Alquila usted un piso en Francia, vive en España y ha decidido vender. El inquilino sigue dentro, el contrato continúa y cada paso cuenta: si el aviso de finalización por venta (congé pour vendre) está mal redactado, es nulo; si el precio que ofrece al inquilino no es serio, el juez puede ver fraude; y si vende con el inquilino dentro, el comprador hereda el contrato con sus plazos y sus protecciones. Este artículo explica, desde el lado del propietario vendedor, los dos caminos posibles —vender para recuperar el piso libre o venderlo ocupado—, con los plazos, la prueba y los recursos del derecho francés.

La regla de partida la fija la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, artículo 15, en su versión vigente desde el 29 de julio de 2023 —texto consolidado de la ley—: el aviso del arrendador (congé) debe justificarse por la decisión de vender, de recuperar la vivienda o por un motivo legítimo y serio, y el juez puede verificar la realidad de ese motivo aunque nadie se lo pida. La página oficial de la administración francesa sobre la venta de una vivienda alquilada distingue además la vivienda vacía (logement vide) de la amueblada (logement meublé), y la venta al final del contrato de la venta en curso de contrato con inquilino dentro. Este artículo se centra en la vivienda vacía alquilada como residencia habitual, que es el caso general, y señala dónde cambia la regla para la amueblada. Los términos franceses se explican en su primera aparición y las citas literales del francés oficial van entre comillas francesas, seguidas de una explicación en español que es una traducción explicativa y no el texto oficial.

I. Vender para recuperar el piso libre: el congé por venta al vencimiento del contrato

Si quiere vender el piso libre de ocupantes, el instrumento es el congé pour vendre: el aviso por el que el propietario comunica al inquilino, antes del vencimiento del contrato, que no lo renovará porque va a vender, ofreciéndole al mismo tiempo comprarlo con preferencia. Todo el calendario de la venta depende de que ese aviso sea válido, porque un defecto de forma o de contenido lo anula y la venta con un tercero puede anularse después.

A. La forma y los plazos que deciden si el congé es válido o nulo

El texto oficial francés dice así: « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Traducción explicativa: cuando el arrendador avisa al inquilino de que el contrato terminará, ese aviso debe justificarse por su decisión de recuperar la vivienda, de venderla o por un motivo legítimo y serio, como el incumplimiento por el inquilino de alguna de sus obligaciones. Si el aviso no indica el motivo, es nulo a pena de nulidad (à peine de nullité), y en caso de recuperación para un familiar debe identificar nombre, dirección y parentesco del beneficiario, que solo puede ser el propio arrendador, su cónyuge, su pareja de pacto civil de solidaridad (pacte civil de solidarité) registrada a la fecha del aviso, su concubino notorio desde hace al menos un año, sus ascendientes o descendientes o los de su cónyuge, pareja o concubino. Para la venta no se exige identificar a ningún beneficiario, pero sí indicar el precio y las condiciones de la venta proyectada, como se verá en el apartado siguiente. (artículo 15)

El plazo de preaviso (délai de préavis) cuando el aviso lo envía el propietario es de seis meses para la vivienda vacía. El texto oficial dice: « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Traducción explicativa: el plazo de preaviso aplicable al aviso es de seis meses cuando procede del arrendador. Ese plazo de seis meses debe contarse hacia atrás desde el vencimiento del contrato: un aviso que llegue con cinco meses y tres semanas de antelación no sirve para ese vencimiento y obliga a esperar al siguiente. En la vivienda amueblada alquilada como residencia habitual los plazos son más cortos; la ficha oficial sobre la venta de vivienda alquilada detalla cada caso y conviene comprobarla antes de contar los meses, porque confundir vacía con amueblada es una de las causas frecuentes de aviso nulo. (artículo 15)

La notificación no admite el correo ordinario ni el correo electrónico sin garantías. El texto oficial exige: « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » Traducción explicativa: el aviso debe notificarse por carta certificada con acuse de recibo, por acto de commissaire de justice (el oficial de justicia, antiguo huissier) o entregarse en mano contra recibo o firma. Y el plazo corre desde la recepción: « Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. » Traducción explicativa: el plazo corre desde el día de la recepción de la carta certificada, de la notificación del acto del oficial de justicia o de la entrega en mano. Para un propietario que vive en España, el detalle práctico es decisivo: la carta certificada internacional puede tardar y el acuse puede volver firmado tarde; si el calendario va justo, el acto de commissaire de justice o la entrega en mano con recibo dan fecha cierta inmediata. Guarde el acuse, el acta o el recibo: es la prueba de que el preaviso empezó a correr. (artículo 15)

