I. La servitude de passage face au temps : le régime rigoureux de l’extinction pour non-usage
A. Le délai trentenaire et le point de départ de la prescription extinctive
La servitude de passage, droit réel immobilier de nature discontinue, est menacée par le silence des actes et l’écoulement des années. L’article 706 du code civil dispose que « La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans » (article 706 du code civil). Ce délai ne commence pas à courir de manière uniforme, ainsi que le précise l’article 707 du même code, selon lequel « Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues » (article 707 du code civil). La troisième chambre civile a eu l’occasion, par un arrêt de principe rendu le 15 janvier 2026 et destiné à une publication au Bulletin, de rappeler le point de départ applicable aux servitudes discontinues et d’en tirer les conséquences les plus strictes (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-14.618 FS-B, décision).
L’affaire soumise à la Cour de cassation présentait un intérêt pratique considérable, puisqu’elle opposait deux propriétaires voisins à propos d’une servitude conventionnelle de passage instituée par un acte notarié du 26 mai 1961. Le propriétaire du fonds dominant avait assigné le propriétaire du fonds servant en rétablissement de cette servitude et en paiement de dommages-intérêts, en raison de la fermeture par un cadenas du portail d’accès au chemin de desserte. Pour faire obstacle à cette demande, le propriétaire du fonds servant invoquait l’extinction de la servitude par le non-usage pendant plus de trente années. La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 29 février 2024 rendu sur renvoi après cassation, avait écarté cette fin de non-recevoir en considérant que le propriétaire du fonds dominant avait démontré son intention d’user de la servitude par les lettres de mise en demeure qu’il avait adressées les 1er février 2007, 22 septembre 2008 et 14 avril 2015, ainsi que par les procès-verbaux de constat dressés les 26 mars 2008 et 14 avril 2015 (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-14.618, décision).
La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement au visa des articles 706 et 707 du code civil. Elle rappelle, en premier lieu, le principe déjà acquis selon lequel « le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de cette servitude » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-14.618, décision). Or, la notion d’exercice de la servitude est entendue de manière étroite : la Cour énonce, en second lieu, un attendu de principe dont la portée dépasse le cas d’espèce, aux termes duquel « Les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-14.618, décision).
En conséquence, la seule constatation de démarches visant à obtenir le rétablissement du passage ne pouvait suppléer l’absence de démonstration d’un usage matériel du passage. La Cour souligne ainsi que la cour d’appel s’est déterminée « sans constater des actes matériels de passage par le propriétaire du fonds dominant pendant les trente années précédant la demande en justice de rétablissement du passage, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-14.618, décision). L’arrêt a été publié au Bulletin et commenté dans la Lettre de la troisième chambre civile n° 20 de mai 2026, ainsi que par Dalloz Actualité le 13 février 2026, ce qui atteste de son importance pour la pratique du droit des servitudes.
B. L’intention d’user et l’obstruction du fonds servant : des circonstances inopérantes
L’arrêt du 15 janvier 2026 invite à mesurer le sort réservé aux deux circonstances que les juges du fond invoquent le plus souvent pour écarter l’extinction de la servitude : l’intention manifestée par le propriétaire du fonds dominant et l’obstruction opposée par le propriétaire du fonds servant. S’agissant de la première, la solution est désormais sans ambiguïté : la manifestation d’une intention d’user, même répétée et formalisée par des lettres de mise en demeure ou des constats d’huissier, ne constitue pas un acte d’exercice de la servitude au sens des articles 706 et 707 du code civil. La Cour de cassation avait d’ailleurs retenu, dans le moyen examiné, que l’exercice d’une servitude s’entend de son usage et non d’une simple volonté d’y recourir (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-14.618, décision).
