Vive usted en España y tiene un piso alquilado en Francia como vivienda habitual. Un mes el inquilino paga con retraso. Al siguiente deja de pagar. Al tercero, el silencio es total y la renta no llega. La pregunta que nos hacen entonces es siempre la misma: ¿qué hago para recuperar mi dinero y, si no hay arreglo, recuperar mi vivienda cuanto antes y sin cometer un error que me cueste meses? Este artículo responde paso a paso, con el procedimiento francés tal como está en vigor, los plazos exactos, las pruebas que el juez espera y los errores que anulan el procedimiento.

La idea central conviene fijarla desde el principio. En Francia, el impago del alquiler no autoriza al propietario a cambiar la cerradura, a cortar la luz o el agua, ni a retirar las pertenencias del inquilino. Cualquier vía de hecho expone al arrendador a una condena y retrasa el desalojo en lugar de acelerarlo. Todo pasa por un acto formal de commissaire de justice (el oficial antes llamado huissier de justice, en español: agente judicial encargado de notificaciones y ejecución; presentamos la explicación en español como traducción, no como texto oficial), por unos plazos legales que no se pueden acortar y por el juez. La buena noticia es que el sistema está construido para el propietario diligente: si el requerimiento está bien hecho y los plazos se respetan, el juzgado constata la resolución del contrato, fija la deuda y ordena el desalojo, y el propietario puede cobrar con el título judicial. La mala noticia es que cada atajo se paga caro: un requerimiento incompleto es nulo, una demanda prematura es inadmisible y un desalojo por cuenta propia es una falta.

El artículo se centra en el arrendamiento de vivienda habitual sometido a la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, que es el régimen de la inmensa mayoría de los alquileres de pisos en Francia. El subarriendo de una vivienda social o de un alojamiento de jóvenes, como el que examinó el tribunal judicial de Caen el 30 de julio de 2025, sigue el derecho común del artículo 1728 del Código civil y no la ley de 1989, aunque el juez aplique soluciones prácticas parecidas, como el plan de pagos que homologó en aquel caso. Si su contrato es un alquiler turístico o un arrendamiento profesional, las reglas cambian y este artículo no le sirve tal cual. Las cuestiones fiscales del alquiler percibido desde España pertenecen a otra materia y aquí solo aparecen cuando resultan imprescindibles para entender el cobro.

Conviene también situar la demanda real. Según la medición editorial de 9 de septiembre de 2026 (archivo editorial/spanish-demand-20260909.md), «comprar casa en francia siendo español» promedia unas 70 búsquedas mensuales en España y «herencia en francia» unas 30, mientras que «comprar casa en francia» suma unas 210 pero incluye búsqueda de anuncios y no prueba una necesidad jurídica. No existe una métrica inventada para la consulta larga de este artículo y no la inventamos: la búsqueda general en español sobre el inquilino que no paga devuelve páginas estadounidenses o latinoamericanas, no la respuesta francesa. Esa ausencia es precisamente la utilidad de este artículo: el propietario hispanohablante no encuentra en su idioma el procedimiento francés de impago, con su requerimiento de seis semanas, su comisión de prevención y su tregua invernal. Lo que sigue cubre ese hueco con derecho verificado este mismo día.

I. El requerimiento que decide casi todo: seis semanas que no se improvisan

Todo propietario que cobra por vía judicial recuerda la misma fecha: la del commandement de payer. En español lo llamamos requerimiento de pago, y es mucho más que una carta de reclamación. Es el acto que pone en marcha la clause résolutoire, es decir, la cláusula resolutoria que la ley impone en todo contrato de arrendamiento de vivienda: si el inquilino no paga la renta o las cargas en los términos convenidos, o no entrega la fianza, el contrato se resuelve de pleno derecho, pero solo cuando el requerimiento ha quedado sin efecto durante seis semanas. Sin ese acto, o con ese acto mal hecho, no hay resolución posible. El tribunal de apelación de Versalles lo recordó el 13 de enero de 2026 en un caso que seguimos en detalle más abajo: el requerimiento de 28 de febrero de 2024 por 3.771,02 euros, denunciado a la comisión de prevención el 1 de marzo, sostuvo toda la cadena posterior hasta la resolución constatada el 29 de abril de 2024 (sentencia 25/00835, texto oficial).

