Usted vive en España y ha encontrado el piso ideal en Francia: buena zona, precio razonable, notario dispuesto a firmar rápido. Solo hay un detalle, y no es menor: el piso está alquilado y el inquilino vive dentro. El vendedor le asegura que el inquilino se irá al vender o que con la venta se termina el contrato. Desconfíe de esa promesa. En el derecho francés de los arrendamientos de vivienda, el contrato de alquiler sobrevive a la venta en la inmensa mayoría de los casos, el inquilino dispone de un derecho de tanteo cuando se le notifica la venta y cualquier intento de recuperar la vivienda antes de tiempo puede terminar en nulidad, multa e indemnización. Este artículo explica, paso a paso y con los textos oficiales, qué debe comprobar un comprador español antes de firmar, cómo funciona en la práctica el llamado congé pour vendre (la notificación por la que el propietario comunica al inquilino que quiere vender) y qué recursos existen si esa notificación es irregular o fraudulenta.

Una advertencia necesaria: cada caso depende de su contrato, de sus fechas y de sus pruebas. Lo que sigue es una guía práctica del derecho aplicable en Francia metropolitana, no un pronóstico sobre su expediente. Guarde todos los documentos desde el primer día: contrato de alquiler, recibos, cartas, notificaciones y correos del vendedor y de la agencia.

I. Comprar un piso alquilado en Francia: el alquiler sobrevive a la venta

La primera idea que debe interiorizar el comprador español es sencilla y contraintuitiva: en Francia, comprar un piso alquilado significa, por defecto, comprar con inquilino dentro. La venta no expulsa al inquilino. El nuevo propietario ocupa automáticamente la posición del antiguo arrendador, con los mismos derechos y las mismas obligaciones, hasta que el contrato termine de forma regular. Solo en ese momento, y cumpliendo plazos y formas estrictos, podrá plantearse recuperar la vivienda, venderla libre o volver a alquilarla. Quien firma un contrato preliminar creyendo que el piso se entregará libre sin haber verificado el estado del arrendamiento está comprando un problema.

A. Lo que el comprador español debe verificar antes de firmar nada

Antes de firmar el compromis de vente (el contrato preliminar por el que las partes se comprometen a comprar y vender, con efectos más rígidos que nuestras arras) o la promesse de vente (la promesa unilateral de venta), exija al vendedor la documentación completa del arrendamiento y léala con calma, aunque esté en francés. Los términos franceses se explican a continuación en su primera aparición y se usan después en su forma original para que usted pueda reconocerlos en sus papeles. El bail d’habitation es el contrato de alquiler de vivienda; el bailleur es el arrendador; el locataire es el inquilino; el congé es la notificación por la que una parte comunica a la otra que no continuará el contrato; el préavis es el plazo de preaviso que debe respetarse; el commissaire de justice es el oficial antes llamado huissier de justice, competente para notificar actos con plena eficacia probatoria; y el acte authentique es la escritura autorizada por notario, que es la que fija la fecha oficial de la compraventa.

Empiece por el contrato mismo. Compruebe si existe un bail escrito, su fecha de efecto, su duración y su régimen: vivienda vacía (vide) o amueblada (meublée). En vivienda vacía sometida a la ley de 6 de julio de 1989, la duración mínima es de tres años cuando el arrendador es persona física y de seis cuando es persona moral; en amueblada de residencia principal, la duración es de un año, como muestra un caso parisino reciente en el que un alquiler amueblado firmado el 1 de marzo de 2025 preveía expresamente una duración de un año. Pida también el importe del alquiler y de las cargas, las revisiones aplicadas, el depósito de garantía (dépôt de garantie, nuestra fianza) y, sobre todo, el historial de pagos: recibos de alquiler (quittances de loyer), eventuales impagos y procedimientos en curso. Un piso barato con un inquilino que no paga desde hace un año no es una ganga, es un procedimiento de recobro en marcha. Sobre cómo se reclama un impago y se recupera la vivienda en ese escenario, puede leer nuestra guía sobre el propietario que afronta un alquiler impagado en Francia, con plazos y pruebas.

