Comprar un piso alquilado en Francia, siendo español y viviendo en España o ya instalado en Francia, produce una sorpresa clásica: usted firma ante notario, recibe las llaves del portal y descubre que no puede entrar a vivir, ni subir el alquiler a su antojo, ni pedir al inquilino que se marche con una simple carta. El contrato de arrendamiento francés no se extingue con la venta. Sigue vivo, con su renta, su duración, su depósito y sus plazos, y usted pasa a ser el nuevo arrendador con todas sus obligaciones desde el día de la escritura.

La pregunta práctica que trae clientes al despacho es siempre la misma, con tres variantes: quedarse el piso para vivir, venderlo vacío para ganar más, o actuar si el inquilino no paga o no se va. Cada variante tiene un camino procesal distinto, con pruebas y plazos estrictos, y un error de formulario puede anular todo el procedimiento y obligar a empezar de cero seis meses después. Este artículo explica, en español llano y con el término francés entre paréntesis la primera vez, qué compra usted exactamente, qué puede y qué no puede exigir al inquilino que ya está dentro, cómo funciona el derecho de preferencia del inquilino cuando el propietario vende, qué pasa con la fianza y las rentas, y qué recursos existen si el conflicto termina ante el juez.

El marco es el arrendamiento de vivienda amueblada o sin amueblar regulado por la ley francesa n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, completado por el Código civil. Se aplica a la vivienda que constituye residencia principal del inquilino en Francia, incluida París y la Île-de-France, con sus particularidades de conciliación y de juzgado que veremos. No tratamos aquí la fiscalidad de la compra ni de la sucesión, que pertenece a otra vertical, ni la residencia o la nacionalidad: solo el vínculo jurídico entre usted, el vendedor y el inquilino que permanece.

I. Lo que usted compra realmente: un contrato que continúa, no un piso vacío

Cuando el vendedor le dice «se vende alquilado, con buena rentabilidad», está describiendo una situación jurídica precisa: usted no compra la posesión inmediata, compra la posición de arrendador. El precio suele ser más bajo que el de un piso vacío, justamente porque el comprador acepta un inquilino dentro durante meses o años. La rebaja no es un regalo: es el valor del tiempo que usted no podrá disponer del bien.

A. El arrendamiento se impone al comprador y el vendedor deja de ser parte

La regla de base está en el artículo 1743 del Código civil, cuyo texto francés exacto dice: «Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine», es decir, en traducción explicativa no literal, si el arrendador vende la cosa arrendada, el comprador no puede expulsar al arrendatario que tenga un contrato auténtico o de fecha cierta. En la práctica parisina y de toda Francia, casi todo arrendamiento de vivienda tiene fecha cierta por el contrato escrito, los recibos y el pago por banco, de modo que el comprador queda vinculado.

Concretamente, desde la firma de la escritura de venta usted sustituye al vendedor: cobra las rentas que venzan después, asume las reparaciones del arrendador, responde del depósito de garantía aunque lo hubiera cobrado el anterior propietario, y debe respetar la duración restante del contrato. El vendedor, en cambio, deja de poder reclamar rentas posteriores a la venta. Los tribunales lo aplican con rigor: los alquileres anteriores a la venta siguen debidos al vendedor salvo cesión expresa del crédito o subrogación, y el nuevo propietario solo puede reclamar lo posterior a su adquisición. Una ordenanza reciente del tribunal judicial de Metz, en un litigio donde el inmueble se había vendido el 23 de abril de 2026 en plena reclamación de rentas, lo recordó en estos términos: los alquileres anteriores a la venta pertenecen al vendedor salvo prueba de una transmisión del crédito. Guarde por tanto el desglose notarial de la prorrata de rentas y cargas del día de la venta: es su primera prueba si luego discute quién debía qué.

