SCPI Fructipierre (AEW) en baisse : la part vendue 179 € le 28 octobre 2026, vendre, attendre ou agir ?

Le 28 octobre 2026, 108 parts de la SCPI Fructipierre ont changé de mains au prix d’exécution de 179 €, soit 195,11 € frais compris pour l’acheteur, selon l’historique publié par sa société de gestion, AEW, et consulté le 7 novembre 2026. Le prix d’exécution était de 220 € le 30 septembre et de 328 € à la dernière confrontation de 2025. La valeur de réalisation arrêtée au 31 décembre 2025 atteint pourtant 447,38 € par part, et les parts émises lors de la dernière augmentation de capital, close le 14 octobre 2022, l’ont été à 606 €. Pour les 13 894 associés que comptait au 30 septembre 2026 cette SCPI de bureaux à capital fixe, selon la société de gestion, une question s’impose : vendre, attendre ou agir ?

Ces chiffres ne décrivent ni une faillite ni une faute. À la date de rédaction, aucune procédure collective, aucune sanction et aucune décision de justice visant la SCPI ou sa société de gestion n’est apparue dans nos recherches, aucun dommage n’est constaté par une source officielle au-delà de la baisse publiée des prix, et aucune responsabilité n’est établie. La société de gestion fait valoir des éléments favorables : les parts en attente de vente ne représentaient que 1,09 % des parts au 30 septembre, l’acompte trimestriel est resté de 4,50 € par part à chaque trimestre de 2026, le ratio d’emprunt était de 8,8 % fin 2025, et le rapport annuel voyait dans le niveau du prix acquéreur un potentiel de revalorisation. Les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige. Voici d’où vient ce prix, comment vendre et quels recours existent.

I. La part à 179 € : d’où vient ce prix et comment vendre sans perdre davantage

A. Un prix fixé par quelques ordres, sur un marché où les vendeurs dominent

Une SCPI à capital fixe ne rembourse pas l’associé qui veut partir. Celle-ci ne crée plus de parts nouvelles depuis la clôture de sa dernière augmentation de capital : pour sortir, il faut trouver un acheteur. Ces parts ne se vendent pas non plus en Bourse. Saisie pour avis, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que leur transfert résulte d’une inscription sur le registre des associés, non au compte-titres de l’acquéreur. Le marché est organisé par l’article L. 214-93 du code monétaire et financier : les ordres d’achat et de vente sont inscrits, à peine de nullité, sur un registre tenu au siège de la société, et la loi pose le principe : « Le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. » Le même texte ajoute : « La société de gestion garantit la bonne exécution de ces transactions. »

La confrontation obéit à des règles précises, fixées par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers. Selon son article 422-213, « Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts. » L’article 422-214 précise que sont exécutés « en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus faible », l’ordre chronologique ne départageant que les ordres inscrits au même prix. La différence avec une SCPI à capital variable est décisive. Là, l’associé demande son retrait à un prix fixé par la société de gestion et attend son tour, comme dans le cas d’une SCPI à capital variable dont la file de retraits s’allonge. Ici, c’est le prix demandé qui donne la priorité : le vendeur qui accepte le prix le plus bas passe devant tous les autres, et c’est souvent lui qui fixe le prix du jour.

Les chiffres publiés par la société de gestion montrent ce que produit ce mécanisme quand les acheteurs se raréfient. Le rapport annuel 2025 relevait déjà, en moyenne sur l’année, une part demandée à l’achat pour dix parts proposées à la vente, et un dernier prix d’exécution de l’année en baisse de 12 % sur un an. La baisse s’est ensuite accélérée.

Ces données proviennent de l’historique des confrontations publié par la société de gestion et consulté le 7 novembre 2026. Selon notre calcul, le prix d’exécution a reculé de 45,4 % entre le 30 décembre 2025 et le 28 octobre 2026, et de 51,8 % depuis janvier 2025. Il ne représente plus que 40 % de la valeur de réalisation de 447,38 € et moins de 30 % du prix de souscription de 606 € payé entre 2020 et 2022. Le 28 octobre, les 108 parts échangées représentaient moins de 0,006 % des 1 903 057 parts de la SCPI : ce prix ne mesure pas la valeur des immeubles, il mesure ce que de très rares acheteurs ont accepté de payer ce jour-là. Il sert pourtant de référence. La synthèse trimestrielle calcule la capitalisation de la SCPI au dernier prix acquéreur, soit 456 353 069 € au 30 septembre 2026, quand la valeur de réalisation totale s’élevait à 851 385 669 € fin 2025.

