SCPI Immorente (Sofidy) : 233 539 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, que peuvent faire les associés ?

Le bulletin d’information du troisième trimestre 2026 de la SCPI Immorente, publié début novembre par Sofidy, marque du groupe Tikehau Capital dont les fonds sont gérés par Tikehau Investment Management, recense 233 539 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, contre 202 747 trois mois plus tôt. Dans le trimestre, 17 686 parts ont été souscrites et autant remboursées : le capital nominal reste fixé à 1 963 256 168 €, son niveau du 31 décembre 2024. Le rapport annuel 2025 précise que, depuis le 1er octobre 2023, la compensation mensuelle des retraits « n’est plus assurée » et que le délai moyen de remboursement a atteint 10 mois et 28 jours en 2025.

Ces chiffres ne décrivent ni une faillite ni une faute. Au 7 novembre 2026, aucun avis de procédure collective ne figure au BODACC sous le numéro de la SCPI, aucune décision de justice ni aucune sanction portant sur ses retraits n’est apparue dans nos recherches, et aucune responsabilité n’est établie. Selon notre calcul, la file représente 1,81 % des parts, loin du seuil légal de 10 %. Des retraits continuent d’être remboursés, l’acompte trimestriel reste de 3,51 € par part, le taux d’occupation financier avoisine 91 % et, selon la société de gestion, les immeubles cédés en 2026 l’ont été au-dessus de leur valeur d’expertise ; elle a aussi fait adopter une rétro-compensation et mis en place la décimalisation des parts pour fluidifier les retraits. Les statuts, la note d’information et les bulletins priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige. Reste la question de l’associé qui attend : quel est son rang, combien de temps durera l’attente, quels leviers et quels recours existent ?

I. Votre demande de retrait attend : quel rang, quel délai et quel prix ?

A. Une file traitée dans l’ordre d’inscription et financée par les seules souscriptions nouvelles

Une SCPI à capital variable ne rachète pas les parts avec sa trésorerie. Le retrait d’un associé est payé grâce à la souscription d’un nouvel associé : c’est la compensation. L’article 422-218 du règlement général de l’AMF prévoit que les demandes de retrait sont inscrites dès leur réception sur un registre et qu’elles « sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». L’article 422-220 du même règlement interdit en outre toute émission de parts nouvelles augmentant le capital tant qu’il existe sur ce registre « des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription ». C’est ce qui explique un capital nominal figé : toutes les souscriptions servent d’abord à rembourser ceux qui partent. Selon le rapport annuel, 196 854 parts ont été souscrites en 2025 et autant ont été retirées, sans création nette de parts.

Les bulletins trimestriels permettent de suivre la file sur un an. Les demandes nouvelles ne sont pas publiées ; nous les avons reconstituées à partir de la variation de la file et des remboursements, ce qui suppose qu’aucune autre sortie du registre ne soit intervenue.

Trois enseignements s’en dégagent. Les souscriptions qui alimentent les remboursements ont fortement ralenti : 17 686 parts au troisième trimestre 2026, contre 43 484 un an plus tôt. La file s’est vidée de 78 629 parts au premier trimestre 2026 alors que 35 458 parts seulement ont été remboursées : au moins 43 171 parts ont donc quitté le registre autrement, par annulation, cession de gré à gré ou régularisation de dossiers, ce que les bulletins ne détaillent pas. Enfin, environ 50 000 parts nouvelles ont été inscrites à chacun des deux derniers trimestres. Si le rythme du troisième trimestre se maintenait sans aucune demande nouvelle, il faudrait environ treize trimestres pour solder la file ; au rythme des douze derniers mois, soit 122 744 parts remboursées, près de deux ans. Ces projections ne sont que des ordres de grandeur, mais elles montrent qu’une demande déposée aujourd’hui se place derrière plus de 233 000 parts. Le rapport annuel publie d’ailleurs un délai moyen d’exécution de 332 jours en 2025, contre 180 jours en 2024, 28 jours en 2023 et 15 jours en 2021 et en 2022.