A. Un acto de agente judicial con contenido tasado, notificado también al avalista y señalado a la comisión de prevención

La obligación de pagar la renta en los términos convenidos es la segunda obligación principal del arrendatario según el artículo 1728 del Código civil, y el artículo 7 de la ley de 6 de julio de 1989 la desarrolla para la vivienda: pagar, asegurar los riesgos del alquiler, usar la vivienda pacíficamente. Cuando esa obligación se incumple, el artículo 24 de la misma ley, en su versión vigente desde el 29 de julio de 2023, impone el guion. Todo contrato contiene la cláusula de resolución de pleno derecho por impago de renta o cargas o por no entrega de la fianza, y esa cláusula solo produce efecto seis semanas después de un requerimiento de pago que haya quedado infructuoso. El plazo anterior era de dos meses; desde la reforma de 2023 son seis semanas. Citar todavía el plazo antiguo es el primer error de los modelos desactualizados que circulan por internet.

El requerimiento contiene, bajo pena de nulidad, seis menciones obligatorias. La ley francesa dice, en breve cita literal, «contient, à peine de nullité», es decir, en español: lo contiene bajo pena de nulidad, y enumera: primero, que el inquilino dispone de seis semanas para pagar; segundo, el importe mensual de la renta y de las cargas; tercero, el desglose de la deuda; cuarto, la advertencia de que sin pago o sin solicitar plazos se expone a un proceso de resolución y desalojo; quinto, la posibilidad de acudir al fondo de solidaridad para la vivienda del departamento, con su dirección; sexto, la posibilidad de pedir en cualquier momento al juzgado un plazo de gracia con fundamento en el artículo 1343-5 del Código civil. Cada omisión puede anular el acto y obligar a empezar de cero, con seis semanas perdidas. El propietario que encarga el acto debe por tanto verificar con el agente judicial que las seis menciones figuran y que las cifras cuadran: renta mensual, cargas, desglose mes a mes, pagos parciales descontados, ayudas de vivienda tratadas correctamente. Un desglose aproximado o una deuda inflada desacreditan todo el procedimiento ante el juez, que puede verificar de oficio cada elemento de la deuda.

Cuando las obligaciones del contrato están garantizadas por un aval (caution, en español: fiador o avalista, persona que se compromete a pagar si el inquilino no lo hace), el requerimiento debe notificarse al avalista dentro de los quince días siguientes a su notificación al inquilino. Sin esa notificación en plazo, el avalista no responde de las penalizaciones ni de los intereses de demora. Es un detalle que los propietarios con garantía Visale o con aval bancario olvidan con frecuencia, y que luego impide cobrar del garante los accesorios de la deuda.

El agente judicial que entrega el requerimiento debe además señalarlo a la comisión de coordinación de acciones de prevención de desahucios, la CCAPEX (en español: comisión departamental que coordina la prevención de los desahucios de alquiler). Ese señalamiento es obligatorio cuando el inquilino acumula impago de renta o cargas sin interrupción durante dos meses, o cuando la deuda equivale al doble de la renta mensual sin cargas, y rige para el arrendador persona física y para la sociedad civil constituida exclusivamente entre parientes y allegados hasta el cuarto grado. El agente transmite por vía electrónica las coordenadas del ocupante y su situación socioeconómica conocida. A partir de ese señalamiento, el representante del Estado encarga un diagnóstico social y financiero del hogar, que se remite a la comisión antes de que venza el plazo posterior. Para el propietario, ese circuito no es un obstáculo sino una prueba de diligencia: demuestra que la prevención se activó y que el procedimiento posterior es regular. En el caso de Versalles, el requerimiento de 28 de febrero de 2024 se denunció a la CCAPEX del Val-d’Oise el 1 de marzo, y esa regularidad sostuvo la admisibilidad de la demanda presentada el 15 de mayo.

Los arrendadores personas morales distintas de esa sociedad civil familiar tienen una carga adicional: bajo pena de inadmisibilidad, no pueden demandar la resolución antes de que pasen dos meses desde la remisión del asunto a la comisión de prevención. Esa remisión se considera constituida cuando persiste una situación de impago previamente señalada a los organismos que pagan las ayudas de vivienda. El propietario particular que alquila su piso, que es nuestro lector típico, no está sometido a esos dos meses, pero sí al resto del circuito.

