Vive en España y ha encontrado una casa en Francia que quiere comprar. La agencia le pide una oferta rápida, una señal del 5 al 10 % y una firma del compromiso en pocas semanas, a veces sin que usted pueda viajar. En ese momento aparecen las preguntas que de verdad cuestan dinero: ¿puedo firmar desde España con un poder?, ¿dónde queda bloqueada la señal?, ¿qué pasa si el banco español o francés me niega el préstamo?, ¿tengo diez días para retractarme?, ¿qué controles hace el notario francés antes de la escritura definitiva y qué pruebas debo guardar si todo se bloquea?

Este artículo responde a esa situación concreta: compra de una vivienda en Francia por una persona que vive en España, con firma a distancia, financiación como condición del contrato y calendario notarial francés. No es una guía de anuncios ni una tasación. Es una explicación jurídica práctica del camino francés, con sus plazos, sus documentos y sus recursos.

En Francia, la venta de un inmueble se define en el artículo 1582 del Código civil: una convención por la cual uno se obliga a entregar una cosa y el otro a pagarla. Puede hacerse por acto auténtico o por documento privado. Y el artículo 1583 del Código civil añade que la venta es perfecta entre las partes desde que hay acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque la cosa no se haya entregado ni el precio se haya pagado. En la práctica de la vivienda, ese acuerdo inicial no significa que usted sea ya propietario oponible a terceros: el itinerario pasa por un antecontrato, un plazo de retractación, condiciones suspensivas, verificaciones del notario y una escritura definitiva ante notario que luego se inscribe en la publicidad inmobiliaria. Cada etapa tiene su prueba.

Conviene fijar desde el principio el vocabulario francés, porque aparece en todos los documentos. El compromis de vente es el compromiso bilateral de vender y comprar, firmado antes de la escritura definitiva. La promesse de vente, en sentido estricto, puede ser unilateral o bilateral según el montaje. El acte authentique es el acto autorizado por un oficial público, aquí el notario francés. El séquestre es la cuenta bloqueada donde se deposita la señal, normalmente en la notaría o en la agencia con garantía. La condition suspensive es la condición que deja el contrato en suspenso hasta que ocurre un evento, típicamente la obtención del préstamo. El délai de rétractation es el plazo legal para retractarse sin motivo ni penalización. La procuration, también llamada mandat, es el poder para que otra persona firme en su nombre. El dossier de diagnostic technique es el expediente de diagnósticos obligatorios que el vendedor debe anexar. La publicité foncière es la publicidad inmobiliaria, el registro francés donde se publica la transmisión. Explicados estos términos, el resto del artículo los usa con naturalidad.

I. Comprar desde España sin perder el control del calendario

Comprar desde España no le priva de derechos, pero le obliga a organizar la distancia, la firma y el dinero con más rigor. El error frecuente es firmar deprisa una oferta o un compromiso sin haber fijado por escrito la financiación, el plazo de cada condición, la forma de notificación y el destino exacto de la señal. Cuando el expediente se tuerce, el juez francés mira esos cuatro puntos.

A. Oferta, compromiso, señal bloqueada y retractación de diez días

El proceso suele empezar con una offre d’achat, una oferta escrita con precio, bien designado, duración de la oferta y condiciones esenciales. Si el vendedor la acepta por escrito, hay acuerdo sobre cosa y precio en el sentido del artículo 1583, pero las partes remiten la eficacia completa a un antecontrato detallado. No firme una oferta sin fecha de caducidad, sin precisar si incluye mobiliario, plaza o trastero, y sin reservar por escrito la firma de un compromiso con condiciones suspensivas. Guarde la prueba del envío y de la aceptación: correo certificado, plataforma con acuse o entrega contra recibo.

