Activimmo avis : SCPI fiable ou pas en cas de faillite ? Retrait à 548,47 €, retraits compensés sur trois mois, vacance à 11,4 % et recours (2026)

Activimmo avis : la question revient chez les épargnants qui comparent les SCPI de logistique, souvent suivie d’une autre : cette SCPI est-elle fiable, et que deviendraient vos parts en cas de faillite ? Créée en 2019, la SCPI ActivImmo investit dans des entrepôts et des locaux d’activités en France et dans plusieurs pays européens. Elle est gérée par Alderan, société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers sous le numéro GP-17000026. Selon son bulletin du troisième trimestre 2026, elle comptait 29 943 associés, une capitalisation de 1,42 milliard d’euros, un prix de souscription de 613,50 euros et une valeur de retrait de 548,47 euros, sans aucune part en attente de retrait au 30 septembre 2026. Le même bulletin affiche un taux d’occupation financier de 91,5 % et 11,4 % de locaux vacants en recherche de locataire.

Trois réserves s’imposent. À la date de rédaction, le 12 novembre 2026, aucune source officielle ne fait état d’une difficulté financière de la SCPI ou de sa société de gestion, et le BODACC ne publie aucune procédure collective les concernant. Aucune responsabilité n’est établie à l’égard de quiconque. Les statuts, la note d’information et vos documents de souscription priment sur l’analyse générale qui suit, et seul le juge tranche un litige. Plusieurs éléments jouent d’ailleurs en faveur de la SCPI : des retraits compensés à la fin de chaque trimestre publié, un endettement de 3,16 %, des comptes 2025 certifiés sans réserve et un prix de part relevé au 1er juillet 2026.

Cet article explique ce que montrent les documents de la SCPI sur la sortie des associés, ses locataires et ses litiges (I), puis ce qui se passerait si la SCPI, sa société de gestion ou un intermédiaire faisait défaut, et quels recours resteraient ouverts (II).

I. Cette SCPI est-elle fiable ? Ce que disent ses documents sur la sortie, les locataires et les litiges

A. Aucune part en attente, mais des sorties qui reposent entièrement sur les nouvelles souscriptions

La SCPI est une société civile de placement immobilier à capital variable, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 853 533 594 : son annonce de création au BODACC mentionne une immatriculation le 2 septembre 2019 et un début d’activité le 24 juin 2019. Sa note d’information porte le visa AMF n° 19-14 du 26 juillet 2019 ; elle a été mise à jour après l’assemblée générale du 27 avril 2026 et publiée au BALO le 4 mai 2026. La politique d’investissement prévoit au moins 70 % de locaux d’activités, d’entrepôts, de messagerie et de logistique, le reste pouvant être placé en bureaux ou en commerces, en France et dans les grandes métropoles de l’Union européenne. Au 30 septembre 2026, la SCPI détenait 182 immeubles loués à 366 locataires, pour 80,4 millions d’euros de loyers annuels ; la France représentait 73,3 % de la valeur du patrimoine, contre 78,7 % fin 2025, la SCPI ayant notamment acquis en septembre un entrepôt à Tenerife pour 23,5 millions d’euros hors droits.

Le point essentiel pour l’épargnant tient au mécanisme de sortie. Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut sortir ne vend pas ses parts en Bourse : il demande leur retrait, et la SCPI les rachète pour les annuler, avec l’argent apporté par de nouveaux souscripteurs. Les statuts permettent de créer un fonds de remboursement, alimenté par des ventes d’immeubles ou des bénéfices, dans la limite de 5 % du capital. Mais la note d’information mise à jour en 2026 précise qu’aucun fonds de ce type n’a été mis en place et en tire la conséquence : peuvent être réalisées « seules les demandes de retrait compensées » par une souscription. Le document d’informations clés de juillet 2026 le dit sans détour : il n’est « pas facile de sortir de ce produit ». La société de gestion ne garantit ni le retrait ni la revente des parts.