La duración que le espera depende del contrato transmitido. La ley n.º 89-462, artículo 10 fija una duración mínima de tres años cuando el arrendador es persona física y de seis años cuando es persona jurídica, con renovación tácita por el mismo periodo si nadie notifica la terminación en plazo. Si compra a una sociedad que alquiló por seis años, puede quedar vinculado mucho tiempo. Si compra a un particular a mitad de un trienio, le queda el resto más las renovaciones mientras no active correctamente una causa legal de terminación. El Código civil añade una regla general de fin de contrato: el artículo 1737 dispone que el arrendamiento escrito cesa de pleno derecho al vencimiento del término fijado, sin necesidad de notificar terminación, pero en vivienda sometida a la ley de 1989 esa cesación automática queda desplazada por el régimen protector de prórroga y de notificación motivada que veremos: no basta con esperar la fecha, hay que notificar en forma y plazo bajo pena de renovación.

En la escritura, exija tres documentos antes de firmar: copia íntegra del contrato de arrendamiento vigente y de sus renovaciones, justificante del depósito de garantía y de su importe, y certificado de rentas pagadas y recibos de los últimos doce meses. Si el vendedor dice que «no hay contrato escrito» o que «el inquilino es un primo sin papeles», no compre sin aclararlo: un ocupante sin título, un contrato verbal antiguo o un impago crónico cambian por completo el precio y el riesgo. Pida también el expediente del diagnóstico técnico y las actas de copropiedad si el impago de cargas comunitarias puede contaminar la venta, tema ya tratado en nuestro artículo sobre cómo comprar casa en Francia viviendo en España sin perder la señal, útil para la fase previa ante notario.

B. Lo que el precio «con descuento» esconde: renta, fianza, cargas y riesgos

El descuento por venta alquilada compensa varias cargas invisibles. Primera, la renta no es libre: es la pactada, con su revisión anual según el índice de referencia de alquileres (IRL, indice de référence des loyers) si el contrato la prevé, y con los topes locales donde existen, como el encuadramiento parisino. Usted no puede imponer una subida porque «en el barrio ya se paga más». Si la renta supera el tope, es el inquilino quien podría reclamarle la devolución, como explicamos en el artículo sobre tope de alquiler en París y complemento de renta. Antes de ofertar, pida la evolución de la renta en tres años y compruebe el IRL aplicado.

Segunda, la fianza (dépôt de garantie) viaja con el piso. El artículo 22 de la ley n.º 89-462 dispone que el depósito no puede superar un mes de renta sin cargas en alquiler vacío, que su devolución tardía se sanciona con un 10 % de la renta mensual por cada mes de retraso empezado, y, frase decisiva para el comprador, que «En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur», es decir, en caso de transmisión a título gratuito u oneroso del local arrendado, la devolución de la fianza corresponde al nuevo arrendador. Aunque el vendedor se haya quedado el dinero, será usted quien deba devolverlo al final, con la penalidad del 10 % si se retrasa. Descuente su importe del precio o exija que el notario lo retenga: un mes de renta más una posible penalidad no es un detalle.

Tercera, las rentas impagadas anteriores no se heredan automáticamente. Si el inquilino debe seis meses al vendedor, ese crédito es del vendedor, no suyo, salvo que la escritura incluya una cesión expresa de créditos de rentas. Sin esa cláusula, usted no puede reclamarlas ni usarlas como causa de resolución. Y a la inversa, si el vendedor ya cobró por adelantado el mes en curso, debe prorratearlo a su favor. Fije en la escritura quién reclama qué periodo, con cifras y fechas, y conserve los justificantes bancarios.

Cuarta, el estado del piso y la copropiedad. El inquilino puede oponerle los desórdenes que ya denunció al anterior arrendador: calefacción averiada, humedades, instalación eléctrica peligrosa. Si compra sin visitar el interior ni pedir el estado de lugares de entrada (état des lieux d’entrée), hereda la prueba en su contra. Recuerde que el artículo 1719 del Código civil obliga al arrendador a entregar un alojamiento digno y a mantenerlo apto para el uso pactado, y el artículo 1720 le impone todas las reparaciones no locativas durante el arrendamiento: como nuevo arrendador, esas obligaciones pasan a ser suyas desde la escritura. En copropiedad, pida el estado de fecha del síndico y las actas de los tres últimos años: una obra de fachada o de ascensor votada antes de la venta puede costarle miles de euros el año siguiente. El descuento inicial se evapora rápido si ignora estos documentos.

