SCPI Épargne Pierre : distributions de prime d’émission des 24 novembre et 23 décembre 2026, usufruitier ou nu-propriétaire, et 899 463 parts en attente

La SCPI Épargne Pierre, gérée par Atland Voisin, versera les 24 novembre et 23 décembre 2026 deux distributions exceptionnelles qui ne proviennent pas des loyers. Selon le bulletin du troisième trimestre 2026, mis en ligne le 2 novembre, et la note d’actualité de la société de gestion, elles sont prélevées sur la prime d’émission, en application d’une résolution votée par l’assemblée générale du 24 juin 2026, et sont versées aux pleins propriétaires et aux nus-propriétaires, les usufruitiers ne les percevant pas. Le même bulletin recense 899 463 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, soit 0,67 % des 135 155 820 parts, et une collecte nette nulle pour le deuxième trimestre consécutif. La SCPI compte 53 497 associés pour une capitalisation de 2 811 millions d’euros.

Ces chiffres ne décrivent ni une faillite ni une faute. Au 7 novembre 2026, aucune procédure collective ne figure au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales au nom de la SCPI, nous n’avons trouvé dans la base Judilibre aucune décision de justice rendue contre elle et nos recherches n’ont fait ressortir aucune sanction de l’Autorité des marchés financiers (AMF) la concernant. La société de gestion annonce un taux d’occupation financier de 94,05 % et un endettement de 10,80 %, et présente elle-même ces versements comme une restitution de capital, en déconseillant d’y voir un motif de souscription. Les statuts, la note d’information et les conventions conclues entre usufruitiers et nus-propriétaires priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige. Deux questions concrètes demeurent : à qui revient l’argent lorsque les parts sont démembrées (I), et comment sortir quand la file d’attente s’allonge (II).

I. Distributions exceptionnelles de fin 2026 : d’où vient l’argent et qui doit le recevoir

A. Une restitution de prime d’émission votée en assemblée, pas un revenu locatif

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2026, réunie sur seconde convocation après une première réunion du 17 juin restée sans quorum, permet de retracer la décision. La neuvième résolution a autorisé la société de gestion à distribuer de la prime d’émission, dans la limite de 30 millions d’euros, les 24 novembre et 23 décembre 2026, par prélèvement sur un compte qui s’élevait alors à 642 084 859,40 euros. La somme doit être répartie « au prorata du nombre de parts existantes » au jour de chaque versement. La résolution a été adoptée par 2 851 378 voix pour, 18 109 voix contre et 14 989 abstentions. La même assemblée a divisé la valeur nominale des parts par dix à compter du 1er juillet 2026 : le prix de souscription est passé de 208 € à 20,80 €, dont 16 € de nominal et 4,80 € de prime d’émission, commission de souscription comprise.

Le fondement juridique de l’opération se trouve dans le code monétaire et financier. Pour les sociétés civiles de placement immobilier, l’article L. 214-103 du code monétaire et financier dispose : « En outre, l’assemblée peut décider la mise en distribution des sommes prélevées sur les réserves dont elle a la disposition. » Il précise : « Dans ce cas, la décision indique expressément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont exercés. » La résolution du 24 juin vise le compte de prime d’émission, et l’article 33 des statuts reprend la même règle. La société de gestion décrit d’ailleurs la prime d’émission comme « une réserve constituée à partir des sommes » versées par les associés lors de leurs souscriptions, dont une partie leur est aujourd’hui restituée.

Ces versements ne sont pas des revenus. Le code civil réserve à l’usufruitier les fruits : selon l’article 582 du code civil, « L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits », et l’article 584 du code civil précise que « Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. » Les distributions trimestrielles d’une SCPI sont alimentées par les loyers encaissés ; la prime d’émission, elle, provient des apports des souscripteurs. La Cour de cassation juge que « les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes » (Cass. com., 10 février 2009, n° 07-21.806) ; une restitution d’apports n’est même pas un bénéfice. La société de gestion le reconnaît : selon sa communication, ces sommes ne traduisent pas une hausse des revenus locatifs et l’opération n’a pas d’incidence sur le prix de la part. Pour apprécier le rendement de la SCPI, il ne faut donc pas les additionner aux distributions habituelles.

