Vive de alquiler en Francia y un día encuentra en el buzón una carta del casero: le pide que deje la vivienda. La carta habla de recuperar la casa para un hijo, de vender el piso o de un supuesto incumplimiento. Usted paga el alquiler, no ha hecho nada malo y se pregunta si tiene que irse, en qué plazo y qué puede hacer si la carta es un pretexto para subir el alquiler con el siguiente inquilino.

En Francia, el casero no puede poner fin al alquiler con una simple carta. La comunicación por la que el arrendador anuncia que no renovará el contrato se llama congé (pronunciado «conshé») y está regulada al detalle por la ley: solo tres motivos son posibles, el preaviso es de seis meses en la vivienda vacía, la carta debe contener menciones obligatorias y el juez puede anularla si el motivo no es real. Este artículo explica, paso a paso, cómo leer esa carta, qué plazos cuentan de verdad y qué recursos tiene si el motivo es falso, con los textos oficiales y dos decisiones recientes de los tribunales franceses.

I. El congé del casero: solo tres motivos y un preaviso que se cuenta al día

El contrato de alquiler de una vivienda habitual en Francia no termina porque el casero lo decida sin más. La ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, que regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos, impone al casero que quiere recuperar la vivienda respetar un procedimiento estricto, descrito sobre todo en su artículo 15. Si alquila un piso amueblado, las reglas equivalentes están en el artículo 25-8 de la misma ley, con un preaviso más corto pero las mismas exigencias sobre el motivo. Lo primero que debe saber es que un congé del casero solo puede apoyarse en tres motivos: recuperar la vivienda para él o su familia (reprise), venderla (vente) o un motivo legítimo y serio, por ejemplo que usted haya incumplido una obligación del contrato. Cualquier otro motivo, o la ausencia de motivo, invalida la carta.

A. Recuperar, vender o motivo serio: lo que la carta debe decir obligatoriamente

Cuando el casero le da el congé, esa carta debe justificar su decisión con uno de los tres motivos, y debe indicar el motivo alegado bajo pena de nulidad. La fórmula es tajante: sin motivo expresado, el congé es nulo. Si el motivo es la recuperación de la vivienda (congé pour reprise), la carta debe indicar además el nombre y la dirección del beneficiario de la recuperación y la naturaleza del vínculo entre el casero y esa persona. Y ese beneficiario solo puede pertenecer a un círculo cerrado: el propio casero, su cónyuge, la pareja con la que está ligado por un pacto civil de solidaridad (pacs, el equivalente francés a la pareja registrada) registrado en la fecha del congé, su pareja de hecho notoria (concubin notoire) desde hace al menos un año en esa fecha, sus ascendientes, sus descendientes o los de su cónyuge, pareja o concubino. Si la carta dice que la casa es «para un sobrino» o «para un amigo», no cumple la ley. Además, cuando el casero da el congé para recuperar la vivienda, debe justificar el carácter real y serio de su decisión de recuperación: no basta con escribirlo, tiene que ser verdad y poder probarlo si usted lo discute.

El plazo de preaviso cuando el congé viene del casero es de seis meses en el alquiler de vivienda vacía. Es el doble del preaviso habitual del inquilino, y la ley lo presenta como una protección: seis meses para buscar otra vivienda, organizar la mudanza y, si hace falta, discutir la carta. En el alquiler amueblado de vivienda habitual, el casero que no desea renovar debe avisar con tres meses y motivar su negativa con los mismos tres motivos, con las mismas menciones obligatorias sobre el beneficiario en caso de recuperación. La forma de envío también cuenta: el congé debe notificarse por carta certificada con acuse de recibo, mediante acto de un commissaire de justice (el profesional que antes se llamaba huissier, equivalente al oficial de justicia que notifica actos) o entregarse en mano contra recibo o firma. Y el plazo no corre desde que el casero escribe la carta, sino desde el día de la recepción de la certificada, de la notificación del commissaire de justice o de la entrega en mano. Guarde el sobre, el acuse de recibo y cualquier prueba de la fecha: de esos papeles depende todo el cálculo.