La note d’information de juillet 2026 fixe la mécanique. La compensation intervient le dernier jour ouvré de chaque mois ; la demande doit être reçue au moins deux jours ouvrés avant cette date pour être prise en compte le mois même. Elle se fait par lettre recommandée avec avis de réception, accompagnée des certificats représentatifs des parts, et seules les demandes complètes, avec tous les documents prévus par l’ordre de retrait, sont inscrites ; une demande incomplète ne prend rang qu’au jour de sa régularisation. Le règlement intervient dans un délai maximal de trente jours après la fin du mois au cours duquel le retrait est enregistré. Jusque-là, l’associé conserve ses parts et leurs revenus : il ne perd la jouissance qu’au premier jour du mois de l’enregistrement du retrait et perçoit l’acompte prorata temporis pour la période antérieure.

Le soin apporté au dossier compte. Dans une affaire jugée le 14 avril 2026, le tribunal judiciaire de Paris (9e ch. 2e sect., n° 26/00363) a rejeté les demandes d’un associé d’une autre SCPI qui reprochait à sa banque le retard de son retrait. La société de gestion lui avait rappelé quatre fois d’indiquer le nombre de parts à retirer ; le tribunal juge que c’est « du fait de sa négligence » que la demande a tardé à être enregistrée. Il écarte aussi le préjudice de trésorerie invoqué, l’associé ne pouvant se dire privé du prix de ses parts « alors qu’il en est toujours propriétaire ». Pour l’associé qui attend, la leçon est double : vérifier par écrit la date d’inscription retenue, et rappeler que l’attente, si pénible soit-elle, ne le prive ni de ses parts ni de leurs revenus.

Plusieurs règles de la note d’information pèsent sur le rang. Un associé ne peut déposer une nouvelle demande que lorsque la précédente a été totalement satisfaite ou annulée. Modifier une demande pour augmenter le nombre de parts fait perdre le rang d’inscription, alors qu’une réduction le conserve. Sauf mention expresse exigeant une exécution totale, la société de gestion peut exécuter partiellement l’ordre, et, en cas de retrait partiel, elle retire d’abord les parts les plus anciennes, sauf instruction contraire.

La décimalisation, mise en place au troisième trimestre 2026 selon le bulletin, ajoute une contrainte. Les statuts, mis à jour en juillet 2025, permettent de fractionner les parts en dixièmes, centièmes, millièmes ou dix-millièmes, sur décision de la société de gestion, et les propriétaires de fractions doivent se regrouper pour exercer les droits attachés à une part entière. La note d’information précise qu’un retrait partiel n’est recevable que si l’associé conserve au moins une part entière : une demande qui laisserait un solde inférieur peut être refusée ou réduite par la société de gestion. Le retrait total reste ouvert, la note rappelant que l’associé peut se retirer partiellement ou en totalité. À notre lecture, l’associé qui détient une part et des fractions et souhaite tout céder a intérêt à le préciser en toutes lettres dans sa demande.

B. Prix de retrait, valeurs de la part et dividendes : ce qui peut bouger pendant l’attente

Le prix de retrait est de 306 € par part depuis le 1er novembre 2021 : il correspond au prix de souscription de 340 €, diminué de la commission de souscription de 34 € hors taxes. L’article 422-230 du règlement général de l’AMF plafonne le retrait compensé au prix de souscription diminué de cette commission. Ce prix reste supérieur aux valeurs publiées : au 30 juin 2026, la valeur de réalisation s’établit à 263,94 € et la valeur de reconstitution à 317,52 €, contre 266,94 € et 321,03 € au 31 décembre 2025, puis 270,75 € et 324,48 € au 30 juin 2025. L’article L. 214-109 du code monétaire et financier prévoit que ces valeurs sont « arrêtées et publiées par la société de gestion » à la clôture de l’exercice et, pour une SCPI à capital variable, à la situation intermédiaire du premier semestre.