Combien représentent ces versements ? La société de gestion indique que chacun correspond, par part, au montant d’un mois de revenus nets, sans en publier le montant à ce jour. À titre indicatif, et selon notre calcul, l’acompte du troisième trimestre, 0,249 € par part, rapporté à un mois donne environ 0,083 € par part et par versement, soit de l’ordre de 11,2 millions d’euros pour 135 155 820 parts et de 22,4 millions d’euros pour les deux dates, en deçà du plafond de 30 millions voté en assemblée. Un associé détenant 1 000 parts, soit 20 800 € au prix de souscription actuel, recevrait ainsi environ 83 € à chaque date. Les montants définitifs seront ceux que la société de gestion annoncera lors des versements.

Les nouveaux associés sont aussi concernés. En temps normal, la note d’information prévoit que les parts souscrites portent jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription. La société de gestion a suspendu ce délai jusqu’au 31 décembre 2026 : selon sa communication, une souscription reçue avant le 13 novembre ouvre droit aux deux versements, et une souscription reçue avant le 14 décembre à celui du 23 décembre. Le nouvel associé récupère ainsi une petite partie d’une réserve que les souscriptions, dont la sienne, ont alimentée. Le code civil laisse une large place aux statuts sur ce point : selon l’article 1844-1 du code civil, « La part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à proportion de sa part dans le capital social », le tout « sauf clause contraire ». La répartition au prorata des parts existantes le jour du versement a été votée par l’assemblée ; un associé qui s’interroge sur l’équilibre entre anciens et nouveaux associés peut poser la question par écrit ou lors de la prochaine assemblée, sans que rien, à notre lecture, ne permette d’y voir une irrégularité.

Le calendrier s’éclaire par la situation de la collecte. L’article 422-220 du règlement général de l’AMF pose une règle que beaucoup d’épargnants ignorent : « Il ne peut être procédé à des émissions de parts nouvelles ayant pour effet d’augmenter le capital tant qu’il existe, sur le registre prévu à l’article 422-218, des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription. » Tant que des demandes de retrait attendent, chaque euro souscrit sert d’abord à rembourser les associés sortants. C’est ce que traduit la collecte nette nulle des deuxième et troisième trimestres 2026 : la collecte brute, 22,7 millions d’euros puis 15,2 millions d’euros, a été entièrement absorbée par les retraits. À notre lecture, les mesures annoncées pour la fin de l’année, suspension du délai de jouissance, versements exceptionnels et réinvestissement possible dès une part à 20,80 €, peuvent attirer des souscriptions qui serviront aussi à réduire la file d’attente ; la société de gestion souligne pour sa part qu’elles accompagnent le passage à une distribution mensuelle à partir de janvier 2027.

B. Usufruitier ou nu-propriétaire : ce que disent les statuts, la société de gestion et la Cour de cassation

La société de gestion a tranché dans sa communication. Les versements exceptionnels sont destinés « aux pleins propriétaires et aux nus-propriétaires », et « les usufruitiers ne les perçoivent pas », précise le bulletin du troisième trimestre, au motif qu’ils proviennent de la prime d’émission et non des loyers. Les usufruitiers continuent de percevoir les distributions habituelles. Cette répartition a une logique : la prime d’émission fait partie des apports, c’est-à-dire de la substance des parts, que l’usufruitier doit conserver. Elle soulève pourtant une question, car les statuts de la SCPI, mis à jour après l’assemblée du 24 juin 2026, contiennent une clause rédigée dans un autre sens.

