Primopierre avis : SCPI fiable ou pas en cas de faillite ? Endettement de 41,3 %, part à 25 € et recours des associés (2026)

Primopierre avis : la SCPI de bureaux gérée par Praemia REIM France est-elle fiable, et pourrait-elle faire faillite ? Les suggestions de recherche associées à son nom, de primopierre faillites à scpi primopierre fiable ou pas, posent la question sans détour, et la requête scpi primopierre figurait le 12 novembre 2026 parmi les recherches liées aux SCPI en hausse sur Google Trends. Les documents publiés par la société de gestion permettent d’y répondre avec des chiffres. Selon le bulletin du troisième trimestre 2026, le ratio des dettes et autres engagements atteignait 41,3 % au 30 juin 2026, le taux d’occupation financier était de 78,7 % et 168 302 parts attendaient un acheteur au 30 septembre. Le 29 octobre, 2 052 parts ont été échangées à 25 euros net vendeur, alors que la valeur de réalisation publiée au 30 juin était de 70,76 euros. La SCPI, qui comptait 35 603 associés, a vendu deux immeubles en juillet pour réduire sa dette et annonce des distributions abaissées pour les prochains exercices.

Trois réserves s’imposent. À la date de rédaction, le 12 novembre 2026, le BODACC ne publie aucune procédure collective visant la SCPI ou sa société de gestion, et aucune source officielle ne constate de faute de leur part : aucune responsabilité n’est établie. Les chiffres cités proviennent des documents de la société de gestion et nos calculs sont signalés comme tels. Enfin, les statuts, la note d’information et les contrats signés priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge tranche un litige.

Nous examinons d’abord si la SCPI peut faire faillite et ce que ses associés risqueraient dans ce cas (I), puis les options concrètes qui s’offrent à eux, de la vente sur le marché secondaire aux recours (II).

I. La SCPI peut-elle faire faillite, et que perdriez-vous ?

A. Dette au plafond, bureaux vides, valeurs en baisse : ce que disent les comptes

Une SCPI n’échappe pas au droit des entreprises en difficulté. Le redressement judiciaire s’applique, selon l’article L. 631-2 du code de commerce, à toute personne morale de droit privé, et la liquidation judiciaire vise les mêmes personnes en vertu de l’article L. 640-2 du même code. Le critère est celui de l’article L. 631-1 : la procédure concerne le débiteur qui, « dans l’impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible, est en cessation des paiements ». Le même texte précise : « Le débiteur qui établit que les réserves de crédit ou les moratoires dont il bénéficie de la part de ses créanciers lui permettent de faire face au passif exigible avec son actif disponible n’est pas en cessation des paiements. » L’hypothèse n’est pas théorique : une SCPI fiscale a été placée en redressement judiciaire en octobre 2026. La question utile n’est donc pas de savoir si une SCPI peut faire faillite, mais si celle-ci peut payer ses dettes à leur échéance.

Le rapport annuel 2025 donne la mesure de la dette. Au 31 décembre 2025, la dette analysée par transparence atteignait 951,5 millions d’euros pour une valeur d’expertise du patrimoine, actifs détenus par l’intermédiaire de sociétés compris, de 2,42 milliards d’euros : un ratio d’endettement de 39,38 %, pour un maximum statutaire de 40 %. Le ratio calculé selon la méthode de l’association professionnelle des SCPI, qui rapporte les dettes et engagements à l’actif net augmenté de ces mêmes dettes, est passé de 38,8 % au 31 décembre 2025 à 41,3 % au 30 juin 2026. L’effet de levier est passé de 1,7 à 1,8, niveau qui correspond, à l’arrondi, au maximum de 1,80 prévu par la note d’information. Les emprunts contractés directement par la SCPI s’élevaient à 328,2 millions d’euros, contre 408,2 millions un an plus tôt, sans aucune échéance à moins d’un an : 153 millions arrivaient à échéance entre un et cinq ans, 175,2 millions au-delà. S’y ajoutaient 618,2 millions d’euros empruntés par les sociétés dont elle détient des parts. Les prêts de la SCPI sont garantis par des hypothèques sur des immeubles évalués à 600,4 millions d’euros, et le rapport indique que la société s’engage, pour chaque emprunt, à respecter deux ratios financiers désignés par les sigles LTC et ICR, calculés chaque année.

