Depuis l’instauration du couvre-feu en région parisienne en octobre 2026, de nombreux voyageurs découvrent que leur location saisonnière réservée à Paris ne pourra pas se dérouler comme prévu : trains annulés en soirée, sorties impossibles, séjour vidé de son objet. Du côté des hôtes, les demandes d’annulation et de remboursement se multiplient, souvent dans un climat tendu où chacun invoque la force majeure. Qui doit supporter le coût d’un séjour rendu impossible par une mesure de police administrative ? L’acompte versé est-il perdu ? Les arrhes permettent-elles de se dégager ? La plateforme de réservation doit-elle rembourser ? Cet article répond point par point, à partir des textes en vigueur vérifiés sur Légifrance et de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation, dont un arrêt du 30 juin 2022 qui encadre strictement l’invocation de la force majeure par celui qui doit payer, et un arrêt du 18 janvier 2023 qui rappelle le droit à la résolution et à la restitution de l’acompte quand la prestation promise n’a pas été exécutée. La première partie expose les droits du voyageur dont le séjour est empêché : résolution du contrat, sort de l’acompte et des arrhes, distinction entre empêchement temporaire et définitif. La seconde partie détaille les obligations de l’hôte et de la plateforme, puis la méthode concrète pour agir à Paris et en Île-de-France : preuves à réunir, écrits à exiger, juridiction compétente et rôle de l’assurance.
I. Séjour saisonnier empêché par le couvre-feu : annuler le contrat et récupérer les sommes versées
Lorsqu’une réservation de location saisonnière à Paris se heurte au couvre-feu d’octobre 2026, la première question porte sur le sort du contrat : le voyageur peut-il l’anéantir et exiger la restitution de ce qu’il a payé, ou reste-t-il tenu de payer un séjour dont il ne profitera pas ? La réponse dépend de la nature de l’empêchement et de la qualité de celui qui l’invoque, car le droit français ne traite pas de la même façon le débiteur privé de sa prestation et le créancier privé de sa contrepartie.
A. Couvre-feu et force majeure : qui peut s’en prévaloir et pour obtenir quoi
L’article 1218 du Code civil définit la force majeure en matière contractuelle dans les termes suivants : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » Un couvre-feu décidé par les autorités pour des raisons d’ordre public présente les traits d’un tel événement : il échappe au contrôle des parties, il n’était pas raisonnablement prévisible au moment d’une réservation conclue avant son annonce, et ses effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées dès lors que circuler la nuit devient interdit. Le même article 1218 précise le régime applicable : « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. » Pour une location saisonnière, qui porte par définition sur des dates déterminées, un empêchement même temporaire justifie le plus souvent la résolution, car un séjour reporté à des dates imposées n’a plus d’utilité pour le voyageur venu assister à un événement précis ou profiter d’une semaine de congés fixée à l’avance. L’article 1351 du Code civil complète le dispositif : « L’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure. » Lorsque l’hôte ne peut pas mettre le logement à disposition aux dates convenues parce que l’accès à Paris est entravé par les mesures de restriction, il est libéré de son obligation de délivrance, et le contrat est résolu de plein droit dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.
La jurisprudence récente apporte toutefois une limite décisive, jugée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 30 juin 2022, pourvoi numéro 21-20.190, rendu à propos de loyers commerciaux impayés pendant la crise sanitaire. La Cour y énonce : « Il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 juin 2022, n° 21-20.190). Concrètement, le voyageur qui refuse de payer le solde au motif qu’il ne profitera pas pleinement de son séjour ne peut pas invoquer la force majeure à son seul profit : l’obligation de payer une somme d’argent n’est presque jamais rendue impossible, même quand la contrepartie perd de son intérêt. En revanche, lorsque c’est l’hôte qui n’exécute pas sa prestation de mise à disposition, ou lorsque le contrat est résolu parce que l’objet du séjour a disparu, la restitution suit. La même décision précise, à propos d’une mesure générale et temporaire de police administrative comparable au couvre-feu, que « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 juin 2022, n° 21-20.190). L’article 1722 du Code civil dispose en effet : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Le couvre-feu ne détruit pas le logement : il ne permet donc pas d’invoquer la perte de la chose pour exiger une diminution de prix sur ce fondement. La voie correcte reste la résolution pour inexécution ou impossibilité d’exécution de la prestation d’hébergement aux dates convenues, avec restitution des sommes versées. Enfin, l’obligation de délivrance du bailleur demeure le socle du raisonnement : l’article 1719 du Code civil énonce que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Dans l’arrêt du 30 juin 2022, la Cour a jugé que la mesure générale d’interdiction décidée par les pouvoirs publics, alors que les locaux avaient été mis à disposition, n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance. Le voyageur doit donc démontrer une inexécution réelle de la mise à disposition aux dates promises, et pas seulement une perte d’intérêt du séjour, pour fonder sa demande de résolution et de remboursement intégral.