Or la marge entre entrées et sorties s’est resserrée. Au premier trimestre 2026, 26 618 parts ont été souscrites et 7 022 retirées. Au troisième trimestre, 16 170 parts ont été souscrites et 15 337 retirées, soit 833 parts de création nette selon notre calcul. La collecte brute de ce trimestre, 9,9 millions d’euros, couvre donc à peine des retraits que nous évaluons à environ 8,4 millions d’euros au prix de 548,47 euros. Sur l’ensemble de 2025, le conseil de surveillance relevait déjà une collecte de 95,1 millions d’euros, contre 173 millions d’euros en 2024.

Le bulletin du troisième trimestre contient un détail que les comparateurs ne relèvent pas. Dans le bulletin précédent, la société de gestion annonçait pour le deuxième trimestre 24 062 parts souscrites, 17 993 parts retirées et 6 069 parts créées nettes. Dans le nouveau bulletin, les chiffres du 30 juin ont été « mis à jour » : le deuxième trimestre affiche désormais 24 062 parts souscrites et autant de parts retirées. Une note explique que la société de gestion applique l’article 9.4 a) des statuts, qui apprécie la compensation entre souscriptions et retraits « sur une période glissante de trois mois ». Ce mécanisme est prévu par les statuts et n’a rien d’irrégulier à notre lecture. Il signifie toutefois que l’absence de parts en attente à la fin d’un trimestre doit être lue avec le solde des souscriptions et des retraits : c’est lui qui montre si une file d’attente pourrait se former. À titre de comparaison, une autre SCPI suivie sur ce site ne compensait plus que 191 parts en trois mois, avec plus de 129 000 parts en attente : c’est ce qui arrive lorsque les retraits dépassent durablement les souscriptions.

La société de gestion a parallèlement élargi l’accès à la SCPI. Depuis le 1er mai 2026, le minimum de souscription est passé de dix parts à une part ; depuis le 1er octobre 2026, les versements programmés sont possibles en nue-propriété ; et, du 1er octobre au 31 décembre 2026, une offre d’abondement attribue 1 % à 3 % du montant souscrit en parts supplémentaires, dans la limite de 10 000 euros et d’une souscription par client. Le règlement de cette offre précise que les parts ainsi attribuées supportent elles aussi la commission de souscription et que les distributeurs participants peuvent percevoir une rémunération complémentaire, prise en charge par la société de gestion. Ces mesures ne révèlent à elles seules aucune difficulté ; elles rappellent que la liquidité de la SCPI dépend du flux des nouveaux souscripteurs.

Que se passerait-il si ce flux se tarissait ? Les statuts mis à jour le 27 avril 2026 donnent à la société de gestion la faculté de suspendre la variabilité du capital, après avoir consulté le conseil de surveillance et informé les associés, le dépositaire et l’AMF, dès que des demandes de retrait restent insatisfaites depuis au moins six mois. La suspension annule les demandes de retrait inscrites et ouvre un marché secondaire, où les parts s’échangent par confrontation mensuelle des ordres d’achat et de vente, l’acheteur supportant une commission de 5 % hors taxes en plus des droits d’enregistrement. Le chapitre de la note d’information consacré à la sortie mentionne, lui, un délai de douze mois pour l’ouverture de ce marché ; à notre lecture, ce sont les statuts, qui lient la société, qui devraient prévaloir, et la question mérite d’être posée à la société de gestion. Au-delà, la loi impose une procédure d’alerte : selon l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, lorsque « les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts », la société de gestion informe l’AMF et convoque une assemblée extraordinaire, à laquelle elle propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». Nous avons détaillé ce que vit concrètement un associé lorsque cette mécanique s’enclenche, à propos d’une SCPI où la suspension de la variabilité est devenue possible.