Ce plafond de 40 % protège les associés dans leurs relations avec la société de gestion, pas à l’égard des banques. L’article L. 214-101 du code monétaire et financier autorise la société de gestion à emprunter « dans la limite d’un maximum fixé par l’assemblée générale », limite qui tient compte de l’endettement des sociétés détenues, puis ajoute : « A l’égard des tiers, la société ne peut se prévaloir des limitations ou restrictions de pouvoirs résultant du présent article. » À notre lecture, un dépassement du plafond engagerait la responsabilité de la société de gestion envers la SCPI, sans permettre d’opposer ce plafond aux prêteurs. Le ratio de 41,3 % ne démontre d’ailleurs pas un tel dépassement : il ne repose pas sur le même dénominateur que le plafond statutaire, exprimé en pourcentage de la valeur des immeubles. Les conséquences d’un manquement aux ratios bancaires dépendent des contrats de prêt, qui ne sont pas publiés ; nous avons détaillé ce mécanisme à propos des ratios bancaires d’autres SCPI de bureaux.

Du côté des loyers, le taux d’occupation financier, calculé en loyers, est passé de 81,6 % à la fin de 2025 à 78,7 % au 30 septembre 2026, les locaux vacants en recherche de locataires représentant 21,3 % selon ce même indicateur. Le patrimoine compte 52 immeubles, dont 93,7 % de bureaux en valeur, situés pour 58,4 % en Île-de-France hors Paris, pour 29,8 % à Paris et pour 11,8 % en régions. Le bulletin relève aussi des éléments favorables : quatorze nouveaux baux signés au troisième trimestre pour 2,9 millions d’euros de loyers annuels, contre sept départs représentant 1,4 million, des loyers facturés recouvrés à 100 % et une durée ferme moyenne des baux de 3,65 ans.

Les valeurs suivent la même pente. L’article L. 214-109 pose que « La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. » Pour une SCPI à capital variable, l’article R. 214-157-1 prévoit que « cette valeur vénale est actualisée par l’expert chaque semestre de l’exercice si la société est à capital variable ». La valeur de réalisation de la part est passée de 78,45 euros au 31 décembre 2025 à 70,76 euros au 30 juin 2026, et la valeur de reconstitution de 91,95 euros à 81,75 euros. Chaque baisse d’expertise réduit le dénominateur du ratio d’endettement : à dette constante, ce ratio monte mécaniquement.

La société de gestion a engagé un programme de ventes. Selon le rapport annuel, trois immeubles détenus en direct et trois participations ont été cédés en 2025 pour 81,21 millions d’euros nets de frais. Selon le bulletin, deux immeubles ont été vendus en juillet 2026, l’un à Boulogne-Billancourt pour 22 millions d’euros, l’autre à Paris pour 38,4 millions, et un actif détenu par l’intermédiaire d’une société civile a été cédé le 30 septembre. L’objectif affiché est de ramener l’endettement sous 30 % à l’horizon 2030. Les acomptes de 2026 ont été maintenus, à 0,90 euro par part pour chacun des deux premiers trimestres et 0,96 euro pour le troisième, dont 0,06 euro correspondant à l’impôt sur les plus-values acquitté pour le compte des associés, mais les distributions seront abaissées ensuite « en vue d’accélérer l’amortissement de la dette ». À notre lecture, ces chiffres ne décrivent pas une SCPI en cessation des paiements : aucune échéance bancaire à moins d’un an au niveau de la SCPI à la fin de 2025, une trésorerie directe de 8,1 millions d’euros au 30 septembre 2026 et des loyers encaissés. Ils décrivent une SCPI dont la marge de manœuvre dépend de la vente d’immeubles de bureaux dans un marché difficile, avec une dette proche du plafond qu’elle s’est elle-même fixé.