Cette valeur de réalisation n’est pas un prix garanti. L’article L. 214-109 du code monétaire et financier la définit ainsi : « La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. » Elle est arrêtée à la clôture de chaque exercice ; pour une SCPI à capital fixe sans augmentation de capital, le texte ne prévoit pas de mise à jour au premier semestre. La prochaine sera donc celle du 31 décembre 2026, publiée en 2027. Or la synthèse du troisième trimestre fait état de 42 548 m² vacants sur 142 774 m², soit, selon notre calcul, près de 30 % des surfaces, d’un taux d’occupation financier de 80,22 % et d’un taux de rentabilité interne négatif de 6,77 % sur cinq ans, de 2020 à 2025. Rien ne permet d’affirmer que la valeur de réalisation restera à son niveau de fin 2025, ni qu’elle baissera dans les proportions du marché des parts.

Deux règles expliquent pourquoi les vendeurs ne peuvent compter sur des souscripteurs nouveaux. L’article L. 214-96 du code monétaire et financier interdit de créer des parts nouvelles pour augmenter le capital « tant que n’ont pas été satisfaites les offres de cession de parts figurant sur le registre prévu à l’article L. 214-93 depuis plus de trois mois pour un prix inférieur ou égal à celui demandé aux nouveaux souscripteurs ». À notre lecture, tant que des ordres de vente anciens restent inscrits à un prix bas, la porte d’une augmentation de capital qui ferait entrer de l’argent frais reste fermée. Quant au signal d’alarme prévu par le II de l’article L. 214-93, il suppose que les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois « représentent au moins 10 % des parts émises par la société ». La société de gestion doit alors informer l’Autorité des marchés financiers et convoquer dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». Au 30 septembre 2026, la synthèse trimestrielle recensait 95 parts inscrites à la vente depuis plus de douze mois et 20 589 depuis moins de douze mois, alors que le seuil correspond, selon notre calcul, à 190 306 parts. À notre lecture, sur un marché à capital fixe, les vendeurs qui baissent leur prix finissent par être servis, et les ordres anciens s’accumulent rarement assez pour déclencher ce mécanisme.

Chacun peut en revanche mesurer l’état du marché avant de vendre. L’article 422-206 du règlement général de l’AMF impose de transmettre à toute personne qui le demande « les cinq prix d’achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus faibles figurant sur le registre » avec les quantités correspondantes. La société de gestion publie ce carnet sur la page de la SCPI. Le 7 novembre 2026, il ne comptait qu’un ordre d’achat, portant sur 57 parts, au prix maximum de 206 € frais inclus, soit 188,99 € net pour le vendeur. Face à lui, 235 parts étaient proposées à 179 €, 56 à 185 €, 89 à 190 €, 540 à 200 € et 935 à 210 €, et ces cinq niveaux ne sont que les plus bas du registre. Ce carnet évolue chaque jour, mais il donne la mesure du déséquilibre.

B. Vendre : prix minimum, calendrier, dividende du trimestre et vente de gré à gré

L’associé qui choisit de vendre remplit un mandat de vente, qu’il adresse à la société de gestion ou à son conseiller. Il y indique le nombre de parts, s’il accepte une exécution partielle et le prix minimum qu’il accepte de recevoir, les frais étant à la charge de l’acheteur selon la note d’information. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF fixe la durée de vie de l’ordre : « La durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois. » Il ajoute : « Le délai de validité de l’ordre peut être prorogé de douze mois maximum sur demande expresse de l’associé. » Un ordre oublié s’éteint donc au bout d’un an si son auteur ne demande rien.

