SCPI Eurovalys : 22 105 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, division par 20, ce que peuvent faire les associés

Le bulletin du troisième trimestre 2026 de la SCPI Eurovalys, publié fin octobre par sa société de gestion Advenis REIM, recense 22 105 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, contre 11 439 trois mois plus tôt et 6 363 au 31 décembre 2025. Depuis le 1er octobre 2026, chaque part a été remplacée par vingt parts nouvelles : le prix de souscription est passé de 960 € à 48 € et la valeur de retrait de 850,56 € à 42,53 €, une opération qui ne modifie pas, selon la société de gestion, la valeur globale de l’investissement de chaque associé. Le même document fait état de la vente de deux immeubles allemands, à Brême et à Norderstedt, pour 62,5 millions d’euros, d’un acompte quasi stable de 11,27 € brut par part ancienne et d’un taux d’occupation financier de 90,85 %.

Ces chiffres ne décrivent ni une faillite ni une faute. Au 7 novembre 2026, aucune procédure collective ne figure au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales au nom de la SCPI ou de sa société de gestion, aucune décision de justice ni aucune sanction visant la SCPI n’est apparue dans nos recherches, des retraits ont été remboursés chaque trimestre et la file représente environ 2,2 % des parts, loin du seuil légal de 10 %. Les statuts, la note d’information et les bulletins priment sur toute analyse générale, et seul le juge peut trancher un litige. Mais la file a presque doublé en un trimestre, et l’associé qui attend veut savoir à quel rang se trouve sa demande, combien de temps attendre et que faire. Voyons ce que devient la demande de retrait (I), puis les moyens d’action des associés (II).

I. Votre demande de retrait est en attente : quel rang, quel délai et quelles règles peuvent tout changer ?

A. Une file traitée dans l’ordre d’inscription, avec les seules souscriptions nouvelles

Dans une SCPI à capital variable, la sortie d’un associé prend en principe la forme d’un retrait : la société rachète ses parts et les annule, mais seulement à hauteur des souscriptions qu’elle reçoit. Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF) fixe la règle de rang : les demandes de retrait sont inscrites dès leur réception sur un registre et elles « sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription » (article 422-218 du règlement général de l’AMF). Le même règlement interdit d’émettre des parts nouvelles augmentant le capital tant qu’il existe sur ce registre « des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription » (article 422-220 du règlement général de l’AMF). Concrètement, chaque souscription nouvelle sert d’abord à rembourser les associés inscrits, dans l’ordre de leurs demandes.

Les statuts de la SCPI, dans leur version mise à jour après l’assemblée générale extraordinaire du 10 juin 2026, précisent ce mécanisme. Les parts présentées au retrait ne peuvent être remboursées qu’avec les fonds issus des souscriptions des douze mois précédents, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution. La note d’information ajoute que, lorsqu’une contrepartie existe, le règlement intervient « dans un délai maximum de 2 mois » à compter de la réception de la demande, et que l’associé continue de percevoir les dividendes tant que sa demande est en cours dans le carnet d’ordres. Elle rappelle aussi que la société « ne garantit ni la revente des parts », ni le retrait, ni la cession. Le délai de deux mois ne joue donc que s’il existe des souscriptions pour compenser la demande : il ne constitue pas une promesse de paiement à date fixe.

La jurisprudence récente confirme cette lecture et en tire deux conséquences pratiques. Dans une affaire jugée le 14 avril 2026, un associé reprochait à sa banque d’avoir retardé la transmission de sa demande de retrait de parts d’une autre SCPI et réclamait 20 000 € au titre du prix non encaissé. Le tribunal judiciaire de Paris a relevé que le bulletin de retrait était incomplet, faute d’indiquer le nombre de parts, et que l’enregistrement avait tardé « du fait de sa négligence » ; il a surtout jugé que l’associé ne pouvait se dire privé du prix de cession « alors qu’il en est toujours propriétaire », la demande restant en attente faute de souscriptions disponibles (TJ Paris, 9e ch. 2e sect., 14 avril 2026, n° 26/00363). Le bulletin de la SCPI précise d’ailleurs que le nombre de parts en attente correspond aux « dossiers conformes enregistrés dans le registre » : une demande incomplète, par exemple sans la signature de l’usufruitier en cas de démembrement, sans la mainlevée d’un nantissement ou sans le nombre de parts, ne prend pas rang.