B. Si la SCPI ou sa société de gestion défaillait : vos parts, vos dettes, vos interlocuteurs

Le premier risque de l’associé tient au rang qu’il occupe. Les statuts prévoient qu’en fin de liquidation, le produit net n’est réparti entre les associés qu’après « l’acquit du passif et des charges sociales ». La note d’information prévient de son côté que le capital perçu lors d’une liquidation est subordonné au remboursement préalable des emprunts. Les banques titulaires d’hypothèques sont payées sur le prix des immeubles qui garantissent leurs prêts, et l’associé ne reçoit que ce qui reste. L’effet de levier joue alors à la baisse : à notre calcul, pour une SCPI dont la dette représente 40 % de la valeur des immeubles, une baisse de 10 % de cette valeur réduit d’environ 16,7 % la valeur revenant aux associés.

Le second risque serait d’avoir à payer les dettes de la SCPI au-delà de sa mise. Pour une société civile ordinaire, l’article 1857 du code civil pose une règle sévère : « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ». Les SCPI obéissent à un régime propre. Selon l’article L. 214-89 du code monétaire et financier, « La responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société civile ou la société d’épargne forestière a été préalablement et vainement poursuivie en justice. » La responsabilité de chaque associé est ensuite engagée « en fonction de sa part dans le capital et dans la limite de deux fois le montant de cette part », sauf si les statuts prévoient qu’elle « est limitée au montant de sa part dans le capital de la société ».

Les statuts de la SCPI retiennent cette seconde option et engagent la responsabilité de chaque associé envers les tiers « à hauteur de sa part » dans le capital. Or la valeur nominale de la part a été réduite à trois reprises : de 160 à 150 euros en mars 2024, à 100 euros en octobre 2024, puis à 1 euro en juillet 2025, le produit de ces réductions ayant été porté en prime d’émission. Le capital social s’établit ainsi à 18 948 080 euros pour 18 948 080 parts. Si la limite légale vise le montant nominal de la part dans le capital, point que nous n’avons vu tranché par aucune décision publiée lors de nos recherches, l’exposition d’un associé aux dettes sociales serait, à notre lecture, d’un euro par part ; si elle visait l’apport total, prime d’émission comprise, elle serait nettement plus élevée. Seul le juge pourrait trancher cette question.

Une clause statutaire réduit encore ce risque pour la dette bancaire, de loin la plus importante. Dans tous les contrats d’emprunt, la société de gestion doit obtenir des prêteurs, « sous sa responsabilité personnelle », une « renonciation expresse » à agir contre les associés personnellement, de sorte que les banques ne puissent poursuivre que la SCPI et ses biens. Le projet de résolution autorisant les emprunts, soumis à l’assemblée de 2026, reprend la même exigence. Les contrats ne sont pas publics et nous n’avons pas pu vérifier que chaque prêt comporte cette renonciation ; si l’une d’elles manquait, la responsabilité de la société de gestion pourrait, à notre lecture, être recherchée. Les autres créanciers éventuels, fournisseurs ou administrations par exemple, resteraient soumis au régime de l’article L. 214-89.

Encore faudrait-il que la SCPI ait été poursuivie en vain. L’article 1858 du code civil l’exige pour toutes les sociétés civiles : « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. » Pour une société civile de droit commun en liquidation judiciaire, la Cour de cassation a jugé que « la déclaration de la créance à la procédure dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser » (Cass. ch. mixte, 18 mai 2007, n° 05-10.413). À notre lecture, un créancier d’une SCPI liquidée pourrait invoquer cette solution, dans la limite fixée par l’article L. 214-89 et par les statuts.

Reste l’hypothèse d’une défaillance de la société de gestion elle-même. Les immeubles ne lui appartiennent pas : selon les statuts, ils appartiennent « toujours à l’être moral et collectif » que forme la SCPI, jusqu’à la clôture d’une éventuelle liquidation, et les créanciers de la société de gestion n’ont aucun droit sur eux.

Le dépositaire en tient la trace : l’article L. 214-24-8 le charge, pour les actifs autres que les instruments financiers, de la mission suivante : « Pour les autres actifs, vérifie qu’ils sont la propriété du FIA et en tient le registre ». L’article L. 214-24-10 le rend responsable envers le fonds ou ses porteurs « de toute autre perte résultant de la négligence ou de la mauvaise exécution intentionnelle de ses obligations ». Selon le bulletin, le dépositaire de la SCPI est BNP Paribas.

