Le budget 2027 occupe le sommet des recherches des Français ce 2 octobre 2026, avec plus de 20 000 recherches sur la requête « budget 2027 les retraites » et une croissance de 700 %, toujours active au moment de la rédaction. D’après les articles liés par Google Trends, la presse nationale passe au crible les mesures du budget 2027 : impôts, retraites, immobilier et familles, avec un article des Echos publié le 2 octobre 2026 et un décryptage de France Info le même jour sur la sous-indexation des pensions et l’abattement fiscal. Dans le même temps, la requête « donation » grimpe à plus de 5 000 recherches avec une croissance de 1 000 %, et les suggestions de saisie Google montrent des questions très concrètes : donation maison de son vivant, donation maison aux enfants avec usufruit, donation maison de son vivant après 70 ans, frais de donation ou donation partage. Les internautes s’interrogent donc, au même moment, sur ce que le budget 2027 prépare pour l’immobilier et sur l’opportunité de transmettre leur maison de leur vivant avant une éventuelle réforme. Cet article répond aux deux questions avec le droit en vigueur au 2 octobre 2026 : d’abord ce que le budget 2027 change réellement pour les propriétaires et les bailleurs, en distinguant le voté des simples pistes parlementaires, ensuite comment donner sa maison de son vivant à ses enfants, avec ou sans réserve d’usufruit, combien cela coûte en droits, et comment le partage se règle à la succession entre cohéritiers.

I. Budget 2027 et immobilier : ce qui est voté et ce qui reste une piste

La première chose à poser concerne la valeur juridique des annonces qui circulent. Au 2 octobre 2026, aucune mesure fiscale immobilière nouvelle du budget 2027 n’est votée. Le document qui alimente les commentaires est le rapport d’enquête parlementaire n° 3056 de l’Assemblée nationale, enregistré le 8 juillet 2026, présidé par le député Jean-Paul Mattei avec Charles de Courson comme rapporteur, consacré à l’imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés. Un rapport parlementaire n’est ni une loi ni un projet de loi : il formule des recommandations destinées à nourrir la discussion du futur projet de loi de finances pour 2027, et il ne crée à ce stade aucune obligation nouvelle pour les propriétaires, les bailleurs, les loueurs en meublé ou les professionnels de l’immobilier. Cette distinction commande toute la lecture qui suit : d’un côté une réforme déjà entrée en vigueur en 2025 sur les plus-values des locations meublées, de l’autre des pistes qui pourraient devenir des articles du projet de loi de finances puis être amendées et votées par le Parlement, ou être écartées. Les propriétaires et leurs conseils ont donc intérêt à préparer des simulations sans modifier un investissement sur la seule base du rapport.

A. LMNP : comment sont plafonnés les amortissements et calculée la plus-value à la revente

La proposition la plus concrète du rapport porte sur la location meublée au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux. Aujourd’hui, le bailleur en meublé relevant du régime réel déduit de ses recettes ses charges puis amortit l’immeuble par composantes : le terrain n’est pas amortissable, tandis que le gros œuvre, la toiture, les installations, les agencements, les équipements et le mobilier s’amortissent chacun selon leur durée normale d’utilisation, souvent à des rythmes supérieurs à 2 % par an selon le rapport, qui y voit une possible suroptimisation. Le principe de la déduction des charges, dont les amortissements, relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux, où « Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges » aux termes de l’article 39 du code général des impôts. La recommandation du rapport consiste à fixer des taux d’amortissement plafonds pour la location meublée au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux, selon la nature du bien et ses composantes, en visant aussi bien le loueur en meublé non professionnel que le loueur professionnel. Le rapporteur écarte en revanche la solution plus radicale envisagée par le Conseil des prélèvements obligatoires, qui consistait à supprimer purement l’amortissement de l’immeuble en location meublée, au motif qu’elle risquerait d’accentuer la crise du logement. À ce stade, aucun taux plafond ni aucun calendrier ne sont fixés, et rien ne dit si les biens déjà loués seraient concernés : ces éléments dépendraient d’un éventuel texte budgétaire puis du vote du Parlement. Les chiffres parfois avancés dans la presse ou sur les réseaux, comme un taux général de 1,6 % ou un plafond annuel de 5 000 euros, ne figurent pas dans le rapport et doivent être tenus pour des spéculations.