Le calendrier compte autant que le prix. La confrontation a lieu le dernier mercredi de chaque mois, et les ordres doivent parvenir avant 16 heures le vendredi ouvré qui précède. La synthèse trimestrielle annonce les prochaines échéances : confrontation du mercredi 25 novembre 2026 pour les ordres reçus avant le vendredi 20 novembre à 16 heures, du mercredi 30 décembre 2026 pour les ordres reçus avant le jeudi 24 décembre à 16 heures, puis du mercredi 27 janvier 2027 pour les ordres reçus avant le vendredi 22 janvier à 16 heures. Un ordre arrivé après l’heure limite est reporté à la confrontation suivante.

Fixer le prix minimum suppose de comprendre une règle souvent ignorée. Selon l’article 422-214 du règlement général de l’AMF, « Les ordres sont exécutés dès l’établissement du prix d’exécution et à ce seul prix. » Le vendeur qui inscrit un prix minimum bas ne vend donc pas forcément à ce prix : il vend au prix unique de la confrontation, qui peut être plus élevé. Mais sur un marché presque sans acheteurs, les ordres les plus bas peuvent tirer le prix vers le bas, puisque le prix retenu est celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Accepter l’exécution partielle augmente les chances d’être servi ; exiger une exécution totale, sur un marché où un seul acheteur demande 57 parts, peut laisser l’ordre sans suite. Pour fixer un ordre de grandeur, 100 parts vendues à 179 € rapportent 17 900 € au vendeur avant fiscalité éventuelle, contre 44 738 € à la valeur de réalisation de fin 2025, selon notre calcul.

Le choix de la date a aussi un effet sur les revenus. D’après la note d’information, l’associé qui cède ses parts cesse de participer aux distributions à partir du premier jour du trimestre au cours duquel la cession est enregistrée, et l’acquéreur en prend la jouissance à cette même date. À notre lecture, une vente enregistrée à la confrontation du 25 novembre ou du 30 décembre 2026 fait perdre au vendeur l’acompte du quatrième trimestre 2026, alors qu’une vente au 27 janvier 2027 le lui laisse. Si l’acompte trimestriel restait de 4,50 € par part, ce qui n’est pas garanti, l’écart serait de 450 € pour 100 parts.

La vente de gré à gré reste possible : l’associé trouve lui-même un acheteur, membre de sa famille, autre associé ou tiers, et convient librement du prix. Le rapport annuel 2025 en recense 356 parts cédées ainsi dans l’année. Si l’acheteur n’est pas déjà associé, les statuts permettent à la société de gestion d’exiger son agrément, que la note d’information dit ne pas entendre exercer en règle générale. L’article L. 214-97 du code monétaire et financier encadre ce contrôle : « L’agrément résulte soit d’une notification, soit du défaut de réponse dans le délai de deux mois à compter de la demande. » En cas de refus, la société de gestion doit faire acquérir les parts dans le mois, faute de quoi l’agrément est considéré comme donné. La note d’information impose aussi une signification de la cession à la société dans les formes de l’article 1690 du code civil, un bordereau de transfert et un forfait de 180 € TTC par dossier, la cession devant être soumise par les parties à la formalité de l’enregistrement. Nous avons détaillé ces étapes dans notre guide de la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire ou de gré à gré.

Le marché peut aussi s’arrêter. L’article 422-211 du règlement général de l’AMF autorise la société de gestion à « suspendre l’inscription des ordres sur le registre », par décision motivée et sous sa responsabilité, après en avoir informé l’Autorité des marchés financiers ; si la suspension tient à un événement important susceptible d’influer fortement sur le prix, les ordres inscrits sont annulés et leurs auteurs prévenus individuellement. Aucune suspension de ce type n’a été annoncée à notre connaissance à la date de rédaction.

Un ordre de vente se suit. Dans une affaire ancienne, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait jugé qu’un épargnant ayant perçu ses dividendes pendant trois ans, sans jamais demander l’exécution d’un ordre de vente donné à sa banque ni s’inquiéter de son sort, « avait ainsi manifesté de façon non équivoque sa volonté de renoncer à l’ordre de vente ». La décision tient aux faits de l’espèce, mais la leçon demeure : un ordre de vente se confirme par écrit, son inscription se vérifie, et ses éventuelles prorogations se demandent expressément. L’article 422-206 précité prévoit d’ailleurs que, dès leur réception, les ordres font l’objet d’un enregistrement permettant la reconstitution des étapes de leur traitement, ce qui facilite la preuve en cas de désaccord.

