SCPI Praemia Hotels Europe devenue Odyssea : fonds de remboursement à 153 €, 99 034 parts en attente au 30 septembre 2026, accepter ou attendre ?

La SCPI Praemia Hotels Europe, gérée par Praemia REIM France, s’appelle désormais Odyssea : selon le bulletin du troisième trimestre 2026 mis en ligne par sa société de gestion, elle a pris ce nom à la suite de l’assemblée générale extraordinaire du 6 novembre 2026, convoquée par un avis publié au Bulletin des annonces légales obligatoires le 21 octobre 2026. Ce bulletin recense 99 034 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, soit 8,5 % des parts, contre 13,6 % trois mois plus tôt, et 72 434 parts remboursées par le fonds de remboursement au cours du trimestre, au prix de 153 €, alors que la valeur de retrait est de 163,80 € et le prix de souscription de 180 € depuis le 31 juillet 2026, contre 204 € auparavant. Créée en 2017 sous le nom de Primofamily, la SCPI compte 2 161 associés pour une capitalisation de 209,4 millions d’euros.

Ces chiffres ne décrivent ni une faillite ni une faute. Au 7 novembre 2026, aucune procédure collective ne figure au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales au nom de la SCPI ou de sa société de gestion, aucune décision de justice la visant n’apparaît dans la base Judilibre et nos recherches n’ont fait ressortir aucune sanction de l’Autorité des marchés financiers (AMF) la concernant. La société de gestion a doté deux fois le fonds de remboursement et obtenu de l’assemblée l’assouplissement de son accès. Les statuts, la note d’information et les bulletins priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige. Reste la question des associés qui attendent : accepter 153 € ou garder leur rang. Voyons ce que le nouveau nom et le bulletin changent (I), puis les choix et les recours des associés (II).

I. Nouveau nom, nouvelle file : ce que le 6 novembre change pour l’associé qui veut sortir

A. Un nom de plus, les mêmes parts et le même rang

L’ordre du jour de l’assemblée du 6 novembre 2026, tel qu’il figure dans l’avis de convocation, se limitait à des modifications de forme : le changement de dénomination sociale, la mise à jour des références législatives citées à l’article premier des statuts, la correction d’un renvoi relatif à la représentation des copropriétaires indivis de parts, la précision du fondement des comptes annuels et un pouvoir donné à la société de gestion pour mettre la note d’information en cohérence. Le projet de résolution sur ce pouvoir précise même qu’il ne permet pas de modifier le fond de la note d’information au-delà des résolutions adoptées. Aucune résolution ne portait sur le prix des parts, sur le fonds de remboursement ou sur les conditions de sortie. C’est le deuxième changement de nom en un peu plus d’un an : la SCPI avait déjà changé de nom lors d’une assemblée générale extraordinaire du 17 septembre 2025, qui avait aussi orienté sa politique d’investissement vers l’immobilier hôtelier, et le bulletin du premier trimestre 2026 indiquait que l’AMF avait délivré le 10 février 2026 le nouveau visa actant ces résolutions.

Pour l’associé, un changement de dénomination ne crée pas une nouvelle société. La personne morale reste la même, immatriculée sous le même numéro SIREN 830 554 986 : les parts détenues, le rang des demandes de retrait inscrites, les acomptes à venir et les droits de vote ne sont pas modifiés par le seul changement de nom. Deux précautions pratiques s’imposent toutefois. D’abord, les relevés, les attestations et les courriers porteront désormais le nouveau nom : il est utile de conserver ensemble les documents établis sous les trois dénominations successives, car ils prouvent la date de souscription, le prix payé et la date de la demande de retrait. Ensuite, un message inattendu qui invoquerait le changement de nom pour proposer de racheter des parts doit être vérifié auprès de la société de gestion, à l’aide des coordonnées figurant dans la note d’information ou le bulletin, et non de celles indiquées dans le message lui-même.

