Dans la nuit du 17 octobre 2026, des commerces ont été pillés à Paris et dans plusieurs villes de France. Selon Le Figaro et ici.fr, le gérant d’un magasin de jeux vidéo s’est interposé face aux pilleurs et a été agressé, tandis que des vidéos de commerçants tentant de protéger leurs vitrines ont largement circulé. Selon franceinfo, un couvre-feu a été instauré dans le secteur des Halles à Paris, de 23 heures à 6 heures, et selon Lyon Décideurs, un couvre-feu a également été décidé en Presqu’île à Lyon. Selon Libération, les premières comparutions immédiates ont donné lieu à des peines sévères. Pendant ce temps, les internautes tapent « casseur payeur » et « article 1722 code civil bail commercial » dans Google : derrière ces requêtes, une même angoisse de commerçant, vitrine brisée et rideau arraché, faut-il continuer à payer le loyer d’un local inexploitable, qui paie les réparations, et comment obtenir réparation ?

La réponse tient en grande partie dans un texte ancien du Code civil, l’article 1722 du Code civil, qui organise le sort du bail quand la chose louée est détruite pendant sa durée. Ce texte distingue la destruction totale, qui éteint le bail de plein droit, de la destruction partielle, qui ouvre au locataire le choix entre une diminution du loyer et la résiliation. Autour de ce mécanisme gravitent l’obligation de délivrance du bailleur, les clauses du bail commercial, l’assurance multirisque et les recours contre les auteurs comme contre l’État. Cet article expose d’abord ce que l’article 1722 change pour le loyer et le bail d’un local saccagé, puis qui paie les réparations et comment agir en pratique, assurance, plainte et pièces à réunir, y compris à Paris et en Île-de-France.

I. Article 1722 du Code civil et bail commercial : local saccagé, que deviennent le loyer et le bail ?

A. Destruction totale ou partielle du local : comment le juge tranche entre perte totale, impossibilité d’exploiter et coût des travaux

Le point de départ est le texte lui-même, qu’il faut lire en entier : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois enseignements s’en dégagent pour un commerce pillé : le mécanisme suppose un cas fortuit, c’est-à-dire un événement extérieur aux deux parties, ce qui est le cas d’un pillage commis par des tiers que ni le bailleur ni le locataire n’ont provoqué ; la destruction totale éteint le bail automatiquement, sans qu’un juge ait besoin de le prononcer ; la destruction partielle ouvre une option, baisse du loyer ou résiliation, et cette option appartient au preneur, puisque c’est à lui que le texte la donne, « suivant les circonstances ».

La difficulté pratique est de qualifier la situation d’un magasin saccagé : vitrine détruite, intérieur dévasté, stocks volés, mais murs debout. La Cour de cassation a fixé le critère dans un arrêt du 8 mars 2018 rendu à propos d’un bail commercial après un incendie. Après avoir visé l’article 1722, elle juge que « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». Autrement dit, un local dont il ne reste que les murs peut être juridiquement « détruit en totalité » si l’exploitation prévue au bail y est devenue définitivement impossible ou si la remise en état coûterait plus cher que la valeur du bien. Dans cette affaire, la cour d’appel avait refusé de constater la résiliation de plein droit et condamné le bailleur à faire des travaux ; la Cour de cassation casse, parce que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail et que la cour n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Le même raisonnement vaut pour un local pillé : si le magasin peut rouvrir après nettoyage, remplacement de la vitrine et réassort, la destruction reste partielle et le bail continue, éventuellement avec un loyer réduit pendant la période d’inexploitation. Si le local est dévasté au point de ne plus pouvoir accueillir l’activité prévue au bail sans une reconstruction dont le coût dépasse sa valeur, la destruction s’analyse comme totale et le bail est résilié de plein droit. Entre les deux, tout se joue sur les preuves : rapport d’expertise, devis chiffrés de remise en état, estimation de la valeur du local, photographies et constat de commissaire de justice dressé dans les jours qui suivent les faits. Un arrêt plus ancien, du 9 décembre 2009, illustre l’exigence de cette vérification chiffrée : la Cour de cassation y casse une cour d’appel qui avait refusé la résiliation sans vérifier si le coût des travaux de remise en état excédait la valeur de l’immeuble, ce qui aurait emporté destruction totale. Le commerçant dont le local a été saccagé a donc intérêt à faire établir très vite, par des pièces contradictoires si possible, le montant exact de la remise en état et la valeur du bien, car c’est de cette comparaison que dépend l’application du régime le plus protecteur.