Les statuts prévoient que les fonctions de la société de gestion cessent notamment en cas de liquidation ou de retrait de son agrément, le conseil de surveillance devant alors convoquer l’assemblée pour désigner une nouvelle société de gestion, agréée par l’AMF. La loi offre en outre un filet de sécurité. L’article L. 621-13-10 du code monétaire et financier permet à l’AMF de désigner un liquidateur pour un organisme de placement collectif, notamment « en cas d’engagement d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société de gestion de l’organisme de placement collectif », et précise, à propos de ce liquidateur : « Il déclare les créances de l’organisme auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur judiciaire de la société de gestion ». À notre lecture, ce texte vise aussi les SCPI, qui relèvent des fonds d’investissement alternatifs ouverts aux particuliers. Rien n’annonce une telle situation : le BODACC ne mentionne aucune procédure collective visant la société de gestion, dont le capital est de 100 825 100 euros selon le bulletin et a fait l’objet d’une augmentation publiée en janvier 2026.

II. Vendre à 25 euros, attendre ou agir : les options concrètes des associés

A. Vendre ou attendre : le calendrier du marché secondaire et de la réouverture du capital

Depuis l’assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026, les demandes de retrait ont été annulées et la sortie passe par un marché secondaire organisé par la société de gestion. L’associé qui veut vendre adresse un mandat de vente, avec les pièces requises, par lettre recommandée ou simple ; l’ordre reste valable un an et peut être prorogé à sa demande. Le prix d’exécution est fixé le dernier jeudi de chaque mois à 16 heures, au niveau qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts, et les ordres doivent être reçus au plus tard à 16 heures l’avant-veille. La prochaine confrontation étant prévue le jeudi 26 novembre 2026, les ordres devront être parvenus le mardi 24 novembre à 16 heures. L’acheteur supporte une commission de 4,8 % toutes taxes comprises sur la somme revenant au vendeur, ainsi que des droits d’enregistrement : le prix qu’il paie dépasse donc d’environ 9,8 % le prix net perçu par le vendeur, à notre calcul. Les mécanismes de ce marché sont détaillés dans notre article sur la revente de parts de SCPI quand les retraits sont bloqués et, pour les trois SCPI de la même société de gestion, dans notre analyse de la confrontation du 29 octobre.

Les prix publiés par la société de gestion retracent une baisse continue depuis l’ouverture de ce marché.

Pour mesurer l’écart, le prix de souscription était de 208 euros en 2021 et en 2022, puis de 115 euros à partir de janvier 2025, la valeur de retrait étant alors fixée à 105,51 euros. Le prix net de 25 euros du 29 octobre représente, à notre calcul, 35 % de la valeur de réalisation publiée au 30 juin 2026 et 12 % du prix de souscription de 2022. Ce prix résulte de l’offre et de la demande d’un mois donné, sur quelques milliers de parts : il ne constitue ni une valeur d’expertise ni une estimation de ce que recevraient les associés en cas de vente des immeubles.

Le cadre légal de ce marché figure à l’article L. 214-93 du code monétaire et financier. Toute transaction est inscrite sur le registre des associés, inscription qui vaut acte de cession écrit au sens de l’article 1865 du code civil, et « La société de gestion garantit la bonne exécution de ces transactions. » Le même article organise une alerte : « Lorsque la société de gestion constate que les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois sur le registre mentionné au I représentent au moins 10 % des parts émises par la société, elle en informe sans délai l’Autorité des marchés financiers. » Une assemblée extraordinaire doit alors être convoquée dans les deux mois pour se voir proposer « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». Les 168 302 parts à vendre au 30 septembre représentent, à notre calcul, 0,89 % des 18 948 080 parts, loin du seuil de 1 894 808 parts. Les statuts mis à jour le 1er août 2026 comptent les ordres de vente dans ce calcul. Selon le rapport annuel, la modification proposée à l’assemblée de 2026 écarte en revanche les demandes de retrait formulées avant la suspension, alors qu’elles portaient sur 2 190 372 parts à la fin de 2025, soit 11,56 % des parts.