La troisième résolution concerne directement les héritiers. Elle rappelle que, conformément aux statuts, les copropriétaires indivis de parts doivent se faire représenter par un seul d’entre eux à l’assemblée. Cette règle de représentation ne prive pas chaque héritier de son droit à l’information. À propos d’une société civile immobilière, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que la représentation des indivisaires par un mandataire « ne privait pas les copropriétaires indivis de parts sociales, qui ont la qualité d’associé, du droit d’obtenir la communication de documents » (Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 18-17.662). Ce droit repose sur l’article 1855 du code civil, qui permet à tout associé d’obtenir « au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux » et de poser des questions écrites sur la gestion, auxquelles il doit être répondu par écrit dans le délai d’un mois.

Le nouveau nom ne change pas non plus la règle qui gouverne la sortie. Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut partir présente une demande de retrait : la société rachète et annule ses parts, en principe grâce aux souscriptions nouvelles. Le règlement général de l’AMF impose que les demandes soient inscrites dès leur réception sur un registre et qu’elles « sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription » (article 422-218 du règlement général de l’AMF). La note d’information à jour au 6 novembre 2026 précise que la demande doit être faite par écrit, qu’il appartient à l’associé de se ménager la preuve de son envoi, qu’une copie adressée par courrier électronique ne constitue pas cette preuve et que le recommandé électronique n’est pas accepté. Le bulletin distingue en outre les parts en attente « confirmées » et « non confirmées » : ces dernières ont pris rang dans le registre, mais ne peuvent pas participer à la compensation tant que le dossier du client est incomplet.

Cette distinction n’est pas un détail. Dans une affaire jugée le 14 avril 2026, un associé d’une autre SCPI reprochait à sa banque d’avoir retardé sa demande de retrait et réclamait notamment 20 000 € de préjudice de trésorerie. Le tribunal a constaté que le bulletin de retrait reçu par la société de gestion ne précisait pas le nombre de parts à vendre, malgré plusieurs relances, a jugé que l’opération avait tardé à être enregistrée du fait de la négligence de l’associé et a écarté le préjudice de trésorerie « alors qu’il en est toujours propriétaire » (TJ Paris, 9e ch. 2e sect., 14 avril 2026, n° 26/00363). L’associé qui attend a donc intérêt à demander à la société de gestion, par écrit, si sa demande est confirmée, à quelle date elle a été enregistrée et combien de parts elle porte.

Les bulletins publiés depuis un an permettent de retracer l’évolution de la file, que la société de gestion présente en incluant les demandes confirmées et non confirmées.

Deux enseignements s’en dégagent. Les souscriptions nouvelles, qui seules permettent un retrait au prix plein, sont devenues marginales : 163 parts au troisième trimestre 2025, puis 16, 16, 14 et enfin 4 parts au troisième trimestre 2026. Les demandes nouvelles, que nous déduisons de l’écart entre deux trimestres augmenté des parts sorties, sous réserve d’éventuelles annulations, ont été d’environ 3 533 parts au quatrième trimestre 2025, 1 637 au premier trimestre 2026, puis 50 218 au deuxième trimestre 2026, avant de retomber à 2 917 au troisième. La baisse de la file au 30 septembre ne vient donc pas d’un retour des acheteurs : elle tient presque entièrement au fonds de remboursement.

B. 180 €, 163,80 € ou 153 € : d’où viennent les trois prix de la part

Le premier prix est celui de la souscription. Il est fixé par la société de gestion sur la base de la valeur de reconstitution, et le code monétaire et financier ajoute que « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié » et notifié à l’AMF (article L. 214-94 du code monétaire et financier). La valeur de reconstitution s’établissait à 201,43 € par part au 31 décembre 2025 et à 199,01 € au 30 juin 2026. Le prix de 204 €, en vigueur depuis le 1er juillet 2022, se situait donc légèrement au-dessus ; celui de 180 €, appliqué depuis le 31 juillet 2026, se situe 9,55 % en dessous, selon la note d’information, donc dans la marge de 10 % prévue par la loi.

Le deuxième prix est la valeur de retrait. Lorsque la demande est compensée par une souscription, le règlement général de l’AMF interdit de rembourser l’associé « à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription » (article 422-230 du règlement général de l’AMF). La commission de souscription étant de 9 % hors taxes, soit 16,20 € sur un prix de 180 €, la valeur de retrait est de 163,80 €, contre 185,64 € tant que le prix était de 204 €. C’est le montant que reçoit l’associé dont la demande trouve une contrepartie.

