Depuis la fin de la trêve hivernale le 31 mars 2026, les dossiers de loyers impayés repartent dans une phase plus active. Les chiffres 2025 de la Chambre nationale des commissaires de justice font état d’environ 175 000 commandements de payer signifiés en matière locative. Ce n’est donc pas un acte rare. C’est souvent le premier acte qui transforme une dette de loyer en procédure d’expulsion possible.
Le sujet est devenu plus sensible depuis la réforme issue de la loi du 27 juillet 2023. Beaucoup d’actes mentionnent désormais un délai de six semaines. Mais certains baux anciens contiennent encore une clause résolutoire rédigée avec un délai de deux mois. La différence paraît courte. Elle peut pourtant changer la recevabilité d’une assignation, la date d’acquisition de la clause résolutoire et la stratégie du locataire comme du bailleur.
Le bon réflexe n’est donc pas seulement de demander : « combien dois-je payer ? ». Il faut demander : quel bail ? quelle clause ? quel délai ? quel décompte ? quelle date de signification ? et quelles pièces seront produites au juge ?
Pour un bailleur, le commandement de payer doit être préparé comme une future pièce de procédure. Pour un locataire, il doit être traité dans les 48 premières heures, car l’inaction laisse courir un délai court.
Pour les dossiers de recouvrement locatif, voir aussi notre page dédiée au recouvrement de loyers à Paris.
Le commandement de payer n’est pas une simple relance
Un commandement de payer est un acte signifié par commissaire de justice. Il ne se confond pas avec un courriel d’agence, une lettre de relance ou une mise en demeure amiable.
Son effet est précis : il met le locataire en demeure de régler une dette locative et fait courir le délai prévu par la clause résolutoire du bail. Si la dette n’est pas apurée dans le délai applicable, le bailleur peut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection pour demander le constat ou le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement.
L’acte ne permet pas au bailleur de changer les serrures, de couper l’électricité, de retirer les affaires du logement ou de forcer le départ. L’expulsion suppose une décision de justice, puis des actes d’exécution distincts. Le commandement de payer est le début de la séquence contentieuse, pas son aboutissement.
Pour le locataire, l’erreur consiste à attendre l’audience. Pour le bailleur, l’erreur consiste à considérer que le commandement suffit. Dans les deux cas, le dossier se joue dans les premières semaines.
Six semaines ou deux mois : le point qui crée le plus de contestations
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit aujourd’hui que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai concerne le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie lorsque le bail contient une clause résolutoire.
Mais la Cour de cassation a précisé, dans son avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002, que la réduction du délai de deux mois à six semaines ne modifie pas automatiquement les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. L’avis est publié sur Légifrance.
En pratique, cela signifie qu’il peut exister deux situations :
- bail conclu après le 29 juillet 2023 ou clause actualisée : délai de six semaines ;
- bail antérieur contenant encore une clause à deux mois : discussion possible sur le maintien du délai plus long.
Cette distinction n’est pas théorique. Le tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 13 mars 2026, a retenu que les contrats conclus avant le 29 juillet 2023 demeuraient régis par les stipulations contractuelles encadrées par la loi applicable lors de leur conclusion. La décision est accessible sur le site de la Cour de cassation : TJ Paris, 13 mars 2026, n° 25/05000.
Un bailleur qui assigne trop tôt peut donc créer une contestation évitable. Un locataire qui reçoit un commandement doit vérifier si son bail relève réellement du délai de six semaines ou si la clause contractuelle impose encore deux mois.
Les mentions obligatoires à contrôler dans le commandement
L’article 24 impose plusieurs mentions à peine de nullité. Le commandement doit notamment indiquer le délai laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur le risque de résiliation et d’expulsion, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander des délais au juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Ces mentions ne sont pas décoratives. Elles permettent au locataire de comprendre ce qu’on lui réclame et ce qu’il risque. Elles permettent aussi au juge de vérifier que la procédure a été engagée sur une base régulière.
La vérification doit porter sur des points concrets :
- identité du bailleur, du locataire et de la caution éventuelle ;
- adresse exacte du logement ;
- date du bail et contenu de la clause résolutoire ;
- montant du loyer, des provisions sur charges et des régularisations ;
- paiements déjà effectués ;
- aides au logement versées directement ou non au bailleur ;
- frais ajoutés au solde ;
- délai indiqué dans l’acte.
Une petite erreur matérielle ne suffit pas toujours à faire tomber le commandement. En revanche, un acte qui ne permet pas de comprendre la dette, qui réclame des sommes non exigibles ou qui indique un délai contestable peut devenir un vrai moyen de défense.
Le décompte de la dette est souvent plus important que le principe de la dette
Dans beaucoup de dossiers, le locataire ne conteste pas tout. Il conteste le montant.
Le bailleur doit isoler les loyers, les charges, les régularisations, les frais récupérables, les paiements partiels, les aides de la CAF, les avoirs et les indexations. Un solde global, sans ventilation mois par mois, donne prise à la contestation.
Le locataire doit reprendre le même travail dans l’autre sens. Il faut pointer les virements, les quittances, les prélèvements, les allocations, les régularisations de charges non justifiées, les erreurs d’imputation et les éventuels trop-perçus. Il faut aussi vérifier si une partie de la dette ne relève pas d’un autre débat que la clause résolutoire.