Enfin, une partie importante du capital n’est pas détenue en direct : selon le rapport annuel 2025, les compagnies d’assurance en détiennent de l’ordre de 40 %. L’épargnant qui détient la SCPI au travers d’une unité de compte d’assurance vie n’est en principe pas inscrit au registre des associés et ne passe pas lui-même d’ordre de vente. L’article L. 131-1 du code des assurances pose la règle, sous réserve d’exceptions : « Le contractant ou le bénéficiaire obtient le règlement en espèces. » Ses droits passent par son contrat, comme nous l’avons expliqué à propos des SCPI logées en assurance vie et des rachats ou arbitrages bloqués. La fiscalité d’une cession à perte relève d’une autre analyse et n’est pas traitée ici.

II. Agir : peser sur la SCPI, puis demander réparation si un dommage est établi

A. Les leviers collectifs : information, conseil de surveillance et assemblée générale

Le premier levier est l’information. L’article 1855 du code civil, applicable aux sociétés civiles, donne aux associés le droit d’obtenir « au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux » et de poser des questions écrites sur la gestion sociale, « auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois ». Le rapport de gestion soumis à l’assemblée doit lui-même rendre compte, selon l’article 422-227 du règlement général de l’AMF, de l’évolution du marché des parts et de l’occupation des immeubles, en mentionnant notamment « les vacances significatives constatées en cours d’exercice et le manque à gagner entraîné pour la société civile de placement immobilier ». Des questions écrites précises, sur les immeubles vacants, les cessions envisagées, la méthode d’expertise retenue pour la prochaine valeur de réalisation ou le volume réel des ordres de vente inscrits, obligent à une réponse écrite et constituent une trace utile. Si les documents dus avant une assemblée ne sont pas communiqués, l’article L. 214-103 du code monétaire et financier ouvre une voie rapide : « Toute personne intéressée peut demander au président du tribunal compétent statuant en référé d’enjoindre aux dirigeants, le cas échéant sous astreinte, de communiquer ces documents aux associés. »

Le deuxième levier est le conseil de surveillance. Composé de trois à douze associés désignés par l’assemblée générale ordinaire, il est régi par l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, qui prévoit : « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Il peut se faire communiquer tout document et présente un rapport à l’assemblée. L’article 422-199 du règlement général de l’AMF ajoute : « Le conseil de surveillance émet un avis sur les projets de résolutions soumis par la société de gestion aux associés. » En cas de défaillance de la société de gestion, c’est encore lui qui convoque sans délai une assemblée chargée de pourvoir à son remplacement. Écrire au conseil de surveillance, documents à l’appui, peut être le moyen le plus direct de faire examiner une question par cet organe.

Le troisième levier est l’assemblée générale. Selon l’article L. 214-103 du code monétaire et financier, « Les décisions sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés » et « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis ». La note d’information précise que les formulaires de vote par correspondance qui n’indiquent aucun sens de vote ou expriment une abstention sont comptés comme des votes négatifs. La participation est réelle mais limitée : selon les comptes rendus publiés par la société de gestion, 50,31 % des parts étaient présentes, représentées ou avaient voté à l’assemblée extraordinaire du 8 juillet 2025, 45,17 % à celle du 16 janvier 2026 et 44,12 % aux assemblées du 22 juin 2026. Le rapport annuel 2025 indique que le capital est détenu à 47 % par des personnes physiques et à 53 % par des personnes morales, et que le plus gros porteur détient 22 % du capital. À notre lecture, il paraît difficile de faire adopter une résolution sans convaincre une partie de ces grands porteurs.