Verifique después si ya se ha notificado algún congé y con qué contenido. Pida copia íntegra de la notificación, con su fecha, su medio de envío y su acuse de recibo. Un congé pour vendre (notificación para vender) o un congé pour reprise (notificación para recuperar la vivienda, sea para vivir en ella o para alojar a un familiar próximo) solo produce efectos si respeta el motivo, el plazo y la forma que exige la ley, como se detalla en la segunda parte. Si el vendedor le dice que ya ha comunicado al inquilino que debe irse pero no muestra una notificación regular, no hay nada: una frase verbal o un simple correo electrónico no valen como congé del arrendador, pues la administración francesa recuerda que el preaviso del propietario no puede darse por simple correo electrónico y exige carta certificada con acuse de recibo, acto de commissaire de justice o entrega en mano contra firma, según la ficha oficial sobre el preaviso y las formalidades del congé del propietario.

Un tercer punto, a menudo ignorado, es la fecha en que el propio vendedor compró el piso. Cuando se adquiere un bien ocupado, la ley limita durante los primeros años la posibilidad de dar congé para vender o para recuperar, y esa limitación se transmite al comprador con el inmueble. El texto oficial del artículo 15 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989 distingue tres situaciones según el vencimiento del contrato en curso: si el contrato en curso vence más de tres años después de la adquisición, el arrendador puede notificar la venta al vencimiento de ese contrato; si vence menos de tres años después de la adquisición, solo puede hacerlo al vencimiento de la primera prórroga tácita o de la primera renovación; y si vence menos de dos años después de la adquisición, el congé para recuperar solo surte efecto al cumplirse dos años desde la adquisición. En la práctica, esto significa que si el vendedor compró hace un año un piso alquilado y el contrato vence dentro de seis meses, usted no podrá recuperar la vivienda a ese vencimiento aunque el precio le parezca perfecto. Exija la escritura de adquisición del vendedor y calcule estas fechas antes de negociar el precio, porque un piso ocupado con recuperación lejana vale menos que un piso libre.

Complete la verificación con el estado del inmueble y de la copropiedad: actas de las últimas juntas, cargas pendientes, obras votadas, seguro y, si el edificio es antiguo, la situación de los diagnósticos. Si el vendedor adeuda cantidades a la comunidad o hay obras importantes votadas, el comprador las heredará económicamente con la compra. Y conserve la prueba de todo lo que el vendedor afirme de palabra: pida que cualquier promesa sobre la salida del inquilino o sobre el estado libre del piso conste por escrito en el contrato preliminar, con fecha y consecuencias claras si se incumple. Sobre el contrato preliminar, sus plazos de retractación y la señal entregada, le será útil nuestra guía para firmar un compromis en Francia sin perder la retractación, el préstamo ni las arras.

B. Lo que el vendedor puede prometer y lo que la ley le prohíbe

El vendedor puede vender un piso alquilado, y eso es perfectamente legal: la administración francesa confirma que el propietario de una vivienda alquilada puede venderla durante el arrendamiento, precisando que la fecha de compra es la de la firma de la escritura notarial, según la ficha oficial sobre la venta de una vivienda alquilada durante el contrato. Lo que el vendedor no puede hacer es entregar al comprador una vivienda libre expulsando por sí mismo al inquilino, cambiando la cerradura o cortando los suministros. La recuperación de la vivienda solo puede lograrse por las vías legales: vencimiento regular con congé válido, aceptación de la oferta de venta por el inquilino, acuerdo de salida o, en último extremo, resolución judicial seguida de ejecución con intervención de commissaire de justice. Todo atajo al margen de estas vías expone al arrendador, y por contagio al comprador que lo haya alentado, a la restitución del inquilino en la vivienda y a indemnizaciones.

La razón de fondo está en el Código civil. Su artículo 1743 dispone que, si el arrendador vende la cosa alquilada, el adquirente no puede expulsar al arrendatario con contrato auténtico o de fecha cierta, previsión que la jurisprudencia aplica con amplitud: aun cuando el contrato no tenga fecha cierta en sentido formal, resulta oponible al comprador que conoció y aceptó su existencia al adquirir. Un caso juzgado en París el 3 de diciembre de 2025 lo ilustra con nitidez: un arrendamiento de vivienda firmado en 1991, un congé por motivo legítimo notificado en 2017 para una renovación completa, una venta del inmueble en 2021 a una sociedad que conocía la ocupación y, años después, la pretensión de la compradora de que el contrato le fuera inoponible y de expulsar al inquilino. El tribunal recordó el artículo 1743 y la jurisprudencia constante según la cual el contrato es oponible al adquirente que lo conoció y aceptó al comprar, y rechazó la expulsión, ordenando además el realojo temporal durante las obras. La sentencia puede consultarse en su texto oficial de 3 de diciembre de 2025. La lección para el comprador español es directa: si el vendedor le informa de la existencia del inquilino, usted compra conociendo el arrendamiento y no podrá alegar después que lo ignoraba.

