Le radiateur reste froid malgré le thermostat poussé au maximum, l’eau chaude ne vient plus, et le technicien annonce une pièce à changer ou une chaudière à bout de souffle. En plein hiver, la panne de la chaudière individuelle est l’une des urgences les plus fréquentes des locations, et la question de savoir qui paie divise locataires et bailleurs. La réponse tient en deux règles. L’entretien annuel de la chaudière est obligatoire et il est effectué à l’initiative de l’occupant : sans attestation d’entretien, le locataire paiera le dépannage. Mais quand la panne vient de la vétusté ou d’une défaillance franche de l’appareil, c’est au bailleur de réparer ou de remplacer, à ses frais, et vite : les juges ordonnent le remplacement sous astreinte et indemnisent les semaines sans chauffage. Ces règles sont générales : elles décrivent le régime applicable à toute location d’habitation équipée d’un chauffage individuel en France. Elles ne remplacent ni la lecture du bail, qui peut aménager l’entretien, ni celle des courriers du chauffagiste, ni l’appréciation du juge, qui tranche toujours à partir de la cause exacte de la panne. Propriétaires bailleurs comme locataires sont concernés : le premier risque une condamnation sous astreinte et des milliers d’euros d’indemnités, comme les 2 000 euros de provision de Montpellier ou les 1 742 euros cumulés de Pau, le second risque de payer une réparation qui n’était pas la sienne, comme la locataire défaillante de Béziers, ou de rater ses demandes au procès en les formulant trop tard. Ce qui suit explique le partage, les preuves à réunir dès le premier jour sans chauffage, et les recours qui fonctionnent vraiment.

I. Entretien pour l’occupant, remplacement pour le bailleur

A. L’entretien annuel, à l’initiative et à la charge de l’occupant

La première règle surprend beaucoup de locataires, mais elle est écrite dans le code de l’environnement. L’article R. 224-41-4 du code de l’environnement dispose : « Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe. » Et l’article R. 224-41-5 du même code désigne celui qui doit s’en occuper : « Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. » En location, c’est donc au locataire de faire venir chaque année un professionnel, sauf si son bail dit expressément autre chose. La symétrie est prévue par le même texte : l’entretien des chaudières collectives relève du propriétaire ou du syndicat, ce qui distingue nettement le chauffage individuel du chauffage collectif dont la date de rallumage appartient à la copropriété.

L’attestation remise par le chauffagiste après la visite n’est pas un papier à égarer : c’est la pièce maîtresse du dossier en cas de panne. Si l’entretien annuel n’a pas été fait et que la chaudière tombe en panne, le bailleur exigera que le locataire paie la réparation, et les juges lui donneront raison. Le 26 mai 2026, le juge des contentieux de la protection de Béziers, saisi en référé par un office d’HLM, a constaté la défaillance d’une locataire qui ne justifiait d’aucun entretien annuel malgré sommation, et a autorisé l’office à pénétrer dans le logement en présence d’un commissaire de justice pour faire procéder à l’entretien à la place de l’occupante, en condamnant celle-ci aux dépens, y compris le coût de la sommation. La morale est directe : sans attestation, le locataire perd le premier round, paie la sommation, et subit l’intervention quand même. Conservez donc chaque attestation annuelle avec le bail, photographiez-la, et transmettez-en une copie au bailleur ou à l’agence : en cas de panne, ce document prouve que l’entretien a été fait et déplace le débat vers la vraie question, la cause de la panne. Le bail peut aménager ce principe dans un sens comme dans l’autre, puisque l’entretien à l’initiative de l’occupant ne joue que sauf stipulation contraire : certains baux mettent l’entretien annuel à la charge du bailleur, avec un prestataire désigné, et il faut alors appliquer la clause au lieu du principe légal. À l’inverse, aucun bail ne peut mettre à la charge du locataire le remplacement de l’appareil pour vétusté, qui relève des grosses réparations du bailleur. Entre les deux se trouvent les menues réparations et l’entretien courant, comme la purge des radiateurs ou le remplacement d’un joint accessible, qui restent pour l’occupant : la panne d’hiver se joue presque toujours sur cette frontière, et le diagnostic écrit du chauffagiste est l’arbitre. Vérifiez aussi la clause de votre bail avant d’appeler qui que ce soit : certains contrats désignent un prestataire imposé pour l’entretien annuel, avec un forfait parfois récupérable dans les charges, et passer par un autre artisan complique ensuite le remboursement. En cas de doute sur la lecture de la clause, l’ADIL de votre département éclaire l’articulation entre le contrat et le principe légal : apportez le bail et la dernière attestation.