Le lien entre ces valeurs et le prix est fixé par l’article L. 214-94 du code monétaire et financier : le prix de souscription est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution, et tout écart « supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Selon notre calcul, le prix de 340 € dépasse la valeur de reconstitution de 7,08 %. L’écart franchirait 10 % si cette valeur descendait sous 309,09 €, soit une baisse supplémentaire d’environ 2,65 %. Le texte n’impose pas alors une baisse automatique du prix, mais une justification et une notification ; une révision du prix reste néanmoins possible à chaque publication des valeurs, la prochaine étant celle du 31 décembre 2026. Par ailleurs, le prix de retrait de 306 € dépasse de 15,9 % la valeur de réalisation : cet écart compte pour l’associé, car un éventuel fonds de remboursement serait calé sur la valeur de réalisation, et un acheteur de gré à gré se référera souvent à cette valeur.

Si le prix de retrait baisse, l’article 422-219 du règlement général de l’AMF protège les associés inscrits : la société de gestion doit les informer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par envoi recommandé électronique s’ils l’ont choisi, « au plus tard la veille de la date d’effet ». Sans réaction dans un délai de quinze jours à compter de la réception, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ». La note d’information reprend ce mécanisme. Le silence vaut donc acceptation : l’associé qui reçoit une telle lettre doit décider dans les quinze jours s’il maintient ou annule sa demande, selon les règles que nous détaillons à propos de la baisse du prix de retrait d’une SCPI et des quinze jours pour réagir.

Pendant l’attente, les revenus continuent. L’acompte du troisième trimestre 2026 s’élève à 3,51 € par part de pleine jouissance, comme les trimestres précédents. La fourchette prévisionnelle du dividende 2026 a toutefois été resserrée au fil des bulletins : entre 15,50 € et 16,50 € au premier trimestre, entre 15,00 € et 16,40 € au deuxième, entre 15,00 € et 15,70 € au troisième, contre 16,34 € versés au titre de 2025. Ce dividende de 2025 comprenait 1,32 € de plus-values et 0,98 € prélevés sur la prime d’émission en vertu d’une résolution de l’assemblée du 5 juin 2025. Une telle distribution de réserves suppose une décision d’assemblée : l’article L. 214-103 du code monétaire et financier exige que la décision « indique expressément les postes de réserve » sur lesquels les prélèvements sont exercés. L’associé qui compare son rendement d’une année sur l’autre doit donc distinguer le revenu courant et ces compléments exceptionnels.

Un dernier paramètre joue sur la vitesse de la file. Depuis le 1er février 2024, la société de gestion a raccourci le délai de jouissance des parts nouvelles : elles portent jouissance dès le premier jour du mois suivant la souscription, au lieu du premier jour du troisième mois prévu par la note d’information. Les bulletins indiquent que cette mesure dure jusqu’au 31 décembre 2026 ou jusqu’à la date à laquelle il n’y aura plus de demande de retrait complète, vieille de plus d’un mois et non remboursée. Destinée à rendre la souscription plus attrayante, elle profite indirectement à ceux qui attendent, puisque chaque part souscrite finance un retrait. Son éventuelle reconduction en 2027 sera à surveiller dans le prochain bulletin.

II. Que faire : les sorties prévues par les statuts, puis les recours

A. Fonds de remboursement, rétro-compensation, suspension de la variabilité, gré à gré : les portes de sortie possibles

La première porte est le fonds de remboursement. Selon la note d’information, l’assemblée du 6 juin 2024 a décidé de le constituer et a autorisé la société de gestion, sans limitation de durée, à le doter au fil des arbitrages, la dotation par les bénéfices restant réservée à l’assemblée annuelle. La même note précise qu’à ce jour la SCPI « n’est pas dotée d’un fonds de remboursement », et le bulletin du troisième trimestre 2026 n’en annonce pas. L’article 422-231 du règlement général de l’AMF encadre ce fonds : sa création et sa dotation sont décidées par l’assemblée, qui en fixe les limites, les sommes proviennent de cessions d’immeubles ou de bénéfices, et les liquidités sont « destinées au seul remboursement des associés ». L’article 422-225 du même règlement ajoute que, lorsque le produit d’une vente n’est pas réinvesti, « l’assemblée générale est seule compétente » pour l’affecter à une distribution ou à la dotation du fonds. La SCPI a vendu 24 actifs depuis le début de l’année pour 28,5 M€ et restait engagée, au 30 septembre 2026, dans des promesses de vente pour 18,3 M€, selon son bulletin. La question de savoir si une délégation générale donnée en 2024 suffit pour chaque dotation n’a pas, à notre connaissance, été tranchée par un juge.

