Depuis le 1er avril 2026, la trêve hivernale 2025-2026 est terminée. Les expulsions locatives peuvent donc reprendre lorsqu’un jugement d’expulsion existe, que les délais ont expiré et que le commissaire de justice peut poursuivre l’exécution. Dans le même temps, les chiffres récents des expulsions et des impayés remettent une question très pratique au premier plan : que peut faire un bailleur lorsque la préfecture ne répond pas, refuse le concours de la force publique ou laisse le dossier bloqué plusieurs mois ?

La réponse courte est la suivante : le propriétaire ne doit jamais expulser lui-même l’occupant. Il faut passer par le commissaire de justice, respecter les délais, faire constater les difficultés d’exécution, puis demander le concours de la force publique. Si l’État refuse ou garde le silence pendant deux mois, ce refus peut ouvrir droit à indemnisation. Dans certains dossiers, il peut aussi justifier un recours devant le tribunal administratif.

L’enjeu est donc double. D’un côté, il faut obtenir l’exécution de la décision de justice sans commettre de faute. De l’autre, il faut préserver une créance contre l’État lorsque le logement reste indisponible alors que toutes les conditions d’expulsion sont réunies. C’est ce point que beaucoup de guides sur la trêve hivernale résument trop vite, alors qu’il détermine souvent plusieurs mois de loyers, charges, frais et perte de jouissance.

Ce que la fin de la trêve hivernale change vraiment

La trêve hivernale suspend l’exécution matérielle de certaines expulsions, mais elle ne supprime pas le jugement, ne remet pas le bail en vigueur et n’efface pas les loyers impayés. Service-Public rappelle que la trêve 2025-2026 s’étendait du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 et qu’à la fin de cette période, si une décision d’expulsion a été rendue, la procédure peut reprendre avec un commissaire de justice : fiche Service-Public sur la trêve hivernale 2025-2026.

Le texte central est l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Il prévoit un sursis aux mesures d’expulsion non exécutées entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, sauf cas particuliers. La conséquence pratique est simple : dès le 1er avril, le dossier peut repartir, mais uniquement si les étapes antérieures sont régulières.

Il ne suffit donc pas de dire « la trêve est finie ». Il faut vérifier où en est le dossier : jugement exécutoire, signification, commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, tentative d’expulsion, procès-verbal de difficultés, puis réquisition du concours de la force publique. Un propriétaire qui saute une étape prend le risque de retarder son propre dossier ou de s’exposer à une contestation.

Les conditions avant de demander la force publique

Une expulsion d’un logement habité suppose d’abord une base exécutoire. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que l’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En pratique, le bailleur doit donc contrôler quatre points avant de parler de concours de la force publique :

• le jugement ou l’ordonnance prononce bien l’expulsion ;
• la décision est exécutoire et a été signifiée ;
• le commandement de quitter les lieux a été délivré par commissaire de justice ;
• le délai applicable est expiré ou a été supprimé par le juge.

Si l’occupant ne quitte pas les lieux, le commissaire de justice peut tenter l’expulsion. En cas d’impossibilité pratique, il dresse un procès-verbal et peut demander l’aide de la police ou de la gendarmerie. L’article L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le commissaire de justice chargé de l’exécution peut requérir le concours de la force publique.

Cette étape est déterminante. Le dossier transmis à l’autorité administrative doit être sérieux, complet et documenté. À défaut, la préfecture peut retarder le traitement, demander des pièces, ou refuser pour un motif que le propriétaire devra ensuite contester.

Silence de la préfecture pendant deux mois : est-ce un refus ?

Oui. L’article R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que, lorsque le commissaire de justice doit requérir le concours de la force publique, il s’adresse au préfet de département ou, à Paris, au préfet de police. La réquisition doit contenir une copie du dispositif du titre exécutoire et un exposé des diligences accomplies et des difficultés d’exécution.

Le même texte prévoit une règle très importante : toute décision de refus doit être motivée, et le défaut de réponse pendant deux mois équivaut à un refus. Ce refus est porté à la connaissance du créancier par le commissaire de justice.