Durante el preaviso, el inquilino que se va antes solo paga lo que ocupa si el aviso lo envió el propietario. El texto oficial dispone: « Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. » Traducción explicativa: durante el plazo de preaviso, el inquilino solo debe la renta y las cargas por el tiempo en que haya ocupado realmente los locales si el aviso lo notificó el arrendador. En cambio, si es el inquilino quien avisa, debe todo el preaviso salvo que otro inquilino ocupe antes con acuerdo del propietario. Y al expirar el preaviso sin aceptación de la oferta, « le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués », es decir, el inquilino pierde todo título de ocupación; a partir de ahí, quien se queda paga una indemnización de ocupación (indemnité d’occupation) que el juez suele fijar al nivel de la renta más las cargas, como hizo la corte de apelación de Douai en su sentencia de 12 de febrero de 2026 al fijar 499 euros mensuales, importe de renta y provisión de cargas, con indexación y regularización. (artículo 15)

El control judicial es real y puede actuar de oficio. El texto oficial advierte: « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. » Traducción explicativa: en caso de impugnación, el juez puede, incluso de oficio, comprobar la realidad del motivo del aviso y el respeto de las obligaciones previstas en este artículo, y puede declarar inválido el aviso si la no renovación no aparece justificada por elementos serios y legítimos. Un congé de conveniencia, enviado para presionar al inquilino sin voluntad real de vender, queda expuesto a esa verificación. Además, al aviso por venta o recuperación debe adjuntarse una nota informativa (notice d’information) sobre las obligaciones del arrendador y las vías de recurso e indemnización del inquilino, cuyo contenido fija el ministerio de vivienda; su ausencia es otro punto de ataque del inquilino. La ficha oficial sobre el contenido y los plazos del aviso, enlazada por la propia página de Service-Public sobre venta de vivienda alquilada, resume estas exigencias y conviene leerla antes de firmar nada. (artículo 15)

Un caso particular que afecta a quien compró hace poco con inquilino dentro: la ley escalona el derecho del nuevo propietario a dar aviso según la fecha de vencimiento del contrato en curso respecto de la compra en escritura auténtica. El texto oficial distingue tres situaciones: cuando el vencimiento del contrato en curso llega más de tres años después de la fecha de adquisición, el arrendador puede avisar para vender al término del contrato en curso; cuando llega menos de tres años después, solo puede avisar para vender al término de la primera tácita reconducción o de la primera renovación del contrato en curso; y cuando el vencimiento llega menos de dos años después de la adquisición, el aviso para recuperar dado al término del contrato en curso solo surte efecto al expirar dos años desde la adquisición. Traducción y lectura práctica: si compró el piso ocupado hace un año y el contrato vence dentro de seis meses, no puede dar congé para vender en ese vencimiento; tendrá que esperar a la primera renovación. Este candado, que la página oficial de venta de vivienda alquilada explica con esquemas según que el vencimiento caiga antes o después de los dos años, lo debe comprobar el vendedor antes de prometer al comprador una fecha de entrega libre, porque prometer lo imposible termina en penalización o en resolución de la venta.

B. El tanteo del inquilino: dos meses para aceptar y dos o cuatro para firmar

El congé pour vendre no es solo un aviso de salida: es al mismo tiempo una oferta de venta a favor del inquilino, con derecho de tanteo (droit de préemption). El texto oficial lo impone bajo pena de nulidad: « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Traducción explicativa: cuando el aviso se funda en la decisión de vender la vivienda, debe indicar, bajo pena de nulidad, el precio y las condiciones de la venta proyectada; el aviso vale como oferta de venta a favor del inquilino y la oferta es válida durante los dos primeros meses del plazo de preaviso. Precio y condiciones deben ser los reales y leales: el precio disimuladamente inflado para que el inquilino no pueda aceptar y la venta caiga en manos de un tercero ya elegido es el terreno de la jurisprudencia sobre fraude que se analiza en la parte II. La oferta del congé es una oferta firme dentro del procedimiento: no debe confundirse con conversaciones informales previas, porque solo cuenta lo notificado en el aviso con precio y condiciones. (artículo 15)