Reste le prix de sortie. Le prix de retrait, 548,47 euros, correspond au prix de souscription de 613,50 euros diminué de la commission de souscription hors taxes de 65,03 euros. La note d’information ne prévoit pas de commission de retrait, à la différence d’autres SCPI qui facturent par exemple des frais de sortie avant six ans ; le coût d’une sortie rapide tient donc à cet écart de 10,6 %. Mais ce prix ne vaut que pour les retraits compensés. Si un fonds de remboursement était créé, le rachat se ferait entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %. Selon l’article L. 214-109 du code monétaire et financier, « La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société ». Elle s’établissait à 507,98 euros par part au 30 juin 2026, ce qui situerait un tel rachat entre 457,18 et 507,98 euros selon notre calcul, contre 548,47 euros aujourd’hui.

La revente directe reste possible, mais elle est encadrée. Les parts ne sont pas des titres de Bourse : la Cour de cassation a rappelé que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que leur transfert résulte d’une inscription sur le registre des associés.

Selon l’article L. 214-93 du code monétaire et financier, cette inscription est « réputée constituer l’acte de cession écrit ». La cession à un tiers non associé suppose l’agrément de la société de gestion, mais l’article L. 214-97 du même code protège le vendeur : en cas de refus, la société de gestion doit, dans le mois, « faire acquérir les parts soit par un associé ou par un tiers », et à défaut « l’agrément est considéré comme donné ». Le cédant paie des droits d’enregistrement de 5 % et des frais de dossier de 150 euros hors taxes. Notre article sur la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire ou de gré à gré détaille ces voies.

Le document d’informations clés classe enfin le produit en catégorie de risque 3 sur 7 et recommande une détention d’au moins huit ans. Son scénario de tensions, qui n’est ni une prévision ni un plancher, montre qu’un placement de 10 000 euros pourrait ne valoir que 6 300 euros après huit ans, coûts déduits ; le scénario intermédiaire aboutit à 14 560 euros.

B. Vacance, locataires défaillants, dette et litiges : ce qui pèse sur les revenus, et ce qui joue en faveur de la SCPI

La vacance est le premier point de vigilance. Selon le conseil de surveillance, le taux d’occupation financier moyen est passé de 96,3 % en 2024 à 93,1 % en 2025. Il atteignait 92,8 % fin 2025, 92,6 % au premier trimestre 2026, 93,3 % au deuxième, chiffre qui intégrait une indemnité de 1,1 million d’euros versée par un locataire pour résilier son bail par anticipation, puis 91,5 % au troisième trimestre, chiffre qui intègre lui aussi 2,9 points d’indemnités de résiliation anticipée et de compensation versée par un vendeur. Au 30 septembre 2026, 186 820 mètres carrés étaient vacants dans 31 immeubles, représentant 10,8 millions d’euros de loyers potentiels par an, soit l’équivalent d’environ 13 % des loyers en place selon notre calcul. La société de gestion, qui visait un taux supérieur à 95 % en 2026, écrit que le point bas attendu en 2025 s’est mué en un « plateau » qui se prolonge. Elle étudie la reconversion de trois sites vacants en centres de données et la vente d’un immeuble lyonnais libéré à des promoteurs.

La distribution reflète cette situation sans s’effondrer. Le taux de distribution 2025 s’est établi à 5,49 %, dont 1,89 euro par part provenait de plus-values de cession. En 2026, la SCPI a versé 7,50 euros au premier trimestre, 7,77 euros au deuxième et 7,66 euros au troisième, soit 22,93 euros, pour un objectif annuel de 33,55 euros, non garanti, le bulletin précisant que la distribution est « susceptible d’être révisée à la baisse ». Atteindre cet objectif supposerait un quatrième trimestre à 10,62 euros par part selon notre calcul, sans que le bulletin précise d’où proviendrait ce complément. Une partie du dividende est en outre prélevée au titre des impôts payés à l’étranger, 0,44 euro par part au troisième trimestre.

Avec 366 locataires, la défaillance de l’un d’eux ne menace pas l’équilibre de la SCPI : le plus important pèse 6,4 % des loyers et les cinq premiers 16,3 %. Les impayés existent néanmoins. Les comptes 2025 font apparaître 1,3 million d’euros de créances douteuses, contre 2,4 millions d’euros un an plus tôt, et 2,4 millions d’euros de dotations aux dépréciations sur l’exercice. Une décision publiée illustre la façon dont la SCPI se défend dans ce cas : par une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Pontoise du 13 mars 2026, la SCPI bailleresse a obtenu la constatation de la résiliation du bail d’une société locataire au 12 octobre 2025, après un commandement de payer resté infructueux, son expulsion et une provision de 87 743,32 euros au titre des loyers et charges impayés, pour un local loué 29 480 euros hors taxes par an.