El antecontrato es el documento que de verdad organiza los riesgos. En vivienda usada suele ser un compromis de vente bilateral. Debe identificar a las partes con su estado civil y régimen matrimonial, designar el bien con su referencia catastral y su dirección, fijar el precio, la fecha límite de la escritura definitiva, la lista de condiciones suspensivas, el importe y el destino de la señal, las penalizaciones y las annexes. Exija que el compromiso diga quién custodia la señal, en qué cuenta bloqueada, bajo qué referencia de expediente y en qué plazo se devuelve si una condición no se cumple. Una señal enviada a una cuenta corriente ordinaria, sin referencia de expediente, es mucho más difícil de recuperar en caso de litigio.

Para el adquirente no profesional de un inmueble de uso habitacional, la ley francesa concede un plazo de retractación de diez días a contar desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el acto. Así lo dispone el artículo L271-1 del Código de la construcción y de la vivienda. El texto francés dice literalmente « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte », traducción: el comprador no profesional puede retractarse en diez días desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el acto. La retractación se ejerce en las mismas formas, por carta certificada con acuse de recibo o por cualquier otro medio con garantías equivalentes para fijar la fecha de recepción o entrega.

Este punto es vital cuando vive en España. Si firma el compromiso en la agencia y se lo entregan en mano el mismo día por un profesional con mandato para colaborar en la venta, el plazo puede correr desde el día siguiente a esa entrega, con constancia según modalidades fijadas por decreto. Si se lo notifican por carta certificada a su domicilio en España, el plazo corre desde el día siguiente a la primera presentación por el servicio postal. Conserve el sobre, el acuse, el seguimiento del operador y una copia de su carta de retractación con su justificante de envío. Un envío tardío o sin prueba de fecha deja la retractación sin efecto.

La jurisprudencia francesa es estricta con la notificación. La Corte de Casación, Primera Sala Civil, el 14 de febrero de 2018, en el recurso número 17-10.514, recordó que la retractación del artículo L271-1 exige una notificación regular al adquirente, y examinó dos cartas certificadas devueltas, una como no distribuible y otra como no reclamada, para decidir si el compromiso había quedado sin efecto y si procedía la cláusula penal (decisión oficial). Más recientemente, la Corte de Apelación de Aix-en-Provence, el 13 de mayo de 2025, en el asunto con número de registro 24/06663, anuló una promesa de venta firmada en marzo y mayo de 2023 por defecto de notificación del compromiso y de sus anexos, aplicando el mismo artículo L271-1 y recordando que los contratos legalmente formados tienen fuerza de ley entre las partes pero deben negociarse y ejecutarse de buena fe (decisión oficial). La lección para usted es directa: no acepte un compromiso cuyas páginas sobre retractación estén vacías, contradictorias o sin anexos, y no firme un documento separado de información el mismo día sin comprobar que reproduce lo que dice el compromiso.

Si ya firmó un compromiso y duda, lea hoy mismo tres cláusulas: la que designa al custodio de la señal, la que fija la duración de cada condición suspensiva con su fecha final exacta, y la que describe la forma de notificación de la retractación. Si falta alguna, pida por escrito una subsanación antes de que corran los plazos. Para situar este paso dentro del itinerario completo, puede apoyarse en la explicación detallada del compromiso, la señal y la cláusula penal en este sitio, que describe plazos y recursos cuando usted quiere retractarse tras firmar (compromiso, señal y retractación).

En la práctica, organice este primer bloque así. Primero, oferta escrita con caducidad corta y remisión expresa a un compromiso con condiciones. Segundo, compromiso completo con señal identificada en cuenta bloqueada. Tercero, notificación trazable y cómputo del plazo de diez días día por día, contando desde el día siguiente a la presentación o entrega. Cuarto, archivo inmediato de cada justificante en un único expediente cronológico. Ese expediente será su prueba si discute la señal, la penalización o la validez de la retractación.

B. Poder notarial, firma a distancia y dinero trazable

Vivir en España no le obliga a viajar a cada firma, pero firmar a distancia exige un poder válido y una circulación del dinero impecable. El poder francés se llama procuration o mandat. El artículo 1984 del Código civil lo define como el acto por el cual una persona da a otra el poder de hacer algo por el mandante y en su nombre, y precisa que el contrato solo se forma por la aceptación del mandatario. El texto francés dice « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom », traducción: el mandato o poder es el acto por el cual una persona encarga a otra actuar por el mandante y en su nombre. Para la escritura definitiva ante notario francés, el poder debe ser preciso, especial para esa operación, con designación del bien, precio, facultades para pagar, recibir llaves, aceptar servidumbres descritas y firmar el acto.