Les bulletins publiés en 2026 permettent de retracer l’évolution de la file, exprimée en parts anciennes, c’est-à-dire avant la division.

Deux mouvements se combinent. Les souscriptions, qui financent seules les retraits, ont été divisées par deux entre le dernier trimestre de 2025 et le troisième trimestre de 2026, passant de 5 498 à 2 788 parts. Les demandes nouvelles, que nous déduisons de l’écart entre deux trimestres augmenté des retraits exécutés, ont dans le même temps bondi à 13 454 parts au troisième trimestre. Au rythme de ce trimestre, et sans aucune demande supplémentaire, il faudrait près de huit trimestres pour absorber la file ; au rythme de 2025, durant laquelle 17 484 parts ont été remboursées, il en faudrait environ cinq. Le rapport annuel 2025 indique déjà un délai moyen d’exécution des retraits de cinq mois en 2025, contre un mois en 2024. Ces projections sont les nôtres : elles dépendent entièrement de la collecte future, qui peut repartir comme continuer de baisser.

La même reconstitution, fondée sur l’ordre chronologique imposé par le règlement de l’AMF, donne une indication sur l’ancienneté des demandes. Si l’on suppose que les demandes ont été servies strictement dans l’ordre et qu’aucune n’a été annulée, environ 2 830 parts demandées au premier trimestre 2026 étaient encore en attente au 30 septembre, soit depuis six mois au moins. La société de gestion ne publie pas l’ancienneté des demandes ; ce chiffre est une estimation, mais il compte pour la suite, car les statuts attachent un effet précis à une attente de six mois.

Reste la division. L’assemblée générale extraordinaire, réunie sur seconde convocation le 10 juin 2026, a ramené la valeur nominale de la part de 800 € à 40 € et la prime d’émission de 160 € à 8 €, chaque part ancienne donnant droit à vingt parts nouvelles. La note d’information fixe la valeur de retrait à 42,53 € depuis le 1er octobre 2026, soit le prix de 48 € diminué d’une commission de souscription de 5,47 €. Les 22 105 parts anciennes en attente correspondent donc à 442 100 parts nouvelles. Les documents que nous avons lus ne détaillent pas la conversion des demandes déjà inscrites : nombre de parts, conservation du rang et prix appliqué. Il est prudent d’en demander une confirmation écrite. Vingt parts nouvelles remboursées à 42,53 € représentent 850,60 €, soit quatre centimes de plus que l’ancienne valeur de retrait : la division ne réduit pas, à elle seule, ce que l’associé reçoit. Si une véritable baisse du prix de retrait intervenait plus tard, le règlement de l’AMF impose à la société de gestion d’en informer les associés inscrits par lettre recommandée « au plus tard la veille de la date d’effet » ; faute de réaction dans les quinze jours, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix » (article 422-219 du règlement général de l’AMF). Nous avons détaillé ce délai de réaction dans notre analyse consacrée à la baisse du prix de retrait d’une SCPI et aux quinze jours pour réagir.

B. Seuil de 10 %, clause des six mois, fonds de remboursement, valeurs de la part : les règles qui peuvent changer la donne

Le premier seuil est légal. Lorsque les demandes de retrait « non satisfaites dans un délai de douze mois » représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion en informe sans délai l’AMF et convoque dans les deux mois une assemblée générale extraordinaire, à laquelle elle propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée » (article L. 214-93 du code monétaire et financier). L’ouverture d’un registre d’ordres d’achat et de vente constitue une telle mesure, et son application « emporte la suspension des demandes de retrait » (article 422-205 du règlement général de l’AMF). Au 30 septembre 2026, la file représentait 2,23 % des 990 601 parts anciennes, selon notre calcul. Le seuil de 10 % correspondrait à environ 99 060 parts anciennes, soit près de deux millions de parts nouvelles : il reste lointain.