Desconfíe también de la promesa de un piso libre en tres meses cuando ninguna notificación regular se ha enviado. Si el contrato preliminar prevé la entrega libre y el vendedor no logra la salida del inquilino a tiempo, el comprador podrá reclamar, pero el inquilino seguirá en la vivienda hasta que un juez decida otra cosa. Por eso conviene redactar el contrato preliminar con realismo: describir la situación de ocupación, condicionar la venta a la verificación del congé cuando proceda, prever quién asume las rentas y las cargas entre la firma y la entrega, y fijar por escrito qué ocurre si la vivienda no está libre en la fecha pactada. Y si el vendedor le propone resolver la salida del inquilino con presiones, cortes de servicios o una denuncia falsa, niéguese por escrito: esas conductas pueden constituir infracciones y, además, destruyen cualquier procedimiento posterior de recuperación, porque el juez que detecta mala fe del arrendador deja de protegerle.

No confunda, por último, la ocupación con título con la ocupación sin título. El inquilino con contrato en vigor, aunque no pague, es un ocupante con título mientras el contrato no se resuelva judicialmente; el intruso que ha entrado por la fuerza, sin contrato ni autorización, es un ocupante sin título desde el primer día y se le aplican otras vías mucho más rápidas. Si su futuro piso está ocupado por un intruso y no por un inquilino, el escenario es distinto y se lo explicamos en nuestra guía sobre la casa ocupada ilegalmente en Francia y cómo recupera su vivienda un propietario español. La frontera entre ambas situaciones es la existencia de un contrato y de un título de ocupación: con título, paciencia y procedimiento; sin título, denuncia y procedimiento específico de expulsión.

II. El congé para vender, paso a paso: plazos, tanteo del inquilino e impugnación

El congé pour vendre es la pieza central de toda compra de piso alquilado en Francia. Es la notificación por la que el propietario comunica al inquilino, antes del vencimiento del contrato, su decisión de vender, con el precio y las condiciones de la venta proyectada. Esa notificación vale al mismo tiempo como oferta de venta a favor del inquilino, que dispone de un derecho de tanteo (droit de préemption, derecho a adquirir con preferencia). Si el inquilino compra, la operación se hace con él; si renuncia o calla, el propietario puede vender a un tercero, pero debe respetar después el precio y las condiciones notificados, bajo pena de nulidad de la venta. Comprender este mecanismo es indispensable tanto para el comprador español que negocia con el vendedor como para el vendedor español que quiere vender su piso alquilado en Francia y teme equivocarse en la notificación.

A. Forma, contenido y plazos que el comprador debe exigir ver en el expediente

Empecemos por el motivo y el plazo. El artículo 15, apartado I, de la ley de 6 de julio de 1989 exige que todo congé del arrendador esté justificado por su decisión de recuperar o de vender la vivienda, o por un motivo legítimo y serio, como el incumplimiento por el inquilino de sus obligaciones, y lo exige bajo pena de nulidad: sin motivo indicado no hay congé válido. En caso de recuperación para un familiar, debe indicar el nombre, la dirección y el vínculo con el beneficiario, que solo puede ser el propio arrendador, su cónyuge, su pareja de pacto civil de solidaridad registrada a la fecha del congé, su concubino notorio desde hace al menos un año, sus ascendientes o descendientes o los de su cónyuge, pareja o concubino. El plazo de preaviso del congé del arrendador es de seis meses en vivienda vacía, y el juez puede verificar, incluso de oficio, la realidad del motivo y el respeto de estas obligaciones, pudiendo declarar inválido el congé si la no renovación no aparece justificada por elementos serios y legítimos. Además, debe adjuntarse al congé una nota informativa sobre las obligaciones del arrendador y las vías de recurso e indemnización del inquilino. En la práctica, esto significa que una notificación genérica, sin motivo, sin datos del beneficiario en caso de recuperación o enviada con solo dos meses de antelación en vivienda vacía es nula, y todo lo construido sobre ella se derrumba.