La réouverture du capital obéit à des conditions précises. Selon les statuts et la note d’information, la société de gestion peut rétablir la variabilité du capital lorsque, lors de quatre confrontations mensuelles consécutives, le prix payé par l’acheteur se situe entre 90 % et 110 % de la valeur de reconstitution, et doit le faire au bout de huit. À défaut, la variabilité est rétablie lors de l’assemblée appelée en 2028 à statuer sur les comptes de 2027, sauf si une assemblée extraordinaire proroge la suspension, que le rapport annuel présentait comme prévue pour deux ans. Une réouverture à un prix éloigné de la valeur de reconstitution supposerait un visa de l’AMF, en cohérence avec l’article L. 214-94, selon lequel « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Le prix acheteur de 27,45 euros du 29 octobre représente, à notre calcul, 33,6 % de la valeur de reconstitution de 81,75 euros : la condition de prix est encore lointaine.

Vendre ou attendre n’est pas seulement un choix financier. Vendre fige la perte au prix du jour, et cette réalisation peut influer sur le délai pour agir contre ceux qui ont conseillé l’investissement. L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » À propos d’une autre SCPI, la Cour de cassation a jugé, sur le fondement de ce texte et de l’article L. 110-4 du code de commerce, que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent », et que la perte du capital investi, dans l’affaire jugée, « ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation de la SCPI » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691).

La cour d’appel de Paris a précisé qu’une baisse de la valeur des parts publiée en assemblée « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375). À notre lecture, l’associé qui vend sur le marché secondaire réalise sa perte à la date de la transaction, ce qui peut faire courir le délai de cinq ans à son égard, tandis que celui qui conserve ses parts subit une moins-value encore latente. Avant de vendre, il est prudent de rassembler le bulletin de souscription, les documents remis lors de la souscription et le questionnaire de connaissance du client.

B. Agir : assemblée, conseil de surveillance, société de gestion et distributeur

Le conseil de surveillance est le premier relais des associés. Selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, il réunit trois à douze associés désignés par l’assemblée ordinaire, et « Il peut se faire communiquer tout document ou demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la société civile de placement immobilier ». Six sièges sont à pourvoir. Le bulletin du troisième trimestre lance un appel à candidatures, ouvert jusqu’au 31 mars 2027, le cachet de la poste faisant foi. La candidature doit indiquer l’âge, les références professionnelles et les activités des cinq dernières années, les fonctions exercées dans la SCPI, le nombre de parts détenues et les autres mandats de membre de conseil de surveillance, que le règlement intérieur limite à cinq.

L’assemblée générale reste le lieu des décisions. L’article L. 214-103 impose sa réunion dans les six mois de la clôture de l’exercice et prévoit que « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis. » Les associés qui votent pèsent donc directement sur le résultat. Le même article ajoute : « Toute personne intéressée peut demander au président du tribunal compétent statuant en référé d’enjoindre aux dirigeants, le cas échéant sous astreinte, de communiquer ces documents aux associés. »

Les associés peuvent aussi proposer leurs propres résolutions. L’article R. 214-138 prévoit : « Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social peuvent demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution. » La demande doit parvenir « vingt-cinq jours au moins avant la date de l’assemblée réunie sur première convocation », et le pourcentage est réduit par tranches lorsque le capital dépasse 760 000 euros. Pour un capital de 18 948 080 euros, nous calculons un seuil de 296 141 parts, soit environ 1,56 % du capital : un objectif accessible à un groupe d’associés organisé. Ces résolutions peuvent porter sur la rémunération du gérant : la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé qu’« une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer » (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271).

Si la société de gestion ne convoque pas l’assemblée, l’article R. 214-136 permet une convocation « Par un mandataire désigné en justice à la demande d’un ou de plusieurs associés réunissant au moins le dixième du capital social ou de tout intéressé en cas d’urgence ». Ici, le dixième représente 1 894 808 parts. Dans les cas les plus graves, l’article L. 214-98 permet à l’assemblée de révoquer la société de gestion à la majorité et précise que « la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ». Les statuts renvoient les contestations entre associés aux tribunaux du lieu du siège social, aujourd’hui situé à Clichy.