Lorsque le locataire est lui-même en procédure collective, la SCPI subit les contraintes de tout bailleur. Elle doit déclarer ses créances antérieures au jugement d’ouverture et ne peut pas résilier le bail à sa guise. Pour les loyers postérieurs, l’article L. 622-14 du code de commerce précise que la résiliation est possible, « le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement ».

La Cour de cassation applique ce délai avec rigueur en liquidation judiciaire : l’action en résiliation « ne peut être introduite avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture ». Pour l’associé, ces règles se traduisent par des loyers perdus ou différés et par une vacance plus longue. Il n’a lui-même aucune action contre le locataire : c’est la SCPI, représentée par sa société de gestion, qui agit.

L’endettement reste modéré. Il atteignait 3,16 % au 30 septembre 2026, entièrement sous forme d’emprunt bancaire, contre 0,48 % au 31 mars 2026, après la mise en place de deux lignes de crédit totalisant 40 millions d’euros. La note d’information plafonne l’endettement à 30 % de la valeur vénale du patrimoine et fixe un effet de levier maximal de 1,43. Le bulletin rappelle que la Banque centrale européenne a relevé ses taux en juin puis en septembre, ce qui renchérit le crédit ; la société de gestion écrit que l’utilisation de ces lignes doit rester cohérente avec le coût du financement et les revenus attendus des acquisitions.

Un litige ancien éclaire enfin la question des conflits d’intérêts. Selon un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 avril 2024, la SCPI a acquis en septembre 2020 la quasi-totalité des parts d’une société propriétaire d’un immeuble, auprès de trois cédants parmi lesquels figurait une société que le jugement présente comme l’associée majoritaire, à l’époque, de la société de gestion. Le rapport annuel 2020 présentait l’opération comme une économie de droits d’enregistrement. Après la cession, il est apparu que la société acquise s’était engagée en 2016 à revendre l’immeuble dans les cinq ans en échange d’une exonération de droits de mutation ; la SCPI ne pouvant revendre, la société acquise a dû acquitter 323 496 euros, que la SCPI voulait déduire du prix. Le tribunal a refusé, en jugeant que la SCPI ne pouvait se prévaloir d’une mention inexacte de l’acte « dont elle avait nécessairement connaissance », et a rappelé que « La mauvaise foi de l’acquéreur a pour effet de le priver du bénéfice de la garantie prévue par l’article 1626 du code civil ». Il a condamné la SCPI à payer 124 632 euros avec intérêts et 3 500 euros de frais de procédure. Ce jugement n’est pas définitif : la SCPI a fait appel et, par une ordonnance du 8 juillet 2025, la cour d’appel de Paris a désigné un médiateur ; l’issue n’est pas connue à la date de rédaction. Les montants restent modestes au regard de la taille de la SCPI, et la note d’information de 2026 désigne une autre société comme actionnaire direct majoritaire de la société de gestion.

L’intérêt de ce dossier pour l’associé est ailleurs : c’est la SCPI, donc indirectement ses associés, qui supporte le coût d’un litige né d’une opération décidée par sa gérance. Le droit encadre précisément ces situations. L’article L. 214-106 du code monétaire et financier soumet à l’approbation de l’assemblée, sur rapport du conseil de surveillance et des commissaires aux comptes, « Toute convention intervenant entre la société et la société de gestion, ou tout associé de cette dernière ». Il ajoute que « Même en l’absence de fraude, les conséquences préjudiciables à la société des conventions désapprouvées » sont mises à la charge de la société de gestion ou de son associé. Le rapport spécial du commissaire aux comptes, publié chaque année dans le rapport annuel, permet de vérifier quelles conventions ont été soumises au vote.