Cette piste prolonge un mouvement déjà engagé, et c’est même le premier dossier à vérifier pour tout bailleur en meublé : la réforme de la plus-value entrée en vigueur en 2025. Pour les cessions concernées réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits au régime réel doivent être pris en compte pour calculer la plus-value de cession du logement meublé : ils diminuent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable avant application des abattements pour durée de détention. L’administration fiscale confirme cette règle sur sa page consacrée au calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien donné en location meublée, sur le site impots.gouv.fr, avec des exceptions prévues par la loi pour certaines résidences-services. Si le budget 2027 plafonnait en plus l’amortissement annuel déductible, le propriétaire subirait un double resserrement : une réduction plus faible de son bénéfice imposable pendant la location, puis la prise en compte des amortissements effectivement déduits au moment de la revente. Concrètement, le bailleur doit donc suivre deux compteurs distincts : le résultat annuel, qui dépend des amortissements déduits chaque année, et le prix de revient fiscal du bien, qui se réduit à mesure que des amortissements sont déduits et qui servira de base au calcul de la plus-value de sortie. Les bailleurs qui ont acheté un bien meublé avant 2025 sans se préoccuper de la ventilation par composantes ont tout intérêt à faire reconstituer leur plan d’amortissement par leur expert-comptable, à conserver chaque année les tableaux d’amortissement et les justificatifs de travaux, et à simuler le coût de sortie avec et sans plafond hypothétique avant toute décision de vente.

Le cadre général des plus-values immobilières des particuliers reste fixé par l’article 150 U du code général des impôts, aux termes duquel « les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter , lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH . ». Le même article exonère les immeubles « Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession », ainsi que, sous conditions de remploi dans les vingt-quatre mois, la première cession d’un logement autre que la résidence principale par un cédant qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes. Pour le bailleur en meublé, le bien loué n’est jamais la résidence principale du cédant, de sorte que la cession reste imposable, avec les abattements pour durée de détention qui continuent de s’appliquer après la réintégration des amortissements. Les erreurs fréquentes consistent à confondre l’exonération de la résidence principale avec celle des biens loués, à oublier que les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition, ou à vendre sans avoir anticipé le montant de l’impôt de sortie et des prélèvements sociaux. Un propriétaire qui envisage de revendre un meublé en 2026 ou 2027 doit donc demander une simulation de plus-value à jour des amortissements déduits, vérifier la durée de détention écoulée, et intégrer ce coût fiscal dans son prix de vente plancher plutôt que de le découvrir chez le notaire.

B. Plus-values exonérées, revenu fiscal de référence et loyers fictifs : quel impôt en 2027 pour les propriétaires

La deuxième recommandation à connaître concerne le revenu fiscal de référence, souvent abrégé RFR. Le rapport propose de réintégrer au revenu fiscal de référence les revenus du patrimoine exonérés d’impôt sur le revenu, à l’exception de l’épargne réglementée, en citant expressément les plus-values immobilières exonérées. La portée exacte de cette piste doit être maniée avec prudence : intégrer une somme au RFR ne revient pas automatiquement à la soumettre à l’impôt sur le revenu. En revanche, une hausse du RFR peut modifier l’accès à des avantages, exonérations, prestations ou contributions calculés en fonction de ce revenu, comme les plafonds de dégrèvement ou d’exonération de taxe foncière et de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dont les seuils renvoient à l’article 1417 du code général des impôts et aux montants de revenus qu’il fixe pour la première part et les demi-parts de quotient familial. Le rapport ne détaille ni le traitement de la vente de la résidence principale ni celui des exonérations obtenues après une longue durée de détention : un éventuel article du projet de loi de finances devrait définir précisément les opérations concernées. Les propriétaires qui vendent leur résidence principale en exonération totale, ou qui cèdent après trente ans de détention un bien dont la plus-value est exonérée, doivent donc surveiller ce point sans anticiper une taxation qui n’existe pas : à ce jour, l’exonération de la résidence principale au jour de la cession demeure, et aucune réintégration au RFR n’est votée.