Le second déclencheur est statutaire, et il peut jouer bien plus tôt. L’article 8 des statuts permet à la société de gestion de suspendre à tout moment la variabilité du capital, après en avoir informé les associés, dès que des demandes de retrait au prix en vigueur demeurent non satisfaites et inscrites sur le registre « depuis au moins six mois ». La note d’information souligne que cette faculté joue « quel que soit leur volume ». Les effets sont lourds pour l’associé qui attend : les demandes de retrait et les souscriptions existantes sont annulées, le capital ne peut plus augmenter, et la sortie passe par un marché où se confrontent des ordres d’achat et de vente. Sur ce marché, la durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois, prorogeable à la demande expresse de l’associé (article 422-205 du règlement général de l’AMF), le prix d’exécution est établi périodiquement, le dernier jeudi de chaque trimestre selon la note d’information, et le bulletin mentionne une commission de cession de 6 % à la charge de l’acquéreur. Le prix obtenu dépend alors de l’offre et de la demande, et non plus de la valeur de retrait. La société de gestion peut rétablir la variabilité après quatre confrontations consécutives à un prix compris dans les limites légales et doit le faire après huit.

Le bulletin du troisième trimestre n’annonce aucune suspension, et rien n’oblige la société de gestion à user de cette faculté. Mais si notre estimation est exacte, la condition des six mois pourrait déjà être remplie pour une partie des demandes. À notre lecture, la société de gestion qui invoquerait la clause devrait pouvoir justifier de l’ancienneté des demandes inscrites. Dans une affaire qui ne concernait pas une SCPI mais une société par actions simplifiée à capital variable, dont les statuts plafonnaient les retraits à 10 % du capital par an, le tribunal judiciaire de Grenoble a jugé que la société « ne démontre pas que le seuil était atteint » et a fixé au passif la créance de remboursement de l’associé, avec les intérêts (TJ Grenoble, 4e ch. civ., 28 septembre 2026, n° 24/02947). La transposition reste incertaine, le régime des SCPI étant fixé par le code monétaire et financier et le règlement de l’AMF, mais elle rappelle qu’une limitation statutaire du droit de sortie suppose que ses conditions soient établies.

Le troisième mécanisme est absent. La SCPI ne dispose pas de fonds de remboursement : l’état du patrimoine au 31 décembre 2025 n’en mentionne aucun, et les statuts présentent sa création comme une simple faculté. Ce fonds ne peut être créé et doté que par l’assemblée générale des associés, qui en fixe les limites et les critères d’utilisation ; il est alimenté par le produit de cessions d’immeubles ou par des bénéfices affectés, et ses liquidités sont « destinées au seul remboursement des associés » (article 422-231 du règlement général de l’AMF). Le prix n’est pas le même que celui du retrait compensé : lorsque le retrait n’est pas compensé par une souscription, le remboursement ne peut s’effectuer « à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 % », sauf autorisation de l’AMF (article 422-230 du règlement général de l’AMF). Avec une valeur de réalisation de 728,42 € par part ancienne au 30 juin 2026, un remboursement par un fonds se situerait, selon notre calcul, entre 32,78 € et 36,42 € par part nouvelle, soit 14 % à 23 % de moins que les 42,53 € du retrait compensé. Le fonds accélère la sortie, mais avec une décote.

Ses conditions d’accès sont strictes. Dans une autre SCPI dotée d’un fonds, réservé aux ordres de 300 parts au plus en attente depuis plus de six mois et subordonné au retour d’un bulletin-réponse dans le délai fixé, un associé a demandé en référé le paiement de ses parts par ce fonds. Le juge des référés d’Amiens a rejeté ses demandes : la provision se heurtait à une contestation sérieuse, l’associé ne démontrant aucune faute du gérant, et la lettre invoquée « ne constitue en rien un ordre ferme » d’actionner le fonds (TJ Amiens, réf., 7 mai 2025, n° 25/00008). Nous avons analysé le fonctionnement de tels fonds dans notre article sur trois SCPI ayant ouvert un fonds de remboursement en 2026.