II. Qué puede hacer con el inquilino que se queda: vivir, vender vacío o resolver por impago

Usted tiene tres caminos legales, excluyentes en la práctica y con calendarios distintos: retomar el piso para vivir en él o alojar a un familiar cercano, venderlo vacío al vencimiento haciendo valer el derecho de preferencia del inquilino, o pedir la resolución judicial si incumple gravemente, típicamente por impago. No existe un cuarto camino consistente en «no renovar porque soy el nuevo dueño» o en cortar suministros, cambiar la cerradura o acosar para que se marche: esas vías de hecho exponen a condena penal y a daños y perjuicios, y el juez de protección (juge des contentieux de la protection) las sanciona con severidad.

A. Retomar para vivir o vender vacío: plazos de seis meses, motivo real y oferta preferente

El instrumento central es la notificación de terminación del arrendador, llamada en francés congé. El artículo 15 de la ley n.º 89-462 exige que toda notificación del arrendador esté motivada, sea por su decisión de retomar el piso para habitarlo (reprise), sea por su decisión de venderlo (vente), sea por un motivo legítimo y grave, en particular el incumplimiento por el inquilino de sus obligaciones. El plazo de preaviso cuando la iniciativa es del arrendador es de seis meses antes del vencimiento en alquiler vacío, y el texto añade que el juez puede comprobar de oficio la realidad del motivo y el respeto de las obligaciones del artículo. La página oficial préavis et formalités du congé donné par le bailleur resume en lenguaje accesible estos plazos y formalidades, y la página vendre un logement mis en location detalla las reglas específicas de la venta de vivienda alquilada, incluida la articulación entre notificación y derecho de preferencia.

Si usted compró para vivir, debe notificar la retoma (congé pour reprise) con seis meses de antelación al vencimiento, indicando su nombre y dirección como beneficiario y, si retoma para un familiar, el vínculo exacto: solo pueden ser su cónyuge, pareja de PACS a la fecha de la notificación, concubino notorio desde hace al menos un año, ascendientes, descendientes o los de su cónyuge o pareja. La Corte de Casación controla este formalismo al milímetro. En su sentencia de la Tercera Sala Civil de la Corte de Casación de 12 de octubre de 2023, recurso n.º 22-18.580 (texto íntegro leído vía Judilibre en este run), la Tercera Sala Civil recordó que la notificación debe indicar el motivo y, en caso de retoma, el nombre, la dirección y el vínculo del beneficiario, y anuló análisis laxos que daban por válida una notificación incompleta. En la práctica, una notificación sin estos datos es nula y usted pierde seis meses o un trienio entero.

El motivo debe además ser real y serio. No basta escribir «quiero vivir allí»: debe probar con hechos contemporáneos a la notificación que realmente va a habitar el piso como residencia principal. Los jueces parisinos y de apelación examinan mutaciones profesionales, venta de la vivienda anterior, inscripción electoral, consumos y obras, y descartan justificaciones fabricadas después. En el caso resuelto por la citada sentencia de 2023, los arrendadores habían notificado en diciembre de 2019 y pretendían acreditar la intención real con facturas de obras de 2021 y abonos de suministros de julio de 2021; la Casación exigió una base legal estricta sobre la realidad y la seriedad a la fecha de la notificación. Conserve por tanto, desde antes de notificar, su preaviso de salida del piso actual, la carta de mutación o de teletrabajo, el certificado de escolarización de los hijos en París si se muda por ese motivo, y todo documento que sitúe su proyecto en el tiempo. Un congé fraudulento, seguido de realquiler más caro sin ocupar, permite al inquilino reclamar daños y perjuicios y, en la práctica de los juzgados, indemnizaciones disuasorias. Nuestro análisis del congé del casero recibido por el inquilino: cómo impugnarlo, plazos y fraude muestra el espejo de este control desde el lado del arrendatario.