En la práctica transfronteriza hay dos vías. La primera es un poder otorgado ante notario en España y luego apostillado y traducido si el notario francés lo exige para incorporarlo a su acto. La segunda es un poder recibido directamente por el notario francés, a veces con firma electrónica cualificada y verificación de identidad reforzada. No acepte un poder genérico, sin precio máximo, sin bien identificado o sin límite temporal. Exija que el notario francés confirme por escrito, antes de la fecha de firma, que el modelo de poder que usted va a otorgar es aceptado para ese expediente. Si el poder llega tarde o es rechazado el día de la escritura, usted incumple el calendario y se expone a una prórroga forzada o a una resolución por su culpa.

La escritura definitiva es un acte authentique. El artículo 1369 del Código civil dispone que es el acto recibido, con las solemnidades requeridas, por un oficial público con competencia y calidad para actuar, y que puede extenderse en soporte electrónico si se establece y conserva en condiciones fijadas por decreto en Consejo de Estado. El texto francés dice « L’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter », traducción: el acto auténtico es el recibido con las solemnidades exigidas por un oficial público competente. Esa forma explica por qué el notario francés controla la identidad, la capacidad, el consentimiento, los fondos y la situación del bien: su firma da fuerza probatoria y ejecutoria al acto.

El dinero debe circular por vías trazables y llegar a la cuenta bloqueada de la notaría antes de la escritura. Desde España, planifique con su banco la transferencia internacional, el tipo de cambio, las comisiones, los límites diarios y los plazos de ejecución. Pida a la notaría sus coordenadas bancarias por un canal verificado, nunca por un simple correo sin verificación telefónica, y confirme cada cambio de coordenadas por llamada a un número conocido. Conserve las órdenes de transferencia, los justificantes de cambio de divisa, los extractos y los mensajes de la notaría que acusan recibo de los fondos. En caso de fraude por suplantación de correo, esa trazabilidad inmediata decide si su banco puede intentar frenar la operación.

Si no habla francés con fluidez, organice la comprensión antes de firmar. Pida una traducción de trabajo del compromiso y del proyecto de escritura, un tiempo de lectura real y, si es necesario, un intérprete. Firmar un documento que no comprende no le protege: el juez francés presume que quien firma un acto claro ha consentido su contenido, salvo vicio del consentimiento probado. Anote por escrito las preguntas enviadas al notario y sus respuestas. Esa correspondencia demuestra su diligencia y fija la interpretación de las cláusulas ambiguas.

Un punto que muchos compradores desde España descuidan es la cuenta bancaria francesa. No es siempre obligatoria para comprar, pero facilita los cargos de impuestos locales, comunidad de propietarios, seguros y suministros tras la compra. Si va a pedir un préstamo en Francia, el banco francés le pedirá normalmente domiciliación de ingresos o al menos una cuenta de apoyo, justificantes fiscales españoles y franceses, contrato de trabajo, extractos y explicación del origen de la aportación inicial. Prepare ese expediente desde la oferta, no cuando la condición suspensiva ya está corriendo, porque el plazo de un mes mínimo pasa muy deprisa.

II. Financiación, controles del notario y salida si todo se bloquea

Una vez firmado el compromiso y organizada la firma a distancia, el expediente entra en su fase más técnica: obtener el préstamo en plazo, dejar que el notario verifique el bien y preparar la escritura definitiva. Desde España, usted debe pilotar tres frentes a la vez sin perder ninguna fecha.