Deux sujets méritent l’attention des associés lors des prochaines assemblées. Le premier est la rémunération du gérant : dans son rapport sur 2025, le conseil de surveillance relève une augmentation des frais de gestion, conforme selon lui à la note d’information, qui permet à la société de gestion de percevoir 10 % des loyers encaissés par la SCPI et par les sociétés qu’elle contrôle. Le second est une location : selon le bulletin du troisième trimestre, la holding du groupe auquel appartient la société de gestion a pris à bail, le 1er mars 2026, deux étages d’un immeuble de la SCPI situé à Clichy, occupés en partie par la société de gestion depuis le 10 août 2026, à des conditions présentées comme conformes au marché.

L’article L. 214-106 soumet à l’approbation de l’assemblée, sur les rapports du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes, toute convention entre la SCPI et la société de gestion ou tout associé de celle-ci, et précise : « Même en l’absence de fraude, les conséquences préjudiciables à la société des conventions désapprouvées sont mises à la charge de la société de gestion responsable ou de tout associé de cette dernière. » À notre lecture, si cette holding est associée de la société de gestion, ce bail relèverait de ce régime et devrait figurer dans le rapport spécial du commissaire aux comptes soumis à l’assemblée de 2027 ; le rapport relatif à 2025 ne signalait aucune convention nouvelle.

Un précédent officiel concerne la société de gestion, sous son ancienne dénomination. Par un accord de composition administrative conclu le 28 février 2024, validé puis homologué par les instances de l’AMF, elle s’est engagée à verser 40 000 euros au Trésor public. Les griefs, formulés au conditionnel, portaient notamment sur la motivation insuffisante de la répartition de deux immeubles, acquis en 2021 et en 2022, entre un fonds labellisé et cette SCPI. La société a fait valoir que l’accord « ne constitue pas une sanction » et que ses procédures avaient déjà évolué.

Cet accord ne verse rien aux associés. L’article L. 621-14-1 prévoit que la personne concernée s’engage « à verser au Trésor public une somme dont le montant maximum est celui de la sanction pécuniaire encourue », et que « L’accord ainsi homologué est rendu public. » Un tel accord peut éclairer un dossier, mais l’indemnisation passe par une action civile distincte, comme nous l’avons expliqué à propos des sanctions et compositions administratives de l’AMF.

Contre la société de gestion, deux voies se distinguent. L’article 1843-5 du code civil dispose : « Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. » Dans ce cas, « en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société ». Pour agir en son nom propre, l’associé doit invoquer « un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342). À notre lecture, la baisse de valeur des immeubles touche d’abord la SCPI, donc tous ses associés à la fois, alors qu’une information défaillante dans les documents remis aux souscripteurs touche chacun d’eux personnellement. Dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris déjà cité, rendu à propos d’une autre SCPI, les juges ont relevé que le visa de l’AMF sur la note d’information n’empêchait pas d’engager la responsabilité du gérant, car « ce visa n’a pas vocation à attester de l’exhaustivité ou de la sincérité des éléments relatifs à la stratégie d’investissement » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375).

Contre le distributeur, conseiller en gestion de patrimoine ou banque, l’action repose sur le devoir d’information et de conseil. L’article L. 541-8-1 du code monétaire et financier impose au conseiller en investissements financiers de recueillir, avant de recommander un placement, « les informations nécessaires concernant leur capacité à subir des pertes et leur tolérance au risque ». La Cour de cassation juge que le conseiller en gestion de patrimoine est tenu d’« une obligation d’information sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l’investissement proposé et sur les risques qui lui sont associés » (Cass. com., 21 octobre 2026, n° 25-19.008). Pour une banque ayant fait souscrire des parts de SCPI, elle avait déjà jugé que « le prestataire de services d’investissement est tenu, à l’égard de son client, d’une obligation d’information portant, le cas échéant, sur les risques inhérents au placement proposé, leur chance de réalisation fût-elle imprévisible » (Cass. com., 11 février 2014, n° 12-26.083).