B. Acompte, arrhes et solde : identifier la somme versée pour savoir ce qui est restitué
Tout l’enjeu financier se joue sur la qualification de la somme versée à la réservation, car acompte et arrhes obéissent à des régimes opposés. L’acompte constitue un premier versement à valoir sur le prix total : il engage définitivement les deux parties, et si le contrat est résolu alors que la prestation n’a pas été exécutée, il doit être restitué. Les arrhes, au contraire, permettent à chaque partie de se dégager : l’article 1590 du Code civil prévoit que « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double. » En pratique, les confirmations de réservation des plateformes emploient souvent le mot acompte pour une somme qui fonctionne comme des arrhes, ou l’inverse : seule la lecture des conditions générales et du récapitulatif de réservation permet de trancher, et en cas d’ambiguïté le juge recherche la commune intention des parties. Lorsque le contrat est résolu et que les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat, l’article 1229 du Code civil pose la règle de restitution : « La résolution met fin au contrat. » et « Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. » Un séjour saisonnier manqué entre exactement dans cette hypothèse : des nuitées non consommées aux dates promises n’ont aucune utilité résiduelle, de sorte que l’hôte doit restituer l’intégralité des sommes perçues, acompte et solde, dès lors que la résolution est acquise.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé avec netteté, dans son arrêt du 18 janvier 2023, pourvoi numéro 21-16.812, que l’absence de faute du prestataire empêché ne fait pas obstacle à la résolution ni à la restitution : « Selon ces textes, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, peut provoquer la résolution du contrat. » (Cour de cassation, chambre commerciale, 18 janvier 2023, n° 21-16.812). Dans cette affaire, une prestation de traiteur n’avait pas pu être exécutée parce qu’un salon professionnel avait été annulé par un tiers ; la cour d’appel avait refusé la résolution au motif que l’inexécution n’était pas fautive et qu’une clause du contrat prévoyait une retenue de la totalité du prix en cas d’annulation. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : dès lors que les prestations promises n’avaient pas été exécutées, la résolution devait être prononcée et l’acompte restitué, malgré la clause de retenue. L’enseignement vaut directement pour les locations saisonnières annulées à cause du couvre-feu : une clause qui autoriserait l’hôte à conserver l’intégralité du prix alors qu’aucune nuitée n’a été fournie s’expose à la censure, et le voyageur peut demander en justice la résolution et la restitution même si l’hôte n’a commis aucune faute. Reste l’hypothèse intermédiaire où le séjour demeure possible mais dégradé, par exemple un logement accessible le jour mais inexploitable le soir pour le motif même du déplacement. L’article 1195 du Code civil, relatif à l’imprévision, offre alors une issue négociée : « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. » Le voyageur peut proposer une réduction du prix ou un report des dates ; si la renégociation échoue, le juge peut réviser le contrat ou y mettre fin aux conditions qu’il fixe. Cette voie suppose toutefois de continuer à exécuter ses obligations pendant la renégociation, et elle n’ouvre pas un droit automatique à être dispensé de payer : elle organise un rééquilibrage, pas une dispense unilatérale de payer.
II. Hôte, plateforme et démarches : obtenir un remboursement effectif à Paris
Obtenir gain de cause sur le principe ne suffit pas : encore faut-il identifier le bon débiteur de la restitution, prouver l’annulation et saisir le bon juge. Les locations parisiennes passent presque toujours par une plateforme intermédiaire, et le statut de l’hôte comme particulier ou professionnel modifie l’étendue de ses obligations d’information et le régime des sanctions encourues.