Selon l’article 33 des statuts, repris par la note d’information, en cas de démembrement, les sommes distribuées aux associés, « qu’elles proviennent du résultat de l’exercice » ou « de sommes prélevées sur les réserves », sont « versées à l’usufruitier », « à charge pour lui d’en reverser » tout ou partie au nu-propriétaire « en cas de convention contraire entre eux ». Si la prime d’émission est une réserve au sens de cette clause, ce que suggèrent le fondement retenu, à savoir le pouvoir de l’assemblée de distribuer les réserves, et la description qu’en donne la société de gestion, la clause désignerait l’usufruitier comme destinataire des versements, sauf convention contraire. Si l’on considère au contraire que la prime d’émission, issue des apports, se distingue des réserves constituées à partir des bénéfices, la clause ne trancherait pas la question et il faudrait revenir aux règles du code civil. À notre lecture, cette articulation mérite une réponse écrite de la société de gestion, que chaque associé concerné peut demander.

Les règles du code civil partent d’une distinction simple. Selon l’article 578 du code civil, « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. » Lorsque l’usufruit porte sur de l’argent, l’article 587 du code civil organise un quasi-usufruit : l’usufruitier « a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution ». La chambre commerciale de la Cour de cassation en a déduit que, « dans le cas où la collectivité des associés décide de distribuer un dividende par prélèvement sur les réserves, le droit de jouissance de l’usufruitier de droits sociaux s’exerce, sauf convention contraire entre celui-ci et le nu-propriétaire, sous la forme d’un quasi-usufruit », l’usufruitier étant alors tenu « d’une dette de restitution exigible au terme de l’usufruit » (Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246). Elle a repris cette solution l’année suivante (Cass. com., 24 mai 2016, n° 15-17.788).

La première chambre civile a mis l’accent sur l’autre versant. Dans une succession où la veuve avait opté pour l’usufruit de la totalité des biens, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir énoncé que « si l’usufruitier a droit aux bénéfices distribués, il n’a aucun droit sur les bénéfices qui ont été mis en réserve, lesquels constituent l’accroissement de l’actif social et reviennent en tant que tel au nu-propriétaire », et d’en avoir déduit que les fonds provenant de la distribution des réserves « devaient bénéficier aux seuls nus-propriétaires » (Cass. 1re civ., 22 juin 2016, n° 15-19.471). La troisième chambre civile a combiné les deux approches à propos d’une société civile immobilière qui avait distribué le prix de vente de tous ses immeubles. Elle rappelle que « si l’usufruitier a droit aux fruits générés par la chose objet de l’usufruit, il a l’obligation de conserver la substance de cette chose », juge qu’une telle distribution « affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit » et retient que, dans ce cas, « le dividende revient, sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, au premier, le droit de jouissance du second s’exerçant alors sous la forme d’un quasi-usufruit sur la somme ainsi distribuée » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-18.687).

Appliquée à la situation de la SCPI, cette jurisprudence conduit, à notre lecture, à une réponse en deux temps. La propriété des sommes restituées reviendrait au nu-propriétaire, ce qui rejoint la répartition annoncée par la société de gestion. Mais, sauf convention contraire, l’usufruitier pourrait se prévaloir d’un quasi-usufruit sur ces sommes, c’est-à-dire du droit de les utiliser à charge d’en restituer la valeur à la fin de l’usufruit, ce que la clause des statuts semble organiser en prévoyant le versement à l’usufruitier. Aucune décision publiée ne tranche, à notre connaissance, le cas d’une distribution de prime d’émission par une SCPI : les solutions citées ont été rendues pour des réserves de bénéfices et pour le prix de vente d’immeubles, et leur transposition reste une hypothèse.

