SCI Capimmo en assurance vie : -3,04 % au 2 octobre 2026, réforme de 2029, rachat, arbitrage et recours des épargnants

Les épargnants qui détiennent, dans leur assurance vie, des unités de compte de la SCI Capimmo, l’ancienne Primonial Capimmo gérée par Praemia REIM France, ont reçu un nouveau signal. Selon le reporting du troisième trimestre 2026, établi fin octobre, la performance nette de la SCI atteint -3,04 % au 2 octobre 2026, après -11,55 % en 2023, -13,59 % en 2024 et +0,36 % en 2025. Les ajustements de valeur intègrent, selon ce document, la suspension de la variabilité du capital de la SCPI Primopierre, gérée par la même société, et les « valeurs de confrontation du marché secondaire ». La poche de liquidités y apparaît à 4,2 %, pour un minimum de 10 % annoncé dans le document d’information des investisseurs. Enfin, un décret du 30 avril 2026 impose à ces sociétés de se conformer, avant 2029, à l’un de cinq régimes de fonds encadrés.

Ces éléments ne font état ni d’une procédure collective, ni d’une suspension des retraits. Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ne publie aucune procédure collective visant la SCI ; la société de gestion indique avoir réalisé plus de 1,2 milliard d’euros d’arbitrages depuis 2023, poursuivre le remboursement des demandes de retrait et viser des revenus de l’ordre de 4,4 % en 2026, avec un ratio d’endettement de 25,64 % de l’actif brut réévalué au 30 juin. Aucune responsabilité n’est établie, les contrats et leurs annexes priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche un litige.

Que détenez-vous exactement, que vaut votre part et pouvez-vous en sortir ? Si la perte est consommée, qui peut en répondre et jusqu’à quand agir ? Voici les réponses, textes, décisions de justice et documents de la société à l’appui.

I. Que valent vos unités de compte et pouvez-vous en sortir ?

A. Une créance sur l’assureur, adossée à une SCI dont la valeur pâtit des bureaux et d’une SCPI du même gestionnaire

Une précision change tout : l’épargnant ne possède aucune part de la SCI. C’est l’assureur qui souscrit les parts et qui devient associé ; l’épargnant détient une créance contractuelle exprimée en unités de compte. L’article L. 131-1 du code des assurances permet d’exprimer le capital garanti « en unités de compte constituées de valeurs mobilières ou d’actifs offrant une protection suffisante de l’épargne investie et figurant sur une liste dressée par décret en Conseil d’Etat », et pose la règle de base du dénouement : « Le contractant ou le bénéficiaire obtient le règlement en espèces. » La remise de titres non négociés reste possible, mais seulement avec l’accord de l’assureur, sur une option irrévocable, et pour des titres qui ne confèrent pas de droit de vote. À notre lecture, l’hypothèse demeure marginale pour des parts de société civile, dont les associés votent les décisions collectives.

La liste des supports admis figure à l’article R. 131-1 du code des assurances, qui accepte les parts de sociétés immobilières non cotées « Dans les conditions fixées aux articles R. 131-2 à R. 131-4 ». L’article R. 131-2 charge l’assureur de fixer la valeur de la part avant la commercialisation du contrat puis « au moins une fois par an pendant la durée du contrat ». L’article R. 131-3 exige notamment un patrimoine d’au moins cinq immeubles et des actifs constitués « à tout instant d’au moins 70 % » des biens et droits immobiliers que ce texte énumère par renvoi. La Cour de cassation en a tiré une conséquence qui ferme une piste souvent évoquée : les actifs de cette liste « remplissent la condition de protection suffisante de l’épargne prévue par ce texte » (Cass. 2e civ., 16 juillet 2020, n° 19-16.922). Une perte, même lourde, ne rend donc pas l’unité de compte irrégulière ; le débat se situe ailleurs.

La SCI elle-même est un fonds d’investissement alternatif au sens de l’article L. 214-24 du code monétaire et financier. Son reporting précise qu’elle se souscrit exclusivement en unités de compte au sein de contrats d’assurance vie, qu’elle ne fait pas appel public à l’épargne et qu’elle ne fait pas l’objet d’un agrément de l’Autorité des marchés financiers ; sa société de gestion est, elle, une société de gestion de portefeuille agréée. Le document d’information des investisseurs, dans sa version du 1er juillet 2024 que nous avons pu consulter, prévient que la liquidité de la société « n’est pas garantie », fixe une durée de placement recommandée de huit ans au minimum et renvoie, pour les rachats, aux statuts et au pacte conclu entre associés.