Le sujet dit des « loyers fictifs » mérite la même lecture à froid. Le rapport s’intéresse aux loyers dits imputés, c’est-à-dire au service de logement que le propriétaire occupant se rend à lui-même, autrement dit au loyer qu’il économise en habitant son propre bien, en rappelant que ces loyers étaient intégrés à l’impôt sur le revenu en France jusqu’en 1964. Les parlementaires évoquent une possible réflexion sur leur intégration au revenu fiscal de référence, après déduction des charges et de l’endettement affecté au logement, tout en reconnaissant les difficultés techniques : déterminer une valeur locative fiable pour chaque logement, tenir compte des biens atypiques et éviter des effets sociaux injustifiés. Le rapport ne recommande pas de recréer immédiatement un impôt sur le loyer fictif de la résidence principale : il ouvre seulement une réflexion à plus long terme. Les titres annonçant une taxe sur les propriétaires occupants vont donc au-delà du texte. Pour le propriétaire occupant, la base imposable de droit commun reste fixée par l’article 156 du code général des impôts, aux termes duquel « L’impôt sur le revenu est établi d’après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal », déterminé en tenant compte des propriétés, des capitaux, des professions et des autres revenus du foyer. Aucune taxation d’un loyer fictif ne s’y ajoute en l’état du droit.

Les autres dispositifs passés au crible par le rapport appellent le même tri entre critique et suppression. Le déficit foncier, qui permet sous conditions d’imputer sur le revenu global une fraction du déficit tiré d’une location nue après travaux, est constaté comme réducteur du revenu global, mais le rapport reconnaît qu’il correspond généralement à une dépense réelle, notamment des travaux, et aucune recommandation finale n’en prévoit la suppression. Le dispositif Malraux, dont le bénéfice très concentré peut atteindre 30 000 euros par an, est analysé sans proposition formelle d’abolition. L’impôt sur la fortune immobilière est jugé régressif au sommet, car les plus grandes fortunes détiennent proportionnellement davantage d’actifs financiers et professionnels que d’immobilier, et le rapport relève que, parmi les cinquante plus hauts patrimoines immobiliers étudiés, plus de la moitié bénéficiait du plafonnement, pour une réduction totale de 40,6 millions d’euros, sans recommandation ferme de suppression. Sur l’IFI, la règle de déduction des dettes reste fixée par l’article 974 du code général des impôts, aux termes duquel « Sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 et effectivement supportées par celle-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable », ce qui vise notamment les emprunts d’acquisition, les dépenses de réparation et d’entretien restées à la charge du propriétaire, les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, et certaines impositions. Le tableau à retenir pour le propriétaire se résume donc ainsi : voté et applicable, la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025 sous réserve des exceptions légales ; recommandé mais non voté, le plafonnement des taux d’amortissement et l’intégration des plus-values exonérées au revenu fiscal de référence ; simple piste de réflexion, la prise en compte des loyers fictifs ; sans suppression proposée, le déficit foncier, le dispositif Malraux et l’impôt sur la fortune immobilière dans son principe.