La question du vote ajoute une nuance. L’article 1844 du code civil prévoit : « Si une part est grevée d’un usufruit, le nu-propriétaire et l’usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier. » Il ajoute : « Les statuts peuvent déroger aux dispositions du deuxième alinéa et de la seconde phrase du troisième alinéa. » L’article 13 des statuts de la SCPI use de cette faculté : sauf convention contraire notifiée à la société, le vote appartient à l’usufruitier dans les assemblées ordinaires et au nu-propriétaire dans les assemblées extraordinaires. La distribution de prime d’émission ayant été votée aux conditions des assemblées ordinaires, le droit de vote attaché aux parts démembrées appartenait donc, sauf convention notifiée, aux usufruitiers, qui ont ainsi pu voter une distribution dont la société de gestion réserve le bénéfice aux nus-propriétaires. La Cour de cassation a déjà jugé qu’en participant à l’assemblée qui affecte des bénéfices à un compte de réserve, l’usufruitier « ne consent aucune donation au nu-propriétaire » (Cass. com., 10 février 2009, n° 07-21.806).

Ce point n’est pas théorique. Dans un jugement du 22 septembre 2026, rendu en premier ressort, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a examiné la position de l’administration fiscale, qui voyait dans le versement aux nus-propriétaires de distributions prélevées sur des réserves une renonciation des usufruitiers à leur quasi-usufruit, donc une donation indirecte taxable. Le tribunal a rappelé que le quasi-usufruit reconnu par la jurisprudence ne s’impose pas aux parties : « Il s’agit donc d’un régime supplétif, susceptible d’être écarté par la volonté des parties. » Il a jugé qu’une clause des statuts attribuant directement ces distributions aux nus-propriétaires constituait la convention contraire admise par la Cour de cassation, de sorte que l’usufruitier, qui n’avait jamais eu de droit sur ces sommes, « ne peut, par conséquent, être regardé comme y ayant renoncé », et il a prononcé le dégrèvement des 179 298 € d’impositions supplémentaires (TJ Mont-de-Marsan, 22 septembre 2026, n° 25/00707). La clause de l’article 33 des statuts de la SCPI est rédigée dans l’autre sens pour les sommes prélevées sur les réserves ; le raisonnement de ce jugement, qui peut encore être frappé d’appel, ne se transpose donc pas tel quel. Les conséquences fiscales de la répartition retenue ne sont pas traitées ici ; elles dépendent de la situation de chaque famille et justifient un examen propre.

Concrètement, chaque situation de démembrement appelle une vérification différente.

La première situation est la plus fréquente. L’article 757 du code civil permet au conjoint survivant de recueillir, à son choix, « l’usufruit de la totalité des biens existants » ou une part en pleine propriété. Lorsque le conjoint a choisi l’usufruit, les parts de SCPI de la succession se retrouvent démembrées entre lui et les enfants, souvent sans qu’aucun acte n’ait réglé le sort des distributions exceptionnelles. C’est exactement la configuration de l’arrêt de la première chambre civile du 22 juin 2016.

Le plus sûr est de régler la question par écrit. Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Un accord daté et signé entre usufruitier et nu-propriétaire peut fixer qui conserve les sommes et dans quelles conditions elles seront restituées ou réinvesties, puis être notifié à la société de gestion, l’article 33 des statuts réservant précisément le cas d’une convention contraire entre eux. L’article 1855 du code civil permet par ailleurs à tout associé de poser par écrit des questions sur la gestion sociale « auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois » : une question précise, demandant comment la société de gestion articule sa répartition avec l’article 33 des statuts, est un premier pas utile. Chacun a enfin intérêt à conserver les relevés des sommes reçues, qui serviront si un compte doit être établi à la fin de l’usufruit. Notre page consacrée au droit patrimonial et des successions présente les autres difficultés de l’usufruit familial.

II. Sortir quand 899 463 parts attendent : rang, prix, délais et recours

A. Une file récente qu’il faut lire avec les chiffres de la collecte

La file d’attente est récente. Dans son rapport annuel 2025, la société de gestion indiquait qu’aucune part n’était en attente de retrait au 31 décembre 2025 et que des parts en attente étaient apparues au 31 mars 2026, à la suite du retrait d’un investisseur institutionnel en fin de trimestre. Le bulletin du deuxième trimestre 2026 en recensait 63 817 au 30 juin, soit 638 170 parts après la division par dix ; celui du troisième trimestre en compte 899 463 au 30 septembre, soit une hausse d’environ 41 % en trois mois selon notre calcul. Au prix de retrait de 18,72 €, la file représente environ 16,8 millions d’euros. Les bulletins retracent aussi la collecte et les retraits.