B. La panne franche et la vétusté restent au bailleur, remplacement compris

Une chaudière entretenue qui tombe quand même en panne change de régime : on ne parle plus d’entretien mais de réparation, et la réparation d’un équipement essentiel incombe au bailleur. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose un logement « doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », et l’article 1719 du Code civil l’oblige à « entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et à en faire jouir paisiblement le preneur. Un logement sans chauffage ni eau chaude en hiver ne sert plus à l’usage d’habitation : le bailleur doit remettre l’installation en état de marche, quitte à remplacer l’appareil si la vétusté l’exige. La distinction tient donc au diagnostic du professionnel : pièce d’usure et défaut d’entretien du côté du locataire, panne franche, vétusté et appareil hors d’usage du côté du bailleur, qui paie alors la réparation comme le remplacement. Exigez ce diagnostic par écrit, avec la cause présumée, l’âge de l’appareil et la nature de la pièce à changer : un devis qui mentionne la corrosion généralisée, une cuve percée ou une carte électronique grillée sur un appareil de quinze ans parle de vétusté, tandis qu’un gicleur encrassé sur une chaudière non entretenue depuis trois ans parle d’entretien manqué. Quand la chaudière produit aussi l’eau chaude sanitaire, comme c’est le cas de la plupart des chaudières mixtes, la privation est double et le préjudice aussi : douches froides en plus des radiateurs froids, ce que les juges intègrent dans le trouble de jouissance. Photographiez les voyants et les messages d’erreur de l’appareil, notez les dates et heures d’arrêt, et gardez les factures de tout dépannage d’urgence : ce journal de la panne fera foi devant le conciliateur comme devant le juge. Demandez deux devis quand le remplacement est évoqué, car l’installateur qui diagnostique est aussi celui qui vend l’appareil neuf : un second avis protège le locataire comme le bailleur contre un remplacement prématuré ou, à l’inverse, contre un rafistolage qui ne tiendra pas l’hiver. Et si la panne s’accompagne d’odeurs suspectes, de fumées ou de maux de tête, la priorité n’est plus juridique mais vitale : coupez l’appareil, aérez, quittez les lieux et appelez les secours, avant toute discussion sur qui paie. Un dernier réflexe concerne le calendrier : faites entretenir la chaudière à l’automne, avant les grands froids, plutôt qu’en plein hiver. L’obligation annuelle ne fixe pas de mois, mais un entretien réalisé en octobre laisse le temps de commander une pièce ou de planifier un remplacement sans subir la panne, quand les chauffagistes sont débordés et les délais s’allongent. Les locataires qui emménagent en cours d’année demanderont l’attestation en cours de validité dès l’état des lieux d’entrée : c’est le seul moyen de savoir si l’appareil qu’on leur confie est suivi, et d’éviter que la première panne de l’hiver ne se transforme en dispute sur un entretien jamais fait.

Les tribunaux l’ordonnent sans hésiter, y compris en urgence. Le 7 août 2025, le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, a ordonné à une bailleresse de faire exécuter tous les travaux nécessaires à la remise en état et au bon fonctionnement ou au remplacement de la chaudière de l’appartement loué, dans un délai de six semaines à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 60 euros par jour de retard pendant trente jours. Le 8 janvier 2025, en plein hiver, le juge des référés de Montpellier ordonnait à un bailleur de faire installer un système de chauffage individuel efficient ou, à défaut, de faire réparer l’alimentation des radiateurs du logement loué, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification, dans un délai de deux mois, tout en allouant aux locataires une provision de 2 000 euros pour leur préjudice de jouissance. Deux enseignements s’en dégagent. D’abord, le juge des référés est la voie rapide de l’hiver : pas besoin d’attendre un procès au fond pour obtenir une date butoir assortie d’une pénalité journalière, parfois avec une provision immédiate. Surtout, c’est au bailleur condamné de missionner l’entreprise et d’organiser le chantier, puisque l’ordre de faire exécuter les travaux s’adresse à lui : le locataire n’a pas à chercher lui-même un installateur pour le remplacement, seulement à laisser l’accès au logement et à signaler les rendez-vous manqués au juge en cas d’inexécution, pour faire liquider l’astreinte. Ensuite, le remplacement n’est pas une faveur que le bailleur accorde, c’est une condamnation qu’il exécute : quand l’appareil est mort ou l’installation défaillante, on ne colmate plus, on remplace ou on réinstalle, et le coût est pour lui.