La valeur de la part se forme de la manière suivante. Selon la décomposition de l’actif net au 2 octobre 2026, le patrimoine est investi à 79 % en immobilier indirect et à 11,4 % en parts de SCPI ou d’OPCI grand public, le reste se partageant entre immobilier détenu en direct, trésorerie et créances. Par secteur, les bureaux pèsent 26,5 %, la santé 24,8 %, le résidentiel 18,9 % et les commerces 13,9 %. Le document d’information de 2024 prévoit que les parts de SCPI à capital variable sont retenues à leur dernière valeur de retrait, et celles de SCPI à capital fixe sur la moyenne des quatre derniers prix trimestriels, avec une décote d’au plus 10 %. Il ne traitait pas expressément du cas d’une SCPI qui suspend la variabilité de son capital, dont les parts ne s’échangent plus que par confrontation des ordres d’achat et de vente. Le reporting du troisième trimestre indique que les ajustements de valeur intègrent désormais les effets de la suspension décidée pour la SCPI de bureaux du même gestionnaire et la prise en compte des valeurs de confrontation. Les prix d’exécution relevés pour trois SCPI du même gestionnaire figurent dans notre article sur la confrontation du 29 octobre 2026.

Le tableau suivant reprend la décomposition des performances publiée par la société de gestion.

Par composition de ces performances annuelles, la valeur de la part a perdu, selon notre calcul, environ 25,6 % entre le 31 décembre 2022 et le 2 octobre 2026 ; elle s’établit à 218,27 euros à cette dernière date, pour un actif net de 4,45 milliards d’euros. Le reporting précise que les revalorisations de 2023 et de 2024 intègrent des provisions « pour liquidité immédiate » enregistrées en septembre 2023 puis en février 2024. Le document d’information décrit ce mécanisme : en cas de conditions exceptionnelles de marché et de demandes de retrait en attente nécessitant un plan d’arbitrage urgent, la SCI provisionne l’impact négatif prévisionnel des ventes jusqu’à leur réalisation. Une partie de la baisse correspond donc au coût anticipé des cessions destinées à payer les sortants. La société de gestion prévoit une performance nette de l’ordre de -2,6 % pour l’ensemble de 2026, en l’absence de nouvelles révisions de valeur, et souligne que les revenus, qui ne sont pas garantis, devraient rester proches de ceux de 2025.

Reste l’écart sur la liquidité. Le document d’information de 2024 annonce que la SCI détiendra « a minima 10% d’actifs liquides » ; le reporting au 2 octobre 2026 affiche une poche de liquidités de 4,2 %, dont 0,6 % de trésorerie placée, et une part d’immobilier collectif non coté de 90,5 % pour une fourchette cible de 60 à 90 %. Le document ne commente pas ces écarts. Il indique en revanche que plus de 1,2 milliard d’euros d’arbitrages, réalisés depuis 2023, ont permis de couvrir les engagements d’investissement identifiés à vingt-quatre mois tout en poursuivant le remboursement des demandes de retrait. À notre lecture, cet écart justifie des questions à l’assureur, qui est l’associé de la SCI et peut obtenir des explications de la société de gestion. Il ne suffirait pas, à lui seul, à établir un manquement, d’autant que la version aujourd’hui applicable du document d’information a pu évoluer et que les catégories du reporting ne recouvrent pas nécessairement celles du document.