Des associés peuvent aussi proposer leurs propres résolutions. L’article R. 214-138 du code monétaire et financier ouvre ce droit aux associés représentant au moins 5 % du capital, seuil calculé par tranches lorsque le capital dépasse 760 000 € : « De 4 % pour la première tranche de 760 000 € », puis 2,5 % et 1 % pour les tranches suivantes, et enfin « De 0,5 % pour le surplus du capital ». Pour un capital de 409 157 255 €, divisé en parts de 215 € de nominal, notre calcul aboutit à 2 247 186,28 € de capital, soit 10 453 parts ou environ 0,55 % du capital. La demande doit être adressée au siège par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique, « vingt-cinq jours au moins avant la date de l’assemblée réunie sur première convocation ». L’assemblée ordinaire qui approuvera les comptes de 2026 doit se tenir dans les six mois de la clôture de l’exercice : les associés qui veulent peser ont intérêt à se regrouper dès le début de 2027. Si la société de gestion ne convoque pas une assemblée nécessaire, l’article R. 214-136 du code monétaire et financier permet de la faire convoquer « Par un mandataire désigné en justice à la demande d’un ou de plusieurs associés réunissant au moins le dixième du capital social ou de tout intéressé en cas d’urgence », le dixième représentant ici 190 306 parts.

Que peut décider l’assemblée ? D’abord, revoir la rémunération de la société de gestion. Selon l’article 422-198 du règlement général de l’AMF, « Le taux, l’assiette ou les autres éléments de la rémunération de la société de gestion peuvent être prévus par les statuts des SCPI, SEF ou GFI. » Saisie par une société de gestion qui contestait la baisse de sa commission votée par les associés d’une SCPI, la Cour de cassation a jugé le 17 septembre 2025 qu’une telle délibération modifiant les statuts « n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer ». Dans la SCPI étudiée, la page de présentation des frais fait état d’une commission de gestion de 9 % hors taxes des produits locatifs encaissés et des produits financiers nets, et d’une commission de cession de 4 % TTC à la charge de l’acquéreur, qui s’ajoute aux droits d’enregistrement de 5 % et pèse donc sur le prix net que l’acheteur accepte de payer au vendeur. Ces paramètres relèvent des statuts et peuvent être soumis au vote, sous réserve d’une majorité.

L’assemblée peut ensuite changer de société de gestion. L’article L. 214-98 du code monétaire et financier prévoit que celle-ci, quelles que soient les modalités de sa désignation, « peut être révoquée par l’assemblée générale à la même majorité », toute clause contraire étant réputée non écrite. Le texte prévient : « Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts. » Il ajoute que la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. Les statuts de la SCPI reprennent ces deux hypothèses. Nous n’avons trouvé aucune décision publiée prononçant une révocation judiciaire de la société de gestion d’une SCPI : une telle demande supposerait de démontrer une cause légitime précise, et une baisse du marché des parts ne suffirait pas, à notre lecture, à la caractériser.

L’assemblée peut enfin choisir de mettre fin à la SCPI. L’article 1844-7 du code civil prévoit que la société prend fin « Par la dissolution anticipée décidée par les associés », et les statuts de la SCPI permettent à l’assemblée extraordinaire de la prononcer à tout moment, la liquidation étant alors confiée à la société de gestion en fonction, à laquelle l’assemblée peut adjoindre un ou plusieurs co-liquidateurs. Les associés recevraient alors le produit net de la vente des immeubles, après paiement des dettes et des frais, et non la valeur de réalisation de fin 2025. Vendre près de 143 000 m², majoritairement de bureaux, sur un marché francilien où les investisseurs restent très sélectifs selon la société de gestion elle-même, prendrait du temps et pourrait se faire en dessous des valeurs d’expertise ; la commission de cession des actifs immobiliers prévue par les statuts, de 2,5 % hors taxes du prix net vendeur, pourrait s’appliquer, sauf décision contraire de l’assemblée. Nous avons décrit ce que vivent les associés d’une SCPI en liquidation qui vend son patrimoine, et les difficultés qui peuvent surgir lorsqu’une résolution extraordinaire votée par les associés tarde à être mise en œuvre. Les conflits entre associés et dirigeants d’une société sont présentés sur notre page consacrée au contentieux entre associés.

B. Les recours individuels : conseiller, société de gestion et délais pour agir

La baisse du prix ne suffit pas à engager la responsabilité de quiconque. Un placement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité, que la note d’information doit décrire. La question juridique est ailleurs : l’épargnant a-t-il été correctement informé et conseillé lorsqu’il a souscrit ou acheté ses parts ? Le banquier ou l’intermédiaire qui fournit un conseil en investissement doit, selon l’article L. 533-13 du code monétaire et financier, recueillir des informations sur la situation financière de son client, « y compris leur capacité à subir des pertes », afin de lui recommander des instruments adaptés. Le conseiller en investissements financiers doit, selon l’article L. 541-8-1 du même code, « Agir d’une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des clients ».