II. Agir vite quand il fait froid, sans se mettre en tort

A. Prévenir, mettre en demeure, saisir le juge des référés

Le premier réflexe est d’écrire au bailleur ou à l’agence dès la panne, par un moyen qui laisse une trace, lettre recommandée ou courriel conservé, en joignant si possible l’attestation d’entretien annuel et le constat du chauffagiste. Cette notification n’est pas une formalité : elle fait courir la responsabilité du bailleur et conditionne la suite. S’il ne réagit pas, la mise en demeure par lettre recommandée suit, avec un délai raisonnable adapté à l’urgence, quelques jours en plein hiver plutôt que des semaines. Une bonne mise en demeure décrit la panne et sa date, rappelle l’obligation de délivrer un logement chauffé, joint l’attestation d’entretien et le diagnostic du chauffagiste, et annonce la saisine du juge des référés à défaut de réparation. Faites établir si possible un constat des températures intérieures, par un commissaire de justice ou à défaut par des relevés datés et photographiés, car le froid ambiant est difficile à prouver après coup : 14 degrés relevés chaque matin pendant dix jours valent mieux qu’un souvenir. Prévenez également l’assurance habitation, qui couvre parfois un relogement temporaire ou une assistance dépannage selon les garanties souscrites, sans jamais remplacer l’obligation du bailleur. Puis vient le juge. Pour obtenir la réparation ou le remplacement, la voie du référé devant le juge des contentieux de la protection est la plus rapide, comme le montrent les ordonnances d’Annecy, de Béziers et de Montpellier : l’assignation est délivrée par commissaire de justice, l’audience vient en quelques semaines, et le juge peut assortir son ordre d’une astreinte et d’une provision, comme les 2 000 euros accordés à Montpellier pour le préjudice de jouissance. Préparez l’audience comme un dossier d’urgence : chronologie d’une page, mise en demeure, attestation d’entretien, diagnostic du chauffagiste, constats de températures, factures déjà payées. Le juge des référés ne tranche pas le fond du litige, mais il ordonne les mesures que l’urgence justifie, et un bailleur condamné sous 100 euros d’astreinte par jour trouve généralement un artisan très vite. La commission départementale de conciliation reste une étape utile quand le dialogue n’est pas rompu : l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties », et sa compétence couvre les litiges relatifs aux réparations. Mais en cas d’urgence hivernale, attendre deux mois d’avis de conciliation n’a guère de sens : le référé prime. Devant lui, demandez tout ce que l’urgence justifie et que les ordonnances déjà rendues montrent accessible : l’exécution des travaux sous astreinte avec un délai précis, une provision sur l’indemnisation du trouble de jouissance, et si nécessaire l’autorisation de verser les loyers à la Caisse des dépôts jusqu’à la fin des travaux. Chacune de ces mesures a été accordée dans les affaires citées, preuve qu’un dossier d’hiver bien documenté obtient plus qu’une simple injonction de réparer.

Trois interdits protègent le locataire contre lui-même. D’abord, ne jamais suspendre seul le paiement du loyer ni consigner de sa propre initiative : à Annecy, le juge a rejeté la demande de consignation des loyers entre les mains de la Caisse des dépôts, tandis qu’à Montpellier il l’a expressément autorisée par décision, jusqu’à la fin des travaux. La différence est décisive : la consignation n’est régulière que lorsqu’un juge l’a permise, jamais lorsqu’elle est improvisée par l’occupant. Seul le juge, également, peut accorder une réduction de loyer. Ensuite, ne pas refuser l’accès au logement : l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 », et le Code civil ajoute que si la chose louée a besoin de réparations urgentes, « le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent ». Refuser le dépanneur, c’est offrir au bailleur l’excuse du retard. Enfin, ne pas faire exécuter les grosses réparations par un artisan choisi seul en espérant le remboursement automatique : sauf urgence absolue et mise en demeure restée vaine, le remboursement n’est jamais garanti et le juge apprécie au cas par cas. À Paris et en Île-de-France, ce parcours passe par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et quand les sommes ou la technicité du dossier le justifient, par le pôle parisien du cabinet en droit immobilier, qui cadre la mise en demeure, choisit entre conciliation et référé, et chiffre les préjudices sans rater les demandes dès la première instance.