Deux mouvements se cumulent. Les retraits exécutés ont plus que doublé entre le troisième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026, puis ont reculé au troisième trimestre parce que la collecte brute a baissé d’un tiers. En supposant qu’aucune demande n’ait été annulée, les demandes nouvelles du troisième trimestre peuvent être estimées à environ 993 562 parts : 899 463 parts en attente, moins 638 170 au 30 juin, plus 732 269 parts remboursées. Rapportée à l’ensemble des parts, la file reste faible ; rapportée à la collecte du dernier trimestre, elle représente un peu plus d’un trimestre de souscriptions. Notre article sur une autre SCPI à capital variable dont la file s’allonge après une division des parts montre comment lire ces séries d’un trimestre à l’autre.

La règle de priorité est celle de l’inscription. Selon l’article 422-218 du règlement général de l’AMF, les demandes de retrait « sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». Les statuts de la SCPI exigent une lettre recommandée avec avis de réception, et la note d’information subordonne l’inscription à un dossier complet : bulletin d’ordre de retrait dûment renseigné, pièce d’identité en cours de validité et coordonnées bancaires. Un dossier incomplet peut coûter cher. Dans une affaire jugée le 14 avril 2026, un associé d’une autre SCPI reprochait à sa banque d’avoir retardé sa demande ; le tribunal a constaté que le bulletin transmis ne précisait pas le nombre de parts à vendre et a écarté le préjudice de trésorerie invoqué « alors qu’il en est toujours propriétaire » (TJ Paris, 9e ch. 2e sect., 14 avril 2026, n° 26/00363). Pour des parts démembrées, un retrait met fin, pour les parts concernées, aux droits de l’usufruitier comme à ceux du nu-propriétaire ; l’article 13 des statuts leur impose de se faire représenter par l’un d’eux ou par un mandataire commun, et il est prudent que la demande soit signée des deux. L’associé qui attend a intérêt à demander par écrit la date d’inscription retenue et le nombre de parts enregistrées.

Le prix de retrait est fixé par la note d’information : 20,80 € de prix de souscription moins 2,08 € de commission de souscription hors taxes, soit 18,72 € par part tant que les retraits sont compensés par des souscriptions. Si ce prix baissait, l’article 422-219 du règlement général de l’AMF oblige la société de gestion à prévenir par lettre recommandée les associés ayant demandé leur retrait, au plus tard la veille de la date d’effet ; faute de réaction dans les quinze jours, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ». Notre article sur la baisse du prix de retrait d’une SCPI et les quinze jours pour réagir détaille cette étape. Selon la note d’information, l’associé qui se retire perd la jouissance de ses parts le premier jour du mois de l’inscription de son retrait sur le registre des associés, et le règlement intervient dans un délai maximal d’un mois. À notre lecture, un associé encore en attente le 24 novembre ou le 23 décembre détient des parts existantes à ces dates et devrait donc percevoir les versements exceptionnels à proportion de ses parts, sous réserve de leur répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.

Le seuil d’alerte légal est loin. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que la procédure d’information de l’AMF « est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts », et que, « Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». Pour la SCPI, 10 % des parts représentent 13 515 582 parts : la file actuelle en atteint environ 6,7 %, et, la file n’étant apparue qu’en 2026, aucune demande ne peut encore avoir douze mois d’ancienneté. Deux outils prévus par les statuts ne semblent pas mobilisés à ce jour. Le premier est un mécanisme de compensation différée : les demandes de retrait peuvent être compensées avec les fonds issus des souscriptions des douze derniers mois non encore investis, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution, la note d’information prévoyant que les bulletins indiquent le montant disponible et les compensations réalisées. Le second est un fonds de remboursement, que l’assemblée peut créer sur proposition de la société de gestion. Les bulletins consultés ne mentionnent ni l’un ni l’autre : la question peut être posée par écrit. Reste la cession directe à un autre épargnant, que la note d’information autorise et que notre guide de la revente de parts sur le marché secondaire ou de gré à gré présente en détail.