En cuanto a la forma de envío, la regla es estricta y conviene memorizarla: carta certificada con acuse de recibo, acto de commissaire de justice o entrega en mano contra firma o recibo. La ficha oficial sobre el congé del propietario lo dice con claridad y añade que el simple correo electrónico no vale, aunque el destinatario lo acepte por respuesta. Para el comprador español, la consecuencia es directa: pida el acuse de recibo o el acta del commissaire y compruebe la fecha, porque todos los plazos se calculan desde la recepción regular. Una notificación enviada por correo ordinario, por correo electrónico o entregada sin firma es papel mojado, por muy rotundo que sea su contenido.

El contenido de la notificación para vender está tasado. El artículo 15, apartado II impone que indique, bajo pena de nulidad, el precio y las condiciones de la venta proyectada. La notificación vale como oferta de venta a favor del inquilino durante los dos primeros meses del preaviso: el inquilino tiene dos meses desde la recepción para decidir si compra o renuncia, y su silencio equivale a renuncia. Si no acepta, a la expiración del preaviso queda privado de pleno derecho de todo título de ocupación. Si acepta, dispone desde el envío de su respuesta de dos meses para formalizar la escritura, plazo que se eleva a cuatro meses si en su respuesta anuncia que recurrirá a un préstamo, quedando el alquiler prorrogado hasta la expiración del plazo de realización de la venta; si a su vencimiento la venta no se ha realizado, la aceptación queda nula de pleno derecho y el inquilino pierde todo título de ocupación. El notariado francés resume este mecanismo en su página oficial sobre los derechos de tanteo del inquilino, que confirma los dos meses para decidir, la necesidad de indicar precio y condiciones y la nulidad de la venta realizada a otro comprador con desprecio del tanteo. Para el comprador español, estos plazos son oro: si el inquilino acepta y pide préstamo, la operación con el tercero queda bloqueada durante cuatro meses; si el inquilino renuncia, el vendedor queda atado al precio y a las condiciones notificados.

Esa atadura posterior es la que más litigios provoca. Si el propietario decide vender en condiciones o a un precio más ventajosos para el comprador que los notificados al inquilino, el notario debe notificar al inquilino esas nuevas condiciones y ese nuevo precio, bajo pena de nulidad de la venta, a la dirección indicada por el inquilino o, en su defecto, a la de la vivienda arrendada. Esa notificación vale como oferta durante un mes desde su recepción; si no se acepta en ese mes, caduca. El inquilino que acepta dispone de dos meses, o cuatro si anuncia préstamo, para escriturar; si la venta no se realiza a su vencimiento, la aceptación es nula de pleno derecho. Y la ley añade un requisito formal que los tribunales aplican sin piedad: los términos de estas reglas deben reproducirse, bajo pena de nulidad, en cada notificación. Un notario riguroso lo hará; un expediente improvisado lo olvidará, y ese olvido anula. Existen dos excepciones principales: las transmisiones entre parientes hasta el tercer grado inclusive, siempre que el adquirente ocupe la vivienda al menos dos años desde la expiración del preaviso, y los inmuebles declarados insalubres o en peligro. Si su vendedor le propone una rebaja no declarada respecto del precio notificado al inquilino para cerrar rápido, adviértale que esa rebaja debe notificarse primero al inquilino: vender por debajo sin notificar expone a la nulidad de su propia escritura.