B. Racheter, arbitrer ou attendre : ce que la loi garantit et ce que les statuts de la SCI permettent de retarder

Le droit de l’assuré de sortir de son contrat est solide. Selon l’article L. 132-21 du code des assurances, en cas de demande de rachat, l’assureur « lui verse la valeur de rachat du contrat dans un délai qui ne peut excéder deux mois ». Au-delà, « les sommes non versées produisent de plein droit intérêt au taux légal majoré de moitié durant deux mois, puis, à l’expiration de ce délai de deux mois, au double du taux légal ». Un retard peut coûter davantage lorsque les valeurs baissent entre la demande et le paiement. Le tribunal judiciaire de Montpellier, le 9 avril 2026 (n° 23/04215), a condamné in solidum un assureur et la banque par laquelle le contrat avait été souscrit à payer 59 365,37 euros à un épargnant dont le rachat partiel, demandé le 18 novembre 2021, n’avait été exécuté que plus de trois mois plus tard, alors que le contrat ramenait le délai à trente jours ; le jugement relève que, dans l’intervalle, « les valeurs avaient chuté de près de 60.000 euros ». Cette décision de première instance ne fixe pas de règle générale, mais elle montre l’intérêt de dater et de prouver sa demande.

Que se passerait-il si la SCI ralentissait ses propres remboursements ? Ses statuts, mis à jour le 26 juillet 2025, prévoient une valeur liquidative hebdomadaire, établie le vendredi, et un remboursement de l’associé sortant dans les deux jours ouvrés. Mais lorsque les demandes dépassent les capacités du fonds de remboursement, elles sont servies par ordre chronologique ou, au choix de la gérance, exécutées partiellement dans la même proportion pour tous les associés ; le solde attend que la trésorerie le permette, et le paiement suppose parfois la vente préalable d’actifs. Un associé détenant, seul ou avec d’autres, 10 % du capital voit ses rachats lissés sur au moins deux mois. Enfin, les remboursements peuvent être « suspendus provisoirement par le gérant » en cas de « circonstances exceptionnelles » ou si l’intérêt des associés le commande. Ces clauses s’appliquent aux associés, c’est-à-dire aux assureurs, conformément à l’article 1869 du code civil, qui permet à l’associé d’une société civile de se retirer « dans les conditions prévues par les statuts ». Un différend entre un associé et la société sur la mise en œuvre de telles clauses relève du contentieux entre associés, auquel l’épargnant n’est pas partie.

À notre lecture, la loi ne lie pas le délai de deux mois dû par l’assureur aux délais de la SCI. Pour un fonds dont la valeur liquidative n’était plus calculée, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait retenu que la suspension « n’entraîne qu’une impossibilité temporaire de valorisation », que l’unité de compte n’avait pas disparu et que l’assureur n’avait pas à la remplacer, « l’assureur ne s’engageant que sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur » (Cass. 2e civ., 4 juillet 2013, n° 12-21.842). L’article R. 131-1 du code des assurances ne prévoit la substitution, par avenant, qu’« en cas de disparition d’une unité de compte », et l’article R. 131-4 ne l’autorise en cours de contrat que si le contrat l’a prévue et si l’unité ne remplit plus certaines conditions, ou avec l’autorisation de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Ici, la valeur liquidative continue d’être publiée chaque semaine. À notre lecture, une suspension des retraits de la SCI n’empêcherait donc pas de calculer la valeur de rachat, et c’est la rédaction du contrat d’assurance, notamment de ses clauses propres aux supports immobiliers, qui dirait si l’assureur pourrait différer le paiement. C’est le premier document à relire.

L’arbitrage obéit à une autre logique : sa possibilité, ses frais et ses délais dépendent du contrat. La loi encadre toutefois le conseil qui l’accompagne. Selon le III de l’article L. 522-5 du code des assurances, les obligations de conseil de l’intermédiaire et de l’assureur « s’appliquent également à l’occasion de toute opération susceptible d’affecter le contrat de façon significative », opérations dont un arrêté dresse la liste. L’épargnant qui envisage de quitter la SCI pour le fonds en euros ou pour un autre support peut donc demander à son intermédiaire si l’opération en relève et, en tout état de cause, un conseil écrit, motivé au regard de ses objectifs. Deux limites pratiques méritent l’attention. Les frais d’entrée de 2 % de la SCI sont acquis au fonds, ce qui renchérit tout aller-retour. Et un contrat donné en garantie d’un prêt peut subordonner l’arbitrage à l’accord du créancier : la cour d’appel de Rennes, le 27 mai 2025 (n° 22/06349), a jugé qu’« Il n’est pas démontré un abus de la banque dans son droit de refuser l’arbitrage qui était soumis à son accord exprès ».