II. Donner sa maison de son vivant : frais, usufruit et partage entre les enfants

Préparer la transmission de sa maison de son vivant répond à une logique simple : figer les valeurs au jour de la donation, utiliser les abattements personnels de chaque enfant, et organiser qui occupera ou percevra les loyers du bien après la transmission. La donation d’un immeuble est un acte notarié obligatoire, publié au service de la publicité foncière, et les droits se calculent sur la valeur du bien au jour de la donation, après abattement personnel et selon le barème progressif. C’est ce cadre qui explique l’écart entre une donation consentie tôt, quand la maison vaut encore un prix modéré, et une succession ouverte vingt ans plus tard sur un bien qui a pris de la valeur. Les suggestions Google donation maison de son vivant avant 70 ans, donation maison de son vivant après 70 ans ou donation maison de son vivant après 80 ans traduisent une interrogation fréquente sur l’âge du donateur : en ligne directe, il n’existe pas d’abattement supplémentaire lié à l’âge du donateur pour les donations d’immeubles, contrairement à certaines réductions de droits qui ont existé par le passé ou qui concernent d’autres dispositifs. L’âge intervient en revanche de façon décisive dans la donation avec réserve d’usufruit, puisque la valeur imposable de la nue-propriété transmise dépend de l’âge de l’usufruitier selon le barème fiscal, et dans la donation au dernier vivant entre époux, qui obéit à ses propres règles. Donner tôt permet aussi de purger plus vite le délai de rappel fiscal des donations antérieures et de laisser les enfants utiliser le bien, l’habiter ou le louer, pendant de longues années.

A. Donation de la maison aux enfants avec usufruit : abattement, barème et calcul de la nue-propriété

Le calcul des droits de donation en ligne directe repose sur deux textes. D’abord, l’article 779 du code général des impôts prévoit qu’« il est effectué un abattement de 100 000 € sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés par suite de prédécès ou de renonciation », abattement qui se divise entre les représentants selon les règles de la dévolution légale et qui s’applique, en cas de donation, avec représentation des enfants prédécédés par leurs descendants donataires. Ensuite, l’article 777 du même code dispose que « Les droits de mutation à titre gratuit sont fixés aux taux indiqués dans les tableaux ci-après, pour la part nette revenant à chaque ayant droit », avec en ligne directe un tarif progressif de 5 % jusqu’à 8 072 euros, 10 % entre 8 072 et 12 109 euros, 15 % entre 12 109 et 15 932 euros, 20 % entre 15 932 et 552 324 euros, 30 % entre 552 324 et 902 838 euros, 40 % entre 902 838 et 1 805 677 euros, et 45 % au-delà. La part nette taxable s’entend après abattement : un enfant qui reçoit seul une maison de 300 000 euros en pleine propriété impute son abattement de 100 000 euros, puis le barème s’applique à 200 000 euros. Lorsque la donation est partagée entre deux enfants à parts égales, chacun impute son propre abattement de 100 000 euros sur la part reçue, ce qui rend la donation-partage entre plusieurs enfants nettement moins coûteuse en droits qu’une donation à un seul enfant pour un bien de même valeur.

La donation avec réserve d’usufruit, très recherchée d’après les suggestions donation maison aux enfants avec usufruit ou donation maison usufruit, permet au donateur de transmettre la nue-propriété tout en conservant sa vie durant l’usage du bien et, s’il est loué, les loyers. Seule la nue-propriété est alors taxée au jour de la donation, d’après le barème de l’article 669 du code général des impôts, aux termes duquel « la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après ». Le barème accorde à l’usufruit 90 % de la valeur entière quand l’usufruitier a moins de 21 ans révolus, 80 % avant 31 ans, 70 % avant 41 ans, 60 % avant 51 ans, 50 % avant 61 ans, 40 % avant 71 ans, 30 % avant 81 ans, 20 % avant 91 ans, et 10 % après 91 ans, la nue-propriété valant le complément. Un donateur de 65 ans qui donne une maison de 400 000 euros en s’en réservant l’usufruit transmet une nue-propriété de 200 000 euros, puisque l’usufruit vaut 50 % avant 61 ans révolus dans la tranche suivante : le calcul retient la tranche d’âge de l’usufruitier, et l’enfant donataire impute ensuite son abattement de 100 000 euros sur cette valeur de nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droit nouveau à payer sur cette extinction. L’acte doit régler avec précision la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire, le sort des gros travaux, l’assurance, la taxe foncière et, pour un bien en copropriété, les appels de fonds, car les contentieux naissent le plus souvent de ce silence. Le notaire vérifie aussi l’absence d’hypothèque ou de privilège de prêteur sur le bien, la situation locative, les diagnostics en cours de validité et, pour un bien en copropriété, les documents relatifs à la copropriété.