Le troisième prix est celui du fonds de remboursement, qui n’intervient qu’en l’absence de contrepartie. Le même article 422-230 du règlement général de l’AMF prévoit alors que le remboursement « ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF ». La valeur de réalisation correspond, selon l’article L. 214-109 du code monétaire et financier, à « la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société » ; pour une SCPI à capital variable, elle est arrêtée à la clôture de chaque exercice et à la fin du premier semestre. Elle était de 170,19 € au 31 décembre 2025 et de 169,68 € au 30 juin 2026. Le plancher réglementaire s’établit donc, à notre calcul, à 152,71 € depuis la valeur du 30 juin. Le prix de 153 € se situe 9,83 % sous la valeur de réalisation, tout près de ce plancher, comme le prix de 154 € pratiqué au printemps, fixé selon le bulletin du premier trimestre à au moins 90 % de la dernière valeur de réalisation connue. La société de gestion explique avoir voulu, fin juillet, faire converger la valeur de retrait et le prix du fonds, afin d’homogénéiser les conditions de sortie.

La baisse de la valeur de retrait, de 185,64 € à 163,80 € le 31 juillet 2026, a une conséquence précise pour les associés qui avaient déjà demandé leur retrait. Le règlement général de l’AMF impose à la société de gestion de les informer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception « au plus tard la veille de la date d’effet », un envoi recommandé électronique n’étant possible que si l’associé a expressément choisi cette modalité. À défaut de réaction dans les quinze jours de la réception, « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix » (article 422-219 du règlement général de l’AMF). L’associé qui ne se souvient pas avoir reçu ce courrier peut demander à la société de gestion la copie de la notification et la preuve de son envoi ; les effets d’un éventuel défaut d’information se discutent au cas par cas. Nous avons détaillé ce mécanisme dans notre article sur la baisse du prix de retrait d’une SCPI et les quinze jours pour réagir.

Deux autres règles éclairent la situation. D’une part, il ne peut être procédé à des émissions de parts nouvelles augmentant le capital tant qu’il existe sur le registre « des demandes de retrait non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription » (article 422-220 du règlement général de l’AMF) : chaque souscription sert d’abord à rembourser un associé inscrit, ce qui explique que les 4 parts souscrites au troisième trimestre aient permis exactement 4 retraits. Les parts rachetées par le fonds étant annulées, le capital est passé de 1 237 661 € au 31 décembre 2025 à 1 163 391 € au 30 septembre 2026.

D’autre part, la loi prévoit une procédure d’alerte lorsque « les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts » : la société de gestion en informe sans délai l’AMF et convoque, dans les deux mois, une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée » (article L. 214-93 du code monétaire et financier). Au 30 juin 2026, la file totale atteignait 13,6 % des parts, mais la loi ne compte que les demandes en attente depuis douze mois, et les bulletins ne publient pas la répartition des demandes selon leur ancienneté. Au 30 septembre 2026, la file entière, toutes anciennetés confondues, représente 8,5 % des parts, donc moins que le seuil. La note d’information prévoit que, si ce seuil était atteint, l’ouverture d’un registre d’ordres d’achat et de vente pourrait constituer une mesure appropriée, ce qui suspendrait les demandes de retrait au profit d’un marché par confrontation ; notre guide de la revente de parts sur le marché secondaire ou de gré à gré décrit ce fonctionnement.

II. Accepter le fonds, attendre ou agir : les choix de l’associé et leurs conséquences

A. La proposition du fonds de remboursement : ce que l’on gagne et ce que l’on abandonne

Le fonds de remboursement n’est pas une réserve de la société de gestion. Le règlement général de l’AMF réserve à l’assemblée des associés sa création, sa dotation et la fixation de ses limites et critères d’utilisation, précise que les sommes proviennent de la vente d’immeubles ou de bénéfices affectés et ajoute que ces liquidités sont « destinées au seul remboursement des associés » (article 422-231 du règlement général de l’AMF). Lorsque le produit d’une vente n’est pas réinvesti, l’assemblée générale « est seule compétente » pour décider de le distribuer ou de doter ce fonds (article 422-225 du règlement général de l’AMF), et la reprise des sommes disponibles exige un rapport motivé de la société de gestion porté préalablement à la connaissance des associés et de l’AMF (article 422-233 du règlement général de l’AMF). Les statuts de la SCPI vont plus loin en subordonnant cette reprise à une décision d’assemblée.