La prueba, en esta fase, es el expediente del agente judicial: copia del requerimiento con sus seis menciones, justificante de notificación al inquilino y al avalista, justificante del señalamiento a la comisión, desglose de la deuda mes a mes con los pagos imputados y copia del contrato con su cláusula resolutoria. Guarde también los avisos de vencimiento previos, los correos y las cartas certificadas, porque el juez valora la buena fe de cada parte. Si vive en España, organice desde el primer día un circuito simple: un agente judicial en el lugar del inmueble, una cuenta bancaria dedicada donde se vea cada pago y un poder suficiente para que su representante pueda encargar actos y recibir notificaciones sin que cada firma exija un viaje.

B. Qué hacer durante las seis semanas: cobrar sin cometer una vía de hecho ni anular el propio procedimiento

Las seis semanas no son una espera pasiva. Para el inquilino son la última ventana para pagar, pedir ayuda o solicitar plazos; para el propietario son la ventana para cobrar sin pleito o para dejar el pleito futuro perfectamente preparado. Lo que está prohibido conviene decirlo con toda claridad porque la tentación es grande cuando la renta no llega y el piso está ocupado: cambiar la cerradura, retirar las pertenencias, cortar la electricidad, el agua o el gas, entrar en la vivienda sin autorización, amenazar o presionar a la familia. La ley francesa trata esas conductas como vías de hecho y el propietario se expone a condena y a ver cómo el procedimiento de desalojo se vuelve en su contra. El desalojo lo ordena el juez y lo ejecuta el agente judicial con, si hace falta, la fuerza pública. Nada más.

Lo útil, en cambio, es lo siguiente. Si usted es el inquilino y lee esto porque ha recibido el requerimiento: pague aunque sea parcialmente y exija recibo detallado, solicite por escrito un calendario de pagos, acuda al fondo de solidaridad para la vivienda de su departamento cuya dirección figura en el propio requerimiento, avise a la caja de prestaciones familiares (Caf) o a la mutualidad agrícola (MSA) desde los dos meses de impago para mantener en lo posible las ayudas de vivienda del procedimiento descrito por service-public.fr, y pida al juzgado un plazo de gracia antes de que sea tarde. Reanudar el pago íntegro de la renta corriente antes de la audiencia es, como veremos, la condición que abre la puerta a un plan de pagos de hasta tres años con suspensión de la cláusula resolutoria. Si usted es el propietario: no rechace un pago parcial documentándolo como tal, porque todo pago reduce la deuda y acredita su buena fe; proponga por escrito un calendario realista en lugar de un acuerdo verbal imposible de probar; declare el siniestro a su seguro de impago (garantie des loyers impayés) dentro de los plazos de la póliza, porque una declaración tardía puede vaciar la garantía; y no compense por su cuenta la deuda con la fianza, que tiene su propio régimen de restitución e imputación al final del contrato según el artículo 22 de la ley de 1989 (un mes de renta como máximo, devolución en dos meses). Si ya trató la fianza al final de otro alquiler, el artículo que publicamos sobre qué hacer cuando no devuelven la fianza en Francia detalla esos plazos y penalizaciones.

Un matiz importante para quien subarrienda o es subarrendatario: el tribunal de Caen recordó en su sentencia de 30 de julio de 2025 que un contrato de subarriendo de alojamiento para jóvenes no está sometido a la ley de 1989 sino al derecho común, y aplicó los artículos 1353 y 1728 del Código civil sobre prueba y pago del precio (texto oficial). Los ocupantes reconocieron la deuda, acreditaron pagos complementarios de 150 euros mensuales y luego de 50 euros, y la asociación arrendadora aceptó un plan de 50 euros mensuales sobre la renta corriente. El tribunal homologó esa solución. La lección vale también para el alquiler clásico: un plan creíble y pagos que lo respaldan pesan más que cualquier alegato.