La réforme publiée au Journal officiel du 5 mai 2026 ajoute un calendrier. Le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026 renforçant l’encadrement de l’univers d’investissement de l’assurance vie et du plan d’épargne retraite oblige les sociétés immobilières non cotées qui servaient déjà d’unités de compte au lendemain de sa publication à prévoir dans leurs statuts, avant le 1er janvier 2029, le respect de l’une de cinq séries de règles : celles des fonds européens d’investissement à long terme ouverts aux investisseurs de détail, celles des fonds communs de placement à risques, celles des organismes de placement collectif immobilier définis à l’article L. 214-34 du code monétaire et financier, celles des SCPI définies à l’article L. 214-114, ou celles des fonds de fonds alternatifs. Les projets de statuts doivent être communiqués à l’Autorité des marchés financiers et aux assureurs dans les douze mois suivant le mois de publication, soit, selon notre calcul, au plus tard le 31 mai 2027. À défaut de conformité au 1er janvier 2029, l’unité de compte ne peut plus recevoir de nouveaux versements ni d’arbitrages, les parts déjà détenues restant admises en représentation des engagements de l’assureur. Le décret exclut notamment les sociétés qui désignent de façon limitative et précise dans leurs statuts les actifs qu’elles entendent acquérir ; à notre lecture, une SCI gérée de manière discrétionnaire, comme celle-ci, entre dans son champ. Pour toutes les sociétés concernées, l’exigence figurera dans l’article R. 131-3 du code des assurances à compter du 1er janvier 2029. Il n’impose, à notre lecture, ni sortie forcée ni remboursement anticipé des parts déjà détenues.

Un dernier mécanisme, sans lien avec cette SCI en particulier, mérite d’être connu. L’article L. 631-2-1 du code monétaire et financier permet au Haut Conseil de stabilité financière, pour prévenir des risques représentant une menace grave et caractérisée pour la situation financière des assureurs ou pour la stabilité du système financier, de « Limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat » et de « Retarder ou limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille, la faculté d’arbitrages ». Ces mesures sont prises pour trois mois au plus, renouvelables, et les limitations de rachat « ne peuvent être maintenues plus de six mois consécutifs ». Elles supposent une décision publiée et ne visent pas une unité de compte isolée ; ce dispositif est présenté dans notre article sur les retraits bloqués ou plafonnés en cas de difficulté d’un établissement.

Pour décider en connaissance de cause, l’épargnant dispose d’un droit à l’information renforcé. L’article L. 132-22 du code des assurances impose à l’assureur de communiquer, pour les contrats en unités de compte, les valeurs de ces unités, leur évolution, les frais prélevés et « les modifications significatives affectant chaque unité de compte », et de mettre ces informations à disposition « à une fréquence au moins trimestrielle ». Le même texte rappelle que l’assuré bénéficie d’un conseil après la souscription. Concrètement, il est utile de demander par écrit à l’assureur le dernier reporting, la version en vigueur du document d’information des investisseurs, les statuts et sa position sur les clauses de son contrat applicables aux supports immobiliers. Le même raisonnement vaut pour les OPCI logés en assurance vie, étudiés dans notre article sur les rachats bloqués d’OPCI, tandis que les associés qui détiennent des parts de SCPI en direct disposent d’autres leviers, détaillés dans notre guide sur les parts de SCPI bloquées.

II. Si la perte est consommée, qui peut en répondre et jusqu’à quand agir ?

A. Conseiller, courtier ou assureur : les fondements d’une action et ce qu’a jugé un tribunal sur ce support

Une baisse de valeur n’est pas, en soi, une faute : le risque des unités de compte pèse sur l’assuré, comme le rappelle l’arrêt du 4 juillet 2013. La responsabilité se recherche donc dans la manière dont le placement a été proposé, expliqué et suivi. Avant toute souscription, l’article L. 521-4 du code des assurances oblige le distributeur à préciser par écrit les exigences et les besoins du client et à lui fournir des informations objectives, sous une forme compréhensible. Pour les contrats auxquels il s’applique, l’article L. 522-5 du code des assurances impose de s’enquérir de la situation financière, des objectifs, des connaissances et de l’expérience du client, et de conseiller « un contrat qui est cohérent avec les exigences et les besoins du souscripteur éventuel ou de l’adhérent éventuel » en précisant les raisons de ce conseil ; il exige aussi, pour chaque unité de compte, une information détaillée sur les performances et les frais. Lorsque le professionnel intervient comme conseiller en investissements financiers, l’article L. 541-8-1 du code monétaire et financier lui impose en outre de « Formaliser le conseil mentionné au I de l’article L. 541-1 dans une déclaration d’adéquation écrite ».

