ou de l’agence ;
3. attestations de voisins ;
4. échanges avec le fournisseur d’énergie ;
5. contrat de bail et état des lieux ;
6. quittances ou relevés de paiement ;
7. preuve de la dette contestée ou du plan de paiement proposé ;
8. constat de commissaire de justice si possible.

Si la coupure vient du fournisseur, il faut régulariser ou contester auprès du fournisseur selon la procédure énergie. Si la coupure vient du propriétaire, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de rétablir immédiatement la fourniture ou l’accès au logement, puis saisir le juge en urgence lorsque la situation le justifie.

En cas de changement de serrure ou d’entrée dans le logement, il faut agir encore plus vite : constat, appel aux forces de l’ordre si l’accès au domicile est empêché, courrier immédiat et demande de remise des clés.

Le locataire doit toutefois éviter une erreur : ne plus rien payer « parce que le propriétaire a eu tort ». Le non-paiement total peut alimenter la procédure d’expulsion. La contestation doit être ciblée : loyer non contesté, demande de rétablissement, demande de dommages-intérêts si les preuves le permettent.

Paris et Île-de-France : le risque procédural est plus fort

A Paris et en Île-de-France, les dossiers de loyers impayés se cumulent souvent avec d’autres difficultés : encadrement des loyers, complément de loyer contesté, logement ancien, charges élevées, petites surfaces, DPE discuté, bail meublé, colocation, caution familiale ou garantie loyers impayés.

Pour le propriétaire, cela impose une stratégie propre. Avant de délivrer un commandement de payer, il faut vérifier le bail, le montant exact du loyer, les charges, le DPE, l’encadrement éventuel du loyer parisien et les paiements déjà reçus. Une dette mal chiffrée fragilise la suite.

Pour le locataire, il faut distinguer deux combats. La dette doit être traitée. Mais si le bailleur coupe l’électricité, entre dans le logement ou change la serrure, cette faute doit être traitée séparément et rapidement.

Le tribunal compétent est en principe celui du lieu de situation de l’immeuble. Pour beaucoup de litiges de bail d’habitation, le dossier relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Le cabinet peut vérifier la compétence territoriale et les pièces utiles selon l’adresse du logement.

Les pièces à réunir en 48 heures

Pour un propriétaire bailleur, il faut préparer :

1. le bail signé ;
2. l’état des lieux d’entrée ;
3. le décompte locatif mois par mois ;
4. les quittances et paiements reçus ;
5. les relances ;
6. l’identité de la caution ;
7. le DPE et les diagnostics remis ;
8. les échanges avec la CAF ou la garantie loyers impayés ;
9. le projet de commandement de payer ;
10. les éléments sur la situation du locataire si elle est connue.

Pour un locataire confronté à une coupure ou une serrure changée, il faut préparer :

1. le bail ;
2. les preuves de la coupure ou du blocage d’accès ;
3. les échanges avec le bailleur ;
4. les échanges avec le fournisseur d’énergie ;
5. les justificatifs de paiement ;
6. le décompte que le bailleur réclame ;
7. les preuves de préjudice : denrées perdues, impossibilité de se chauffer, impossibilité de travailler, frais d’hôtel, serrurier, déplacements.

Un dossier bien préparé évite deux excès : minimiser la dette du locataire ou minimiser la faute du bailleur. Les deux sujets doivent être traités, mais pas par les mêmes moyens.

Plan d’action concret

Si vous êtes propriétaire, ne coupez rien. Ne changez pas la serrure. Ne retirez pas les clés. Faites établir un décompte propre, vérifiez la clause résolutoire, mandatez un commissaire de justice pour le commandement de payer et préparez l’audience avec les pièces utiles. Si un jugement existe déjà, suivez la procédure d’exécution et documentez toute difficulté de concours de la force publique.

Si vous êtes locataire, ne laissez pas la coupure sans preuve. Identifiez l’origine de la coupure. Si le bailleur est à l’origine de la mesure, écrivez immédiatement, conservez les preuves, demandez le rétablissement et préparez une saisine urgente si la situation continue. Payez le loyer non contesté lorsque vous le pouvez, afin de ne pas aggraver le dossier d’impayé.

Pour aller plus loin sur la procédure, vous pouvez lire notre page avocat expulsion Paris et notre analyse sur l’expulsion du locataire pour loyers impayés.

Sources juridiques vérifiées

• Article 226-4-2 du Code pénal : manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes pour forcer une personne à quitter le lieu qu’elle habite.
• Article 226-4 du Code pénal : violation de domicile.
• Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : obligations du bailleur, logement décent et jouissance paisible.
• Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : commandement de payer, clause résolutoire et procédure loyers impayés.
• Article 1719 du Code civil : obligation de délivrance, entretien et jouissance paisible.
• Article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution : décision de justice et commandement de libérer les locaux.
• Article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution : trêve hivernale.
• Article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution : concours de la force publique.

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