II. Del juzgado al cobro: resolución, desalojo y dinero

Pasadas las seis semanas sin pago íntegro y sin acuerdo de calendario, el propietario puede demandar. La demanda (assignation, en español: citación judicial que informa al demandado del proceso y lo convoca ante el tribunal) se presenta ante el juez de protección de litigios, el juge des contentieux de la protection (en español: juez competente para los litigios de arrendamiento de vivienda), del lugar del inmueble. Pide normalmente tres cosas: que se constate la adquisición de la cláusula resolutoria y por tanto la resolución del contrato, que se ordene el desalojo con indemnización de ocupación y que se condene al pago de la deuda. Puede pedir con carácter subsidiario el pronunciamiento judicial de la resolución si la cláusula no prosperase, pero en la práctica la cláusula bien preparada prospera.

A. La demanda ante el juez de protección: resolución, suspensión con plan de pago o expulsión

La demanda debe notificarse al representante del Estado en el departamento, el prefecto, al menos seis semanas antes de la audiencia, bajo pena de inadmisibilidad, para que encargue el diagnóstico social y financiero del hogar. Ese diagnóstico, en el que inquilino y propietario pueden presentar observaciones, se transmite al juez antes de la audiencia y a la comisión de prevención, y el inquilino es informado de su derecho a pedir plazos de pago. La audiencia se celebra como mínimo seis semanas después de que el inquilino reciba la demanda. El juez puede verificar de oficio cada elemento de la deuda y el respeto de la obligación de entregar una vivienda decente, e invita a las partes a informar sobre un eventual procedimiento de sobreendeudamiento. Dicho de otro modo: llegar a la audiencia con la deuda mal calculada, sin notificar al prefecto o sin haber activado la prevención es regalarle al contrario los argumentos para retrasar meses el proceso. El procedimiento oficial, con sus etapas del lado del propietario y del lado del inquilino, está descrito con precisión en la página de service-public.fr sobre impago y desalojo, que conviene leer como complemento práctico de este artículo.

En la audiencia se juegan dos escenarios. Primero, el inquilino retomó antes de la audiencia el pago íntegro de la renta corriente y está en condiciones de pagar su deuda: el juez puede entonces concederle plazos de pago de hasta tres años, por excepción al plazo de dos años del derecho común del artículo 1343-5 del Código civil, y suspender los efectos de la cláusula resolutoria mientras cumple el calendario. La clause résolutoire queda así dormida: si el inquilino respeta íntegramente el plan, se considera que nunca jugó; si incumple una sola mensualidad o deja de pagar la renta corriente, recupera pleno efecto y el desalojo continúa. Segundo, el inquilino no retomó el pago o no está en condiciones de pagar: el juez constata la resolución, ordena el desalojo y fija una indemnité d’occupation (en español: indemnización de ocupación, cantidad mensual igual a la renta más las cargas que se debe hasta la liberación efectiva). En ambos casos condena al pago de la deuda y suele añadir una cantidad por gastos del proceso (article 700) y las costas.

La sentencia de Versalles de 13 de enero de 2026 ilustra el primer escenario con cifras exactas. El juzgado de proximidad de Pontoise había constatado el 10 de diciembre de 2024 la adquisición de la cláusula el 29 de abril de 2024, ordenado el desalojo a los dos meses del requerimiento de abandonar y condenado a 1.570,38 euros de deuda a octubre de 2024. En apelación, la corte confirmó la resolución y la cantidad del primer proceso, pero rehízo lo demás: fijó la deuda en 1.570,38 euros a 2 de abril de 2025, autorizó a los inquilinos a liberarse en tres pagos mensuales de 530, 530 y 510,38 euros sobre la renta y las cargas corrientes, pagaderos el día 1 de cada mes a partir del mes siguiente a la notificación, recordó que durante ese plazo los efectos de la cláusula quedan suspendidos y que, si se respeta íntegramente, la cláusula se tendrá por no ocurrida, y advirtió que con un solo impago recuperará pleno efecto, con desalojo en dos meses desde el requerimiento de abandonar, con fuerza pública y cerrajero si hace falta, y con indemnización mensual igual a la renta contractual más las cargas hasta la liberación efectiva por entrega de llaves o desalojo. La corte añadió 800 euros por gastos de apelación y las costas. Todo propietario debería leer dos veces ese fallo: la resolución estaba adquirida y, aun así, unos inquilinos que pagan obtienen un plan; la lección simétrica es que un propietario que reclama con cifras exactas y actos regulares conserva su resolución incluso cuando el juez concede plazos.