La preuve de ce conseil pèse sur le professionnel. Le tribunal judiciaire de Lorient l’a rappelé en s’appuyant sur l’article 1353 du code civil, selon lequel « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». La responsabilité elle-même repose sur l’article 1231-1 du code civil : le débiteur est condamné à des dommages et intérêts « à raison de l’inexécution de l’obligation », sauf force majeure.

Ce jugement, rendu le 10 décembre 2025 par le tribunal judiciaire de Lorient (n° 24/01291), concerne précisément ce support, sous son ancien nom. Une épargnante avait souscrit le 19 décembre 2020, par l’intermédiaire d’un cabinet de gestion de patrimoine également courtier en assurance et conseiller en investissements financiers, un contrat d’assurance vie investi en totalité sur la SCI, soit 458 688 euros, puis 71 278 euros en mars 2021. Son questionnaire la classait comme investisseur « prudent » ; elle s’y décrivait comme novice, refusait une moins-value de plus de 5 % et toute perte en capital à l’échéance. La valeur de son épargne sur ce support est passée de 534 904,12 euros au 30 juin 2023 à 479 754,51 euros au 30 septembre 2023. Elle a demandé le rachat total le 28 octobre 2023, exécuté le 28 novembre pour 479 763,02 euros, puis réclamé 47 553,15 euros au cabinet.

Dans ce jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 10 décembre 2025, le tribunal a retenu que la mission confiée au cabinet dépassait la simple intermédiation en assurance et incluait les obligations d’un conseiller en investissements financiers, qu’aucun document écrit ne détaillait les propositions, leurs avantages et leurs risques, et qu’un placement à 100 % en unités de compte contredisait le profil prudent, peu important que la cliente ait déjà investi sur le même support. Il n’a en revanche retenu aucune faute pendant la vie du contrat, la baisse brutale de la valeur n’ayant été portée « à la connaissance des professionnels de la finance qu’au cours du mois de septembre 2023 ». Le préjudice s’analysant « nécessairement en une perte de chance de mieux investir ses capitaux », le tribunal a fixé cette chance à 50 %, en tenant compte du profil de l’épargnante et de son rachat intervenu moins de trois ans après la souscription, et lui a alloué 23 777 euros, outre 4 000 euros au titre de ses frais d’instance. Ce jugement de première instance était susceptible d’appel ; il n’a pas valeur de règle générale, mais il montre comment un juge raisonne sur ce support.

La Cour de cassation précise la mesure de ce préjudice. Le manquement d’un assureur ou d’un courtier à son devoir d’information ou de conseil sur le risque d’un support « prive ce souscripteur d’une chance d’éviter la réalisation de ces pertes » ; et comme « ces pertes ne se réalisent effectivement qu’au rachat du contrat d’assurance-vie », le préjudice s’évalue sur la moins-value du seul support, augmentée du rendement qu’aurait procuré un placement adapté jusqu’au rachat, puis affectée d’un coefficient de probabilité (Cass. com., 10 mars 2021, n° 19-16.302). À l’inverse, tant que le contrat est en cours, sa valeur restant « susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse », la perte n’est pas certaine et l’indemnisation est écartée (Cass. com., 26 mars 2025, n° 24-10.430). L’épargnant se trouve donc devant un choix qui lui appartient : le rachat cristallise la perte et permet d’en demander réparation, mais un rachat rapide peut réduire la chance perdue retenue par le juge, comme à Lorient. Les mêmes exigences de conseil, appliquées aux SCPI achetées en direct auprès d’une banque, sont présentées dans notre article sur les SCPI conseillées par une banque.