Les ventes d’immeubles du trimestre posent une question voisine. D’après le bulletin, les deux ventes permettent de réduire partiellement l’endettement et de financer des travaux, et la distribution de 2026 comprendra une partie de la plus-value réalisée à Brême. Le règlement de l’AMF prévoit que, lorsque le produit d’une vente n’est pas réinvesti, « l’assemblée générale est seule compétente » pour l’affecter à une distribution ou à la dotation du fonds de remboursement (article 422-225 du règlement général de l’AMF). Le code ajoute que, lorsque l’assemblée décide de distribuer des sommes prélevées sur les réserves, sa décision indique « expressément les postes de réserve » concernés (article L. 214-103 du code monétaire et financier). Les associés peuvent donc demander, à l’occasion de la prochaine assemblée, quelle part du produit des ventes a été consacrée à la dette, aux travaux et à la distribution, et si une fraction pourrait doter un fonds de remboursement. Le remboursement de dettes n’est pas énuméré par ce texte : savoir s’il relève d’un réinvestissement ou d’une décision de l’assemblée est une question d’interprétation que nous signalons sans la trancher.

Restent les valeurs de la part, qui éclairent le risque de prix. Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation, qui mesure l’actif net à partir des expertises, s’établissait à 728,42 € par part ancienne, en recul de 2,8 % sur six mois, et la valeur de reconstitution, qui y ajoute les frais de reconstitution du patrimoine, à 936,08 €. Le prix de souscription de 960 € reste supérieur d’environ 2,6 % à cette dernière, donc dans la marge légale : tout écart « supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion » et notifié à l’AMF (article L. 214-94 du code monétaire et financier). L’associé qui obtient aujourd’hui un retrait compensé perçoit 42,53 € par part nouvelle, soit 850,60 € pour l’équivalent d’une part ancienne, près de 17 % de plus que la valeur de réalisation au 30 juin : la sortie par compensation lui est favorable tant qu’elle fonctionne. Depuis la réforme issue de l’ordonnance du 3 juillet 2024, ces valeurs sont « arrêtées et publiées par la société de gestion » (article L. 214-109 du code monétaire et financier), sur la base des évaluations d’un expert externe en évaluation ; l’assemblée du 10 juin 2026 a adapté les statuts en supprimant leur approbation par les associés. Le bulletin indique enfin que le niveau de distribution est mis sous pression par « la hausse du coût de financement », pour un ratio d’endettement ramené de 35,91 % à la fin de 2025 à 34,33 % au 30 septembre 2026.

II. Que faire concrètement : agir comme associé, puis, si un dommage est établi, demander réparation

A. Sans procès : sécuriser sa demande, choisir sa voie de sortie, s’informer et peser sur l’assemblée

La première démarche consiste à vérifier sa propre demande. L’associé a intérêt à se faire confirmer par écrit la date à laquelle son dossier complet a été enregistré, le nombre de parts inscrites depuis la conversion du 1er octobre et son rang approximatif dans la file. Les accusés de réception, les messages électroniques et les bulletins de retrait sont à conserver : ce sont eux qui permettront de reconstituer la chronologie en cas de désaccord. Celui qui hésite entre attendre et sortir autrement doit savoir que les documents lus ne détaillent pas la renonciation à une demande de retrait ; la note d’information prévoit en revanche que les mêmes parts ne peuvent faire à la fois l’objet d’une demande de retrait et d’un ordre de vente sur un marché par confrontation.

Pour sortir sans attendre la compensation, la cession directe reste possible. Elle est libre entre associés et, au profit d’un tiers, soumise à l’agrément de la société de gestion. L’agrément résulte d’une notification ou du silence gardé « dans le délai de deux mois à compter de la demande » ; en cas de refus, la société de gestion doit faire acquérir les parts dans le mois, à un prix fixé à défaut d’accord par un expert dans les conditions de l’article 1843-4 du code civil, et si l’achat n’est pas réalisé dans ce délai, « l’agrément est considéré comme donné » (article L. 214-97 du code monétaire et financier). La note d’information prévoit des frais de dossier de 77,50 € et mentionne des droits d’enregistrement « actuellement 5 % » ; le traitement fiscal d’une cession portant sur une société dont le patrimoine est situé en Allemagne n’est pas analysé ici. Le prix se négocie librement : il peut être inférieur à la valeur de retrait. Pour les parts cédées, la demande de retrait correspondante doit être réduite, ce qu’il faut faire confirmer. Notre guide de la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire ou de gré à gré détaille ces démarches.