El cálculo de la fecha de efecto es una trampa frecuente, y los tribunales la sancionan. El congé del casero debe hacer efecto al vencimiento del contrato, respetando los seis meses completos, y un error de unos días puede anularlo todo. Así lo muestra una decisión reciente: el 16 de marzo de 2021, un casero notificó a su inquilino un congé pour reprise para el 31 de diciembre de 2021; el juez de primera instancia anuló el congé porque, aplicando los artículos 10 y 15-I de la ley de 1989 y las reglas de cómputo de plazos del Código de Procedimiento Civil (artículo 641, el día del acto no cuenta), la fecha correcta habría sido el 2 de enero de 2022, y desestimó la demanda de lanzamiento y de indemnización por ocupación. La Corte de Apelación de Aix-en-Provence, en su sentencia del 29 de octubre de 2025 (recurso n.º 23/15766), confirmó ese razonamiento sobre el control estricto de las fechas. Moraleja práctica: si la fecha de efecto de su carta no coincide con el vencimiento del contrato una vez contados seis meses desde la recepción, ese congé tiene un vicio grave.

Hay un caso particular que protege al inquilino cuando el piso cambia de dueño: si usted alquila un piso y alguien lo compra con usted dentro, el nuevo casero no recupera automáticamente todos sus derechos desde el primer día. Cuando el vencimiento del contrato en curso llega más de tres años después de la compra, el comprador puede dar congé para vender al vencimiento normal; si llega menos de tres años después, solo puede dar congé para vender al término de la primera renovación; y si el vencimiento llega menos de dos años después de la compra, el congé para recuperar solo produce efecto a los dos años contados desde la compra. Si acaba de comprar un piso alquilado en Francia, o si su casero acaba de venderlo a otro, conviene leer estas reglas junto con nuestro artículo sobre la compra de un piso alquilado en Francia y los derechos del inquilino que se queda, porque el contrato sigue y el nuevo dueño hereda sus obligaciones.

Sepa también que el juez puede, incluso por sí mismo y sin que usted lo pida, verificar la realidad del motivo del congé y el respeto de estas obligaciones, y declarar inválido el congé si la no renovación no aparece justificada por elementos serios y legítimos. Es decir: aunque usted no contrate a nadie ni escriba nada al principio, el día que el asunto llegue ante el juez, el casero tendrá que demostrar que su motivo existe. Y junto al congé por recuperación o venta, el casero debe adjuntar una nota informativa oficial sobre sus obligaciones y sobre sus vías de recurso e indemnización; si falta, es otro argumento a su favor. Durante el preaviso, además, usted solo debe el alquiler y las cargas por el tiempo en que ocupe realmente la vivienda cuando el congé lo notificó el casero, de modo que si se va antes, no paga hasta el final. Pero atención al reverso: expirado el preaviso, el inquilino pierde todo título de ocupación, y quedarse sin discutir el congé lo convierte en ocupante sin derecho, expuesto a una demanda de lanzamiento.

B. El congé para vender: su derecho de tanteo y los plazos para comprar

El congé fundado en la decisión de vender es el más técnico, pero también el que más derechos le da como inquilino. Cuando el casero quiere vender la vivienda que usted ocupa, el congé debe indicar, bajo pena de nulidad, el precio y las condiciones de la venta proyectada. Y ese congé vale como oferta de venta a su favor: la oferta es válida durante los dos primeros meses del preaviso. Dicho de otro modo, durante dos meses usted tiene preferencia para comprar su propia vivienda al precio indicado. Si acepta la oferta, dispone desde el envío de su respuesta de dos meses para firmar la escritura; si en su respuesta anuncia que pedirá un préstamo, la aceptación queda subordinada a la obtención del préstamo y el plazo se amplía a cuatro meses, y el contrato de alquiler se prorroga hasta que venza ese plazo. Si la venta no se firma a tiempo, la aceptación queda anulada de pleno derecho y usted pierde el título de ocupación, así que estos plazos hay que tomarlos en serio y responder por escrito en forma que deje prueba.