Si el inquilino acepta dentro de los dos meses, dispone desde el envío de su respuesta de dos meses para firmar la escritura, y de cuatro si en su respuesta anuncia que recurrirá a un préstamo. El texto oficial precisa: « Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. » Traducción explicativa: si en su respuesta el inquilino notifica su intención de recurrir a un préstamo, su aceptación queda subordinada a la obtención del préstamo y el plazo de realización de la venta se amplía a cuatro meses. Durante ese plazo el contrato se prorroga hasta la firma, pero si la venta no se realiza al expirar, « l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation », es decir, la aceptación queda nula de pleno derecho y el inquilino pierde todo título de ocupación. Para el vendedor, la consecuencia es doble: no puede vender a un tercero durante los dos meses de la oferta ni durante el plazo de realización si el inquilino aceptó, y si el inquilino deja pasar los plazos sin firmar, recupera la libertad pero debe exigir la salida, porque el inquilino ya no tiene título. (artículo 15)

Si después decide vender más barato o en condiciones más ventajosas para el comprador, debe volver a ofrecer al inquilino, y esta vez a través del notario. El texto oficial ordena: « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. » Traducción explicativa: si el propietario decide vender en condiciones o a un precio más ventajoso para el adquirente, el notario debe, cuando el arrendador no lo haya hecho antes, notificar al inquilino esas condiciones y ese precio, bajo pena de nulidad de la venta. Esa segunda oferta vale durante un mes desde su recepción, y si el inquilino la acepta dispone de dos meses para firmar, cuatro si anuncia préstamo; si no se firma en plazo, la aceptación queda nula de pleno derecho. La sanción aquí ya no es la nulidad del aviso sino la nulidad de la venta misma con el tercero, que es lo que arruina la operación y lo que el notario parisino controla antes de autorizar la escritura. Si el propietario revisa el precio a la baja, hay que renotificar: vender por debajo del precio ofrecido sin avisar expone a la anulación de la venta, como resulta del artículo 15 II citado. (artículo 15)

Cada notificación debe reproducir los cinco párrafos legales que regulan esta segunda oferta, bajo pena de nulidad: « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. » Traducción explicativa: los términos de los cinco párrafos anteriores deben reproducirse, bajo pena de nulidad, en cada notificación. Es una exigencia formal que el notario conoce, pero el vendedor que redacta solo su congé inicial debe saber que el defecto de reproducción lo pagará caro. (artículo 15)

Hay dos excepciones que conviene conocer. Entre parientes hasta el tercer grado inclusive, las reglas del tanteo no se aplican si el comprador ocupa la vivienda al menos dos años desde que expira el preaviso; y tampoco se aplican a los inmuebles declarados insalubres o en peligro. En cambio, en las ventas por lotes tras la división del inmueble (congés pour vente del artículo 11-1, la llamada venta a la découpe), la oferta de venta a favor del inquilino está disociada del aviso, con un procedimiento propio. El texto oficial de ese artículo 11-1, vigente desde el 27 de marzo de 2014, protege así: « Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. » Traducción explicativa: cuando ese aviso para vender llega menos de dos años antes del vencimiento, la prórroga del contrato es de derecho si el inquilino la pide, para que disponga en todo caso de la vivienda dos años desde la notificación. Y cuando el edificio entero entra en copropiedad por la venta de lotes, rige además el artículo 10-1 de la ley n.º 75-1351 de 31 de diciembre de 1975, con oferta a favor del inquilino u ocupante de buena fe y dos meses para firmar desde su respuesta. La venta a la découpe exige verificación caso por caso.

Un matiz de nulidad que protege al vendedor frente a terceros: la Corte de Casación, tercera sala civil, en su sentencia de 18 de febrero de 2009, recurso n.º 08-11.615, declaró que « la nullité du congé pour vendre tirée de ce que l’offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués ne peut être soulevée que par le locataire », es decir, que la nulidad del aviso fundada en que la oferta solo cubre una parte de los locales alquilados solo puede invocarla el inquilino. Traducción práctica: si la oferta era parcial, el comprador tercero o el propio vendedor no pueden servirse de ese defecto para deshacer el aviso; solo el inquilino decide si lo utiliza. El vendedor no debe contar con defectos de su propio aviso como salida de emergencia.

Del lado del comprador, el espejo de esta operación —qué verifica quien compra un piso alquilado, qué pide del congé y cómo recupera la vivienda— se explica en el artículo sobre comprar un piso alquilado en Francia con inquilino dentro; leerlo ayuda al vendedor a anticipar las objeciones del comprador y a preparar el expediente que el comprador va a exigir.