Si le fonds était doté, ses conditions seraient strictes. Le remboursement ne pourrait intervenir, selon l’article 422-230 du règlement général de l’AMF, « à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 % », sauf autorisation de l’AMF. Sur la base de la valeur de réalisation du 30 juin 2026, cette fourchette irait de 237,55 € à 263,94 € par part, soit, selon notre calcul, entre 13,7 % et 22,4 % sous le prix de retrait de 306 €. La note d’information réserve l’offre aux associés inscrits depuis au moins un mois, dans l’ordre du registre, par lettre recommandée accompagnée d’un bulletin-réponse ; l’associé dispose de quinze jours pour accepter, faute de quoi sa demande reste inscrite au registre. Chaque demande sur le fonds est limitée à 0,1 % des parts en circulation à la clôture de l’exercice précédent, soit, selon notre calcul, 12 916 parts. La forme compte : saisi par l’associé d’une autre SCPI, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens (7 mai 2025, n° 25/00008) a jugé qu’un courrier de réclamation générale « ne constitue en rien un ordre ferme » d’actionner le fonds et a rejeté la demande. Il faut répondre avec le bulletin prévu, dans le délai. Enfin, la reprise des sommes affectées au fonds suppose, selon l’article 422-233 du règlement général de l’AMF, « un rapport motivé de la société de gestion » porté à la connaissance des associés et de l’AMF. Nous avons décrit le fonctionnement concret de tels fonds dans trois SCPI ayant ouvert un fonds de remboursement en 2026.

La deuxième porte est la rétro-compensation. Selon le rapport annuel, l’assemblée du 4 juin 2026 était appelée à l’introduire, et le bulletin du deuxième trimestre indique que toutes les résolutions ont été adoptées. La note d’information de juillet 2026 en fixe les termes : lorsqu’une demande n’a pas pu être compensée, la société de gestion peut la compenser avec les sommes issues des souscriptions nettes des trois mois précédents qui n’ont pas encore été investies en immobilier. Il s’agit d’une faculté, non d’une obligation, et elle ne crée pas de liquidité nouvelle : elle mobilise des souscriptions déjà reçues.

La troisième porte, plus radicale, est la suspension de la variabilité du capital. Les statuts permettent à la société de gestion de suspendre à tout moment la variabilité, après information des associés, dès que des demandes de retrait au prix en vigueur demeurent non satisfaites depuis au moins quatre mois, quel que soit le pourcentage de parts concerné. Avec un délai moyen de 332 jours en 2025, cette condition paraît, à notre lecture, remplie ; la société de gestion n’a pas usé de cette faculté à la date des derniers bulletins. Si elle le faisait, le registre des retraits serait fermé, les demandes inscrites conserveraient leur rang pour le jour où la variabilité serait rétablie, et les associés pourraient vendre sur un marché secondaire par confrontation des ordres. L’article 422-205 du règlement général de l’AMF prévoit que l’inscription d’ordres sur ce registre constitue une mesure appropriée qui « emporte la suspension des demandes de retrait ». Les statuts précisent qu’un ordre de vente passé pendant la suspension annule la demande de retrait portant sur les mêmes parts, et que la société de gestion devra rétablir la variabilité après douze mois si quatre confrontations consécutives ont donné un prix compris dans les limites légales. Notre guide de la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire ou de gré à gré détaille ces ordres.