Selon la note d’information, l’assemblée du 23 juin 2025 a créé le fonds et autorisé des dotations, en une ou plusieurs fois, dans la limite cumulée de 50 millions d’euros prélevés sur le produit des cessions d’immeubles. Une première dotation de 1,5 million d’euros, en avril 2026, n’était ouverte qu’aux associés en attente depuis plus de douze mois et dans la limite de 200 parts par associé et par an ; 1 836 parts ont été remboursées. L’assemblée du 25 juin 2026 a assoupli ces conditions. La société de gestion peut désormais, dans l’ordre chronologique du registre et selon les fonds disponibles, adresser une proposition aux associés en attente depuis plus d’un mois ; la demande de remboursement n’est plus plafonnée ; en cas de refus ou d’absence de réponse dans les deux mois de l’envoi du courrier, l’ordre de retrait conserve son rang ; en cas d’exécution partielle, le reliquat garde aussi son rang ; enfin, deux propositions doivent être espacées d’au moins trois mois. Une seconde dotation de 10 millions d’euros, en août 2026, a été utilisée presque entièrement, et 72 434 parts ont été remboursées au troisième trimestre.

L’écart entre la valeur de retrait et le prix du fonds, soit 10,80 € par part ou 6,6 % de 163,80 €, n’est pas une rémunération de la société de gestion. La note d’information l’assimile à des frais de remboursement acquis à la SCPI, au sens de la directive européenne de 2024 sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs, dont l’annexe décrit les frais de remboursement comme des frais « versés au fonds par les porteurs de parts ou les actionnaires lors du remboursement de parts ou d’actions » et destinés à éviter que ceux qui restent soient injustement désavantagés (directive (UE) 2024/927 du 13 mars 2024, annexe II). Le rapport annuel 2025 explique que, pour servir d’outil de gestion de la liquidité au sens de ce texte, le fonds doit réunir au moins deux des trois caractéristiques suivantes : des frais de remboursement, un plafonnement des remboursements et une prolongation des délais de préavis. Autrement dit, l’associé qui accepte 153 € laisse 10,80 € par part dans la SCPI, au bénéfice des associés qui restent.

La réponse à la proposition obéit à une forme précise. Dans une affaire concernant le fonds d’une autre SCPI, un associé réclamait en référé le paiement de 45 438 € en exécution du fonds de remboursement. Le juge a relevé que le recours au fonds supposait deux conditions cumulatives, un ordre de retrait portant sur 300 parts au plus et en attente depuis plus de six mois, et le retour du bulletin-réponse dans le délai imparti, et qu’un courrier contestant la situation de manière générale « ne constitue en rien un ordre ferme d’actionner le fonds de remboursement ». Il a aussi retenu que la demande de provision dirigée contre la société de gestion, qui faisait valoir qu’il ne lui appartenait pas de racheter les parts sur ses propres deniers, se heurtait à une contestation sérieuse, l’associé ne démontrant aucune faute du gérant, et toutes les demandes ont été rejetées (TJ Amiens, réf., 7 mai 2025, n° 25/00008). Le conseil pratique est simple : répondre avec le document joint à la proposition, dans les deux mois, en indiquant le nombre de parts, et conserver la preuve de l’envoi.

Accepter ou refuser dépend ensuite de la situation de chacun, et quelques repères chiffrés permettent d’y voir clair. Une part payée 204 € et remboursée 153 € fait perdre 51 €, soit 25 % du prix payé, frais de souscription compris. Attendre une compensation à 163,80 € suppose que des souscriptions reviennent, alors qu’il n’y en a eu que 4 au dernier trimestre. Attendre la prochaine proposition du fonds suppose une nouvelle dotation, financée par des ventes d’immeubles : le bulletin mentionne la vente d’un commerce à Lille pour 3,05 millions d’euros le 25 septembre 2026, et le bulletin du deuxième trimestre annonçait que des ventes d’actifs résidentiels et de commerce contribueraient à doter le fonds plus largement. La fourchette dans laquelle le prix du fonds doit se situer dépendra de la prochaine valeur de réalisation, arrêtée au 31 décembre 2026, qui peut monter comme baisser. Pendant l’attente, l’associé conserve la jouissance de ses parts : selon la note d’information, il ne la perd qu’au premier jour du mois de l’inscription de son retrait sur le registre des associés, et il continue donc de percevoir les acomptes, qui ont été de 1,40 €, 2,05 € puis 1,00 € par part au cours des trois premiers trimestres de 2026. Enfin, rien n’impose de tout accepter : la proposition peut porter sur tout ou partie des parts en attente.