II. Vender con el inquilino dentro o cuando el inquilino se queda

No siempre se puede o se quiere vender libre. A veces el congé llega tarde, el inquilino impugna, o el mercado pide vender ocupado con descuento. Entonces el vendedor debe dominar tres bloques: qué hereda el comprador si la venta se hace ocupada, a quién no puede echar aunque quiera, y cómo fija un precio que el juez no considere fraudulento.

A. Venta ocupada, inquilino mayor y precio bajo sospecha: lo que dice el juez

Vender ocupado es legal en la vivienda vacía: el propietario puede vender aunque el inquilino siga dentro, y el inquilino no tiene preferencia para comprar en ese escenario, salvo situaciones particulares como la venta del inmueble entero. La página oficial sobre la venta de vivienda alquilada lo explica así: el nuevo propietario debe comunicar al inquilino sus datos, el inquilino permanece y su contrato continúa en las mismas condiciones con el nuevo propietario, que será quien le devuelva el depósito de garantía (dépôt de garantie) a su salida, y la fianza de la caución (caution) subsiste salvo cláusula en contrario del acto de afianzamiento. Para el vendedor, vender ocupado significa vender más barato —el mercado aplica un descuento por ocupación (décote d’occupation)— pero vender rápido y sin pleito por la salida; para el comprador, significa entrar en el calendario escalonado de avisos del nuevo propietario que se describió en la parte I. Decirle esto por escrito al comprador, con los plazos calculados, evita que la venta se caiga en la notaría.

Hay inquilinos a los que el arrendador no puede oponerse a la renovación aunque el contrato venza. El texto oficial protege así: « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat […] sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert […] » Traducción explicativa: el arrendador no puede oponerse a la renovación dando aviso en las condiciones del parágrafo I frente a todo inquilino mayor de sesenta y cinco años cuyos recursos anuales sean inferiores al tope vigente para la atribución de viviendas de alquiler convenido, sin ofrecerle una vivienda acorde a sus necesidades y posibilidades dentro de los límites geográficos previstos por la ley de 1 de septiembre de 1948. La protección se extiende cuando el inquilino tiene a su cargo a una persona mayor de sesenta y cinco años que vive habitualmente en la vivienda y cumple la condición de recursos, siempre que los recursos acumulados del hogar queden por debajo del tope. Pero no se aplica cuando el propio arrendador es una persona física mayor de sesenta y cinco años o con recursos anuales por debajo de ese mismo tope. La edad se aprecia a la fecha de vencimiento del contrato y los recursos a la fecha de notificación del aviso. A ello se añade la protección de los beneficiarios de la asignación mencionada en el artículo L. 544-1 del Código de la Seguridad Social con recursos por debajo del tope, también con oferta de realojo. Antes de enviar un congé a un inquilino mayor o vulnerable, el vendedor debe verificar edad, recursos y oferta de realojo comparable; un congé contra un inquilino protegido es un congé perdido y una venta comprometida. (artículo 15)

El aviso fraudulento no es solo nulo: es punible. El texto oficial (artículo 15 V) castiga: « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Traducción explicativa: el hecho de que un arrendador emita un aviso fraudulentamente justificado por su decisión de recuperar o vender la vivienda se castiga con multa penal de hasta 6.000 euros para persona física y 30.000 para persona moral, proporcional a la gravedad, y el inquilino puede personarse como parte civil y pedir reparación de su perjuicio. El congé inventado para echar al inquilino y realquilar más caro, o para vender a un tercero preseleccionado con un precio de oferta ficticio, entra en este tipo.

La jurisprudencia sobre el precio es la que más vende y la que más condena. La Corte de Casación, tercera sala civil, en su sentencia de 9 de febrero de 2022, recurso n.º 21-12.179, recordó primero la regla: « le congé, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. » Traducción explicativa: el aviso fundado en la venta debe indicar bajo pena de nulidad el precio y las condiciones de la venta proyectada, y vale como oferta a favor del inquilino. En ese caso, un arrendador había ofrecido a 225.000 euros, el inquilino no aceptó ni se fue, y la corte de apelación de Nancy validó el aviso diciendo que una eventual sobrevaloración sería « sans incidence sur sa régularité », sin efecto sobre su regularidad. La Casación casó y anuló en todas sus disposiciones, con reenvío a Reims, con este reproche: « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’écart entre le prix proposé et celui du marché ne révélait pas le caractère frauduleux du congé délivré au locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Traducción explicativa: sin investigar, como se le pedía, si la diferencia entre el precio propuesto y el del mercado revelaba el carácter fraudulento del aviso, la corte de apelación no dio base legal a su decisión. Lección para el vendedor: un precio muy por encima del mercado no es una simple estrategia comercial; si el inquilino alega fraude aportando comparables, el juez debe investigar, y el aviso puede caer.