Plusieurs éléments plaident nettement en faveur de la SCPI. Le commissaire aux comptes a certifié les comptes 2025 sans réserve, avec une seule observation liée à un changement de règlement comptable applicable à toutes les SCPI. L’expert immobilier a évalué le patrimoine à 1 152 millions d’euros fin 2025, en hausse de 1,5 % sur un an, et le prix de 613,50 euros reste proche de la valeur de reconstitution, 614,90 euros au 30 juin 2026. Selon le tableau du rapport annuel, le délai moyen d’exécution des retraits a été immédiat chaque année de 2021 à 2025, sans demande en suspens. Le conseil de surveillance a donné un avis favorable à toutes les résolutions de l’assemblée de 2026, et nous n’avons trouvé ni procédure collective au BODACC, ni site usurpant le nom de la SCPI sur la liste noire de l’AMF consultée le 11 novembre 2026.

II. Si la SCPI, sa société de gestion ou un intermédiaire faisait défaut : ce que vous risqueriez et vos recours

A. Trois scénarios de défaillance et leurs conséquences pour l’associé

Premier scénario, le plus redouté et le moins probable au vu des chiffres publiés : la SCPI elle-même ne pourrait plus payer ses dettes. Une SCPI n’échappe pas aux procédures collectives : selon l’article L. 640-2 du code de commerce, la liquidation judiciaire est applicable notamment « à toute personne morale de droit privé ». Les associés n’y seraient pas des créanciers, mais des titulaires de parts : les statuts prévoient que le produit de la liquidation sert à rembourser les parts « Après l’acquit du passif ». Les immeubles appartiennent à la SCPI et non aux associés, qui ne peuvent en revendiquer aucun. Nous avons décrit ces situations à propos d’une SCPI placée en redressement judiciaire et d’une SCPI en liquidation.

Votre responsabilité personnelle resterait limitée. L’article L. 214-89 du code monétaire et financier n’autorise les créanciers à poursuivre les associés que si la SCPI a été « préalablement et vainement poursuivie en justice ». En principe, la responsabilité de chaque associé est engagée « dans la limite de deux fois le montant de cette part », mais les statuts peuvent prévoir qu’elle est « limitée au montant de sa part dans le capital de la société ». Les statuts de la SCPI retiennent cette seconde option : au pire, l’associé perdrait son investissement, sans avoir à payer au-delà.

Un associé qui se retire n’est pas libéré pour autant de toute obligation. Selon l’article L. 231-6 du code de commerce, il « reste tenu, pendant cinq ans, envers les associés et envers les tiers » des obligations existant au jour de son retrait ; la note d’information de la SCPI le rappelle. Ce risque reste théorique tant que l’endettement est faible et la responsabilité limitée à la part.

La Cour de cassation a par ailleurs jugé, à propos d’une société à capital variable dont le capital passait sous le minimum statutaire, que la seule restriction pour l’associé qui se retire est « de ne pouvoir reprendre ses apports tant que le montant minimum du capital social n’est pas atteint ». Ce plancher protège les créanciers.

L’article L. 231-5 du code de commerce impose de le fixer à un niveau qui ne peut être inférieur « ni au dixième du capital social stipulé dans les statuts ». Les statuts de la SCPI ne citent que le minimum légal de 760 000 euros. Si l’on applique ce texte, auquel renvoie la note d’information, le seuil serait à notre lecture d’au moins 200 millions d’euros pour un capital statutaire de 2 milliards ; le capital nominal effectif, d’environ 1,16 milliard d’euros au 30 septembre 2026, en reste très éloigné.