Accepter a aussi une portée juridique au-delà du prix. Tant que l’associé détient ses parts, sa perte reste latente. La Cour de cassation juge que le manquement d’un conseiller à son devoir d’information ou de conseil sur le risque de perte d’un investissement en SCPI prive l’acquéreur d’une chance d’éviter ces pertes, de sorte que le délai pour agir « ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Elle a retenu la même solution pour un autre placement, le délai ne pouvant courir « avant la date à laquelle l’investissement a été perdu » (Cass. com., 21 mai 2025, n° 24-13.217). Statuant sur renvoi après cette cassation, la cour d’appel de Paris a jugé qu’une baisse de la valeur de réalisation ne révélait « qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs » (CA Paris, pôle 5 ch. 10, 11 juin 2026, n° 25/04375), et un juge de la mise en état a considéré que les pertes restaient hypothétiques tant que l’investisseuse était toujours titulaire de ses parts (TJ Paris, JME, 5 mars 2025, n° 24/03410). À notre lecture, le remboursement par le fonds à un prix inférieur au prix payé pourrait donc marquer la réalisation de la perte et, avec elle, le point de départ du délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil pour agir contre un conseiller. Avant d’accepter, il est prudent de rassembler le bulletin de souscription, le rapport d’adéquation ou la lettre de mission, les échanges avec le conseiller et les relevés.

Trois situations particulières méritent une vérification préalable. Si les parts ont été achetées à crédit et nanties au profit de la banque, les statuts soumettent le nantissement à l’agrément de la société, et la note d’information subordonne l’inscription d’un ordre de vente portant sur des parts nanties à la mainlevée du nantissement : l’accord du prêteur sera vraisemblablement nécessaire, et la somme reçue devra être confrontée au capital restant dû. Si les parts sont détenues par un contrat d’assurance vie en unités de compte, c’est l’assureur qui est associé et qui reçoit la proposition ; l’épargnant agit sur son contrat, par rachat ou arbitrage, selon les règles du contrat, comme nous l’avons expliqué à propos d’une unité de compte immobilière en assurance vie. Enfin, les parts démembrées supposent de vérifier qui doit signer la demande. Le traitement fiscal du remboursement n’est pas abordé ici.

B. Les leviers collectifs, puis les recours si une faute est établie

Avant toute action, l’associé dispose de droits d’information précis. Outre le droit de communication et de questions écrites de l’article 1855 du code civil, la loi permet à toute personne intéressée de demander au juge des référés d’enjoindre aux dirigeants de communiquer aux associés les documents prévus avant les assemblées (article L. 214-103 du code monétaire et financier). Ces documents, dont les rapports de la société de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire aux comptes, sont mis à disposition au moins quinze jours avant la réunion, au siège et sur le site de la société de gestion, et peuvent être envoyés sur demande (article R. 214-144 du code monétaire et financier). Trois questions écrites sont utiles dès maintenant : le solde disponible du fonds, le calendrier des prochaines ventes d’immeubles et la répartition des demandes en attente selon leur ancienneté.

L’assemblée reste le lieu où se décident la dotation du fonds et l’affectation du produit des ventes. Les décisions y sont prises à la majorité des voix des associés présents ou représentés et « L’assemblée générale peut se tenir sans qu’un quorum soit requis » (article L. 214-103 du code monétaire et financier) : dans une SCPI de 2 161 associés, quelques votes peuvent peser. Un pouvoir envoyé sans désignation de mandataire vaut vote favorable aux résolutions présentées ou agréées par la société de gestion et défavorable aux autres (article L. 214-104 du code monétaire et financier), tandis qu’un vote par correspondance exprimant une abstention compte comme un vote négatif (article L. 214-105 du code monétaire et financier). Les associés peuvent aussi proposer leurs propres résolutions : « Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social peuvent demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution », ce seuil étant réduit par tranches lorsque le capital dépasse 760 000 €, et la demande devant être adressée vingt-cinq jours au moins avant la date de l’assemblée réunie sur première convocation (article R. 214-138 du code monétaire et financier). Avec un capital de 1 163 391 € au 30 septembre 2026, le seuil représente, à notre calcul, 40 485 parts, soit environ 3,5 % des parts : il suppose de se regrouper.