La protección no termina con el preaviso. Si el casero decide finalmente vender en condiciones o a un precio más ventajosos para el comprador, el notario debe, si el casero no lo hizo antes, notificarle esas nuevas condiciones y ese precio bajo pena de nulidad de la venta. Esa notificación se envía a la dirección que usted haya indicado al casero, o en su defecto a la propia vivienda alquilada, y vale como nueva oferta de venta a su favor durante un mes desde su recepción. Si acepta, tiene de nuevo dos meses para la escritura, cuatro si pide préstamo. Y la ley exige que el texto de estas reglas se reproduzca, bajo pena de nulidad, en cada notificación: si la carta del notario no incluye esas menciones, la notificación es defectuosa. Solo hay una excepción familiar: estas reglas no se aplican a las ventas entre parientes hasta el tercer grado incluido, siempre que el comprador ocupe la vivienda durante al menos dos años desde el fin del preaviso. Fuera de ese caso, un casero que vende a un tercero sin respetar su tanteo se expone a la nulidad de la venta.

En la práctica, si recibe un congé pour vente, haga tres cosas en la primera semana: comprobar que el precio y las condiciones figuran en la carta, anotar la fecha exacta de recepción para calcular los dos meses de la oferta, y decidir si le interesa comprar o si prefiere preparar su salida discutiendo el congé. Si necesita un préstamo, anuncie por escrito desde su respuesta que recurrirá a un préstamo, porque de eso dependen los cuatro meses. Y si meses después descubre que el piso se vendió más barato a otra persona sin que nadie le avisara, conserve la prueba y consulte: la acción de nulidad de la venta existe precisamente para ese caso. Para quienes compran en lugar de vender, nuestro artículo sobre comprar casa en Francia viviendo en España, con poder, señal, préstamo y plazos explica la otra cara de la operación, incluidos los riesgos de perder la señal.

II. Lo que puede hacer: comprobar, protegerse y recurrir

Recibir el congé no significa que deba irse en silencio, ni tampoco que pueda ignorarlo sin riesgo. Entre esos dos extremos hay un camino preciso: verificar la carta punto por punto, saber si pertenece a una categoría protegida, reunir pruebas desde el primer día y, si el motivo es falso o la carta es irregular, impugnarla ante la comisión de conciliación y luego ante el juez. Esta segunda parte le da ese itinerario, con los plazos, los lugares donde acudir en París e Île-de-France y lo que dicen los tribunales cuando el casero inventa el motivo.

A. Inquilinos protegidos, prueba del fraude y tregua de invierno

Algunas situaciones bloquean el congé aunque la carta parezca correcta. La primera es la del inquilino de más de sesenta y cinco años con pocos recursos: el casero no puede oponerse a la renovación dando congé a un inquilino mayor de sesenta y cinco años cuyos recursos anuales estén por debajo del techo vigente para atribuir viviendas sociales de alquiler, sin ofrecerle una vivienda que corresponda a sus necesidades y posibilidades dentro del perímetro geográfico previsto por la ley. La misma protección cubre al inquilino que tenga a su cargo a una persona de más de sesenta y cinco años que viva habitualmente en la vivienda y cumpla la condición de recursos, cuando los recursos acumulados de todos los que viven en el hogar estén por debajo del techo fijado. La edad se aprecia en la fecha de vencimiento del contrato y los recursos en la fecha de notificación del congé. Pero esta protección tiene una excepción simétrica: no se aplica cuando el casero es una persona física mayor de sesenta y cinco años o cuando sus propios recursos anuales están por debajo de ese mismo techo. La ley protege también, en condiciones de recursos parecidas y con oferta de realojo, a quienes perciben la asignación por presencia parental junto a un hijo con enfermedad grave, discapacidad o accidente grave, prevista en el artículo L. 544-1 del Código de la Seguridad Social, citado expresamente por el artículo 15 en su apartado IV. Si tiene más de sesenta y cinco años, o una persona mayor a su cargo, o percibe esa asignación, dígalo por escrito al casero desde que reciba el congé y pida la oferta de realojo: es su primera línea de defensa.