Reste une question que les locataires posent systématiquement, celle de la dérogation à l’article 1722 : le bail commercial peut-il écarter ce mécanisme par une clause ? Les baux commerciaux contiennent souvent des clauses de renonciation à recours, des clauses de solidarité ou des clauses qui mettent les grosses réparations à la charge du preneur. La prudence commande de relire le bail ligne à ligne, car l’efficacité de chaque clause se discute devant le juge au regard de sa rédaction exacte et des circonstances. Sur ce terrain, un arrêt récent de la troisième chambre civile, en date du 10 avril 2025, donne un point d’appui solide au locataire : statuant sur une clause par laquelle le preneur avait renoncé à tout recours contre le bailleur pour les dégâts causés dans les locaux, la Cour juge, au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, qu’« Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. » Une clause générale de renonciation ne suffit donc pas à décharger le bailleur de son obligation de délivrer et d’entretenir un local propre à l’usage convenu. Concrètement, le commerçant ne doit pas renoncer à ses droits au seul motif que son bail contient une clause de non-recours : il faut analyser ce que cette clause met réellement à sa charge, travaux définis ou renonciation vague, et confronter cette analyse à l’état du local après le pillage.

B. Diminution du loyer ou résiliation du bail commercial : qui décide, que réclamer et comment le prouver après un pillage

En cas de destruction partielle, le texte donne l’option au preneur : diminution du prix ou résiliation, « suivant les circonstances ». Les circonstances que le juge examine sont concrètes : quelle partie du local reste exploitable, pendant combien de temps l’exploitation est interrompue, à quelle saison tombe la fermeture, et quel est le montant du loyer rapporté à la jouissance restante. Un magasin dont la réserve est intacte mais dont la surface de vente est condamnée pour deux mois de travaux n’est pas dans la même situation qu’une boutique qui rouvre au bout d’une semaine après le remplacement d’une vitrine. La demande de diminution doit donc être chiffrée et motivée : période d’inexploitation totale ou partielle, chiffre d’affaires perdu attesté par la comptabilité, loyers appelés pendant la période, et proportion de la surface rendue inutilisable. La résiliation, elle, suppose de démontrer que la poursuite du bail n’a plus de sens pour l’activité, par exemple parce que les travaux dureront des mois ou parce que le local, même réparé, ne pourra plus accueillir la même exploitation.

La résiliation de plein droit pour destruction totale n’a besoin d’aucune décision de justice pour produire effet, mais elle a besoin de preuves et d’écrits dès lors que le bailleur la conteste. Le locataire avise le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, décrit l’état du local en se référant au constat et aux devis, et indique qu’il tient le bail pour résilié en application de l’article 1722, en cessant d’occuper et en restituant les clés contre reçu ou par constat. S’il demande une diminution de loyer, il la propose par écrit, loyer réduit au prorata de la période et de la surface inexploitables, et paie le solde pour éviter tout grief d’impayé. Dans les deux cas, il conserve copie de tout : bail et état des lieux d’entrée, constat de commissaire de justice, photographies datées, récépissé de plainte, devis et factures, échanges avec le bailleur et avec l’assureur. Le dernier alinéa de l’article 1722 précise que, dans l’un et l’autre cas, « il n’y a lieu à aucun dédommagement » : le locataire qui obtient la résiliation ne peut pas réclamer au bailleur une indemnité de ce seul chef, mais il conserve ses autres recours, contre les auteurs du pillage et, le cas échéant, contre son assureur ou contre l’État, qui relèvent d’autres fondements.

Le réflexe à proscrire est la cessation unilatérale et silencieuse du paiement des loyers. Tant que le bail n’est pas résilié et qu’aucune diminution n’a été convenue ou ordonnée, le loyer reste dû, et l’impayé expose le locataire au jeu de la clause résolutoire. Si le bailleur exige le loyer intégral d’un local inexploitable et menace de résilier, la réponse passe par le juge, pas par l’arrêt des paiements : demander la diminution ou la résiliation sur le fondement de l’article 1722, et, si une procédure en résiliation pour impayé est engagée, solliciter des délais et la suspension de la clause. Le régime protecteur existe, comme le montre la jurisprudence sur la clause résolutoire, mais il se plaide avec des pièces, pas avec des bras croisés. À Paris comme en Île-de-France, où les loyers commerciaux rendent chaque mois d’inexploitation particulièrement coûteux, la rapidité du constat et de la mise en demeure écrite conditionne largement l’issue du litige.