Le rappel fiscal des donations antérieures conditionne toute stratégie d’anticipation. Les parties doivent déclarer dans l’acte les donations antérieures consenties par le donateur aux mêmes donataires, et la perception des droits s’effectue en ajoutant à la valeur des biens donnés celle des donations antérieures pour recalculer le barème, en imputant les droits déjà payés : c’est la règle du rappel, aujourd’hui enfermée dans un délai de quinze ans. L’article 784 du code général des impôts impose ainsi aux parties de « faire connaître, dans tout acte constatant une transmission entre vifs à titre gratuit et dans toute déclaration de succession, s’il existe ou non des donations antérieures consenties à un titre et sous une forme quelconque par le donateur ou le défunt aux donataires, héritiers ou légataires ». Donner en deux temps, par exemple la nue-propriété puis, des années plus tard, un complément ou une somme d’argent, peut donc neutraliser l’économie attendue si la seconde libéralité intervient dans le délai de rappel, puisque les deux valeurs se cumulent pour l’application du barème. À l’inverse, des donations espacées de plus de quinze ans permettent de reconstituer l’abattement et de profiter à nouveau des tranches basses du barème. Les familles qui envisagent une transmission échelonnée doivent faire établir par le notaire un calendrier des donations passées et futures avec leurs dates exactes, vérifier les actes anciens et leurs enregistrements, et ne jamais omettre une donation antérieure, car l’omission expose à un redressement. La donation-partage, prévue par l’article 1075 du code civil, aux termes duquel « Toute personne peut faire, entre ses héritiers présomptifs, la distribution et le partage de ses biens et de ses droits » par « donation-partage ou testament-partage », fige les valeurs au jour de l’acte pour les biens partagés et limite les contestations ultérieures sur l’évolution des prix, ce qui en fait l’instrument de référence pour transmettre une maison entre plusieurs enfants.

B. Donner la maison à un seul enfant : rapport, réduction et contester le partage devant le juge

Donner la maison à un seul de ses enfants n’est pas interdit, mais l’équilibre se rétablit à la succession par deux mécanismes que les familles sous-estiment. Le premier est le rapport : l’article 843 du code civil dispose que « Tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l’actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement », sauf si le don a été fait expressément hors part successorale, et les legs à un héritier sont présumés faits hors part sauf volonté contraire du testateur. Le rapport se fait en principe en valeur : l’enfant donataire restitue à la masse la valeur du bien donné, ce qui permet de reconstituer l’égalité sans annuler la donation. Le second mécanisme est la réduction des libéralités excessives, qui protège la réserve héréditaire des enfants. L’article 922 du code civil prévoit que « La réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existant au décès du donateur ou testateur », à laquelle « Les biens dont il a été disposé par donation entre vifs sont fictivement réunis », « d’après leur état à l’époque de la donation et leur valeur à l’ouverture de la succession », déduction faite des dettes et charges. Puis l’article 924 du même code dispose que « Lorsque la libéralité excède la quotité disponible, le gratifié, successible ou non successible, doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel que soit cet excédent », le paiement de l’indemnité par l’héritier réservataire se faisant en moins prenant, par imputation sur ses droits dans la réserve.