L’associé dispose ensuite de droits d’information qu’il peut exercer sans conflit. Avant chaque assemblée, le rapport de la société de gestion, les rapports du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes et, pour l’assemblée annuelle, les comptes sont mis à sa disposition pendant au moins quinze jours, et il peut en demander l’envoi « jusqu’au cinquième jour inclus avant la réunion » (article R. 214-144 du code monétaire et financier). Si ces documents ne lui sont pas communiqués, toute personne intéressée peut demander au président du tribunal statuant en référé d’enjoindre aux dirigeants de les communiquer, le cas échéant sous astreinte (article L. 214-103 du code monétaire et financier). Le conseil de surveillance, composé de trois à douze associés, est un relais utile : « Il peut se faire communiquer tout document » et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la société (article L. 214-99 du code monétaire et financier). Les associés en attente peuvent lui demander d’obtenir l’ancienneté des demandes inscrites, les modalités de conversion appliquées le 1er octobre, l’affectation du produit des ventes et une projection de la compensation.

L’assemblée générale est le lieu où les associés peuvent faire évoluer les choses. Des associés représentant une fraction du capital peuvent faire inscrire à l’ordre du jour des projets de résolution, par lettre recommandée ou par voie électronique, « vingt-cinq jours au moins avant la date de l’assemblée réunie sur première convocation » (article R. 214-138 du code monétaire et financier). Pour une SCPI dont le capital nominal atteint environ 792,5 millions d’euros, le barème dégressif de ce texte donne, selon notre calcul, un seuil d’environ 4,16 millions d’euros de nominal, soit quelque 104 100 parts nouvelles ou 0,53 % du capital. Les parts en attente en représentent plus de quatre fois le nombre, et leurs titulaires restent associés tant qu’ils ne sont pas remboursés : regroupés, ils pourraient proposer la création et la dotation d’un fonds de remboursement, une information trimestrielle sur l’ancienneté des demandes ou une affectation déterminée du produit des ventes. Le vote obéit à des règles qu’il faut connaître : l’assemblée « peut se tenir sans qu’un quorum soit requis » et décide à la majorité des voix des associés présents ou représentés (article L. 214-103 du code monétaire et financier) ; une procuration sans indication de mandataire vaut vote favorable aux projets « présentés ou agréés par la société de gestion » et défavorable aux autres (article L. 214-104 du code monétaire et financier) ; les votes par correspondance sans sens de vote ou exprimant une abstention « sont considérés comme des votes négatifs » (article L. 214-105 du code monétaire et financier). Un associé qui veut soutenir une résolution d’associés doit donc voter expressément ou désigner un mandataire.

Le pouvoir de l’assemblée n’est pas théorique. La Cour de cassation a jugé qu’une délibération de l’assemblée d’une SCPI modifiant les clauses statutaires de rémunération de la société de gestion « n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer » (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271). La loi permet même à l’assemblée de révoquer la société de gestion à la majorité des voix, et rend celle-ci « révocable par les tribunaux pour cause légitime » à la demande de tout associé (article L. 214-98 du code monétaire et financier). Rien, dans les documents publiés, ne fournit aujourd’hui un tel motif : ces voies ultimes supposent des faits établis et ne se confondent pas avec la simple lenteur des retraits. Les droits des associés d’une société civile face à sa gérance sont présentés dans notre page consacrée au contentieux entre associés d’une société civile.

Enfin, une réclamation écrite adressée au service des réclamations de la société de gestion, conservée avec sa réponse, permet de fixer la position de chacun. Le médiateur de l’AMF peut aussi être saisi : il reçoit les réclamations qui entrent dans la compétence de l’autorité, et sa saisine « suspend la prescription de l’action civile et administrative » ; le délai recommence à courir pour au moins six mois lorsque la médiation est déclarée terminée (article L. 621-19 du code monétaire et financier).

B. En justice : contre qui agir, sur quel fondement et dans quel délai

L’attente ne suffit pas à fonder une action : la compensation par les souscriptions est la règle annoncée par les documents de la SCPI, et la jurisprudence citée plus haut montre que l’associé encore titulaire de ses parts ne peut réclamer leur prix comme s’il l’avait perdu. Une action suppose une faute, un préjudice et un lien entre les deux. Trois débiteurs peuvent être envisagés, selon les faits de chaque dossier.