El espejo —precio voluntariamente disuasorio para impedir el tanteo— lo juzgó la corte de apelación de Douai, sala 8 sección 4, en su sentencia de 12 de febrero de 2026 (repertorio general n.º 24/01627, sobre juicio del juzgado de protección de Dunkerque de 11 de marzo de 2024): una sociedad civil inmobiliaria había dado congé para vender por 78.500 euros un apartamento alquilado desde 2017 por 479 euros más 20 de cargas, y la inquilina alegó que el precio se había fijado para impedirle ejercer su tanteo legal, invocando la Casación de 5 de julio de 1995 sobre precio disuasorio. La corte recordó la carga de la prueba, que impone el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil: « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Traducción explicativa: incumbe a cada parte probar conforme a la ley los hechos necesarios para el éxito de su pretensión. Aplicado al caso: « En application de l’article 9 du code de procédure civile, la preuve du caractère excessif du prix fixé par le bailleur à 78 500 euros et de l’intention frauduleuse du bailleur appartient à la locataire. » Traducción explicativa: conforme al artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, la prueba del carácter excesivo del precio y de la intención fraudulenta incumbe a la inquilina. La inquilina no aportó pieza alguna, mientras el arrendador presentó una tasación notarial de 3 de abril de 2023 que valoraba ese apartamento separado entre 73.000 y 75.000 euros netos —el inmueble entero de tres apartamentos, entre 230.000 y 235.000— y un compromiso de venta con un tercero de 9 de mayo de 2023 por 195.000 euros por el inmueble entero; la corte confirmó que no cabe comparar por prorrata de metros el precio del inmueble entero con el de cada lote, que el precio de 78.500 superaba ligeramente la tasación confirmada por una venta comparable en la misma calle, y que ni el exceso ni el fraude estaban probados. Y añadió una distinción que todo vendedor debe conocer: « l’absence d’information de la vente au tiers à la locataire n’était pas sanctionnée de la nullité du congé mais, le cas échéant, de la nullité de la vente », es decir, no informar a la inquilina de la venta al tercero no se sanciona con la nulidad del aviso sino, en su caso, con la nulidad de la venta. Confirmó además la indemnización de ocupación mensual en 499 euros. Lección simétrica a la Casación de 2022: el precio debe poder defenderse con papeles —tasación notarial escrita y comparables homogéneos—, porque el juez compara y el notario bloquea. (sentencia CA Douai 12/02/2026, RG n.º 24/01627)

Que el litigio existe también en París lo muestra la corte de apelación de París, polo 4 sala 4, sentencia de 26 de noviembre de 2024 (repertorio general n.º 22/07392): contrato de 1 de mayo de 1997 por un apartamento de dos piezas más trastero, con acceso a aseos en partes comunes, primer congé para vender de 8 de noviembre de 2019 y segundo de 30 de septiembre de 2020 con efecto a 30 de abril de 2021, inquilina que se mantiene tras requerimiento de estado de lugares de salida de 16 de abril de 2021, y juicio ante el juzgado de protección de París de 14 de marzo de 2022. Dos avisos sucesivos para vender el mismo piso son el retrato del calendario que se alarga: cada congé defectuoso cuesta un año.

B. Prueba, dinero y calendario en París e Isla de Francia: cómo vender sin perder la venta ni la renta

El precio se defiende con papeles, no con adjetivos. Encargue a un notario una tasación escrita (attestation de valeur) del piso tal como se ofrece —ocupado o libre, por lotes o entero— y no compare lo incomparable: Douai rechazó prorratear por metros el precio del inmueble entero entre los lotes, y aceptó como prueba la tasación notarial más una venta comparable en la misma calle. Pida al tasador comparables homogéneos: pisos ocupados si vende ocupado, pisos libres si vende libre, mismo barrio, superficie y estado comparables. Si el mercado parisino se ha movido entre el congé y la escritura, documente la evolución con el acto del notario y, si baja el precio para el tercero, renotifique al inquilino por vía notarial con el mes de oferta y la reproducción legal de los párrafos, como exige el artículo 15 II. Las guías prácticas en español describen el procedimiento paso a paso y el papel del notario en la verificación; confrontarlas con el texto legal permite detectar a tiempo el eslabón débil del expediente.