La Cour de cassation a précisé le régime de cette indemnité dans un arrêt récent qui éclaire tous les litiges entre frères et sœurs après une donation immobilière. Dans son arrêt du 10 juin 2026, pourvoi n° 24-10.363, la première chambre civile rappelle d’abord que « Aux termes de l’article 922 du code civil, la réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existant au décès du donateur ou testateur. Les biens dont il a été disposé par donation entre vifs sont fictivement réunis à cette masse, d’après leur état à l’époque de la donation et leur valeur à l’ouverture de la succession », puis que « Aux termes de l’article 924 du même code, lorsque la libéralité excède la quotité disponible, le gratifié, successible ou non successible, doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel que soit cet excédent ». Elle en déduit qu’« Il résulte des articles 924 et suivants du code civil qu’en principe, le legs est réductible en valeur et non en nature, de sorte qu’il n’existe aucune indivision entre le légataire universel et l’héritier réservataire », le légataire universel n’étant « redevable que d’une indemnité de réduction due à chaque héritier réservataire, chacun pour sa part, qui se calcule, en l’absence de partage, d’après la valeur des biens donnés ou légués à l’époque de sa liquidation ou de leur aliénation par le gratifié ». Concrètement, l’enfant qui a reçu la maison la conserve le plus souvent et verse une indemnité à ses frères et sœurs, calculée sur la valeur du bien au jour du règlement, et non sur le prix d’il y a vingt ans. Les cohéritiers lésés doivent agir dans des délais stricts et réunir des preuves précises : acte de donation, estimation du bien à l’ouverture de la succession, décompte de la masse, calcul de la quotité disponible selon le nombre d’enfants. Les contestations de la validité même de la donation, pour insanité d’esprit ou vice du consentement, obéissent à un autre fondement : l’article 901 du code civil dispose que « Pour faire une libéralité, il faut être sain d’esprit. La libéralité est nulle lorsque le consentement a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence », ce qui suppose des certificats médicaux, des témoignages circonstanciés et une chronologie rigoureuse, et non de simples affirmations.

À Paris et en Île-de-France, ces litiges suivent le circuit procédural francilien : la contestation d’une donation immobilière ou d’un partage se porte devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, avec le pôle civil du tribunal judiciaire de Paris pour les successions ouvertes dans la capitale, et l’expertise judiciaire pour l’évaluation des biens parisiens dont les prix au mètre carré rendent chaque point de valorisation décisif. Les pièces à préparer comprennent l’acte de donation et sa publication foncière, les avis de valeur ou expertises, les relevés des donations antérieures, les comptes d’administration et, en cas de grief d’insanité d’esprit, le dossier médical. Le canal procédural commence le plus souvent par une mise en demeure puis une assignation en ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage, avec demande de rapport et, le cas échéant, d’indemnité de réduction, et le juge peut ordonner une expertise sur la valeur du bien à la date de la liquidation. Les points d’attention du ressort francilien tiennent aux délais des juridictions saturées, au coût des expertises immobilières parisiennes et à la nécessité de chiffrer l’indemnité de réduction avant de refuser ou d’accepter un partage amiable. Seul le juge tranche en cas de désaccord persistant : ni le notaire, ni un accord familial verbal ne remplacent une décision sur le rapport et la réduction, et tout arrangement amiable doit être constaté par écrit, de préférence par acte notarié, pour être opposable et publié.

Conclusion

Au 2 octobre 2026, le droit applicable tient en deux constats. D’un côté, le budget 2027 ne change encore rien pour l’immobilier : la seule réforme acquise est la réintégration des amortissements des locations meublées dans la plus-value depuis le 15 février 2025, tandis que le plafonnement des amortissements, l’intégration des plus-values exonérées au revenu fiscal de référence et la piste des loyers fictifs restent des recommandations ou des réflexions du rapport parlementaire n° 3056, sans texte voté. De l’autre, la donation de la maison de son vivant reste l’outil le plus sûr pour figer la valeur du bien, utiliser l’abattement de 100 000 euros par enfant et organiser l’usufruit, à condition de respecter le rappel fiscal de quinze ans, de régler la répartition des charges dans l’acte et d’anticiper le rapport et l’éventuelle réduction à la succession. Les propriétaires qui s’interrogent aujourd’hui doivent donc vérifier trois points dans l’ordre : la date et le montant exacts des donations déjà consenties, la simulation des droits avec et sans réserve d’usufruit selon l’âge du donateur, et le coût fiscal de sortie en cas de revente d’un meublé après amortissements. Les textes cités dans cet article sont en vigueur à la date de rédaction, les chiffres du rapport parlementaire sont des constats et non des normes, et tout litige sur un rapport, une réduction ou la validité d’une donation relève de l’appréciation du juge saisi du dossier complet.