Pour le propriétaire, cela signifie qu’il faut dater précisément la réquisition. Le point de départ du délai de deux mois est essentiel pour calculer la période indemnisable et préparer un recours. Il faut donc conserver :

• la réquisition du commissaire de justice ;
• l’accusé de réception ou la preuve de transmission ;
• le procès-verbal de tentative d’expulsion ;
• les échanges avec la préfecture ;
• le décompte des loyers, indemnités d’occupation, charges et frais ;
• les preuves montrant que l’occupant est resté dans les lieux.

Une erreur fréquente consiste à attendre passivement une réponse informelle. Or le silence de deux mois produit déjà un effet juridique. À partir de ce moment, le bailleur doit envisager une stratégie d’indemnisation ou de contentieux administratif.

Refus du concours de la force publique : l’État peut devoir indemniser

L’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires, et le refus de l’État de prêter son concours ouvre droit à réparation.

Cela ne signifie pas que toute demande du bailleur sera intégralement payée. Le propriétaire doit prouver son préjudice et le lien entre ce préjudice et le refus de concours. Les juridictions administratives contrôlent notamment la période indemnisable, la présence effective des occupants, la valeur locative, les charges, les démarches accomplies et les circonstances qui pouvaient justifier temporairement un refus.

Le Conseil d’État l’a rappelé dans une décision du 17 mai 2024, n° 475486 : lorsque le préfet est saisi d’une demande de concours de la force publique pour exécuter une décision d’expulsion, la responsabilité de l’État peut être engagée si le refus cause un préjudice au propriétaire. La décision est consultable sur Légifrance.

Dans une autre décision du 8 juillet 2019, n° 420287, le Conseil d’État a aussi insisté sur le rôle du refus implicite, né du silence gardé pendant deux mois, et sur l’analyse de la période pendant laquelle les occupants sont restés dans les lieux. La décision est également disponible sur Légifrance.

L’article ne doit donc pas être lu comme une indemnisation automatique. Il crée un droit à réparation, mais ce droit doit être chiffré et justifié.

Que peut obtenir le bailleur ?

Le premier poste est généralement la perte de loyers ou d’indemnités d’occupation. Le bailleur doit produire le bail, le montant du loyer, les charges récupérables, les indexations éventuelles et les sommes déjà recouvrées. Si le bail est résilié, on raisonne souvent en valeur locative ou en indemnité d’occupation, selon les circonstances du dossier.

Le deuxième poste peut concerner certaines charges supportées pendant l’occupation : charges de copropriété, taxe foncière dans certains raisonnements, assurance, frais directement liés à l’impossibilité de récupérer le logement. Là encore, il faut des justificatifs.

Le troisième poste peut être la perte de chance de vendre, relouer ou réaliser des travaux. Ce poste est plus délicat, car il suppose de démontrer un projet réel, une perte certaine ou suffisamment probable, et un lien direct avec le refus de concours de la force publique. Une simple intention générale de vendre ne suffit pas toujours.

Enfin, les frais de procédure peuvent être discutés, mais ils ne remplacent pas le travail principal : établir une période, un montant, des pièces, et une chronologie claire.

Recours contre la préfecture : quelles options ?

Le bailleur dispose en pratique de deux voies, parfois combinées.

La première consiste à demander une indemnisation à l’État. Il faut adresser une demande préalable chiffrée à l’autorité compétente, avec les pièces du dossier et le détail des préjudices. Si l’administration refuse, garde le silence ou propose une somme insuffisante, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif.

La deuxième consiste à contester le refus de concours de la force publique lui-même, lorsque le refus est explicite ou implicite. L’intérêt dépend de la situation : parfois le bailleur cherche surtout à être indemnisé ; parfois il veut faire annuler le refus pour accélérer l’exécution. Dans les dossiers urgents, la stratégie peut aussi intégrer un référé, mais il faut l’apprécier au cas par cas.

Le propriétaire doit éviter une erreur : confondre le juge civil de l’expulsion et le juge administratif du refus de concours. Le juge civil statue sur le bail, la résiliation, les délais et les contestations d’exécution relevant de sa compétence. Le tribunal administratif intervient lorsque l’on met en cause l’État, la préfecture ou le refus de concours de la force publique.