S’agissant de la seconde circonstance, la solution retenue par la Cour de cassation mérite une attention particulière. Il résultait des constatations des juges du fond que le propriétaire du fonds dominant se heurtait, depuis plusieurs années, à une impossibilité matérielle d’user de la servitude imposée par le propriétaire du fonds servant, qui avait apposé un cadenas sur le portail d’accès au chemin de desserte. La cour d’appel de Lyon avait déduit de cette situation que le non-usage était imputable au fonds servant et qu’il ne pouvait, dès lors, faire courir la prescription extinctive. Or, la troisième chambre civile n’a pas consacré une telle exception : le fait générateur de l’obstruction ne suffit pas à interrompre le délai trentenaire, seuls des actes matériels de passage accomplis par le propriétaire du fonds dominant étant de nature à faire obstacle à l’extinction (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-14.618, décision).
Cette jurisprudence fait peser sur le propriétaire du fonds dominant une charge probatoire redoutable. Par ailleurs, elle transforme la conservation du droit de passage en une exigence de vigilance continue, puisque le fonds dominant doit être en mesure de démontrer, par tous moyens, qu’il a matériellement emprunté le passage au cours des trente années précédant l’action en justice. Des témoignages, des photographies datées, des factures d’activité ou des constats de commissaire de justice constituent autant d’éléments susceptibles d’établir un usage effectif. À cet égard, le recours systématique au constat d’huissier lors de chaque passage contesté, ou encore l’exercice d’actes matériels de passage même symboliques, apparaissent comme des précautions raisonnables pour les propriétaires soucieux de préserver leur droit.
Or, l’extinction de la servitude pour non-usage produit des effets irréversibles : le droit réel disparaît, sans possibilité de résurrection par une simple reprise d’usage, le fonds servant retrouvant sa pleine liberté. Dès lors, l’arrêt du 15 janvier 2026 constitue un rappel salutaire de la nécessité d’entretenir l’exercice du droit de passage, à l’heure où de nombreux fonds dominants, notamment en zone rurale ou périurbaine, demeurent longtemps inutilisés. La solution vaut tant pour les servitudes conventionnelles que pour les servitudes légales de passage, dès lors que leur caractère discontinu les soumet au même régime d’extinction (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-14.618, décision).
II. La préservation du droit de passage : la prescription des actions et la pérennité des modes d’établissement
A. La prescription quinquennale de l’action en travaux contre le fonds servant
Si la servitude elle-même s’éteint par le non-usage trentenaire, les actions en justice tendant à la protéger obéissent, pour leur part, au droit commun de la prescription. La troisième chambre civile a apporté, par un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026, une clarification importante sur la qualification de l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant afin que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires à l’exercice de la servitude (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049 FS-B, décision). Cette décision, qui figure également dans la Lettre de la troisième chambre civile n° 20 de mai 2026, distingue nettement le régime de l’action réelle immobilière de celui de l’action personnelle.
L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). En revanche, selon l’article 2227 du même code, « les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049, décision). La question soumise à la Cour consistait précisément à déterminer laquelle de ces deux prescriptions s’appliquait à l’action en paiement des travaux de remise en état des voies de desserte grevées d’une servitude de passage.
Dans cette affaire, un établissement public d’aménagement avait vendu, par acte du 22 décembre 1977, une parcelle divisée en deux sous-ensembles : l’un constituait la résidence soumise au statut de la copropriété, l’autre était constitué des voies de desserte de cette résidence, demeurées propriété de la société venderesse aux droits de laquelle venait une société d’habitat social. Le syndicat des copropriétaires, se plaignant de l’état de ces voies sur lesquelles il soutenait bénéficier d’une servitude de passage, avait assigné cette société, par acte du 12 mai 2022, en paiement de dommages-intérêts équivalents au coût des travaux de remise en état. La société débitrice avait alors opposé la prescription de l’action, le juge de la mise en état lui ayant donné gain de cause (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049, décision).
La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi et confirmé l’application de la prescription quinquennale. Elle rappelle, à cette occasion, que le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’entretenir l’assiette de la servitude, mais seulement d’observer une attitude passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode, et que les ouvrages nécessaires pour user et conserver la servitude ne sont pas à sa charge lorsqu’ils sont devenus nécessaires du fait de sa faute, dont la responsabilité relève du droit commun (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049, décision). Elle en déduit que « l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049, décision).