La renta durante el procedimiento también se juega con calendario. Mientras dura el preaviso de un congé enviado por el propietario, el inquilino que se marcha antes solo paga el tiempo ocupado realmente; el que se queda hasta el final paga hasta el final. Una vez expirado el preaviso sin aceptación, el ocupante sin título debe una indemnización de ocupación que el juez fija habitualmente al nivel de la renta más las cargas, con indexación y regularización, como los 499 euros mensuales de Douai. Si el inquilino deja de pagar durante el preaviso, no mezcle los procedimientos: el congé por venta sigue su curso y la deuda se reclama por su vía, con requerimiento y, en su caso, cláusula resolutoria, según explica el artículo sobre el inquilino que deja de pagar la renta. Y si el inquilino contesta el congé que usted le envió para vender, la respuesta simétrica —plazos del inquilino, preaviso de seis meses, motivos de impugnación— se expone del otro lado del espejo en el artículo sobre el aviso del casero que pide marcharse; conocerlo es anticipar la impugnación que va a recibir.

En París e Isla de Francia, cuatro especificidades prácticas. Primera, la competencia: los litigios sobre el congé, la expulsión y la indemnización de ocupación van al juez de protección (juge des contentieux de la protection) del tribunal judicial del lugar del inmueble —en París, el tribunal judicial de París—, y la demanda mal dirigida cuesta meses. Segunda, la conciliación: antes o en paralelo, la comisión departamental de conciliación (commission départementale de conciliation) puede ayudar a cerrar un acuerdo sobre la salida, el precio o la indemnización, y un acuerdo escrito homologable vale más que un año de pleito con la venta bloqueada. Tercera, la oferta de realojo para el inquilino protegido debe ser una vivienda acorde a sus necesidades y posibilidades dentro del perímetro geográfico del artículo 13 bis de la ley de 1 de septiembre de 1948, vigente desde el 28 de marzo de 2009: mismo distrito o distritos limítrofes en municipios divididos en distritos, mismo cantón o cantones limítrofes, y « Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km. » Traducción explicativa: en los demás casos, en el territorio del mismo municipio o de un municipio limítrofe, sin poder alejarse más de 5 km; en el mercado parisino, una oferta irreal —lejos, más cara, inadecuada— equivale a no ofertar y hace caer el congé, así que la oferta debe documentarse con anuncios, visitas y presupuesto comparativo de recursos. Cuarta, el notario parisino: ningún notario serio autoriza la escritura con un tercero sin comprobar el congé inicial con su precio y sus plazos, la respuesta o el silencio del inquilino dentro de los dos meses, la eventual segunda notificación con su mes de oferta y la reproducción de los párrafos legales; prepare ese dossier en una carpeta cronológica —contrato, avisos con acuses o actas, respuestas, tasación, notificaciones notariales— y entréguelo al notario antes del compromiso, no la víspera de la firma.

El calendario tipo para un propietario que vive en España, en vivienda vacía con contrato que vence el 30 de junio: enviar el congé por acto de oficial de justicia o carta certificada recibida como muy tarde el 31 de diciembre anterior; oferta válida enero y febrero para el tanteo del inquilino; si acepta sin préstamo, escritura antes de fin de abril con contrato prorrogado; si anuncia préstamo, hasta fin de junio; si no acepta, salida el 30 de junio y, en su defecto, demanda de expulsión e indemnización desde julio. Cada carta internacional añade semanas: cuente con el correo certificado España-Francia o, mejor, con apoderamiento y oficial de justicia en Francia desde el primer día. Y recuerde la trampa de la compra reciente: si usted mismo compró ocupado hace menos de tres años, recalcule todo con el candado de adquisición antes de firmar nada con su comprador.

Conclusión

Vender un piso alquilado en Francia exige elegir camino —libre con congé para vender o ocupado con descuento—, respetar seis meses de preaviso con notificación fehaciente y motivo declarado, ofrecer precio y condiciones reales con dos meses de tanteo para el inquilino, renotificar por notario con un mes de oferta cualquier rebaja para el tercero, proteger al inquilino mayor o vulnerable con oferta real de realojo o abstenerse, y probar el precio con tasación notarial y comparables homogéneos. El juez verifica el motivo incluso de oficio, el precio disuasorio o sobrevalorado se investiga como fraude, y la venta con un tercero sin renotificar puede anularse. Con el expediente cronológico completo y el calendario contado desde la recepción, la venta llega a la notaría; sin él, cada defecto cuesta un año.