La segunda gran protección es la sanción del congé fraudulento. Un casero que dice recuperar el piso para su hija pero lo alquila meses después a un tercero por una renta más alta, o que finge vender para echarle y luego no vende nada, comete una falta grave. La ley la castiga con una multa penal de hasta 6.000 euros para una persona física y 30.000 euros para una persona jurídica, proporcional a la gravedad de los hechos, y usted puede personarse como acusación particular y pedir la reparación de su perjuicio, porque todo hecho que causa un daño obliga a su autor a repararlo (artículo 1240 del Código Civil) y el deudor responde de los daños por incumplir su obligación (artículo 1231-1). Los tribunales aplican estas reglas con firmeza. En un caso juzgado en Versalles, una casera había dado un congé con efecto en 2014; el inquilino, lanzado en 2019, demandó después alegando que el congé era fraudulento porque la vivienda nunca había sido ocupada de verdad por quien se decía. El juez de primera instancia declaró en 2023 que el congé se había dado en condiciones fraudulentas y condenó a la casera a 6.000 euros por daño moral; la Corte de Apelación de Versalles, en su sentencia del 11 de febrero de 2025 (recurso n.º 23/05956), confirmó el fraude y elevó la indemnización a 8.000 euros por el perjuicio moral, más 3.000 euros por las costas al amparo del artículo 700 del Código de Procedimiento Civil. La lección es doble: el fraude se paga, pero hay que probarlo, y la prueba se construye con tiempo.

¿Cómo se prueba un congé fraudulento? Con hechos posteriores a su salida: el piso realquilado poco después, anuncios en internet, testimonios de vecinos, la ausencia de mudanza del supuesto beneficiario, la reventa inexistente. Desde el día en que recibe la carta, guarde todo: la carta y el sobre con el matasellos, el acuse de recibo, los mensajes con el casero, fotos del estado del inmueble, y después de irse, capturas de anuncios y nombres de testigos, todo fechado. No entre en conflicto verbal ni deje de pagar el alquiler durante el preaviso: un impago le daría al casero el motivo serio que hoy quizá no tiene, y nuestro artículo sobre el inquilino que no paga, el requerimiento y el desahucio muestra lo rápido que ese camino se vuelve en su contra. Si el casero le presiona para que se vaya antes del fin del preaviso, no acepte nada verbal: exija escritos y conserve la fianza para la salida, porque la devolución de la fianza tiene sus propios plazos de uno y dos meses y sus penalizaciones.

Queda una protección que muchos desconocen: la tregua de invierno (trêve hivernale). Aunque el casero obtenga una decisión judicial de lanzamiento, la ley suspende toda medida de lanzamiento no ejecutada entre el 1 de noviembre de cada año y el 31 de marzo del año siguiente, salvo que se garantice su realojo en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia. Así lo dispone el artículo L. 412-6 del Código de Procedimientos Civiles de Ejecución. Atención a su alcance exacto: la tregua no anula el congé ni la decisión del juez, solo suspende el lanzamiento físico durante el invierno, y no se aplica cuando el lanzamiento se ordenó por ocupación sin derecho ni título del domicilio ajeno con maniobras, amenazas o violencia. Si su preaviso vence en otoño y el casero anuncia que irá con la policía en diciembre, la tregua le da un respiro legal, pero debe usar esos meses para buscar vivienda o defenderse ante el juez, no para olvidar el expediente.