La jurisprudence n’est pas à sens unique. La Cour de cassation a jugé en 2014, à propos de parts de SCPI souscrites à crédit par l’intermédiaire d’une banque, que « le prestataire de services d’investissement est tenu, à l’égard de son client, d’une obligation d’information portant, le cas échéant, sur les risques inhérents au placement proposé, leur chance de réalisation fût-elle imprévisible », et qu’il fallait vérifier si la proposition commerciale personnalisée mentionnait ces risques, la seule remise de la note d’information ne suffisant pas à clore le débat. À l’inverse, elle a jugé en 2010 qu’« en l’absence d’opérations spéculatives, la banque qui propose à son client la souscription de parts d’une SCPI n’est pas tenue d’une obligation spéciale de mise en garde envers le souscripteur », dès lors que l’épargnant avait reçu les statuts et une note d’information mentionnant l’éventualité de pertes. En 2026, le tribunal des activités économiques de Marseille a rejeté les demandes d’un client contre sa banque, en relevant que la note d’information et le document d’informations clés « faisaient clairement état de la durée de détention des parts, des risques de perte en capital et de liquidité du produit ». La cour d’appel de Paris a, au contraire, retenu le 11 juin 2026 le manquement d’un conseiller en gestion de patrimoine qui avait présenté une simulation n’envisageant qu’une valorisation à la hausse : selon elle, ce conseiller doit prodiguer son conseil « avec pertinence, prudence et loyauté » et informer son client des aspects les moins favorables de l’investissement. Tout dépend donc des documents remis, du profil déclaré et des simulations présentées. Nous avons développé ces questions à propos des SCPI conseillées par une banque et du rapport d’adéquation et des placements conseillés par un conseiller en gestion de patrimoine.

Agir contre la société de gestion obéit à une logique différente. La Cour de cassation subordonne l’action d’un associé contre un tiers à l’allégation d’« un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même, c’est-à-dire d’un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » ; l’arrêt a été rendu à propos d’un actionnaire agissant contre une banque d’affaires, mais, à notre lecture, le principe vaut aussi pour la baisse de valeur des parts, qui reflète d’abord celle de la société. Dans le même sens, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable, en 2024, l’action d’associés reprochant à la société de gestion d’une SCPI des manquements à des règles professionnelles protégeant les investisseurs pris collectivement, en relevant qu’un tel préjudice ne pourrait être personnel aux demandeurs : « il serait, par définition, collectif aux investisseurs ». Lorsque l’associé reproche en revanche à la société de gestion une information insuffisante sur les risques dans la note d’information qu’elle a établie avant sa souscription, la cour d’appel de Paris a admis la recevabilité de son action et retenu une faute délictuelle, en précisant que le visa de l’AMF ne protège pas la société de gestion sur ce point : « ce visa n’a pas vocation à attester de l’exhaustivité ou de la sincérité des éléments relatifs à la stratégie d’investissement » envisagée. Si c’est la SCPI elle-même qui a subi un dommage du fait de la gestion, l’article 1843-5 du code civil permet à un ou plusieurs associés d’exercer l’action sociale contre les gérants, rôle que la loi confie, à notre lecture, à la société de gestion d’une SCPI ; mais « en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société ». L’associé agit alors pour la SCPI, non pour lui-même.

Les délais imposent de ne pas attendre sans préparer son dossier. L’article 2224 du code civil fixe le principe : les actions personnelles ou mobilières « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Pour les SCPI, la Cour de cassation a jugé le 15 janvier 2025 que, le manquement du conseiller privant l’associé d’une chance d’éviter des pertes, « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent », et que, dans cette affaire, la perte ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation de la SCPI. Statuant après renvoi, la cour d’appel de Paris a retenu comme point de départ, au plus tôt, la date de dénouement prévue ou, si elle est antérieure, « la date à laquelle la perte du capital a été effectivement subie par l’investisseur ». La SCPI étudiée a une durée statutaire de 99 ans à compter de 1987 : à notre lecture, pour l’associé qui conserve ses parts, la perte reste latente, tandis que celui qui vend en dessous de son prix d’achat la subit effectivement au jour de la cession, ce qui pourrait faire courir le délai. Ces solutions restent à confirmer : le jugement parisien de 2024 précité, rendu avant l’arrêt de 2025, avait fait courir la prescription dès la souscription, au vu des risques décrits dans la documentation remise.