B. La panne durable se paie : réduction de loyer, factures et préjudices

Quand le froid s’installe pendant des semaines, le préjudice se compte en euros et les juges le chiffrent sans timidité. Le 26 mars 2026, le tribunal judiciaire de Pau a tiré les conséquences d’une panne de chauffage subie du 16 décembre 2024 au 6 février 2025 : les locataires, contraints d’utiliser des chauffages d’appoint et de multiplier les déplacements pour accueillir les artisans face à un bailleur peu réactif, ont obtenu 1 162 euros de réduction du montant du loyer, 500 euros de dommages et intérêts pour leur préjudice moral et 80 euros pour la surconsommation électrique provoquée par les radiateurs d’appoint. La défense du bailleur, qui proposait ses propres radiateurs électriques et imputait la surconsommation à l’hiver, a été écartée, et le tribunal a jugé que l’arrangement financier minimal proposé ne correspondait pas à la gêne subie : un geste commercial au rabais n’éteint pas le trouble de jouissance, seuls des travaux réels et rapides le font. Retenez l’échelle : sept semaines de panne en plein hiver, avec des chauffages d’appoint et des allers-retours pour les artisans, ont valu 1 162 euros de loyer en moins, soit l’équivalent de plusieurs mensualités amputées au prorata de la privation. Chaque poste du préjudice hivernal doit donc être réclamé séparément et justifié : la baisse de loyer pour la privation de chauffage, le surcoût d’électricité des chauffages d’appoint avec les factures, les frais de déplacement et de blanchisserie éventuels, et le trouble de jouissance pour les semaines passées dans un logement froid.

Le fondement de ces condamnations est l’article 1231-1 du Code civil, selon lequel « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». Le bailleur qui tarde à réparer n’est presque jamais en force majeure : une pièce à commander ou un artisan débordé n’empêchent pas l’exécution au sens de ce texte. Et lorsque les réparations s’éternisent, l’article 1724 du Code civil organise lui-même la compensation : « Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ». Un hiver sans chauffage dans un logement devenu inhabitable ouvre donc, en dernier recours, la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, avec le remboursement des frais de relogement. C’est l’arme ultime, à manier avec un dossier solide et après avoir mis le bailleur en demeure : constats des températures, échanges avec le bailleur, factures d’artisans et d’électricité, attestation d’entretien, diagnostic de vétusté. Le locataire qui arrive devant le juge avec ce dossier ne demande plus un geste, il fait les comptes. Notez enfin que le préjudice moral n’est pas automatique : à Montpellier, les locataires qui obtenaient 2 000 euros de provision pour leur trouble de jouissance ont été déboutés de leur demande au titre du préjudice moral, faute de le caractériser. Moralité comptable : réclamez chaque poste avec sa preuve, factures pour l’argent dépensé, constats pour la privation subie, certificats médicaux circonstanciés pour la santé, et ne mélangez pas les enveloppes. Un trouble de jouissance se prouve par des semaines sans chauffage, pas par des formules.

Conclusion

Chaudière individuelle en panne : l’entretien annuel appartient à l’occupant, attestation à l’appui, et son défaut se paie devant le juge ; la réparation et le remplacement pour vétusté appartiennent au bailleur, sous astreinte s’il tarde. Le locataire qui a froid écrit, met en demeure et saisit le référé sans suspendre son loyer ; il réclame ensuite chaque euro, de la réduction de loyer à la surconsommation électrique, comme l’a fait le tribunal de Pau avec 1 162, 500 et 80 euros. Et quand l’appareil est mort, on ne colmate plus : les cours d’appel confirment le remplacement pur et simple. Reste un cas à part, celui des chaudières au fioul, dont le remplacement obéit désormais à des règles de fin de vie et à des aides propres : il fait l’objet d’un régime distinct et ne se traite pas comme une panne ordinaire. Pour tout le reste, la méthode tient en une phrase : entretenez chaque année et gardez l’attestation, faites diagnostiquer par écrit, écrivez au bailleur dès le premier jour froid, et laissez le juge compter quand le dialogue ne chauffe plus.