Dos protecciones especiales merecen atención. La primera beneficia al inquilino de más de sesenta y cinco años con recursos anuales modestos: el artículo 15, apartado III impide al arrendador oponerse a la renovación dándole congé sin ofrecerle una vivienda correspondiente a sus necesidades y posibilidades dentro del perímetro geográfico legal, protección que se extiende cuando el inquilino tiene a su cargo a una persona mayor de sesenta y cinco años en la vivienda y los recursos acumulados del hogar están por debajo del techo reglamentario. La protección no se aplica cuando el propio arrendador tiene más de sesenta y cinco años o recursos igualmente modestos. La edad se aprecia a la fecha de vencimiento del contrato y los recursos a la fecha de notificación del congé. La segunda protección resulta de las reglas sobre bienes recientemente adquiridos, ya explicadas: el comprador de un piso ocupado no recupera automáticamente todos los derechos del vendedor desde el primer día, sino que hereda sus límites temporales. Antes de firmar, pregunte siempre la edad y la situación del inquilino solo a través de los documentos que el vendedor puede legalmente transmitir y con la ayuda del notario, sin indagaciones intrusivas que vulneren la privacidad.

La jurisprudencia confirma que los tribunales aplican estas reglas al pie de la letra, en un sentido o en otro. La sentencia de la corte de apelación de Douai de 12 de febrero de 2026 desestimó la impugnación de una inquilina que pedía la nulidad de la notificación para vender por precio supuestamente excesivo y reclamaba daños por notificación abusiva: la corte recordó que el artículo 15, apartado II, exige indicar precio y condiciones bajo pena de nulidad, constató que la notificación los indicaba, declaró regular la notificación, declaró a la inquilina ocupante sin título desde el vencimiento y ordenó su expulsión con indemnización mensual de ocupación. La enseñanza práctica es que el precio alto, por sí solo, no anula la notificación si es el precio real de la venta proyectada; lo que anula es la ausencia de precio, un precio ficticio o la falta de condiciones. Y en el extremo opuesto, la orden de référé del tribunal judicial de París de 29 de abril de 2026 muestra una notificación para vender comunicada por acto de commissaire de justice en un alquiler amueblado con impagos acumulados: el tribunal examinó la validez de la notificación antes de declarar al inquilino ocupante sin título y ordenar la expulsión con condena al pago de las rentas. Retenga el método judicial: primero la validez de la notificación, después las consecuencias.

B. Cómo impugnar una notificación irregular y cómo defenderse de una notificación fraudulenta

Tanto el inquilino que recibe la notificación como el comprador que descubre que la notificación del vendedor es defectuosa disponen de los mismos argumentos, porque la nulidad aprovecha a quien la invoca ante el juez competente, que en esta materia es el juez de los litigios de la protección del tribunal judicial del lugar del inmueble. El juez puede verificar de oficio la realidad del motivo y el respeto de las obligaciones legales, de modo que no necesita que el inquilino sea un jurista: basta con llevar el expediente completo y señalar lo que falta. Los motivos de nulidad más frecuentes son la ausencia de motivo o un motivo genérico, la falta de precio o de condiciones de la venta, el preaviso insuficiente, el medio de notificación inválido, la falta de reproducción de los textos legales en la notificación, la ausencia de la nota informativa y la vulneración de la protección de los inquilinos mayores con recursos modestos. Cada uno de estos defectos debe probarse con documentos: la notificación recibida, el sobre y el acuse, el contrato, los recibos y, en su caso, la prueba de la edad y de los recursos a las fechas legales.

La notificación fraudulenta merece un tratamiento aparte, porque combina nulidad civil y sanción penal. La ley castiga al arrendador que notifica justificándolo fraudulentamente por su decisión de recuperar o de vender, como recuerda el artículo 15, apartado IV: multa penal de hasta seis mil euros para la persona física y de hasta treinta mil para la persona moral, proporcionada a la gravedad de los hechos, con derecho del inquilino a personarse como parte civil y a reclamar la reparación de su perjuicio. Los indicios clásicos de fraude son conocidos por los tribunales: notificación para recuperar y, meses después, puesta en alquiler a un precio superior; notificación para vender sin venta posterior real; beneficiario de la recuperación que nunca ocupa la vivienda; o ventas encadenadas a precios distintos del notificado sin pasar por el tanteo del inquilino. Si usted, comprador español, detecta que la notificación del vendedor presenta indicios de fraude, no colabore en su ejecución: quien compra sabiendo que la notificación es fraudulenta puede verse arrastrado al litigio y ver anulada su propia adquisición cuando la venta se hizo con desprecio del tanteo. Y si usted es el inquilino español que ha recibido una notificación de conveniencia, conserve la prueba del fraude posterior: anuncios de alquiler, nuevas escrituras, testimonios de vecinos y precios publicados valen ante el juez. La base general de la indemnización del perjuicio está en el artículo 1240 del Código civil, según el cual todo hecho que causa daño a otro obliga a su autor a repararlo.