Exemple : un commandement réclame trois mois de loyer, une régularisation de charges non justifiée, des frais de relance et une pénalité contractuelle. Le locataire peut devoir une partie des loyers tout en contestant les charges ou les frais. Le juge ne raisonne pas seulement sur un chiffre final. Il regarde la composition du solde.
Pour le bailleur, un décompte clair sécurise l’audience. Pour le locataire, un décompte repris ligne par ligne évite une défense vague.
Que doit faire le locataire dans les 48 premières heures ?
Le locataire doit d’abord conserver toutes les pages de l’acte, l’enveloppe ou les éléments de remise, puis noter la date exacte de signification. C’est cette date qui détermine le point de départ du délai.
Ensuite, il faut rassembler le bail, les avenants, les quittances, les relevés bancaires, les échanges avec l’agence, les justificatifs CAF, les courriers relatifs aux charges et tout document expliquant une difficulté de paiement. Si le locataire invoque des travaux non réalisés, un logement dégradé ou un trouble de jouissance, il doit produire des pièces. Une affirmation ne suffit pas.
Le troisième réflexe consiste à reprendre le paiement du loyer courant lorsque c’est possible. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Devant le juge, la reprise du paiement courant pèse lourd, surtout si le locataire demande des délais ou la suspension des effets de la clause résolutoire.
Enfin, il faut agir par écrit. Une proposition de plan d’apurement doit indiquer un montant, des échéances, une date de début et des justificatifs. Une promesse orale ne protège pas.
Que doit sécuriser le bailleur avant l’assignation ?
Le bailleur doit d’abord vérifier que le bail contient une clause résolutoire exploitable. Si la clause est absente, mal rédigée ou soumise à un délai différent, la stratégie change.
Il doit ensuite s’assurer que le commandement vise les bonnes sommes et que le délai applicable est respecté. Dans les dossiers où le bail est antérieur au 29 juillet 2023, la question du délai de deux mois doit être regardée avant toute assignation.
Si une caution garantit le bail, le commandement doit être signifié à la caution dans le délai prévu par l’article 24. L’oubli ne fait pas toujours disparaître la dette principale, mais il peut limiter les demandes dirigées contre la caution, notamment les pénalités ou intérêts de retard.
Avant l’audience, le bailleur doit aussi actualiser le décompte. Il faut produire les paiements intervenus depuis le commandement, les échéances restées impayées et la situation exacte du compte locataire. Un dossier figé au jour du commandement donne souvent une image incomplète.
Les moyens de contestation les plus utiles
Le locataire ne doit pas contester en bloc. Il doit isoler les moyens vérifiables.
Les contestations les plus efficaces portent sur le délai applicable, l’absence ou l’irrégularité de la clause résolutoire, un commandement incomplet, un décompte incompréhensible, des paiements non imputés, des charges non justifiées, des frais non dus, une erreur sur les parties ou une assignation délivrée trop tôt.
Il peut aussi demander des délais de paiement. En matière locative, l’article 24 permet au juge d’accorder des délais pouvant aller jusqu’à trois ans, sous conditions, lorsque le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
La demande doit être crédible. Elle doit contenir un budget, des revenus, des charges, une proposition d’échéancier et les preuves des démarches engagées. Dire que la situation est difficile ne suffit pas. Montrer comment la dette sera apurée peut changer l’issue.
Paris et Île-de-France : une procédure à préparer sans délai
À Paris et en Île-de-France, la tension locative aggrave les conséquences de chaque erreur. Pour le locataire, perdre le logement peut rendre le relogement très difficile. Pour le bailleur, plusieurs mois d’impayés peuvent mettre en difficulté un crédit, des charges de copropriété ou un investissement locatif.
Les dossiers relèvent en principe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire territorialement compétent. À Paris, la préparation doit être concrète : bail, clause résolutoire, commandement, preuve de signification, décompte, justificatifs de charges, relevés de paiement, éléments CAF, échanges avec l’agence et situation actualisée.
Il faut aussi distinguer le commandement de payer du commandement de quitter les lieux. Le premier concerne la dette locative et la clause résolutoire. Le second intervient après une décision d’expulsion. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe un délai après le commandement de quitter les lieux. L’article L. 412-6 du même code encadre la trêve hivernale.
La trêve hivernale suspend certaines expulsions. Elle ne supprime pas la dette. Elle n’empêche pas non plus toutes les étapes judiciaires préparatoires.
Les cinq erreurs à éviter
Première erreur : croire que le commandement de payer vaut expulsion. Il ne vaut pas expulsion. Il ouvre un délai.
Deuxième erreur : ne pas vérifier la clause du bail. Six semaines et deux mois peuvent coexister selon la date et la rédaction du contrat.
Troisième erreur : répondre sans pièces. Le juge statue sur un acte, un bail, un décompte et des justificatifs.
Quatrième erreur : attendre la fin du délai pour chercher une solution. Les aides, les accords et les contestations utiles se préparent tout de suite.
Cinquième erreur : assigner sans décompte actualisé. Le bailleur doit arriver à l’audience avec une dette lisible et à jour.
Sources juridiques utiles
Les textes centraux sont l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1343-5 du code civil et les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.
Pour l’application dans le temps du délai, voir l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, n° 24-70.002, publié sur Légifrance, ainsi que la décision du tribunal judiciaire de Paris du 13 mars 2026.
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