Une autre voie existe pour les contrats récents : la renonciation prorogée. Selon l’article L. 132-5-2 du code des assurances, le défaut de remise des documents et informations précontractuels exigés proroge le délai de renonciation jusqu’au trentième jour suivant leur remise effective, « dans la limite de huit ans à compter de la date où le souscripteur est informé que le contrat est conclu », et ce « pour les souscripteurs de bonne foi ». Lorsque l’assureur invoque un abus, l’abus de droit, « dont la preuve incombe à l’assureur », suppose un détournement de la finalité de la renonciation par un souscripteur suffisamment informé, et s’apprécie au jour de la renonciation, au regard de la situation concrète de l’assuré (Cass. 2e civ., 16 décembre 2021, n° 19-23.907) ; dans cette affaire, la condamnation de l’assureur à restituer 3 583 232,32 euros a été maintenue. Mais « à eux seuls les manquements de l’assureur à son obligation d’information lors de la souscription du contrat ne suffisent pas à exclure un détournement de la finalité de l’exercice par l’assuré de la faculté de renonciation ainsi prorogée » (Cass. 2e civ., 13 juin 2019, n° 18-17.907). Pour un contrat conclu depuis moins de huit ans, la vérification des documents remis lors de la souscription est donc la première démarche, avant toute décision de rachat. Si l’intermédiaire a depuis cessé son activité, notre article sur le courtier en assurance vie en faillite explique ce que devient le contrat.

B. Prescription, preuves, réclamation : agir dans les délais et avec les bonnes pièces

Le délai pour agir contre un conseiller ou un intermédiaire est en principe de cinq ans. L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », et l’article L. 110-4 du code de commerce applique le même délai aux obligations nées entre commerçants et non-commerçants. Pour une perte sur unités de compte, la Cour de cassation fixe le point de départ : le délai « commence à courir, non à la date où l’investissement a lieu, mais à la date du rachat du contrat d’assurance-vie » (Cass. com., 21 juin 2023, n° 21-16.716), et non davantage à la date de l’échéance du support ou du désinvestissement, comme l’a précisé l’arrêt du 26 mars 2025. Un épargnant qui a racheté en 2023 ou en 2024 dispose donc, sous réserve de l’appréciation du juge, de cinq ans à compter de ce rachat.

Contre l’assureur, la question d’un délai de deux ans se pose. L’article L. 114-1 du code des assurances prescrit par deux ans « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance ». L’action fondée sur un manquement précontractuel n’en relève pas : « l’action engagée contre l’assureur en raison d’un manquement à cette obligation précontractuelle ne dérive pas du contrat d’assurance » (Cass. 1re civ., 30 janvier 2001, n° 98-18.145). À l’inverse, lorsque la gestion était confiée à un mandataire par un mandat d’arbitrage intégré au contrat, l’action contre ce mandataire a été jugée soumise à la prescription biennale, parce qu’elle « dérivait du contrat d’assurance qui l’intégrait » (Cass. 2e civ., 8 février 2018, n° 17-11.659). Dans ce dernier cas, l’article L. 114-2 du code des assurances permet notamment d’interrompre le délai par une lettre recommandée, ou un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressé par l’assuré à l’assureur au sujet du règlement de l’indemnité. À notre lecture, la prudence commande de ne pas attendre et de traiter toute réclamation comme si le délai le plus court pouvait s’appliquer.

Les relevés d’information comptent dans ce calcul, car le point de départ peut être discuté au regard de ce que l’épargnant savait. La Cour de cassation a jugé que la seule copie de la lettre d’information annuelle « ne suffit pas à justifier de son envoi au souscripteur » qui conteste l’avoir reçue, la charge de la preuve du point de départ de la prescription pesant sur l’assureur qui l’invoque (Cass. 2e civ., 19 janvier 2023, n° 20-16.490). Conservez donc les relevés trimestriels et annuels reçus, avec leur date de réception, et notez ceux qui manquent.