A. Les obligations de l’hôte parisien et le rôle de la plateforme de réservation
La location saisonnière obéit à un formalisme protecteur. L’article L. 324-2 du Code du tourisme impose que « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux. » Le voyageur qui n’a reçu ni écrit ni descriptif des lieux dispose d’un premier levier : l’hôte manque à son obligation légale, ce qui fragilise toute clause de retenue qu’il prétendrait appliquer. La définition légale du meublé de tourisme figure à l’article L. 324-1-1 du même code : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » À Paris, commune qui a mis en place la procédure d’enregistrement des déclarations préalables, l’hôte qui loue sa résidence principale doit respecter le plafond annuel de mise en location. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans son jugement du 22 mai 2024, RG 23/52615 : « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. » (Tribunal judiciaire de Paris, 22 mai 2024, RG 23/52615). Un hôte parisien qui dépasse ce plafond s’expose à une amende civile, et le voyageur confronté à une annulation venant d’un hôte en situation irrégulière peut signaler les faits à la municipalité, ce qui renforce sa position dans la négociation du remboursement. Lorsque l’hôte est un professionnel, il est en outre tenu d’une obligation d’information renforcée envers le consommateur : l’article L. 111-1 du Code de la consommation dispose que « Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes : 1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service », ce qui inclut les conditions d’annulation et de remboursement, qui doivent être portées à la connaissance du voyageur avant qu’il ne s’engage.
La plateforme de réservation n’est pas un simple tableau d’affichage : lorsqu’elle encaisse le paiement, elle détient les fonds et devient l’interlocuteur premier pour la restitution. Ses conditions générales prévoient le plus souvent une politique d’annulation par paliers et une procédure de réclamation en ligne, que le voyageur doit actionner par écrit en invoquant précisément l’empêchement lié au couvre-feu et en joignant les justificatifs. Si la plateforme refuse le remboursement alors que l’hôte n’a fourni aucune prestation, l’action en résolution et en restitution peut être dirigée contre l’hôte, et la plateforme peut être mise en cause sur le terrain du manquement à son obligation d’information loyale. Un repère utile, même s’il relève d’un régime distinct, figure à l’article L. 211-14 du Code du tourisme relatif aux voyages à forfait : « Le voyageur a le droit de résoudre le contrat avant le début du voyage ou du séjour sans payer de frais de résolution si des circonstances exceptionnelles et inévitables, survenant au lieu de destination ou à proximité immédiate de celui-ci, ont des conséquences importantes sur l’exécution du contrat ou sur le transport des passagers vers le lieu de destination. » Ce texte ne gouverne pas la location sèche d’un meublé, conclue sans prestation de transport ni forfait, mais il exprime une logique que les juges connaissent et que le voyageur peut invoquer à l’appui d’une demande amiable : quand des circonstances exceptionnelles et inévitables survenues au lieu de destination bouleversent l’exécution du séjour, la résolution sans frais et le remboursement intégral constituent la solution équilibrée, le texte ajoutant que dans ce cas « le voyageur a droit au remboursement intégral des paiements effectués mais pas à un dédommagement supplémentaire ». Le voyageur d’une location sèche ne peut donc pas exiger des dommages et intérêts pour le préjudice moral ou les frais annexes du déplacement manqué, mais il peut exiger chaque euro versé pour des nuitées non fournies. Enfin, le principe de la force obligatoire du contrat protège les deux parties contre les modifications unilatérales : l’article 1103 du Code civil rappelle que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’hôte ne peut pas imposer après coup des frais d’annulation qui ne figuraient pas dans l’offre écrite, et le voyageur ne peut pas s’affranchir d’une clause de retenue claire et acceptée avant la conclusion, sauf à démontrer qu’elle crée un déséquilibre significatif ou qu’elle doit céder devant la résolution judiciaire du contrat.
B. Agir à Paris et en Île-de-France : preuves, démarches et juge compétent
À Paris et en petite couronne, où se concentre l’essentiel des locations saisonnières franciliennes, la méthode de réclamation suit un ordre précis dont chaque étape conditionne la suivante. La première étape consiste à figer la preuve de l’empêchement : conserver la confirmation de réservation avec les dates et le montant versé, les conditions d’annulation acceptées au moment du paiement, l’arrêté préfectoral ou le décret instaurant le couvre-feu avec ses horaires et sa période d’application, les justificatifs de transport annulé ou de correspondance impossible, ainsi que l’ensemble des échanges écrits avec l’hôte et la plateforme. Les captures d’écran de l’annonce, du descriptif des lieux et des messages échangés sur la messagerie de la plateforme ont une valeur probante supérieure aux souvenirs d’appels téléphoniques, et toute promesse orale de remboursement doit être confirmée par écrit. La deuxième étape est la mise en demeure : adresser à l’hôte, et en copie à la plateforme, une lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle les dates du séjour, l’empêchement résultant du couvre-feu, le fondement de la demande de résolution et de restitution intégrale, et le montant précis réclamé avec le relevé du paiement. Cette lettre interrompt les discussions informelles et fait courir les intérêts en cas de succès judiciaire ultérieur. La troisième étape passe par la résolution amiable des litiges : saisir le médiateur de la consommation désigné par le professionnel ou la plateforme, ou recourir à la conciliation devant le conciliateur de justice du tribunal judiciaire du lieu du logement. À Paris, les conciliateurs reçoivent dans les mairies d’arrondissement, et une convocation à une tentative de conciliation suffit souvent à débloquer un remboursement que l’hôte faisait traîner.