Cuando existe un procedimiento de sobreendeudamiento abierto a favor del inquilino y este retomó el pago de renta y cargas al día de la audiencia, la ley prevé un régimen especial que articula la disciplina del arrendamiento con la del consumo. No es el caso general del propietario con un inquilino que simplemente deja de pagar, pero si el inquilino invoca ese procedimiento, el juez lo integra y las partes deben aportar los elementos del expediente. Mencionarlo aquí evita la sorpresa en audiencia.

Una nota para París e Île-de-France, donde muchos lectores tienen su piso. La competencia es del juez de protección del tribunal judicial del lugar del inmueble, en París el tribunal judicial de París; la notificación va a la prefectura competente; la CCAPEX parisina y la ADIL 75 tratan a diario estos expedientes. En la práctica parisina, los plazos de señalamiento de audiencias y de diagnóstico social alargan el calendario real más allá de los mínimos legales, y un expediente completo desde el primer día (contrato, requerimiento regular, desglose exacto, justificantes de ayudas, correspondencia) es lo que distingue un proceso de ocho meses de uno de dieciocho. Si el contrato termina además por voluntad del propietario por venta o por retoma para habitar, el régimen es el de la congé (en español: notificación de fin de contrato por venta o por recuperación para uso propio o de un familiar), con su preaviso de seis meses y sus motivos tasados, que explicamos en nuestro artículo sobre cómo actuar cuando el casero pide irse en Francia: no debe confundirse esa vía con la del impago, aunque ambas terminen ante el mismo juez.

B. La ejecución: dos meses para irse, juez de ejecución, tregua invernal y cómo cobrar de verdad

La sentencia que ordena el desalojo no se ejecuta al día siguiente. El agente judicial notifica la decisión y entrega un commandement de quitter les lieux (en español: requerimiento de abandonar la vivienda). Desde ese acto, el ocupante dispone de dos meses para irse, conforme al artículo L412-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución, salvo que el juez haya reducido o suprimido ese plazo, en particular por mala fe del ocupante o por entrada irregular en los locales. Durante esos dos meses todavía se puede pagar, negociar la salida o pedir plazos al juez de ejecución. Si el ocupante permanece tras el plazo fuera de la tregua invernal, la ley prevé una multa de 7.500 euros según la ficha oficial de service-public, además de la indemnización de ocupación que sigue corriendo.

El juez de ejecución, el juge de l’exécution (en español: juez que controla la ejecución forzosa y puede conceder plazos para abandonar), puede conceder a los ocupantes de vivienda plazos renovables cuando el realojo no puede producirse en condiciones normales, según el artículo L412-3 del mismo código, y el juez que ordena el desalojo puede concederlos en las mismas condiciones. La duración de esos plazos va de un mes como mínimo a un año como máximo (artículo L412-4), y para fijarlos se tienen en cuenta la buena o mala voluntad del ocupante en el cumplimiento de sus obligaciones, las situaciones respectivas de propietario y ocupante (edad, salud, familia, fortuna, circunstancias atmosféricas), las gestiones de realojo acreditadas, el derecho a una vivienda digna e independiente y los recursos interpuestos. El juzgado de ejecución de Pontoise aplicó exactamente ese marco el 13 de marzo de 2026: tras un requerimiento de abandonar entregado el 15 de julio de 2025 a instancia de un arrendador social, el ocupante pidió diez meses alegando dificultades económicas y de salud y búsquedas de vivienda infructuosas, el arrendador se opuso y pidió con carácter subsidiario condicionar cualquier plazo, y el juez examinó la petición a la luz de los artículos L412-3 y siguientes antes de rechazarla y recordar la tregua invernal (texto oficial). La enseñanza es doble: pedir diez meses sin acreditar pagos ni gestiones serias conduce al rechazo, y el propietario que documenta la mala voluntad o la ausencia de gestiones conserva la ejecución.