Deuxième scénario : la société de gestion connaît des difficultés. La SCPI est une personne morale distincte de sa gérante, et le document d’informations clés indique qu’en cas de défaillance de la société de gestion, les actifs du produit conservés par le dépositaire ne seraient pas affectés. Les statuts prévoient que les fonctions de la société de gestion cessent notamment par sa mise en redressement ou en liquidation judiciaire, sa révocation ou le retrait de son agrément ; le conseil de surveillance doit alors convoquer sans délai l’assemblée, qui nomme une nouvelle société de gestion. Le dépositaire, Société Générale selon la note d’information, exerce un contrôle indépendant : l’article L. 214-24-8 du code monétaire et financier le charge de veiller « au suivi adéquat des flux de liquidités du FIA » et, pour les immeubles, il « vérifie qu’ils sont la propriété du FIA et en tient le registre ». Le document d’informations clés ajoute que la société de gestion adhère au mécanisme de garantie du Fonds de garantie des dépôts et de résolution, qui n’intervient toutefois que pour des titres ou espèces qu’elle aurait indûment détenus. Un changement de gérant n’est pas un scénario d’école : nous l’avons suivi pour deux SCPI dont l’assemblée a voté un transfert de gestion.

Troisième scénario : l’intermédiaire fait défaut ou se révèle frauduleux. Les fonds d’une souscription doivent être versés sur le compte de la SCPI, conformément au bulletin de souscription, et non sur un compte désigné par un conseiller. Les escroqueries au faux conseiller qui empruntent le nom de SCPI connues sont fréquentes : dans une affaire jugée par le tribunal judiciaire de Paris le 17 décembre 2025, un épargnant qui avait viré près de 85 000 euros sur les indications d’une société se présentant comme conseiller en gestion de patrimoine, pour ce qu’il croyait être une souscription de parts de SCPI, a été débouté de ses demandes contre sa banque et contre celle du bénéficiaire. La Cour de cassation a jugé que la banque qui exécute un virement destiné à un investissement « n’est débitrice d’aucune obligation de conseil ou de mise en garde » quant aux risques de cet investissement. D’où l’importance de vérifier l’identité de l’interlocuteur avant tout versement, comme nous l’expliquions à propos des faux conseillers qui usurpent le nom d’une SCPI.

B. Vos recours : retrait, information, assemblée, société de gestion, conseiller et délais

Le premier recours consiste à faire valoir correctement son droit de retrait. La demande se fait au moyen d’un bulletin de retrait signé, indiquant le nombre de parts et accompagné d’un relevé d’identité bancaire, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique avec accusé de réception. Les demandes sont inscrites sur un registre et traitées par ordre chronologique, à la fin de chaque mois ; sauf mention expresse, la société de gestion peut les exécuter partiellement. Une demande incomplète peut faire perdre des semaines : dans un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 avril 2026, un associé qui reprochait à sa banque le retard de sa sortie a été débouté, le bulletin ne précisant pas le nombre de parts, et le tribunal a relevé qu’il ne pouvait réclamer le prix de cession « alors qu’il en est toujours propriétaire ». En cas de baisse du prix de retrait, la note d’information prévoit une information par lettre recommandée et un délai de quinze jours pour maintenir ou retirer la demande.

Le deuxième recours est l’information. Selon l’article R. 214-150 du code monétaire et financier, tout associé peut prendre connaissance au siège « des documents suivants relatifs aux trois derniers exercices » : bilans, comptes, inventaires, rapports soumis aux assemblées, procès-verbaux, rémunérations de la gestion, et en prendre copie, sauf l’inventaire. Le conseil de surveillance dispose de pouvoirs plus étendus : selon l’article L. 214-99 du même code, « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment ». Ses membres, élus parmi les associés et dont les noms figurent dans la note d’information, sont les relais naturels d’une question sur la liquidité ou sur un litige.

Le troisième recours est collectif et passe par l’assemblée générale. La loi permet désormais de délibérer sans condition de présence : selon l’article L. 214-103 du code monétaire et financier, « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis ». Les statuts de la SCPI ont fait un autre choix : ils maintiennent, sur première convocation, un quorum du cinquième du capital pour les assemblées ordinaires et du quart pour les extraordinaires. En 2025, sous l’empire des règles antérieures, le quorum de l’assemblée extraordinaire n’avait pas été atteint et une seconde convocation avait été nécessaire en septembre ; en 2026, selon la société de gestion, il l’a été dès la première convocation. Le vote se prépare. L’article L. 214-104 du même code prévoit que, pour une procuration sans mandataire désigné, le président de l’assemblée « émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion ». L’associé qui veut s’opposer doit donc voter par correspondance ou désigner un mandataire qui partage sa position ; les statuts précisent qu’un vote par correspondance exprimant une abstention vaut vote négatif.