Si l’amiable échoue, le contentieux relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble loué, donc le plus souvent le tribunal judiciaire de Paris pour les locations intra-muros, ou celui du département concerné pour la proche banlieue. Le voyageur consommateur peut également saisir le tribunal de son propre domicile, ce qui facilite les démarches des provinciaux venus en séjour dans la capitale. Devant le juge, la demande s’articule autour de la résolution du contrat pour inexécution de la prestation d’hébergement aux dates convenues et de la restitution de l’intégralité des sommes versées sur le fondement des articles 1229 et 1351 du Code civil, en s’appuyant sur l’arrêt du 18 janvier 2023 qui admet la résolution même en l’absence de faute du prestataire empêché. L’hôte qui oppose une clause de retenue intégrale devra expliquer quelle contrepartie il a fournie pour des nuitées jamais occupées, et le juge appréciera cette clause à la lumière de l’exécution réelle. Les spécificités parisiennes méritent une vigilance particulière : vérifier le numéro d’enregistrement de l’annonce, exigible sur toute offre de meublé de tourisme, permet de détecter un hôte en infraction avec le plafond de cent vingt jours applicable à la résidence principale, élément que le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 mai 2024 permet de documenter. Les voyageurs doivent aussi interroger leur assurance : une garantie annulation de carte bancaire haut de gamme ou une assurance voyage souscrite séparément couvre parfois l’annulation pour motif d’ordre public, et la déclaration doit alors être effectuée auprès de l’assureur avec l’ensemble du dossier, sans attendre l’issue du litige contre l’hôte. En sens inverse, l’hôte parisien qui a subi des annulations en chaîne peut activer sa propre protection, notamment l’assurance proposée par la plateforme pour les annulations de l’hôte, et documenter ses pertes pour d’éventuels dispositifs publics d’indemnisation si la puissance publique en ouvre. Chaque situation se juge sur ses pièces : un dossier complet, daté et chiffré l’emporte presque toujours sur les affirmations générales, et c’est cette rigueur qui transforme un droit théorique au remboursement en somme effectivement recouvrée.
Conclusion
Le couvre-feu parisien d’octobre 2026 ne crée pas un droit automatique au remboursement de toute location saisonnière, mais il ouvre des voies solides à qui les emprunte avec méthode. Lorsque l’hôte ne peut pas mettre le logement à disposition aux dates convenues, le contrat est résolu et les sommes versées doivent être restituées dans leur intégralité, y compris l’acompte, comme l’a jugé la Cour de cassation le 18 janvier 2023 même en l’absence de faute du prestataire empêché. En revanche, le voyageur qui doit payer un solde ne peut pas invoquer seul la force majeure pour s’en dispenser, et le couvre-feu ne s’analyse pas en une perte de la chose louée permettant d’exiger une réduction de prix : ce sont les enseignements de l’arrêt du 30 juin 2022. La qualification de la somme versée, acompte ou arrhes, détermine l’étendue de la restitution, et l’écrit exigé par le Code du tourisme comme l’information due au consommateur encadrent strictement ce que l’hôte et la plateforme peuvent retenir. À Paris, le plafond de cent vingt jours pour la location de la résidence principale et l’enregistrement obligatoire des annonces fournissent des leviers supplémentaires. Conserver chaque preuve, mettre en demeure par écrit, tenter la conciliation puis saisir au besoin le tribunal du lieu du logement : cet enchaînement donne au voyageur les meilleures chances de revoir son argent, et à l’hôte de bonne foi les moyens de limiter le différend à son juste montant.