Cette solution présente une portée pratique immédiate pour les syndicats des copropriétaires et les propriétaires de fonds dominants. La frontière entre action réelle et action personnelle s’analyse à l’aune de l’objet de la demande : lorsqu’il s’agit de faire constater l’existence même de la servitude ou son assiette, l’action demeure réelle et bénéficie de la prescription trentenaire. En revanche, dès lors que la demande tend à la réparation d’un préjudice ou au paiement des travaux rendus nécessaires par le comportement fautif du fonds servant, elle s’analyse en une action en responsabilité soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. En conséquence, les titulaires d’une servitude de passage doivent agir avec célérité lorsqu’ils constatent une dégradation de l’assiette de la servitude imputable au fonds servant, le délai courant à compter du jour où ils ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant d’agir (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-21.049, décision).
B. La division des fonds : la pérennité de la servitude et la détermination de son assiette
La servitude de passage entretient avec la division des fonds une relation ambivalente : si la division peut faire naître le droit de passage au profit d’un fonds enclavé, elle ne saurait, en principe, le faire disparaître lorsqu’il a été régulièrement établi. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, sur ce point, précisé plusieurs règles essentielles. En premier lieu, la division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage n’emporte pas extinction de la servitude. La Cour de cassation a ainsi énoncé, par un arrêt du 27 juin 2024, qu’« en cas de division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage, la servitude reste due au profit de l’ensemble des fonds issus de celle-ci, sans que l’absence de contiguïté entre l’un d’eux et le fonds servant constitue une modification empêchant l’usage de la servitude et emporte son extinction » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-19.864, décision).
Cette solution s’appuie sur l’article 700, alinéa 1er, du code civil, aux termes duquel « si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-19.864, décision). Dans l’espèce jugée, un établissement religieux avait vendu une parcelle détachée de son fonds, ce qui avait fait perdre au fonds dominant sa contiguïté avec le fonds servant. La cour d’appel de Paris en avait déduit que la servitude était éteinte, mais la Cour de cassation a censuré cette analyse, jugeant que l’absence de contiguïté ne caractérisait pas l’impossibilité d’user de la servitude exigée par l’article 703 du code civil (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-19.864, décision).
En deuxième lieu, la servitude par destination du père de famille constitue un mode d’établissement étroitement lié à la division d’un fonds unique. L’article 693 du code civil précise qu’« il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude » (article 693 du code civil). L’article 694 du même code ajoute que « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division d’un fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien » (Civ. 3e, 18 janvier 2023, n° 22-10.019, décision). La troisième chambre civile a, par un arrêt publié au Bulletin du 18 janvier 2023, précisé que les conditions d’existence de cette servitude s’apprécient au jour de la division des fonds concernés, ce qui interdit de leur substituer une appréciation fondée sur des divisions plus anciennes (Civ. 3e, 18 janvier 2023, n° 22-10.019, décision).
Cette exigence a été confirmée et affinée par un arrêt du 23 janvier 2025, également publié au Bulletin, aux termes duquel « Les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille doivent s’apprécier au jour de la division des fonds concernés, y compris lorsque les deux fonds, après avoir été réunis, font l’objet d’une nouvelle division » (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-12.385, décision). En l’espèce, une donation-partage de 1983 avait divisé deux maisons préalablement réunies dans les mains d’un même propriétaire, après une première division intervenue lors d’un décès en 1928. La cour d’appel de Reims avait écarté la servitude au motif que l’acte de 1983 ne procédait pas à la première séparation des fonds, mais la Cour de cassation a censuré cette analyse, jugeant que l’appréciation devait se faire au regard du seul dernier acte de division (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-12.385, décision).
En troisième lieu, la division d’un fonds peut être à l’origine d’un état d’enclave, auquel cas le droit de passage se trouve établi par la loi. L’article 682 du code civil dispose que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » (article 682 du code civil). Or, lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, l’article 684 du même code restreint l’exercice de ce droit, puisque « le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes » (article 684 du code civil), sauf impossibilité d’y établir un passage suffisant, auquel cas l’article 682 redevient applicable.