A. Préstamo como condición suspensiva: qué probar y cómo recuperar la señal

Cuando el precio se paga, aunque sea parcialmente, con uno o varios préstamos regulados, el acto queda bajo condición suspensiva de obtención de esos préstamos. Así lo impone el artículo L313-41 del Código del consumo. La duración de validez de esa condición no puede ser inferior a un mes desde la firma del acto o, si se trata de un acto privado sometido a pena de nulidad a la formalidad del registro, desde el registro. Y si la condición no se cumple, toda cantidad pagada por adelantado por el comprador debe devolverse inmediata e íntegramente, sin retención ni indemnización alguna. El texto francés dice « toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit », traducción: toda suma adelantada por el comprador es reembolsable de inmediato y en su totalidad, sin retención ni indemnización por ningún concepto.

En su compromiso, la cláusula de préstamo debe ser completa y coherente con su solicitud real. Debe indicar el importe financiado, la duración máxima, el tipo máximo fuera de seguro, el destino del resto del precio sin préstamo y el número de solicitudes a presentar, normalmente dos o tres entidades. Debe fijar la fecha final de la condición y el modo de acreditar la negativa: cartas de denegación conformes al compromiso, presentadas en plazo. Debe decir a quién se notifica y en qué forma. Una cláusula vaga del tipo préstamo por determinar deja al vendedor la posibilidad de sostener que usted no fue diligente y de retener la señal o exigir la penalización.

La diligencia se prueba con documentos, no con explicaciones. Conserve las solicitudes fechadas a cada banco, la lista de piezas entregadas, los acuses de recibo, las respuestas y las denegaciones con importe, duración y tipo solicitados. Presente solicitudes conformes al compromiso: si el compromiso dice 400 000 euros a 25 años a un tipo máximo de 1,25 % fuera de seguro, una denegación por 350 000 euros a 20 años no demuestra el incumplimiento de la condición. Presente el número de solicitudes pactado dentro del plazo pactado. Informe al notario y al vendedor por escrito de cada paso, sin esperar al último día.

El Tribunal judicial de Évry, el 31 de marzo de 2025, en el asunto con número de registro 22/01806, rechazó la devolución reclamada por unos compradores porque solo aportaron una denegación de las tres exigidas el 14 de diciembre de 2021, completaron las otras dos el 14 de enero de 2022 y, salvo una, las denegaciones no correspondían a un préstamo conforme al compromiso, de 400 000 euros a 25 años al 1,25 % fuera de seguro, y ordenó al notario liberar la suma bloqueada de 20 000 euros según el resultado del litigio (decisión oficial). La enseñanza es clara: una condición suspensiva no es una red automática. Es una obligación de buscar el préstamo descrito, ante el número de bancos pactado, en el plazo pactado y con prueba conforme.

Si compra sin préstamo, el compromiso debe decirlo expresamente y usted debe escribir a mano la mención legal de advertencia. El artículo L313-42 del Código del consumo exige que, cuando el acto indica que el precio se pagará sin ayuda de préstamos, el acto lleve, de puño y letra del comprador, una mención por la que reconoce haber sido informado de que si pese a todo recurre a un préstamo no podrá invocar las disposiciones de protección del préstamo inmobiliario. Y si falta la indicación del artículo L313-40 o falta la mención manuscrita o no es de su mano, y pese a todo se pide un préstamo, el contrato se considera celebrado bajo la condición suspensiva del artículo L313-41. No deje que la agencia pre-marque esa mención por usted: debe ser manuscrita, fechada y firmada por usted, con su letra, tras haber comprendido que renunciar al préstamo le deja sin red legal de reembolso automático.

Para un comprador que vive en España, la financiación plantea además una cuestión de calendario bancario. Un banco francés puede pedir la traducción de sus documentos fiscales españoles, la justificación de sus rentas en España, la prueba de su aportación y a veces una garantía reforzada por no residencia. Un banco español que financie una compra en Francia puede exigir una hipoteca sobre otro bien o una pignoración, porque no inscribe fácilmente su hipoteca en Francia. Aclare desde la oferta qué banco financia, sobre qué garantía y en qué plazo emite una respuesta escrita utilizable como prueba. Si necesita más tiempo, pida por escrito una prórroga de la condición antes de su vencimiento, con nueva fecha firmada por ambas partes. Una prórroga verbal no protege la señal.