Le dossier utile tient en quelques pièces : le bulletin de souscription et la notice ou note d’information remises, le document d’entrée en relation et la lettre de mission si un conseiller en investissements financiers est intervenu, le questionnaire de profil, le document exposant les exigences et besoins ou la déclaration d’adéquation, les avenants et confirmations d’arbitrage, les relevés, ainsi que le reporting et le document d’information des investisseurs de la SCI en vigueur à chaque date clé. Si l’assureur ou l’intermédiaire refuse de communiquer un document indispensable, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander au juge une mesure d’instruction « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ».

La voie amiable précède utilement le juge. Une réclamation écrite et datée, adressée à l’assureur et à l’intermédiaire, exposant les faits, les pièces et la demande chiffrée, ouvre ensuite la médiation : l’article L. 612-1 du code de la consommation reconnaît à tout consommateur le droit de recourir à un médiateur de la consommation pour le litige qui l’oppose à un professionnel, et oblige celui-ci à garantir un recours effectif à ce dispositif. Engager une médiation ne dispense pas de surveiller les délais de prescription rappelés plus haut. Lorsque le conseiller a disparu ou que la société qui a commercialisé le placement est en difficulté, notre article sur les placements conseillés par un CGP détaille jusqu’à quand agir et contre qui.

Le calendrier des prochains mois est en partie connu : le reporting du quatrième trimestre 2026 est attendu au début de l’année prochaine, la communication des projets de statuts doit intervenir au plus tard le 31 mai 2027 selon notre calcul, et la mise en conformité doit être acquise avant le 1er janvier 2029, faute de quoi les nouveaux versements et arbitrages vers la SCI ne seraient plus possibles. Chacune de ces étapes est une occasion de demander à l’assureur, par écrit, sa lecture des documents de la SCI et leurs conséquences pour le contrat.

Conclusion

La SCI n’est ni en procédure collective ni en suspension de ses retraits. Selon son dernier reporting, la société de gestion continue de rembourser les demandes de retrait, a réalisé plus de 1,2 milliard d’euros d’arbitrages depuis 2023, affiche un ratio d’endettement de 25,64 % et anticipe des revenus de l’ordre de 4,4 % en 2026. Pour l’épargnant, le bilan reste lourd : environ un quart de la valeur perdue depuis la fin de 2022 selon notre calcul, une performance encore négative en 2026, une valorisation qui intègre désormais les prix du marché secondaire d’une SCPI de bureaux du même gestionnaire, et une poche de liquidités inférieure au minimum annoncé dans le document d’information de 2024.

Trois idées guident la suite. D’abord, le droit de l’épargnant s’exerce contre l’assureur, pas contre la SCI : le rachat est dû en espèces dans les deux mois, avec des intérêts majorés au-delà, et c’est le contrat, avec ses clauses propres aux supports immobiliers, qui dira si une éventuelle suspension des retraits de la SCI pourrait retarder ce paiement. Les statuts de la SCI permettent en effet d’exécuter partiellement, d’échelonner ou de suspendre provisoirement les retraits de ses associés ; le dernier reporting ne fait état d’aucune suspension, mais ces clauses existent.

Ensuite, la réforme du 30 avril 2026 fixe des échéances qui méritent un suivi attentif : la communication des projets de statuts au plus tard le 31 mai 2027 selon notre calcul, puis la mise en conformité avant le 1er janvier 2029. Le choix du régime retenu, et ses conséquences sur la liquidité et la valorisation de la SCI, seront à lire de près lorsque l’assureur les communiquera.

Enfin, si le placement ne correspondait pas au profil de l’épargnant, la responsabilité du conseiller, du courtier ou de l’assureur peut être recherchée. La perte se réalise au rachat, la prescription de cinq ans court à compter de cette date, la preuve du conseil donné pèse sur le professionnel, et le jugement de Lorient montre qu’un juge peut indemniser une perte de chance sans pour autant rembourser toute la moins-value. Pour les contrats de moins de huit ans, l’examen des documents remis lors de la souscription peut ouvrir une renonciation prorogée, sous le contrôle du juge sur la bonne foi.

Ces analyses restent générales. Aucune procédure collective ne vise la SCI selon le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales à la date de rédaction, aucune responsabilité n’est établie, les contrats et leurs annexes priment sur toute analyse générale, et seul le juge décide. Avant de racheter, d’arbitrer ou d’agir, relisez votre contrat, rassemblez vos pièces et datez chacune de vos demandes.