Le conseil de surveillance offre un autre relais. Composé de trois à douze associés désignés par l’assemblée, « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment », peut se faire communiquer tout document et présente un rapport à l’assemblée (article L. 214-99 du code monétaire et financier). L’avis de convocation de l’assemblée du 25 juin 2026 indiquait que deux postes étaient à pourvoir et qu’aucune candidature n’avait été reçue ; le bulletin du troisième trimestre fait désormais appel à candidatures pour six postes, jusqu’au 31 mars 2027. Le candidat doit indiquer notamment son âge, ses références professionnelles, ses activités des cinq dernières années et le nombre de parts qu’il détient, informations reprises dans la convocation (article R. 214-144 précité). Pour des associés inquiets de la liquidité, siéger au conseil permet de suivre de près les dotations du fonds et les ventes d’immeubles. En dernier recours, la société de gestion peut être révoquée par l’assemblée à la majorité, et elle « est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé » (article L. 214-98 du code monétaire et financier) ; une telle démarche suppose des griefs sérieux, et la seule lenteur des retraits ne suffirait vraisemblablement pas.

Si une perte est réalisée et qu’un manquement est établi, la première personne à interroger est souvent celle qui a conseillé ou vendu les parts. Les conseillers en investissements financiers doivent agir « servant au mieux les intérêts des clients » et recommander des placements adaptés à leur situation (article L. 541-8-1 du code monétaire et financier) ; les prestataires de services d’investissement, dont les banques, doivent recommander des instruments « adéquats et adaptés à leur tolérance au risque et à leur capacité à subir des pertes » (article L. 533-13 du code monétaire et financier). La Cour de cassation a jugé que le prestataire doit informer son client des risques inhérents au placement, « leur chance de réalisation fût-elle imprévisible », et elle a reproché aux juges du fond de s’être fondés sur le bulletin de souscription signé par le client, qui renvoyait à la note d’information, sans rechercher si la proposition commerciale personnalisée mentionnait les risques de l’investissement (Cass. com., 11 février 2014, n° 12-26.083). L’indemnisation prend la forme d’une perte de chance et peut rester limitée : dans un litige portant sur les frais d’un retrait anticipé de parts d’une autre SCPI, le tribunal judiciaire de Paris a condamné l’intermédiaire à 7 619,61 €, la perte de chance étant limitée à 20 % des frais supportés, parce que l’investisseuse avait été informée de l’horizon de placement de huit ans (TJ Paris, 9e ch. 2e sect., 10 février 2026, n° 24/14063). Nos articles sur le placement conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine et sur la SCPI conseillée par une banque détaillent ces actions.

La responsabilité de la société de gestion obéit à d’autres règles. Si une faute de gestion causait un dommage à la SCPI elle-même, « un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », les dommages-intérêts étant alors alloués à la société (article 1843-5 du code civil). L’associé qui agit pour son propre compte contre un tiers doit, selon la Cour de cassation, invoquer un préjudice personnel et distinct, c’est-à-dire « un préjudice qui ne puisse être effacé par la réparation du préjudice social » (Cass. com., 4 novembre 2021, n° 19-12.342) ; à notre lecture, la même logique conduit à distinguer, face à une société de gestion, la perte subie par la SCPI de celle que l’associé subit personnellement. Dans le contentieux d’une autre SCPI, où des associés demandaient réparation du dommage subi par la SCPI elle-même, la cour d’appel de Paris a jugé que ce dommage leur avait été révélé par la communication d’un rapport annuel faisant apparaître une forte baisse de la valeur du patrimoine, ce qui fixait le point de départ de la prescription (CA Paris, pôle 5 ch. 10, 18 novembre 2024, n° 23/17888), et, dans l’arrêt du 11 juin 2026 précité, elle a retenu une faute de la société de gestion qui n’avait pas fait suffisamment état du risque de perte dans la documentation destinée aux investisseurs. Rien, à ce jour, ne permet de transposer ces solutions à la SCPI dont il est question ici : elles montrent seulement sur quels terrains la responsabilité d’une société de gestion pourrait être discutée si une faute venait à être établie. Les règles propres aux litiges entre associés et gérants de sociétés civiles relèvent du contentieux entre associés d’une société civile.