Ces actions ne réussissent pas automatiquement. Dans un litige portant sur des parts de cette même SCPI acquises en nue-propriété en 2015, la cour d’appel de Lyon a confirmé le rejet des demandes de l’investisseur, après avoir relevé que « La souscription de parts de SCPI et l’acquisition d’immeubles ne constituent pas des opérations présentant un caractère spéculatif », de sorte que le distributeur n’était pas tenu d’une mise en garde mais devait démontrer avoir donné « une information claire, sincère et complète quant à l’opération envisagée » (CA Lyon, 9 juin 2022, n° 20/00831). Tout dépend donc des documents remis, du profil déclaré et de la date de la souscription : à notre lecture, l’appréciation diffère selon que le risque de perte en capital et de blocage des sorties a été clairement présenté ou non, et selon les objectifs que l’investisseur avait déclarés. Nous avons détaillé ces critères pour les SCPI conseillées par une banque et pour les placements conseillés par un conseiller en gestion de patrimoine.

Avant le juge, le médiateur de l’AMF offre une voie amiable qui protège le délai d’action. Selon l’article L. 621-19, « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. » Enfin, se regrouper permet d’atteindre les seuils de capital exigés pour inscrire des résolutions ou demander la désignation d’un mandataire, et de partager le coût des analyses ; les formes possibles de ce regroupement sont présentées dans notre article sur l’action collective des épargnants. Notre page consacrée aux placements bloqués et aux recours des épargnants détaille les démarches utiles lorsque la sortie d’un placement est bloquée.

Conclusion

Primopierre est-elle fiable, et peut-elle faire faillite ? Les documents publiés au 12 novembre 2026 ne décrivent pas une SCPI en cessation des paiements : aucune procédure collective n’est publiée, les loyers facturés sont encaissés, aucune échéance bancaire de la SCPI ne tombait à moins d’un an à la fin de 2025, et la société de gestion vend des immeubles pour réduire sa dette. Ils décrivent en revanche une SCPI fragilisée : une dette proche du plafond statutaire de 40 %, un effet de levier proche du maximum autorisé, un taux d’occupation de 78,7 %, une valeur de réalisation en baisse de près de 10 % en six mois et des distributions appelées à diminuer. Pour l’associé, le risque principal n’est pas de devoir payer les dettes de la SCPI : les prêteurs doivent avoir renoncé à le poursuivre, et sa responsabilité statutaire est limitée à sa part dans le capital, dont le nominal n’est plus que d’un euro, sous réserve de l’interprétation des juges. Le risque principal tient à la valeur de ses parts, qui se négocient sur le marché secondaire à une fraction de leur prix d’origine.

Le calendrier aide à décider. Les ordres pour la confrontation du 26 novembre 2026 doivent être reçus le 24 novembre à 16 heures. Le bulletin du quatrième trimestre, attendu au début de 2027, indiquera l’évolution des parts à vendre, des valeurs et des ventes d’immeubles. Les candidatures au conseil de surveillance sont ouvertes jusqu’au 31 mars 2027. L’assemblée de 2027 statuera sur les comptes de 2026, sur l’autorisation d’emprunter et, le cas échéant, sur les conventions conclues avec le groupe de la société de gestion. Celle de 2028 dira si la suspension du capital variable prend fin ou se prolonge.

Les recours existent, mais ils se préparent. Contre la société de gestion, l’action sociale profite à la SCPI, l’action individuelle suppose un préjudice personnel, par exemple une information insuffisante dans les documents remis aux souscripteurs. Contre le distributeur, tout se joue sur le contenu de l’information et du conseil délivrés au moment de la souscription, et sur le délai de cinq ans, dont le point de départ dépend de la réalisation de la perte. Le médiateur de l’AMF suspend ce délai pendant la médiation. Conserver les documents de souscription, suivre chaque bulletin et participer aux votes sont les premières protections.

Ces constats reflètent la situation au 12 novembre 2026, d’après les documents publiés par la société de gestion, le BODACC, l’AMF, les textes en vigueur et les décisions citées. Aucune procédure collective, aucune sanction et aucune faute de la SCPI ou de sa société de gestion ne sont constatées par une source officielle à cette date, aucune responsabilité n’est établie, les statuts et les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche un litige.