Si usted compró para revender vacío, el camino es la notificación para vender (congé pour vendre), que vale como oferta de venta a favor del inquilino durante los dos primeros meses del preaviso. El precio y las condiciones deben figurar con precisión; si el inquilino acepta, dispone de dos meses desde su respuesta para firmar, ampliados a cuatro meses si declara que recurre a préstamo, y si la venta no se realiza en plazo la aceptación queda nula de pleno derecho y pierde todo título de ocupación al expirar el preaviso. Si rechaza o calla, debe irse al vencimiento. La trampa para el comprador-revendedor español está en el calendario: usted compra alquilado en marzo, el contrato vence en diciembre, debe notificar en junio como muy tarde, esperar la respuesta dos meses, luego dos o cuatro meses de firma, y solo después dispone del piso vacío. Un año entero sin disponer, con impuestos y copropiedad a su cargo, debe estar provisionado en su plan financiero.

Existen protecciones reforzadas que pueden bloquear ambas vías aunque la notificación sea perfecta. El inquilino mayor de sesenta y cinco años con recursos modestos, o con un ocupante a cargo en esa situación, se beneficia de una protección anual contra la retoma y la venta salvo ofrecimiento de realojo en el mismo perímetro con renta compatible, con umbrales actualizados cada año. El año en que compre, compruebe la edad, los recursos y la composición del hogar con tacto pero por escrito: pedirlo tarde, en el juicio, da imagen de improvisación. En París, además, el periodo de tregua invernal (trêve hivernale, del 1 de noviembre al 31 de marzo) suspende las expulsiones físicas aunque el título ya esté extinguido, lo que añade meses entre la sentencia y la salida efectiva con concurso de la fuerza pública.

Para el comprador español no residente, la notificación debe hacerse por acto de comisario de justicia (commissaire de justice, antiguo huissier) o por carta certificada con acuse de recibo, en francés, con cómputo de plazos en días y meses franceses. Un poder notarial en España a favor de un gestor en Francia evita desplazamientos y errores de firma. No delegue la redacción en un modelo de internet: cada dato omitido cuesta un ciclo de seis meses.

B. Impago, fianza y prueba ante el juez: requerimiento, conciliación parisina y expulsión

Si el inquilino deja de pagar después de su compra, usted no puede resolver el contrato por sí solo. El procedimiento francés es secuencial y documental, y cada etapa condiciona la siguiente. Primer paso, requerimiento de pago por acto de comisario que invoque expresamente la cláusula resolutoria del contrato y reproduzca los textos de la ley: sin esa mención, el plazo de dos meses para pagar o regularizar no corre. Segundo paso, notificación al prefecto y señalamiento a la comisión de coordinación de acciones de prevención de expulsiones (CCAPEX) para deudas significativas, además de la propuesta de plan de apuro y la información sobre el fondo de solidaridad de vivienda. Tercer paso, si la deuda persiste dos meses después del requerimiento, demanda ante el juez de protección del lugar del inmueble para que constate la resolución, fije la deuda, ordene la salida y fije una indemnización de ocupación hasta la liberación efectiva.

La prueba decide el pleito. El juez espera el contrato y sus adendas, el desglose cronológico de rentas con extractos bancarios, los recibos emitidos, los requerimientos, las cartas y correos con acuse, el estado de lugares de entrada y salida con fotos fechadas, y, si reclama deterioros más allá del desgaste normal, presupuestos comparativos y, en su caso, informe pericial. Un tribunal judicial de París, el 3 de diciembre de 2025 en el asunto RG 25/03976, ilustró hasta dónde llega el control: el nuevo propietario pretendía que el antiguo arrendamiento le fuera inoponible y que el ocupante lo era sin título tras una venta de julio de 2021 y una notificación de 2017; el juzgado examinó la cadena de contratos, la venta, el requerimiento previo y la ordenanza de 2023 con realojo temporal, y rechazó la vía rápida de la inoponibilidad para exigir la validación formal de la terminación. La lección para el comprador es clara: compre el expediente probatorio con el piso, no solo las llaves.