II. Commerce saccagé : réparations, assurance et recours, que faire en pratique ?

A. Bailleur ou locataire : qui paie les réparations, que vaut la clause de non-recours et comment répondre à une clause résolutoire

La répartition des travaux entre bailleur et locataire part des articles 1719 et 1720 du Code civil. Le bailleur est obligé de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations devenues nécessaires, autres que les locatives, tout en entretenant la chose en état de servir à l’usage convenu. Concrètement, après un pillage, la remise en état du gros œuvre, de la vitrine, du rideau métallique, des installations électriques ou de la plomberie vandalisés incombe en principe au bailleur, sauf clause contraire mettant précisément certains travaux à la charge du preneur, tandis que les menues réparations d’entretien courant restent au locataire. C’est ici que l’arrêt du 10 avril 2025 prend toute sa portée : une clause de non-recours rédigée en termes généraux ne transfère pas au preneur la charge des travaux et n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance. Le commerçant met donc le bailleur en demeure, par écrit, de réaliser les réparations nécessaires à la réouverture, en joignant le constat et les devis, et fait constater tout refus ou toute inertie, car ce refus nourrira la demande de diminution de loyer ou de résiliation.

Le bailleur, de son côté, réplique parfois en invoquant des loyers impayés et la clause résolutoire du bail commercial. Le locataire dispose alors d’un verrou procédural précis, posé par l’article L145-41 du Code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Tout commandement qui ne mentionne pas le délai d’un mois est nul, et la nullité se plaide. Surtout, les juges peuvent suspendre les effets de la clause en accordant des délais. La Cour de cassation l’a rappelé le 11 mars 2021 : « le titulaire d’un bail commercial peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée ». Le locataire assigné en constatation de la clause résolutoire demande donc des délais de paiement et la suspension, en justifiant de sa capacité à reprendre le versement du loyer courant, condition que le texte actuel de l’article L145-41 pose expressément. Le fondement général de ces délais figure à l’article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Pour un commerce fermé par un pillage, ces textes offrent un répit judiciaire à condition de le solliciter à temps, dès la première audience, avec un échéancier réaliste et la preuve de la reprise d’activité.

Dans ce contentieux, chaque partie a intérêt à documenter la situation de l’autre : le locataire prouve l’état du local et ses démarches de réouverture, le bailleur prouve ses diligences de réparation et ses appels de loyers réguliers. Les clauses du bail relatives aux travaux, aux assurances et à la résiliation doivent être relues ensemble, car elles forment un système : une clause qui impose au preneur de s’assurer contre le vol et les dégradations n’a pas le même effet qu’une clause qui lui transfère les grosses réparations, et une clause de non-recours générale ne vaut pas transfert de travaux, comme l’a jugé la Cour de cassation en 2025. Le commerçant qui reçoit un commandement de payer après un pillage ne le laisse jamais sans réponse écrite : il y répond en rappelant l’état du local, les réparations attendues du bailleur et, le cas échéant, sa demande de diminution ou de résiliation fondée sur l’article 1722, afin que le juge saisi plus tard dispose d’un dossier cohérent et daté.

B. Assurance, plainte et recours contre les auteurs et contre l’État : délais, pièces et réflexes à Paris et en Île-de-France

Le premier réflexe est assurantiel, et il est enfermé dans un délai que le contrat précise. L’article L113-2 du Code des assurances oblige l’assuré à « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » En cas de vol, ce minimum est ramené à deux jours ouvrés. Concrètement, le commerçant pillé déclare par écrit, de préférence par lettre recommandée ou par l’espace en ligne de l’assureur avec accusé, en décrivant les faits, en listant les dommages et les biens volés, et en annonçant les pièces à suivre : constat, photographies, inventaire du stock, factures d’achat, comptabilité pour la perte d’exploitation, récépissé de plainte. La déchéance pour déclaration tardive, quand le contrat la prévoit, ne peut d’ailleurs être opposée que si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, mais il serait imprudent de compter sur cette protection : déclarer dans les cinq jours ouvrés, et dans les deux jours si des marchandises ont été volées, reste la règle d’or.

Le deuxième point de vigilance est la clause d’exclusion pour émeutes. L’article L121-8 du Code des assurances dispose que « L’assureur ne répond pas, sauf convention contraire, des pertes et dommages occasionnés soit par la guerre étrangère, soit par la guerre civile, soit par des émeutes ou par des mouvements populaires. » Tout dépend donc de la convention contraire, c’est-à-dire du contrat : beaucoup de multirisques professionnelles couvrent les émeutes et mouvements populaires, parfois avec une extension spécifique, parfois avec un plafond ou une franchise majorée, et certaines les excluent. Le commerçant vérifie ses conditions générales et particulières, cherche les mots « émeutes », « mouvements populaires », « vandalisme », « vol », « bris de glace », « perte d’exploitation », et conteste par écrit tout refus de garantie qui ne viserait pas une clause précise. Quand les risques d’émeutes ne sont pas couverts, la charge de la preuve se répartit : à l’assuré de prouver que le sinistre résulte d’un fait autre qu’un fait de guerre étrangère, à l’assureur de prouver qu’il résulte d’émeutes ou de mouvements populaires. Un refus fondé sur une clause vague ou sur une qualification hâtive des événements se discute, pièces du contrat à l’appui.