Le seuil légal reste lointain. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier impose à la société de gestion d’informer l’AMF lorsque les demandes de retrait « non satisfaites dans un délai de douze mois » représentent au moins 10 % des parts, puis de convoquer dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». Pour 12 916 159 parts, ce seuil correspond à 1 291 616 parts, plus de cinq fois la file actuelle, même en comptant les demandes récentes. Ces seuils sont des conditions de fait qui se prouvent : dans un litige portant sur une société par actions simplifiée à capital variable, le tribunal judiciaire de Grenoble (28 septembre 2026, n° 24/02947) a jugé que la société, qui invoquait un plafond statutaire de remboursement, « ne démontre pas que le seuil était atteint » et devait donc rembourser. À l’inverse, un associé ne peut obtenir du juge une sortie que les statuts ne prévoient pas : le tribunal de commerce de Bobigny (3 mars 2026, n° 2025F02790), saisi par l’actionnaire d’une société en commandite par actions à capital variable, a jugé que le retrait « ne constitue pas un droit individuel et inconditionnel », que la clause statutaire invoquée ne dispensait pas du respect de la procédure de retrait, « ni n’autorise le juge à imposer une sortie forcée du capital ». Ces deux décisions de premier ressort concernent d’autres formes de sociétés ; à notre lecture, leur raisonnement éclaire la situation d’un associé de SCPI dont les statuts organisent le retrait par compensation.

Reste la cession de gré à gré, que le rapport annuel chiffre à 18 371 parts en 2025, contre 6 770 en 2024. L’associé vend directement à un autre associé ou à un tiers, à un prix librement débattu. Les statuts soumettent la cession à un tiers à l’agrément de la société, demandé par lettre recommandée ; le refus oblige la société de gestion à faire acquérir les parts dans le mois, au prix fixé à défaut d’accord selon l’article 1843-4 du code civil, conformément à l’article L. 214-97 du code monétaire et financier, selon lequel l’agrément résulte aussi du silence gardé pendant deux mois et, lorsque l’achat n’est pas réalisé dans le mois du refus, « l’agrément est considéré comme donné ». La note d’information mentionne des frais de dossier de 100 € hors taxes et rappelle qu’il faut prévoir les droits d’enregistrement auprès de l’administration fiscale. L’acheteur se référant le plus souvent à la valeur de réalisation, la cession se fera en pratique avec une décote ; elle n’a d’intérêt que si le besoin de liquidités l’emporte sur l’attente. L’associé qui détient ses parts par un contrat d’assurance vie est dans une autre situation : le rapport annuel indique que des compagnies d’assurance vie, associées de la SCPI, peuvent conserver à leur bilan des parts de leurs clients en attente de retrait. Son interlocuteur est alors l’assureur, selon les règles exposées dans notre article sur les SCPI en assurance vie quand la SCPI ne rembourse plus.

B. S’informer, peser en assemblée puis, si un dommage est établi, agir en justice

L’associé dispose d’abord de droits d’information. L’article 1855 du code civil lui permet d’obtenir au moins une fois par an communication des livres et documents sociaux et de poser par écrit des questions sur la gestion, auxquelles il doit être répondu par écrit « dans le délai d’un mois ». Une question écrite peut porter sur la date d’inscription de sa demande, son rang, le nombre de parts inscrites avant lui ou la politique de dotation du fonds de remboursement. Avant chaque assemblée, l’article R. 214-144 du code monétaire et financier met à sa disposition les rapports de la société de gestion, du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes, et lui permet d’en demander l’envoi « jusqu’au cinquième jour inclus avant la réunion ». En cas de refus, l’article L. 214-103 du code monétaire et financier ouvre le référé pour faire enjoindre la communication de ces documents. Le conseil de surveillance, composé de trois à douze associés selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, est un relais utile : « Il peut se faire communiquer tout document » et présente un rapport à l’assemblée. Quatre de ses sièges ont été renouvelés en juin 2026.