L’assemblée peut aller jusqu’à changer de gérant. Selon l’article L. 214-98 du code monétaire et financier, la société de gestion « peut être révoquée par l’assemblée générale à la même majorité » que celle de sa désignation, et toute clause contraire est réputée non écrite. Le texte précise que « Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts » et ajoute que la société de gestion est « révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ».

L’assemblée peut aussi réduire la rémunération de la société de gestion, qui a perçu en 2025 12,3 millions d’euros de commissions de souscription et 6,7 millions d’euros de commissions de gestion. La Cour de cassation a jugé qu’une délibération de l’assemblée modifiant les statuts sur ce point « n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer ».

Dans un litige comparable entre une autre SCPI, représentée par un mandataire ad hoc, et sa société de gestion, la cour d’appel de Paris a retenu que celle-ci « n’avait pas de droit à une rémunération intangible ».

Le quatrième recours vise la responsabilité de la société de gestion. Selon l’article 1843-5 du code civil, « Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement », un ou plusieurs associés peuvent exercer l’action sociale au nom de la société, les dommages-intérêts revenant alors à la SCPI. Le quitus voté chaque année n’éteint pas ces actions : « Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants ».

La Cour de cassation l’a confirmé : le quitus donné par l’assemblée « ne pouvait avoir d’effet libératoire » pour les fautes de gestion.

Pour la documentation remise aux épargnants, la cour d’appel de Paris a jugé en 2026 qu’une société de gestion engageait sa responsabilité délictuelle en taisant une stratégie plus risquée que celle d’un investissement immobilier ordinaire, et que le visa de l’AMF n’y change rien, « ce visa n’a pas vocation à attester de l’exhaustivité ou de la sincérité » des éléments de la note d’information. Ces décisions ne visent pas la SCPI étudiée ici ; elles montrent les leviers dont disposerait un associé si une faute venait à être établie.

Le cinquième recours vise le conseiller ou le distributeur. L’article L. 541-8-1 du code monétaire et financier impose aux conseillers en investissements financiers d’« Agir d’une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des clients », de recueillir leur situation et leurs objectifs et de formaliser leur conseil par écrit. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 11 juin 2026 déjà cité, exige que le conseil soit prodigué « avec pertinence, prudence et loyauté », en insistant sur les aspects les moins favorables de l’investissement. Le préjudice se mesure en perte de chance, souvent partielle. Dans un jugement du 10 février 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné un distributeur qui n’avait pas expliqué le coût d’un retrait anticipé, mais a estimé que « La perte de chance sera donc limitée à 20 % des frais supportés », l’épargnante ayant déclaré un horizon de placement de plus de huit ans. L’offre d’abondement du quatrième trimestre 2026, qui prévoit une rémunération complémentaire pour certains distributeurs, renforce l’intérêt de conserver la déclaration d’adéquation et l’information reçue sur la rémunération du conseiller. Notre article sur le délai pour agir contre un conseiller précise la démarche.

Si les parts ont été financées à crédit, la banque prêteuse ne répond pas de la qualité du placement : selon la Cour de cassation, son devoir de mise en garde porte sur l’inadaptation du prêt aux capacités de l’emprunteur, « non sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée ».

Le règlement de l’offre d’abondement contient en outre une clause écartant toute responsabilité de la société de gestion pour les préjudices résultant de la participation à l’offre. À notre lecture, une telle clause ne pourrait pas priver un souscripteur consommateur de son droit à réparation : l’article R. 212-1 du code de la consommation présume abusives les clauses ayant pour effet de « Supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur ». Il appartiendrait au juge de dire si ce texte s’applique à la relation en cause.