Avant de saisir un juge, plusieurs étapes peuvent être utiles. La première est de rassembler les pièces : bulletin de souscription ou ordre d’achat, questionnaire de profil, rapport d’adéquation, simulations, brochures, courriers et relevés. Si la banque ou le conseiller refuse de les communiquer, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander au juge des mesures d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». La deuxième est la réclamation écrite au conseiller ou à la banque, puis, le cas échéant, la saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers. Selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. » La troisième, si un manquement paraît documenté, est l’action en responsabilité, dont le succès dépendra de la preuve du manquement, du lien avec la perte et de l’évaluation de la chance perdue.

Conclusion

Le prix de 179 € fixé le 28 octobre 2026 ne dit pas ce que valent les immeubles de la SCPI : il dit ce que quelques acheteurs ont accepté de payer, sur un marché où l’offre dépasse largement la demande. La loi organise ce marché sans garantir de prix : l’ordre de vente le moins cher est servi le premier, tous les ordres exécutés le sont au même prix, et, à notre lecture, aucune augmentation de capital ne peut faire entrer de souscripteurs nouveaux tant que des offres de cession anciennes restent inscrites à un prix inférieur ou égal à celui qui leur serait demandé. Le seuil légal de 10 % qui imposerait une assemblée extraordinaire est très loin d’être atteint.

Pour l’associé qui envisage de vendre, cinq réflexes s’imposent. Consulter le carnet d’ordres avant de fixer son prix minimum, en se rappelant que tous les ordres exécutés le sont au prix unique de la confrontation. Choisir sa date en connaissance de cause : à notre lecture de la note d’information, une vente enregistrée en novembre ou en décembre 2026 transférerait à l’acheteur l’acompte du quatrième trimestre. Accepter ou non l’exécution partielle selon son besoin de liquidités. Suivre son ordre par écrit et demander sa prorogation avant l’expiration du délai de douze mois. Envisager la vente de gré à gré lorsqu’un acheteur identifié offre davantage.

Pour l’associé qui préfère attendre ou agir, les leviers existent mais exigent de l’organisation : questions écrites et demande de documents, saisine du conseil de surveillance, projets de résolution déposés par des associés représentant environ 0,55 % du capital, vote sur la rémunération de la société de gestion, que la Cour de cassation permet à l’assemblée de modifier, et, plus radicalement, révocation de la société de gestion ou dissolution, dont les conséquences doivent être mesurées. À titre individuel, l’action contre le conseiller ou la banque suppose un défaut d’information ou de conseil prouvé, et l’action contre la société de gestion un préjudice personnel et distinct de celui de la SCPI. Conserver dès maintenant toutes les pièces de la souscription est la précaution la plus utile.

Plusieurs échéances méritent d’être suivies : les confrontations des 25 novembre et 30 décembre 2026 puis du 27 janvier 2027, avec leurs heures limites de dépôt des ordres ; le bulletin du second semestre 2026 ; la valeur de réalisation au 31 décembre 2026 ; l’assemblée générale de 2027, dernière occasion de soumettre des résolutions avant un nouvel exercice.

Ces analyses reposent sur les documents publiés par la société de gestion, consultés le 7 novembre 2026, et sur des décisions rendues dans d’autres affaires, au vu de faits propres à chacune. À la date de rédaction, aucune procédure collective, aucune sanction et aucune décision de justice relatives à cette SCPI n’ont été trouvées, aucun dommage n’a été constaté par une source officielle au-delà de la baisse publiée des prix d’exécution, et aucune faute ni aucune responsabilité n’est établie à l’égard de la SCPI, de sa société de gestion ou de ses distributeurs. Les statuts, la note d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute présentation générale, nos calculs peuvent être démentis par les prochaines publications, et seul le juge peut trancher un litige.