La troisième chambre civile a précisé la portée de cette règle par un arrêt publié au Bulletin du 20 novembre 2025, en énonçant que « Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-17.240, décision). En l’espèce, des parcelles avaient été réunies en 1999 dans les mains d’un même propriétaire, puis divisées par une vente de 2013, ce qui avait enclavé les parcelles conservées. La Cour a jugé que le passage devait être établi sur les seules parcelles issues de cette division, quand bien même l’enclave préexistait à la réunion des fonds (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-17.240, décision). Ces hypothèses de division parcellaire, fréquentes lors d’une mutation immobilière, relèvent du contentieux de la vente immobilière lorsque l’acquéreur découvre, après la signature, que le bien vendu ne dispose d’aucun accès à la voie publique.
Par ailleurs, la servitude légale de passage pour cause d’enclave ne peut être établie qu’au profit d’un fonds déterminé, et non au profit d’une personne. La Cour de cassation a rappelé, par un arrêt publié au Bulletin du 19 juin 2025, qu’« une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-11.456, décision), de sorte qu’une cour d’appel ne peut retenir une servitude pour cause d’enclave sans déterminer le fonds bénéficiaire. Cette exigence de détermination du fonds dominant vaut également pour la fixation de l’assiette du passage, laquelle doit demeurer compatible avec les contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables aux fonds concernés, ainsi que l’a jugé la Cour par un arrêt du 24 octobre 2024 rendu à propos d’une servitude grevant des parcelles situées dans un périmètre de protection de captage d’eau potable (Civ. 3e, 24 octobre 2024, n° 22-24.410, décision).
Enfin, l’état d’enclave ne saurait résulter du propre fait de l’intéressé ou de ses auteurs. La Cour de cassation a ainsi jugé, par un arrêt du 26 octobre 2023, qu’une cour d’appel devait rechercher si l’état d’enclave invoqué par les acquéreurs d’un bien ne résultait pas de la situation créée par leurs propres auteurs, l’enclave volontaire excluant le bénéfice du droit de passage légal (Civ. 3e, 26 octobre 2023, n° 22-10.555, décision). Cette jurisprudence, conjuguée à celle du 15 janvier 2026 relative à l’extinction pour non-usage, dessine un régime cohérent : le droit de passage se prouve par des actes, se conserve par l’usage et se perd par l’inaction.
Conclusion
La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 dessine un régime de la servitude de passage dominé par la rigueur du temps. L’extinction pour non-usage pendant trente ans, réaffirmée par l’arrêt du 15 janvier 2026, n’est neutralisée que par des actes matériels de passage, à l’exclusion de toute simple manifestation d’intention, quand bien même l’obstruction du fonds servant en serait la cause. La prescription des actions obéit, quant à elle, à un principe de qualification : l’action réelle se prescrit par trente ans, tandis que l’action personnelle en réparation ou en paiement des travaux se prescrit par cinq ans, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 5 mars 2026. La division des fonds, enfin, ne compromet pas la pérennité du droit de passage, qu’il s’agisse de la destination du père de famille, appréciée au jour de la division, ou de l’enclave consécutive à une division, dont le passage doit être établi sur les seuls fonds divisés.
Pour le propriétaire d’un fonds dominant, ces solutions commandent une vigilance permanente : conserver les preuves d’un usage effectif, agir dans le délai de cinq ans en cas de dégradation de l’assiette imputable au fonds servant et vérifier, lors de toute acquisition ou division de parcelle, l’existence et la consistance des servitudes affectant le bien. La vérification préalable des titres et du cadastre lors d’une acquisition immobilière, ainsi que l’analyse des actes de division antérieurs, constituent les premières garanties d’un droit de passage préservé, en amont de la signature d’un compromis de vente immobilier. Les propriétaires confrontés à une contestation portant sur l’existence, l’exercice ou l’extinction d’une servitude de passage peuvent utilement consulter un avocat en droit des servitudes à Paris afin d’apprécier les chances de succès d’une action et d’identifier les preuves à réunir.
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