Aunque exista una decisión firme de desalojo y aunque hayan vencido los plazos del juez, toda medida de desalojo no ejecutada el 1 de noviembre queda en suspenso hasta el 31 de marzo siguiente, salvo realojo suficiente que respete la unidad y las necesidades de la familia: es la trêve hivernale (en español: tregua invernal durante la cual no se puede desalojar al inquilino sin solución de realojo), prevista en el artículo L412-6 del mismo código. No se aplica cuando el desalojo se pronunció por entrada sin derecho ni título en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción, y el juez puede suprimirla o reducirla en otros supuestos de entrada irregular. Para el propietario, la tregua no extingue la deuda ni anula la resolución: solo retrasa la ejecución material. El cálculo práctico es sencillo: una resolución constatada en octubre con requerimiento de abandonar en noviembre chocará con la tregua, mientras que la misma resolución en abril permite ejecutar en verano. Esa aritmética del calendario debe integrarse desde el requerimiento inicial, porque cada semana perdida en un acto nulo desplaza la ejecución hacia el invierno siguiente.

Cobrar de verdad exige combinar cuatro fuentes en el orden correcto. Primero, la indemnización de ocupación fijada por la sentencia, igual a la renta más las cargas hasta la entrega de llaves o el desalojo, con intereses al tipo legal desde la decisión. Segundo, la fianza, que el artículo 22 limita a un mes de renta en principal y cuya restitución, con deducción justificada de lo debido, interviene en dos meses desde la entrega de llaves, con la provisión del 20 por ciento para el cierre de cuentas en copropiedad. Tercero, el avalista, al que se notificó en quince días y que responde según su compromiso, sin penalizaciones ni intereses si la notificación fue tardía. Cuarto, el seguro de impago o la garantía Visale, con su declaración de siniestro y sus condiciones. Con el título judicial, el agente judicial puede ejecutar sobre bienes o rentas del deudor por las vías legales de ejecución forzosa. El propietario que vive en España debe comprobar además con su asesor fiscal el tratamiento de las rentas impagadas y recuperadas, materia que pertenece a la fiscalidad franco-española y que aquí no se desarrolla más allá de esta remisión.

Los errores que más meses cuestan, comprobados en los expedientes que llegan al juzgado, son siempre los mismos: encargar un requerimiento sin las seis menciones y descubrir la nulidad en la audiencia; olvidar la notificación al avalista en quince días y perder los accesorios contra el garante; demandar antes de que venzan las seis semanas o sin notificar al prefecto seis semanas antes de la audiencia y ver la demanda declarada inadmisible; aceptar un calendario verbal sin trazabilidad y no poder probar el incumplimiento; compensar la fianza por cuenta propia antes del cierre de cuentas y enredar la liquidación; y, el más grave, intentar el desalojo por cuenta propia y convertir un impago ganado de antemano en una condena contra el propietario. Cada uno de esos errores tiene el mismo remedio: volver al acto regular, con el contenido legal, el plazo legal y la prueba escrita.

Conclusión

El inquilino que deja de pagar en Francia no deja al propietario sin defensa, pero le impone un orden estricto. Primero, un requerimiento de agente judicial con sus seis menciones, notificado al inquilino y en quince días al avalista, y señalado a la comisión de prevención cuando la deuda alcanza dos meses o el doble de la renta. Después, seis semanas de gestión activa: cobrar, documentar, declarar el siniestro al seguro, proponer por escrito un calendario creíble. Después, la demanda ante el juez de protección notificada al prefecto, la audiencia como mínimo seis semanas más tarde, y la resolución con su alternativa: plan de hasta tres años con suspensión de la cláusula si el inquilino retomó la renta y puede pagar, como en Versalles con sus tres pagos de 530, 530 y 510,38 euros, o desalojo con indemnización de ocupación si no paga o no puede pagar. Por último, la ejecución con su requerimiento de abandonar y sus dos meses, los plazos del juez de ejecución entre un mes y un año según la buena voluntad y las situaciones de cada parte, y la tregua del 1 de noviembre al 31 de marzo que retrasa sin extinguir. Quien respeta ese orden cobra o recupera su vivienda con un título sólido; quien lo ataja vuelve a empezar. Ante la primera renta impagada, la conducta rentable es una sola: encargar el requerimiento regular, anotar cada pago y cada carta, y no tocar ni la cerradura ni la fianza hasta que el juez hable.