Le premier est l’intermédiaire qui a conseillé la souscription. Un conseiller en investissements financiers doit agir « au mieux des intérêts de leurs clients », selon les termes de la loi, et se renseigner sur leur situation avant de recommander un placement (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier) ; un prestataire de services d’investissement doit apprécier, avant un conseil, la situation financière du client, « y compris leur capacité à subir des pertes » (article L. 533-13 du code monétaire et financier). Pour un placement en SCPI, la Cour de cassation a jugé que l’information due par le prestataire porte sur les risques inhérents au placement, « leur chance de réalisation fût-elle imprévisible » (Cass. com., 11 février 2014, n° 12-26.083). Le tribunal judiciaire de Paris a retenu la faute d’un conseiller qui n’avait pas informé sa cliente « du principe et du montant des frais à supporter » en cas de retrait anticipé de ses parts, mais il a limité la perte de chance réparable à « 20 % des frais supportés », soit 7 619,61 €, compte tenu de l’horizon de placement de plus de huit ans qu’elle avait déclaré (TJ Paris, 9e ch. 2e sect., 10 février 2026, n° 24/14063). L’écart de 11,4 % entre le prix de souscription et la valeur de retrait, qui correspond à la commission de souscription, est précisément le type d’information dont l’absence peut être discutée. Nos analyses consacrées au placement conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine et à la SCPI conseillée par une banque détaillent ces obligations.

Le deuxième débiteur possible est la société de gestion, mais deux actions doivent être distinguées. L’associé peut agir pour son propre compte s’il établit avoir perdu une chance de ne pas investir, par exemple en raison d’une documentation insuffisante ; le tribunal des activités économiques de Paris a admis une telle action avant même la clôture de la liquidation de la SCPI en cause, en retenant que l’investisseur avait « un intérêt direct et certain à agir » (TAE Paris, ch. 1-12, 24 mars 2025, n° 2024029936). Encore faut-il invoquer un préjudice propre : la recevabilité de l’action d’un associé contre un tiers suppose « un préjudice personnel et distinct » de celui que subit la société (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342). Lorsque le dommage allégué est celui de la SCPI elle-même, par exemple une dépréciation du patrimoine imputée à des fautes de gestion, la voie est l’action sociale exercée par un ou plusieurs associés contre le gérant, et en cas de condamnation, « les dommages-intérêts sont alloués à la société » (article 1843-5 du code civil). À ce jour, aucune faute de gestion n’est établie à propos de la SCPI : sa documentation mentionne le risque de liquidité, les retraits ont été compensés chaque trimestre et, selon la société de gestion, la vente de l’immeuble de Brême a dégagé une plus-value.

Le troisième levier tient aux mesures provisoires. Le juge des référés peut accorder une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation lorsque son existence « n’est pas sérieusement contestable » (article 835 du code de procédure civile), ce qui, on l’a vu avec la décision d’Amiens, se heurte vite aux conditions prévues par les documents de la SCPI. Lorsqu’il existe un motif légitime d’établir des faits « avant tout procès », par exemple l’ancienneté réelle des demandes inscrites ou la date d’enregistrement d’un dossier, le juge peut ordonner des mesures d’instruction (article 145 du code de procédure civile). À notre lecture, ce motif dépendra de l’existence d’un litige plausible, et non de la seule durée d’attente.

Le délai pour agir obéit à une logique qu’il faut connaître avant de renoncer ou de se précipiter. Les actions personnelles ou mobilières « se prescrivent par cinq ans » à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir (article 2224 du code civil). Pour un défaut d’information ou de conseil sur le risque de perte, ce délai ne commence pas tant que la perte n’est pas réalisée. La Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait fait courir le délai à partir d’un rapport annuel montrant une forte baisse de la valeur des parts, au motif que la perte du capital investi « ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation de la SCPI » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Dans le même sens, la cour d’appel de Paris a jugé qu’une baisse de la valeur de réalisation des parts « ne révélait qu’une moins-value latente », sans perte réalisée dans le patrimoine des investisseurs (CA Paris, pôle 5 ch. 10, 11 juin 2026, n° 25/04375), et le tribunal judiciaire de Paris a jugé non prescrite l’action d’une associée dont les pertes « ne sont qu’hypothétiques » tant qu’elle détient ses parts (TJ Paris, 9e ch. 2e sect., 5 mars 2025, n° 24/03410). Pour l’action sociale, la même cour a retenu comme point de départ la communication du rapport annuel révélant « une dégradation de la valeur de ce patrimoine immobilier » d’une ampleur nouvelle (CA Paris, pôle 5 ch. 10, 18 novembre 2024, n° 23/17888).