Si el préstamo es denegado conforme al compromiso, reclame la devolución inmediata e íntegra por escrito al custodio de los fondos, adjuntando las denegaciones conformes y el recordatorio del artículo L313-41. Si el custodio se niega por desacuerdo entre las partes, como ocurrió en Évry donde el notario conservó los fondos a la espera de la decisión judicial, conserve su requerimiento, la negativa y el extracto de la cuenta bloqueada. Esa cadena documental sostiene una demanda de restitución y, en su caso, intereses. Encontrará el detalle operativo de denegaciones, plazos y reembolso en el análisis dedicado al préstamo denegado y la recuperación de la señal, útil para preparar su expediente banco por banco (préstamo denegado y señal).

B. Diagnósticos, urbanismo, tanteo y escritura definitiva ante notario

Mientras corre la condición de préstamo, el notario verifica el bien. Usted debe controlar con él cuatro paquetes: diagnósticos técnicos, situación hipotecaria y de cargas, urbanismo y tanteos, y comunidad de propietarios si compra un piso.

En caso de venta de todo o parte de un inmueble edificado, el vendedor debe anexar a la promesa o, en su defecto, a la escritura auténtica, un expediente de diagnóstico técnico. Así lo prevé el artículo L271-4 del Código de la construcción y de la vivienda, que lista el plomo, el amianto, las termitas, el gas, los riesgos naturales y tecnológicos, el diagnóstico de rendimiento energético y en su caso la auditoría energética, la electricidad, el saneamiento no colectivo y, según las zonas, el riesgo de mérule y el ruido. Cada documento tiene sus condiciones y su duración de validez. Exija el expediente completo antes de que venza la retractación o, como muy tarde, antes de levantar las condiciones. Un diagnóstico ausente, caducado o contradictorio con lo que usted vio en la visita debe dar lugar a una petición escrita de complemento, a una visita técnica y, si revela un riesgo grave, a una renegociación o a una salida ordenada por la condición correspondiente.

Los diagnósticos no sustituyen su propia verificación de vicios ocultos. Si tras la compra descubre un defecto grave, oculto y anterior a la venta que hace la vivienda impropia para su uso o disminuye tanto ese uso que usted no habría comprado o habría pagado menos, el derecho francés de los vicios ocultos puede fundar una acción en plazo con prueba técnica. Guarde desde ahora las fotos de la visita, los anuncios, los correos con la agencia, los informes y las facturas. Esa base probatoria servirá tanto para negociar antes de la escritura como para reclamar después si el defecto estaba oculto. La mecánica de la prueba, los plazos y los recursos tras descubrir defectos se explica paso a paso en el artículo dedicado a reclamar por defectos ocultos (defectos ocultos, plazos y pruebas), y la lectura de los diagnósticos mal hechos ayuda a distinguir un simple error de medición de un documento que compromete su consentimiento (diagnósticos y recursos).

El notario verifica también la titularidad, las hipotecas, las servidumbres, los embargos y la conformidad del vendedor. Pida la nota de gastos provisional, el estado hipotecario y la lista de documentos de propiedad. Si compra en copropiedad, pida el reglamento, las actas de las últimas juntas, el importe de las cargas, las obras votadas y no pagadas, la deuda del vendedor y el fondo de obras. Si compra una casa con obras recientes o previstas, pregunte por las autorizaciones de urbanismo y por la conformidad de lo construido, porque una obra sin permiso puede acabar en demolición, multa o regularización difícil, como se detalla en el análisis de obras sin permiso (obra sin permiso y recursos).

En urbanismo, dos verificaciones merecen su atención desde España. El certificado de urbanismo informa sobre las reglas aplicables, los equipamientos y las limitaciones. El derecho de tanteo urbano permite a la colectividad adquirir con preferencia en zonas delimitadas. El artículo L211-1 del Código de urbanismo permite a las comunas dotadas de un plan de ocupación de suelos hecho público o de un plan local de urbanismo aprobado instituir por deliberación un derecho de tanteo urbano sobre zonas urbanas y de futura urbanización. En la práctica, el notario notifica una declaración de intención de enajenar y espera la respuesta en un plazo de dos meses. Su compromiso debe prever ese plazo y decir qué ocurre si la colectividad ejerce el tanteo: sustitución del comprador y devolución de la señal. No programe la mudanza ni la baja de su alquiler en España sin haber purgado ese plazo.