Paris et Île-de-France : attention au bon interlocuteur

À Paris, la réquisition du concours de la force publique ne suit pas exactement la même logique administrative qu’en province. L’article R. 153-1 vise le préfet de département ou, à Paris, le préfet de police. Pour un logement parisien, il faut donc contrôler les échanges avec la préfecture de police et identifier précisément la date de réception de la réquisition.

En petite couronne et en grande couronne, le dossier relève en principe du préfet du département concerné : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Essonne, Seine-et-Marne ou Val-d’Oise. Mais les délais pratiques peuvent varier selon les services, les commissions de prévention des expulsions, la situation de l’occupant et les risques d’ordre public.

Pour un bailleur francilien, le bon réflexe est de constituer un dossier de recours dès la réquisition, sans attendre le refus. Cela permet de gagner du temps si la préfecture garde le silence. Les pièces doivent être classées par date, avec une colonne simple : décision de justice, signification, commandement, tentative d’expulsion, réquisition, silence ou refus, loyers perdus, charges, relances.

Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France sur les dossiers de résiliation de bail, de recouvrement de loyers et de contentieux immobilier. Pour une lecture plus large du sujet, la page du cabinet consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris peut servir de point d’entrée.

Checklist bailleur avant d’agir

Avant d’envoyer une demande indemnitaire ou de saisir le tribunal administratif, réunissez au minimum :

• le bail, les avenants et les coordonnées de l’occupant ;
• le jugement ou l’ordonnance d’expulsion ;
• l’acte de signification de la décision ;
• le commandement de quitter les lieux ;
• le procès-verbal de tentative d’expulsion ou de difficultés ;
• la réquisition du concours de la force publique ;
• la preuve de réception par la préfecture ou la préfecture de police ;
• la décision explicite de refus, ou la preuve du silence pendant deux mois ;
• le décompte des loyers, indemnités d’occupation et charges ;
• les justificatifs de présence dans les lieux ;
• les échanges avec le commissaire de justice ;
• les preuves de projet de relocation, vente ou travaux si un préjudice complémentaire est demandé.

Cette checklist n’est pas une formalité. Elle conditionne la crédibilité du dossier. Une demande indemnitaire mal chiffrée, sans période claire, permet souvent à l’administration de réduire fortement l’indemnisation ou de contester le lien de causalité.

Questions fréquentes

Peut-on expulser soi-même un locataire après la fin de la trêve hivernale ?

Non. Même après le 31 mars, l’expulsion doit être exécutée par un commissaire de justice, dans le respect de la décision de justice, du commandement de quitter les lieux et, si nécessaire, avec le concours de la force publique. Changer les serrures ou vider le logement soi-même expose le propriétaire à un risque pénal et civil.

Le silence de la préfecture suffit-il pour demander une indemnisation ?

Le silence pendant deux mois vaut refus, mais il faut ensuite démontrer le préjudice. Le bailleur doit donc produire la réquisition, la preuve du silence, la période d’occupation, le montant réclamé et les justificatifs financiers. Le refus implicite ouvre la discussion, il ne dispense pas de prouver le montant.

La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?

La réponse dépend de la situation concrète et des textes applicables. Certaines exceptions existent, notamment lorsque l’occupation résulte d’une voie de fait ou lorsque le juge supprime les délais. Il faut donc éviter les raccourcis : un dossier de squat, de locataire défaillant et d’occupant sans droit ni titre ne se traite pas de la même façon.

Faut-il saisir le juge civil ou le tribunal administratif ?

Pour obtenir ou contester l’expulsion, on regarde d’abord le juge civil et les règles d’exécution. Pour contester le refus de concours de la force publique ou demander une indemnisation à l’État, on bascule vers le tribunal administratif après une demande préalable lorsque celle-ci est nécessaire.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Vous êtes bailleur et la fin de la trêve hivernale n’a pas débloqué votre expulsion, ou la préfecture tarde à accorder le concours de la force publique.

Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour analyser la décision d’expulsion, la réquisition, le refus ou le silence de la préfecture et l’indemnisation envisageable.

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