Cuando el preaviso expira sin acuerdo ni aceptación de la oferta, el inquilino que permanece queda privado de pleno derecho de todo título de ocupación y se convierte en ocupante sin título, pero eso no autoriza al propietario a expulsarle por la fuerza. El procedimiento sigue un orden estricto: requerimiento de abandonar por acto de commissaire de justice, demanda judicial de expulsión y, una vez obtenida la decisión, respeto del plazo protector del artículo L412-1 del Código de los procedimientos civiles de ejecución, que impone dos meses desde el requerimiento antes de la expulsión efectiva de un domicilio habitado, salvo mala fe constatada por el juez o entrada por maniobras, amenazas o violencia. El juez puede además conceder plazos para abandonar, y durante los meses de invierno la ejecución material queda suspendida por la tregua invernal, que cada año fija el Gobierno y que el commissaire aplica. Para el comprador español, la lección es de calendario: entre una notificación válida y la recuperación efectiva pueden pasar muchos meses, y a veces más de un año si hay impugnación, plazos judiciales y tregua. Negocie el precio y la fecha de entrega con ese calendario en la cabeza, no con el optimismo del vendedor.

Un punto práctico para el comprador que financia la operación con préstamo: si quien ejerce el tanteo es el inquilino y anuncia que pedirá un préstamo, el plazo de realización se extiende a cuatro meses y el alquiler queda prorrogado hasta entonces. Simétricamente, si es usted quien compra con hipoteca española o francesa y el vendedor le exige escriturar en seis semanas mientras el inquilino aún puede aceptar la oferta, el calendario es imposible: coordine la condición suspensiva de su préstamo con los plazos del tanteo del inquilino, y no entregue cantidades no garantizadas antes de saber quién será finalmente el comprador. Sobre la prueba del préstamo denegado y la recuperación de la señal, le remitimos a nuestra guía sobre la hipoteca denegada para comprar en Francia y la condición suspensiva del préstamo. Y recuerde el depósito de garantía del inquilino: al comprar, usted hereda también su restitución al final del arrendamiento, con el estado de lugares de entrada como referencia y los plazos legales de devolución. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la fianza no devuelta en Francia, con plazos, estado de lugares y retenciones.

Conclusión

Comprar un piso alquilado en Francia siendo español no es una mala operación por naturaleza, pero es una operación que se paga al precio de la verificación. Retenga cinco reglas. Primera, la venta no termina el alquiler: usted compra con inquilino y con contrato, y el artículo 1743 del Código civil se lo recordará si intenta ignorarlo. Segunda, ninguna notificación vale sin motivo indicado, sin seis meses de preaviso en vivienda vacía y sin notificación regular por carta certificada, acto de commissaire o entrega firmada. Tercera, la notificación para vender debe indicar precio y condiciones bajo pena de nulidad, vale como oferta durante dos meses, deja dos o cuatro meses para escriturar y ata al vendedor al precio notificado, con nueva notificación por el notario bajo pena de nulidad de la venta si rebaja el precio. Cuarta, los inquilinos mayores con recursos modestos y los bienes recientemente adquiridos disfrutan de protecciones reforzadas que pueden bloquear la recuperación durante años. Quinta, la notificación fraudulenta se paga con multa de hasta seis mil o treinta mil euros e indemnización, y el juez verifica el motivo incluso de oficio. Con estas reglas, un expediente ordenado y un notario exigente, el comprador español puede negociar con realismo, impugnar lo impugnable y recuperar la vivienda sin sorpresas. Sin ellas, firma a ciegas y descubre el derecho francés en el juzgado, que es el lugar más caro para aprenderlo.

¿Necesita una opinión rápida sobre su caso?

Si ha encontrado un piso alquilado en Francia o ha recibido una notificación del propietario y duda sobre sus plazos y sus pruebas, podemos estudiar su expediente en una consulta telefónica bajo 48 horas con un abogado del despacho. Llámenos al +33 6 46 60 58 22 o escríbanos a través de nuestra página de contacto explicando su situación, las fechas de su contrato y los documentos de que dispone.