La escritura definitiva se firma ante notario cuando todas las condiciones están cumplidas o renunciadas por escrito, los fondos están disponibles en la cuenta bloqueada y el tanteo ha sido purgado. Usted o su apoderado firman, el precio se paga, los impuestos y gastos se liquidan y se entregan las llaves. El notario publica luego la transmisión en la publicidad inmobiliaria y le remite el título de propiedad. Entre el compromiso y la escritura suelen pasar dos o tres meses, a veces más si el préstamo o el tanteo se demoran. Fije en el compromiso una fecha realista y un mecanismo de prórroga escrita, con reparto de costes si la demora viene de una parte.

La fiscalidad de la compra merece una sola explicación de enlace, porque pertenece al ámbito fiscal y no a este artículo. Al comprar una vivienda usada, usted paga derechos de transmisión incluidos en los llamados gastos de notaría. En vivienda nueva puede aplicarse el IVA inmobiliario. Durante la tenencia paga el impuesto sobre la propiedad y, si es segunda residencia, puede quedar sometido al impuesto de habitación. En la reventa, la plusvalía tiene sus propias reglas de cálculo y exoneración. No tome ninguna decisión de financiación o de residencia fiscal sobre la base de este resumen: consulte el análisis fiscal dedicado y las fuentes oficiales antes de arbitrar entre compra en nombre propio, indivisión o sociedad.

Si el expediente se bloquea, actúe por niveles. Primero, requerimiento escrito con plazo, dirigido al vendedor y al notario, recordando la cláusula exacta y adjuntando sus pruebas. Segundo, propuesta de prórroga o de resolución amistosa con devolución de la señal, firmada por ambas partes y ejecutada por el custodio. Tercero, consignación o mantenimiento de los fondos en cuenta bloqueada a la espera del acuerdo o de la decisión judicial, sin aceptar un pago parcial que pueda interpretarse como transacción. Cuarto, demanda de restitución, de resolución o de ejecución forzosa según la cláusula y la prueba de la diligencia. En cada nivel, la misma regla: ningún acuerdo verbal sobre dinero, ninguna renuncia tácita a una condición, ninguna firma bajo presión sin leer la nueva fecha.

Desde España, tres reflejos evitan la mayoría de los litigios. Compruebe la identidad del interlocutor que le pide dinero y la titularidad de la cuenta bloqueada antes de cada transferencia. Haga coincidir cada solicitud de préstamo con la descripción exacta del compromiso. Y trate cada notificación como un acto procesal: fecha, forma, acuse y archivo el mismo día. La distancia no es una excusa ante el juez francés, pero un expediente cronológico completo convierte la distancia en un dato neutro.

Conclusión

Comprar una casa en Francia viviendo en España es posible sin viajar a cada cita, siempre que el poder sea especial y aceptado por escrito, la señal quede en cuenta bloqueada identificada, la condición de préstamo describa el préstamo real con su plazo y sus pruebas, la retractación de diez días se compute desde el día siguiente a una notificación válida, y la escritura definitiva solo se firme tras diagnósticos completos, situación hipotecaria aclarada, urbanismo verificado y tanteo purgado. Los textos citados y las tres decisiones comentadas muestran dónde se gana o se pierde: notificación regular, solicitudes de préstamo conformes y en plazo, y fondos trazables. Conserve cada justificante desde la oferta. Si una condición no se cumple, reclame por escrito la devolución inmediata e íntegra y no acepte retenciones sin base contractual. Y si el vendedor, el banco o el calendario bloquean la operación, exija una prórroga o una resolución escrita antes del vencimiento, porque después del vencimiento la discusión sobre la señal se vuelve mucho más costosa.

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