Le troisième axe est pénal et civil contre les auteurs, le fameux « casseur payeur » que les internautes recherchent. Piller un commerce, c’est d’abord une infraction : l’article 322-1 du Code pénal punit « La destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui » de « deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, sauf s’il n’en est résulté qu’un dommage léger », et les vols commis à l’occasion des pillages relèvent des qualifications de vol, souvent aggravées par les circonstances. Le commerçant dépose plainte au commissariat ou à la gendarmerie, avec l’inventaire chiffré des vols et des dégradations, et conserve le récépissé. Sur le plan civil, l’article 1240 du Code civil pose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La victime peut se constituer partie civile devant la juridiction pénale pour obtenir des dommages-intérêts contre les auteurs condamnés, ce qui suppose de suivre les audiences, notamment les comparutions immédiates déjà engagées selon la presse, et de chiffrer chaque préjudice : réparations, marchandises volées, perte d’exploitation, frais de gardiennage et de sécurisation. Même si les auteurs restent introuvables ou insolvables, la plainte et le chiffrage servent le dossier d’assurance et, le cas échéant, le recours contre l’État.

Le quatrième axe est le recours contre l’État pour les dégâts commis par attroupements. L’article L211-10 du Code de la sécurité intérieure dispose que « L’Etat est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens. » Le texte ajoute que l’État peut ensuite se retourner contre les auteurs et contre la commune dont la responsabilité serait engagée. Pour le commerçant, ce fondement joue quand le dommage résulte de violences collectives, à force ouverte, contre les biens, ce qui correspond aux pillages commis par des groupes. La réclamation suppose de prouver l’existence de l’attroupement, le lien entre les violences collectives et le dommage subi, et le montant exact des préjudices, d’où l’importance du constat, des images, des articles de presse datés relatant les pillages dans le quartier, et du dossier comptable. Ce recours n’exclut ni l’assurance ni l’action contre les auteurs : les trois voies se combinent, l’assureur ou l’État pouvant ensuite exercer leurs propres recours.

À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux complètent le dispositif. Les faits s’y sont concentrés autour de quartiers commerçants, avec un couvre-feu nocturne dans le secteur des Halles selon franceinfo : le commerçant parisien distingue soigneusement la fermeture administrative subie le soir, qui relève d’un autre débat, de la destruction matérielle de son local, qui relève de l’article 1722. Les litiges de baux commerciaux parisiens sont portés devant le tribunal judiciaire de Paris, et en proche couronne devant le tribunal du ressort où se trouve le commerce ; les constats sont dressés par les commissaires de justice parisiens, dont l’intervention rapide conditionne la qualité de la preuve. Le dossier parisien type comprend le bail et l’état des lieux d’entrée, le constat et les photographies, le récépissé de plainte déposée au commissariat de l’arrondissement, les devis de remise en état établis par des entreprises d’Île-de-France, l’inventaire du stock et la comptabilité des mois précédents pour chiffrer la perte d’exploitation, ainsi que l’ensemble des échanges écrits avec le bailleur et l’assureur. Constitué dans la première semaine, ce dossier permet de négocier la diminution de loyer en position de force, de saisir le juge avec des pièces solides si la négociation échoue, et de faire aboutir la déclaration de sinistre comme les recours indemnitaires.

Conclusion

Le commerce dont le local a été saccagé pendant les pillages n’est pas démuni, mais chaque droit se mérite par des écrits et des délais tenus. L’article 1722 du Code civil offre l’ossature : destruction totale assimilée à l’impossibilité définitive d’exploiter ou à des travaux plus coûteux que la valeur du bien, et résiliation de plein droit ; destruction partielle, et option du preneur entre diminution du loyer et résiliation, sans dédommagement de part ni d’autre. Autour de cette ossature, l’obligation de délivrance du bailleur, que les clauses générales de non-recours n’effacent pas, le verrou du commandement d’un mois et les délais judiciaires contre la clause résolutoire, la déclaration de sinistre dans les cinq jours ouvrés, la vérification des clauses d’émeutes, la plainte et la constitution de partie civile sur le fondement du dommage causé par autrui, et la responsabilité de l’État pour les violences d’attroupements forment un système complet. Le commerçant qui fait constater, chiffre, écrit et déclare dans la semaine transforme une vitrine brisée en dossier gagnable ; celui qui attend, cesse de payer sans mot dire ou néglige son assurance laisse ses meilleurs arguments sur le trottoir.