B. Information, assemblée et recours : ce que chaque associé peut faire

Le droit à l’information est le premier levier. L’article 1855 du code civil ouvre à tout associé le droit d’obtenir, « au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux », et de poser des questions écrites. Le conseil de surveillance dispose de pouvoirs étendus : selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment » et il peut se faire communiquer tout document ou demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la SCPI. Écrire à ses membres, dont les noms figurent dans le rapport annuel, permet de porter une question collective, par exemple sur le sort des distributions de capital en cas de démembrement ou sur la compensation différée. Si les documents dus avant une assemblée n’étaient pas communiqués, l’article L. 214-103 du code monétaire et financier permet à « Toute personne intéressée » de saisir le président du tribunal compétent statuant en référé pour obtenir une injonction, le cas échéant sous astreinte.

L’assemblée générale reste le lieu des décisions. Depuis la modification des statuts votée le 24 juin 2026, elle se réunit sans quorum, ce que permet le même article L. 214-103 du code monétaire et financier : « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis. » Les associés peuvent aussi proposer des résolutions. L’article R. 214-138 du code monétaire et financier dispose : « Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social peuvent demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution. » Ce seuil est réduit par tranches lorsque le capital dépasse 760 000 € ; pour un capital de 2 162 493 120 €, notre calcul aboutit à environ 11,01 millions d’euros de nominal, soit 0,51 % du capital ou environ 688 367 parts. La demande doit parvenir par lettre recommandée ou par voie électronique vingt-cinq jours au moins avant l’assemblée réunie sur première convocation. Atteindre ce seuil suppose de fédérer de nombreux associés ; une telle résolution pourrait préciser le sort des distributions de capital en cas de démembrement, demander un compte rendu de la compensation différée ou proposer la création d’un fonds de remboursement.

Si une perte est un jour réalisée et qu’un manquement est établi, la première personne à interroger est souvent celle qui a conseillé ou vendu les parts. Les conseillers en investissements financiers doivent agir en « servant au mieux les intérêts des clients » (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier) ; les prestataires de services d’investissement, dont les banques, doivent recommander des instruments « adéquats et adaptés à leur tolérance au risque et à leur capacité à subir des pertes » (article L. 533-13 du code monétaire et financier). La Cour de cassation a jugé que le prestataire doit informer son client des risques inhérents au placement, « leur chance de réalisation fût-elle imprévisible » (Cass. com., 11 février 2014, n° 12-26.083). L’indemnisation prend la forme d’une perte de chance et peut rester limitée : dans un litige portant sur les frais du retrait anticipé de parts d’une autre SCPI, le tribunal judiciaire de Paris a alloué 7 619,61 €, la perte de chance étant limitée à 20 % des frais supportés, parce que l’investisseuse avait été informée de l’horizon de placement de huit ans (TJ Paris, 9e ch. 2e sect., 10 février 2026, n° 24/14063). Nos articles sur le placement conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine et sur la SCPI conseillée par une banque détaillent ces actions.

La responsabilité de la société de gestion obéit à d’autres règles. Selon l’article 1843-5 du code civil, « un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », les dommages-intérêts étant alors alloués à la société ; l’associé qui agit pour son propre compte doit invoquer, selon la Cour de cassation, « un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342). Rien, dans les documents consultés, ne caractérise une faute de la société de gestion : ces règles indiquent seulement sur quel terrain une discussion s’engagerait si un manquement venait à être établi.