Le raisonnement change lorsque le grief porte sur l’exécution d’un ordre. Dans une affaire où une société de gestion avait annulé, après la décision de dissoudre une SCPI, un ordre d’achat déjà exécuté, le tribunal judiciaire de Nanterre a jugé que l’ordre et son acceptation étaient « constitutifs d’un contrat de mandat » et que le délai avait couru dès la lettre d’annulation, « nonobstant le fait que son dommage n’était alors pas définitivement quantifié » ; l’action, engagée plus de cinq ans après, a été déclarée prescrite (TJ Nanterre, 6e ch., 29 mai 2026, n° 24/07353). À notre lecture, un associé dont la demande de retrait serait annulée à la suite d’une suspension de la variabilité aurait intérêt à noter la date de la notification et à faire analyser sa situation sans attendre la fin de toutes les opérations. Pour comparer avec une SCPI investie elle aussi en Allemagne, dont la part a été divisée par huit, voir notre analyse de la file d’attente proche du seuil statutaire de 5 % d’une autre SCPI.

Conclusion

La file d’attente de la SCPI a presque doublé au troisième trimestre 2026 et atteint 22 105 parts anciennes, soit 442 100 parts nouvelles depuis la division par vingt. Elle reste éloignée du seuil légal de 10 % qui obligerait la société de gestion à saisir l’AMF et à convoquer une assemblée extraordinaire. Les retraits continuent d’être remboursés, dans l’ordre d’inscription, au rythme des souscriptions, qui ont toutefois diminué de moitié depuis la fin de 2025, tandis que les demandes nouvelles se sont accélérées. Selon notre reconstitution, une partie des demandes attendrait depuis six mois au moins, ce qui ouvrirait à la société de gestion la faculté statutaire de suspendre la variabilité du capital. Une telle décision annulerait les demandes inscrites et ferait passer la sortie par un marché où le prix résulte de la confrontation des ordres. Aucun fonds de remboursement n’existe, et sa création, qui ne peut venir que de l’assemblée, permettrait une sortie plus rapide mais à un prix compris entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %.

Pour l’associé en attente, les priorités sont simples. Il doit vérifier que son dossier est complet et obtenir par écrit la date d’enregistrement, le nombre de parts converties et son rang. Il peut comparer l’attente avec une cession directe, en tenant compte de l’agrément, des frais et du prix négocié. Il a aussi intérêt à lire les documents de chaque assemblée, à interroger le conseil de surveillance et, s’il se regroupe avec d’autres associés, à proposer des résolutions, notamment sur un fonds de remboursement et sur l’affectation du produit des ventes d’immeubles. Il doit enfin voter expressément plutôt que de laisser une procuration en blanc. Ces démarches ne demandent aucun procès et s’appuient sur des droits précis du code monétaire et financier et du règlement de l’AMF.

La voie judiciaire suppose davantage : une faute démontrée, un préjudice personnel et un lien de causalité. Elle vise d’abord l’intermédiaire qui aurait mal informé sur le risque de liquidité ou sur le coût de la sortie, ensuite, le cas échéant, la société de gestion, par une action personnelle ou par l’action sociale lorsque le dommage est celui de la SCPI. Le délai de cinq ans ne court pas, pour un défaut d’information, avant que la perte soit réalisée, alors qu’il court dès l’incident lorsque le grief porte sur l’exécution ou l’annulation d’un ordre. La saisine du médiateur de l’AMF suspend ce délai.

Ces analyses s’appuient sur les documents publiés par la société de gestion et sur des décisions rendues dans d’autres affaires, sur des faits propres à chacune. À la date de rédaction, aucune procédure collective n’est ouverte et aucune faute ni aucune responsabilité n’est établie à l’égard de la SCPI ou de sa société de gestion à propos de la situation décrite. Les statuts, la note d’information, les bulletins et les documents que chaque associé a signés priment sur toute présentation générale, nos estimations chiffrées peuvent être démenties par les prochains bulletins, et seul le juge peut trancher un litige.