L’assemblée est ensuite le lieu où les associés peuvent peser. L’article R. 214-138 du code monétaire et financier permet à un ou plusieurs associés de faire inscrire des projets de résolution, par lettre recommandée ou voie électronique adressée « vingt-cinq jours au moins avant la date de l’assemblée réunie sur première convocation ». Le seuil, de 5 % du capital, est dégressif pour les grandes sociétés : selon notre calcul, pour un capital de 1 963 256 168 €, il s’établit à 10 017 680,84 € de nominal, soit environ 65 906 parts, 0,51 % du capital. Des associés regroupés peuvent ainsi proposer, par exemple, la dotation du fonds de remboursement par une partie du produit des ventes ou par des bénéfices, ou une modification des commissions de la société de gestion. Sur ce dernier point, la Cour de cassation (com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271) approuve une cour d’appel d’avoir jugé qu’une délibération modifiant les statuts sur la rémunération de la société de gestion « n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer ». Le vote obéit à des règles qui favorisent la société de gestion : selon l’article L. 214-104 du code monétaire et financier, une procuration sans mandataire désigné vaut vote favorable aux projets « présentés ou agréés par la société de gestion » et défavorable aux autres, et l’article L. 214-105 du même code prévoit que les formulaires de vote par correspondance sans sens de vote ou exprimant une abstention « sont considérés comme des votes négatifs ». Une assemblée peut par ailleurs se tenir sans quorum. En dernier recours, l’article L. 214-98 du code monétaire et financier permet à l’assemblée de révoquer la société de gestion à la majorité des voix et la déclare « révocable par les tribunaux pour cause légitime » à la demande de tout associé ; une file d’attente qui résulte de la conjoncture ne constitue pas, à elle seule, une telle cause. Les situations de blocage entre associés et gérant relèvent du contentieux entre associés d’une société civile.

Avant tout procès, le médiateur de l’AMF, service public prévu par la loi, peut recevoir les réclamations qui relèvent de la compétence de l’AMF, selon les modalités décrites sur la page du médiateur sur le site de l’AMF. Selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, cette saisine « suspend la prescription de l’action civile et administrative », qui recommence à courir pour au moins six mois lorsque la médiation est déclarée terminée.

Une action en responsabilité suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité. Elle vise d’abord, le plus souvent, l’intermédiaire qui a conseillé la souscription. L’article L. 541-8-1 du code monétaire et financier oblige le conseiller en investissements financiers à agir « au mieux des intérêts de leurs clients » et à recueillir les informations nécessaires sur leur situation et leurs objectifs ; l’article L. 533-13 du même code impose aux banques et autres prestataires d’apprécier la situation financière du client, « y compris leur capacité à subir des pertes ». La Cour de cassation (com., 11 février 2014, n° 12-26.083) juge que l’obligation d’information porte sur les risques du placement, « leur chance de réalisation fût-elle imprévisible ». Le risque d’illiquidité d’une SCPI, que la note d’information décrit, fait partie de ces risques. La réparation reste mesurée : dans un litige portant sur des parts d’une autre SCPI, souscrites à crédit sur le conseil d’un intermédiaire puis revendues de façon anticipée, le tribunal judiciaire de Paris (10 février 2026, n° 24/14063) a limité la perte de chance à « 20 % des frais supportés », soit 7 619,61 €. Nous avons détaillé ces actions pour un placement conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine et pour une SCPI conseillée par une banque.

Contre la société de gestion, deux voies se distinguent. L’action sociale de l’article 1843-5 du code civil permet à un ou plusieurs associés de poursuivre la réparation du préjudice subi par la SCPI elle-même ; en cas de condamnation, « les dommages-intérêts sont alloués à la société ». L’action individuelle suppose, selon la Cour de cassation (com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342), l’allégation d’« un préjudice personnel et distinct » de celui de la société. Dans une autre SCPI, le tribunal des activités économiques de Paris (24 mars 2025, n° 2024029936) a admis qu’un investisseur, qui invoquait la perte de chance de ne pas souscrire, avait « un intérêt direct et certain à agir » avant même la clôture de la liquidation, en distinguant cette demande de l’action sociale engagée par d’autres associés. Une file d’attente ne suffit pas à caractériser une faute : il faudrait établir, par exemple, une inscription irrégulière, un traitement hors de l’ordre chronologique ou une information trompeuse sur la liquidité.