Avant tout procès, la voie amiable s’impose. Selon sa page consacrée aux réclamations, la société de gestion accuse réception sous dix jours ouvrables et répond dans un délai de deux mois, sauf circonstances particulières ; à défaut de réponse satisfaisante, l’associé peut saisir le médiateur de l’AMF. Cette saisine protège ses droits : selon l’article L. 621-19 du code monétaire et financier, elle « suspend la prescription de l’action civile et administrative ».

Le délai de droit commun est de cinq ans : selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». En matière de SCPI, la Cour de cassation retarde ce point de départ : le délai pour agir contre un conseiller « ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 11 juin 2026, a précisé qu’une baisse de la valeur de réalisation « ne révélait qu’une moins-value latente ». À notre lecture, une baisse de valeur publiée ne fait donc pas forcément courir le délai, mais une vente à perte, elle, le peut.

En urgence, le juge des référés peut accorder une provision, mais seulement si l’obligation n’est pas contestable. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge d’accorder une provision lorsque « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Un associé qui réclamait en référé le rachat de ses parts par le fonds de remboursement d’une autre SCPI a ainsi été débouté par le tribunal judiciaire d’Amiens, l’obligation invoquée faisant « l’objet d’une contestation sérieuse ». Les statuts prévoient que les litiges entre associés, la SCPI et sa société de gestion relèvent du tribunal judiciaire territorialement compétent et du droit français. Notre page consacrée aux placements bloqués et aux recours des épargnants récapitule ces démarches.

Conclusion

Activimmo est-elle fiable ou pas en cas de faillite ? Les documents publiés par sa société de gestion décrivent une SCPI de grande taille, diversifiée entre plusieurs centaines de locataires et plusieurs pays européens, peu endettée, dont les comptes 2025 ont été certifiés sans réserve et dont aucune part n’était en attente de retrait à la fin des trimestres publiés. Juridiquement, plusieurs protections jouent pour l’associé : la SCPI est une personne morale distincte de son gérant, vos parts sont inscrites à son registre, votre responsabilité est limitée par les statuts au montant de votre part, un dépositaire contrôle les flux et la propriété des immeubles, et l’assemblée peut révoquer la société de gestion ou réduire sa rémunération.

Ces protections ne font pas de cette SCPI un placement liquide ni garanti. Aucun fonds de remboursement n’existe : les sorties dépendent entièrement des nouvelles souscriptions, dont le niveau a baissé, et les retraits du dernier trimestre publié les ont presque égalées. La compensation est désormais appréciée sur trois mois glissants, ce qui impose de lire le solde des souscriptions et des retraits plutôt que le seul nombre de parts en attente. Le taux d’occupation financier stagne autour de 91,5 %, avec 11,4 % de surfaces à relouer, l’objectif de distribution de 2026 suppose un quatrième trimestre plus élevé que les précédents, et un litige né d’une opération de 2020 a été porté devant la cour d’appel de Paris, sans issue connue à ce jour. La sortie coûte enfin l’écart de 10,6 % entre le prix de souscription et le prix de retrait, et les statuts permettent de suspendre la variabilité du capital après six mois de demandes insatisfaites.

En pratique, l’associé qui s’interroge peut suivre chaque trimestre les parts souscrites et retirées, le taux d’occupation et l’origine du dividende, lire dans le rapport annuel le rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions, participer aux assemblées en désignant un mandataire s’il veut voter contre une résolution, formuler une demande de retrait complète et datée s’il souhaite sortir, conserver toutes les pièces de sa souscription et, en cas de désaccord, adresser une réclamation écrite puis saisir le médiateur de l’AMF, en gardant à l’esprit les délais de prescription.

Ces réserves valent jusqu’au bout : à la date de rédaction, aucune source officielle ne fait état d’une difficulté de la SCPI ou de sa société de gestion, aucune procédure collective ne les concerne au BODACC et aucune responsabilité n’est établie à l’égard de quiconque, le jugement de 2024 n’étant pas définitif. Les statuts, la note d’information et les documents de votre souscription priment sur cette analyse générale, et seul le juge pourrait trancher un litige.