Plusieurs outils permettent de préparer ou d’accélérer ces démarches. « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », le juge peut ordonner des mesures d’instruction, par exemple la production de documents (article 145 du code de procédure civile). Le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires « même en présence d’une contestation sérieuse » et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable (article 835 du code de procédure civile), mais l’ordonnance d’Amiens précitée montre les limites de cette voie lorsque le droit au remboursement dépend des fonds disponibles. Le médiateur de l’AMF peut être saisi des litiges relevant de la compétence de l’autorité, et « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi » (article L. 621-19 du code monétaire et financier). Quant au délai, l’action en responsabilité se prescrit en principe « par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil), avec le point de départ discuté plus haut. Pour d’autres exemples de fonds de remboursement proposés sous la valeur de retrait, on pourra se reporter à notre analyse de trois SCPI ayant ouvert un fonds de remboursement en 2026 et à celle de deux SCPI dont le fonds rachète à 58 € et 52 €.

Conclusion

Le nouveau nom ne change rien aux droits des associés. Les parts, le rang des demandes de retrait, les acomptes et les droits de vote restent attachés à la même société, simplement rebaptisée lors d’une assemblée dont l’ordre du jour ne touchait ni aux prix ni à la sortie. Ce qui a changé en 2026 tient au bulletin : la file d’attente, montée à 13,6 % des parts au 30 juin, est retombée à 8,5 % au 30 septembre grâce à un fonds de remboursement qui rachète à 153 €, quand la valeur de retrait est de 163,80 € et que beaucoup d’associés ont payé leurs parts 204 €.

Pour l’associé en attente, la décision se prépare en quelques étapes. Il vérifie d’abord que sa demande est confirmée, à quelle date elle a pris rang et pour combien de parts, en gardant la preuve de son envoi. Il recherche ensuite s’il a reçu la lettre recommandée annonçant la baisse de la valeur de retrait au 31 juillet 2026. Lorsqu’une proposition du fonds lui parvient, il dispose de deux mois pour répondre avec le document joint, pour tout ou partie de ses parts, sachant qu’un refus ou un silence lui conserve son rang et que la prochaine proposition ne pourra intervenir avant trois mois. Il compare le prix offert avec son prix de revient, son besoin de liquidités et la perspective, incertaine, de souscriptions nouvelles ou de nouvelles ventes d’immeubles, en gardant à l’esprit que la prochaine valeur de réalisation, arrêtée au 31 décembre 2026, déplacera la fourchette réglementaire du prix du fonds.

Le remboursement à perte a aussi une portée juridique : à notre lecture, il pourrait marquer la réalisation de la perte et faire courir le délai de cinq ans pour agir contre un conseiller dont le devoir d’information ou de conseil aurait été défaillant. Il est donc utile de rassembler les documents de souscription avant d’accepter. Sur le plan collectif, les associés peuvent poser des questions écrites, proposer des résolutions s’ils réunissent environ 3,5 % des parts, voter en connaissance de cause sur l’affectation du produit des ventes et se porter candidats au conseil de surveillance avant le 31 mars 2027.

Ces pistes doivent être lues avec les réserves posées en introduction. Au 7 novembre 2026, aucune procédure collective, aucune décision de justice visant la SCPI et aucune sanction de l’AMF la concernant n’ont été relevées ; aucune faute de la société de gestion n’est établie, et celle-ci a doté le fonds, assoupli son accès avec l’accord de l’assemblée et réduit la file d’attente. Les statuts, la note d’information et les bulletins de la SCPI priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un différend. Les prochaines échéances sont connues : le bulletin du quatrième trimestre 2026, les valeurs au 31 décembre 2026, les nouvelles dotations éventuelles du fonds et l’assemblée de 2027, dont chacun pourra modifier l’équilibre entre attendre et sortir.