En París e Île-de-France, añada la etapa de la conciliación. La comisión departamental de conciliación de París, competente para litigios de rentas, cargas, estado de lugares, depósito y reparaciones, ofrece una vía gratuita y rápida que los jueces valoran: demandar sin haber intentado conciliar cuando el texto la prevé debilita su posición sobre costas y plazos. Lleve a la conciliación el mismo dossier que al juzgado, con copias para el inquilino, y levante acta de lo acordado. Si concilian un calendario de pagos y el inquilino lo cumple, la cláusula resolutoria se neutraliza; si lo incumple, el acta facilita la fase judicial. Para impagos persistentes con inquilino de buena fe en dificultad, el juez puede conceder plazos de gracia de hasta tres años con suspensión de la resolución si se respeta el calendario; para el inversor español significa provisionar tiempo, no solo dinero.

La salida del inquilino al final, por vencimiento o por resolución, exige el mismo rigor con la fianza. Dispone de un mes para devolverla si el estado de salida coincide con el de entrada, y de dos meses si hay diferencias, con deducciones justificadas por facturas y comparativo fotográfico; pasado el plazo, la penalidad del 10 % mensual corre automáticamente sin necesidad de requerimiento, como dispone el citado artículo 22. No compense a tanto alzado la fianza con «limpieza y pintura» sin facturas: el juez lo rechaza y aplica la penalidad. Y recuerde que si el vendedor cobró la fianza y no se la transfirió, usted adelanta el dinero y luego se vuelve contra el vendedor por enriquecimiento o por la garantía contractual: prevea la cláusula de reembolso en la escritura en vez de descubrirlo dos años después.

Queda el caso del ocupante que ya no tiene título pero no se va. La sentencia que constata la extinción fija una indemnización de ocupación, normalmente la última renta indexada más cargas, hasta la entrega. La expulsión requiere título ejecutivo, requerimiento de abandonar, intento de ejecución por comisario, y, en París, autorización del concurso de la fuerza pública con encuesta social y respeto de la tregua invernal. Entre la demanda y la salida efectiva pueden pasar de doce a veinticuatro meses en juzgados saturados. Por eso, si el contrato fuese verbal, el artículo 1736 del Código civil exige respetar los plazos de preaviso fijados por los usos locales, y en caso de matrimonio o PACS el artículo 1751 del Código civil atribuye el derecho al arrendamiento a ambos cónyuges o parejas, lo que puede duplicar los interlocutores tras la compra. Integre ese horizonte en el precio: un piso alquilado con impago crónico no vale lo mismo que uno con inquilino solvente y contrato reciente.

Conclusión

Comprar alquilado en Francia es comprar un calendario y un expediente, no solo metros cuadrados. El contrato continúa por ministerio del artículo 1743 del Código civil, la duración restante la fija el artículo 10 de la ley de 1989 con su renovación tácita, la salida para vivir o para vender exige la notificación motivada de seis meses del artículo 15 con su oferta preferente de dos meses, y la fianza sigue al piso y la devuelve usted según el artículo 22, con penalidad del 10 % por retraso. La jurisprudencia, como la sentencia de Casación de 12 de octubre de 2023, recurso n.º 22-18.580, anula notificaciones incompletas o pretextos tardíos, y los juzgados parisinos exigen la cadena completa de pruebas antes de validar una terminación frente al nuevo propietario. Las guías oficiales del congé del arrendador y de la venta de vivienda alquilada resumen estos pasos, y el artículo 1737 del Código civil recuerda que, en vivienda protegida, el simple vencimiento no basta sin notificación válida. Si verifica el contrato, la fianza, la renta y la edad y recursos del hogar antes de ofertar, notifica en plazo por comisario de justicia, intenta la conciliación parisina cuando procede y provisiona el tiempo judicial, convierte el descuento de la venta alquilada en una inversión calculada en vez de en un litigio sufrido.