B. Impugnar paso a paso, también en París e Île-de-France

Si tras leer la carta cree que el congé es irregular o falso, actúe por orden y por escrito. El itinerario oficial, descrito por la página de service-public sobre el preaviso y las formalidades del congé del casero, es el siguiente. Primero, escriba al casero explicando por qué discute el congé: motivo no permitido, mención que falta, fecha mal calculada, beneficiario fuera del círculo legal, protección por edad y recursos, oferta de compra inexistente en un congé para vender. Esa carta crea la prueba de que usted actuó de buena fe y a tiempo. Segundo, si no hay acuerdo, pida una conciliación: puede acudir gratuitamente a la comisión departamental de conciliación, a un conciliador de justicia (gratuito) o a un mediador civil (de pago). Tenga en cuenta que si el litigio es de 5.000 euros o menos, ese intento previo es obligatorio antes de acudir al juez. Tercero, si el desacuerdo persiste, demande ante el juez de lo contencioso de la protección (juge des contentieux de la protection) del tribunal del lugar donde está la vivienda. Ante ese juez deberá probar que el congé es fraudulento, y no es obligatorio ir con abogado, aunque en la práctica una defensa preparada ayuda mucho. Pida al juez que verifique la realidad del motivo: recuerde que puede hacerlo incluso de oficio y declarar inválido el congé sin elementos serios y legítimos.

Si vive en París o en Île-de-France, este itinerario tiene direcciones concretas. La comisión departamental de conciliación de París depende de la dirección regional de vivienda (DRIHL) y está en 5 rue Leblanc, 75015 París, donde también se puede iniciar la solicitud en línea ante la comisión del departamento 75. El juez competente es el juez de lo contencioso de la protección del tribunal judicial del lugar del inmueble, es decir, en París, el Tribunal Judicial de París. Añada a su expediente todo lo específico de la capital: renta de referencia si discute un motivo económico encubierto, correspondencia con la agencia, y los justificantes de sus gestiones para buscar otra vivienda, porque el juez aprecia el comportamiento de ambas partes. Y un recordatorio esencial para toda Francia: el casero nunca puede echarle por sí mismo. Ni cambio de cerradura, ni corte de luz, ni retirada de sus cosas. Solo una decisión de justicia, seguida de un mandamiento de abandonar (commandement de quitter les lieux) y, en su caso, del concurso de la fuerza pública, permite el lanzamiento, y aun así con la tregua de invierno y los plazos que el juez puede conceder. Quien se hace justicia por su mano se expone a una condena penal, y usted puede hacerlo constar.

Para terminar el recorrido, recuerde las diferencias si su alquiler es amueblado: el artículo 25-8 da al casero un preaviso de tres meses con los mismos tres motivos y las mismas menciones obligatorias sobre el beneficiario, y protege igualmente al inquilino mayor de sesenta y cinco años con pocos recursos. Usted, como inquilino de amueblado, puede irse en cualquier momento con un mes de preaviso. Y si el casero le propone renovar cambiando las condiciones, debe avisarle con tres meses: pasado ese filtro, el contrato se renueva por un año si usted acepta. Estas simetrías importan porque muchos hispanohablantes en París alquilan estudios amueblados y reciben cartas que mezclan los plazos del vacío y del amueblado: ante la duda, mida su carta con el texto oficial que corresponda a su contrato y no con lo que diga la agencia.

Conclusión

El casero que le pide que se vaya no tiene la última palabra: la tiene la ley, y luego el juez. Un congé válido exige uno de los tres únicos motivos, las menciones obligatorias sobre el beneficiario o el precio, una nota de información adjunta, seis meses de preaviso contados desde la recepción y una fecha de efecto exacta al vencimiento del contrato. El congé para vender le ofrece además un tanteo de dos meses, ampliable a cuatro si pide préstamo, y una segunda oferta del notario si la venta se abarata. Si tiene más de sesenta y cinco años o pocos recursos, puede exigir una oferta de realojo; si el motivo es falso, la multa penal y los daños existen, y Versalles lo recordó en 2025 con 8.000 euros por daño moral. Y en pleno invierno, la tregua del 1 de noviembre al 31 de marzo suspende el lanzamiento. Ante la carta del casero, no se vaya ni se quede sin hacer nada: verifique cada mención, responda por escrito, pase por la conciliación y, si hace falta, pida al juez que controle la realidad del motivo. Su vivienda en Francia merece esa defensa metódica, desde la primera carta hasta la última audiencia.