Le temps compte aussi. Selon l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » En matière de SCPI, la Cour de cassation juge que le délai d’une action contre un conseiller « ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691), et la cour d’appel de Paris a jugé qu’une baisse de la valeur de réalisation ne révélait « qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs » (CA Paris, pôle 5 ch. 10, 11 juin 2026, n° 25/04375). Pour un désaccord entre usufruitier et nu-propriétaire sur les versements de fin d’année, l’action relève en principe de cette prescription de droit commun, dont le point de départ dépend de ce qui est réclamé : selon l’arrêt du 27 mai 2015 cité plus haut, la créance de restitution née d’un quasi-usufruit n’est exigible qu’au terme de l’usufruit.

Avant tout procès, le médiateur de l’AMF peut être saisi des litiges qui entrent dans la compétence de l’Autorité, notamment avec une société de gestion ou un conseiller en investissements financiers. Selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. » La page du médiateur sur le site de l’AMF précise les conditions de saisine. Un désaccord purement familial entre usufruitier et nu-propriétaire ne relève pas de cette médiation ; il se règle par un accord écrit ou, à défaut, devant le tribunal judiciaire, et notre page consacrée au contentieux entre associés d’une société civile présente ce type de procédure.

Enfin, la période se prête aux tentatives d’escroquerie. La société de gestion indique sur son site que son nom et ceux de ses SCPI font partie des marques détournées par des escrocs, qui reproduisent logos et documents, proposent de fausses souscriptions et vont parfois jusqu’à verser de faux dividendes ; elle rappelle qu’elle ne demande jamais de virement vers un compte bancaire domicilié hors de France. Des versements exceptionnels, une campagne de réinvestissement ou une file d’attente sont autant de prétextes possibles pour un message réclamant un virement, des pièces d’identité ou des frais de déblocage. Selon la société de gestion, les versements de novembre et décembre sont automatiques et n’exigent aucune démarche ; toute sollicitation contraire doit être vérifiée auprès des canaux officiels et de la liste noire de l’AMF. Notre article sur les faux liquidateurs et faux avocats qui promettent de récupérer des fonds décrit les signaux d’alerte.

Conclusion

Les deux versements de fin d’année ne changent ni la valeur d’une part ni le rendement locatif de la SCPI : ils restituent aux associés une fraction de la prime d’émission, en vertu d’une résolution adoptée à une très large majorité et annoncée publiquement. Ils posent en revanche une question que les présentations commerciales laissent de côté. En cas de démembrement, la société de gestion les attribue aux nus-propriétaires, alors que l’article 33 des statuts prévoit le versement à l’usufruitier des sommes prélevées sur les réserves, ce qui pourrait inclure la prime d’émission, et que la Cour de cassation reconnaît en principe à l’usufruitier, sauf convention contraire, un quasi-usufruit sur les distributions qui touchent à la substance des parts. Cette tension n’appelle aucune conclusion hâtive : elle invite les familles concernées à relire leurs actes, à formaliser un accord et à interroger par écrit la société de gestion, si possible avant le 24 novembre 2026.

Pour les associés qui veulent sortir, la file de 899 463 parts reste faible au regard du capital, mais elle a progressé d’environ 41 % en un trimestre alors que la collecte brute reculait. Les règles sont connues : rang chronologique, dossier complet, prix de 18,72 € tant que les retraits sont compensés, information par lettre recommandée en cas de baisse du prix, seuil de 10 % des parts avant toute assemblée extraordinaire. Vérifier son inscription, conserver la preuve de ses envois et lire le prochain bulletin, qui fera le point au 31 décembre 2026, sont les premières précautions. Les leviers collectifs existent aussi : questions écrites, conseil de surveillance, projets de résolution, et médiateur de l’AMF avant tout procès.

Nous suivrons les prochaines étapes : les versements des 24 novembre et 23 décembre, le passage à la distribution mensuelle en janvier 2027, le bulletin du quatrième trimestre, la prochaine assemblée générale et toute précision de la société de gestion sur le sort des sommes en cas de démembrement. À la date de rédaction, aucune source officielle ne fait état d’un dommage subi par la SCPI ou par ses associés, aucune responsabilité n’est établie, les statuts, la note d’information et les conventions signées priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un désaccord entre usufruitier et nu-propriétaire ou entre un associé et la société de gestion.