Le juge des référés offre deux outils ciblés. L’article 835 du code de procédure civile permet d’obtenir une provision ou l’exécution d’une obligation lorsque son existence « n’est pas sérieusement contestable » : ce pourrait être le cas, à notre lecture, d’un retrait compensé et enregistré qui ne serait pas payé dans le délai de trente jours prévu par la note d’information, mais non d’un remboursement que la compensation ne permet pas encore. L’article 145 du même code permet, s’il existe un motif légitime, d’ordonner « avant tout procès » des mesures d’instruction, par exemple pour établir la date d’inscription d’une demande contestée.

Le délai pour agir doit enfin être surveillé. Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles « se prescrivent par cinq ans » à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Pour un défaut d’information sur un placement en SCPI, la Cour de cassation (com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691) a jugé que la perte d’une partie du capital investi « ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation de la SCPI ». Dans le même sens, la cour d’appel de Paris (11 juin 2026, n° 25/04375) a retenu qu’une baisse de valorisation des parts « ne révélait qu’une moins-value latente ». À notre lecture, le délai ne court donc pas du seul fait d’une attente ou d’une baisse de valeur ; une vente avec décote ou un remboursement par le fonds à un prix inférieur pourrait en revanche être regardé comme réalisant la perte. Il est prudent de conserver dès maintenant la demande de retrait, l’accusé de réception, les bulletins et les échanges avec la société de gestion et avec le conseiller.

Conclusion

La file d’attente de la SCPI atteignait 233 539 parts au 30 septembre 2026, soit 1,81 % des parts selon notre calcul, avec des souscriptions en net recul et un délai moyen de remboursement qui dépassait déjà dix mois en 2025. La situation n’a rien d’une défaillance : le patrimoine reste occupé à plus de 91 %, les remboursements continuent chaque mois et le seuil légal de 10 % est lointain. Mais l’associé qui attend dépend entièrement du rythme des souscriptions nouvelles, et ses droits tiennent dans quelques règles précises.

Concrètement, cinq réflexes s’imposent. Vérifier par écrit que sa demande est complète, la date de son inscription et son rang, en usant au besoin du droit de poser des questions écrites. Ne pas augmenter le nombre de parts d’une demande déjà inscrite, sous peine de perdre son rang, et préciser, si l’on détient des fractions, que l’on veut tout céder. Ouvrir chaque lettre recommandée de la société de gestion : une baisse du prix de retrait ou une offre du fonds de remboursement laissent quinze jours pour réagir, et le silence vaut acceptation dans le premier cas, maintien dans la file dans le second. Comparer, chiffres à l’appui, l’attente, la cession de gré à gré et une éventuelle offre du fonds, qui se ferait au plus à la valeur de réalisation, aujourd’hui inférieure d’environ 13,7 % au prix de retrait. Enfin, conserver toutes les pièces, car le délai de prescription pourrait courir à compter de la réalisation d’une perte.

Plusieurs échéances méritent d’être suivies : les compensations mensuelles, la fin annoncée au 31 décembre 2026 du délai de jouissance raccourci des parts nouvelles, les valeurs de réalisation et de reconstitution au 31 décembre 2026, le bulletin du quatrième trimestre attendu au début de 2027 et l’assemblée de 2027, qui pourra statuer sur la dotation du fonds de remboursement ou sur des projets de résolution déposés par des associés. Une décision de la société de gestion de suspendre la variabilité du capital changerait la donne, puisque les retraits laisseraient place à un marché secondaire.

Ces analyses reposent sur les documents publiés par la société de gestion et sur des décisions rendues dans d’autres affaires, sur des faits propres à chacune. À la date de rédaction, aucune procédure collective n’est ouverte, aucune sanction ni aucune décision de justice relative aux retraits de la SCPI n’a été trouvée, et aucune faute ni aucune responsabilité n’est établie à l’égard de la SCPI ou de sa société de gestion. Les statuts, la note d’information, les bulletins et les documents signés par chaque associé priment sur toute présentation générale, nos calculs peuvent être démentis par les prochains bulletins, et seul le juge peut trancher un litige.