Votre demande de retrait n’avance plus, la société de gestion vous parle désormais de « registre des ordres » et vous cherchez comment revendre vos parts de SCPI : vous n’êtes pas un cas isolé. Selon les statistiques publiées le 5 novembre 2026 par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), la valeur des parts en attente atteignait 2 milliards d’euros au 30 septembre 2026, soit 2,6 % de la capitalisation des SCPI, en hausse de 8 % en un trimestre. Sur les neuf premiers mois de l’année, les cessions réalisées sur le marché secondaire n’ont pesé qu’environ 22 millions d’euros, et les cessions de gré à gré environ 20 millions. Pour les SCPI à capital fixe, le prix moyen a reculé de 47 % depuis janvier, recul que les deux organismes attribuent pour une large part aux SCPI ayant suspendu la variabilité de leur capital, dont le prix résulte désormais de la confrontation des ordres d’achat et de vente.
Revendre reste pourtant possible, à condition de savoir quelle porte de sortie est ouverte pour vos parts et de respecter des règles précises, fixées par le code monétaire et financier, le règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’instruction de cette autorité. Cet article ne vise aucune SCPI en particulier : il présente le cadre commun, éclairé par des décisions de justice publiées. Les statuts, la note d’information et les formulaires de chaque SCPI priment sur cette présentation générale, aucune analyse ne remplace la lecture de vos propres documents et seul le juge peut trancher un litige.
Il faut d’abord comprendre comment vendre quand le retrait ne fonctionne plus (I), puis ce que l’associé vendeur peut exiger, contester et réclamer (II).
I. Revendre ses parts quand le retrait ne fonctionne plus : quelle porte de sortie et quelles règles
A. Retrait, registre des ordres ou gré à gré : identifier la porte de sortie ouverte pour vos parts
Une part de SCPI ne se vend pas comme une action. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt publié au Bulletin et au Rapport, rendu après avis de la chambre commerciale : il ressort du code monétaire et financier que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables », que leur propriété se transmet par une inscription sur le registre des associés et non au compte-titres de l’acquéreur, et la Cour en déduit que « les parts de la SCPI ne sont pas des valeurs mobilières » (Cass. 2e civ., 8 décembre 2022, n° 19-20.143). Conséquence pratique : même si vos parts apparaissent sur un relevé de compte-titres tenu par votre banque, celle-ci ne peut pas les céder sur un marché. Toute sortie passe par la société de gestion, qu’il s’agisse d’un retrait, d’une vente sur le registre des ordres ou d’une cession à un acheteur que vous avez trouvé vous-même.
Dans une SCPI à capital variable qui fonctionne normalement, la sortie prend la forme d’un retrait : la société rachète vos parts, en principe grâce aux souscriptions nouvelles. L’article 422-218 du règlement général de l’AMF prévoit que les demandes de retrait sont inscrites, dès réception, sur un registre et qu’elles « sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». Le prix est encadré par l’article 422-230 du même règlement : un retrait compensé par une souscription ne peut excéder le prix de souscription diminué de la commission de souscription et, lorsque le retrait n’est pas compensé, notamment par un fonds de remboursement, « le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF ». Cette valeur de réalisation est définie par l’article L. 214-109 du code monétaire et financier : elle « est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société ». Nous avons détaillé ailleurs comment réagir à une baisse du prix de retrait annoncée par la société de gestion.
Ce mécanisme a une limite que les juges rappellent : sans souscriptions, pas de remboursement. Dans un jugement du 14 avril 2026, le tribunal judiciaire de Paris a approuvé la banque qui soulignait qu’« un associé ne peut obtenir le remboursement de ses parts qu’à condition qu’il y ait des fonds disponibles d’un montant suffisant et non affectés », correspondant aux souscriptions de la période. Il a rejeté la demande de l’associé qui réclamait le prix de cession non encaissé, « alors qu’il en est toujours propriétaire » (TJ Paris, 14 avril 2026, n° 26/00363). Tant que la demande n’est pas exécutée, vous restez associé, vous continuez à percevoir les éventuels revenus et vous supportez l’évolution de la valeur des parts.
Lorsque la file s’allonge, la loi organise une réaction. Le II de l’article L. 214-93 du code monétaire et financier vise deux situations : les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois qui « représentent au moins 10 % des parts émises par la société », et les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois qui atteignent le même seuil. La société de gestion « en informe sans délai l’Autorité des marchés financiers » et convoque, dans les deux mois, une assemblée générale extraordinaire à laquelle elle propose « la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée ». L’article 422-205 du règlement général range parmi ces mesures l’inscription d’ordres sur le registre d’une SCPI à capital variable et précise : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait ». Beaucoup de statuts permettent en outre à la société de gestion de suspendre la variabilité du capital avant ce seuil, selon des conditions propres à chaque SCPI. Les clauses que nous avons analysées, comme la faculté de suspendre la variabilité adoptée par une SCPI en juin 2026, prévoient, si elle est exercée, l’annulation des demandes de retrait inscrites et le passage à une confrontation périodique des ordres : votre ancienne demande ne vous protège alors plus, et il faut passer un ordre de vente.
Dans une SCPI à capital fixe, il n’y a jamais eu de retrait : la seule voie organisée est le registre des ordres. Le vendeur y bénéficie d’une protection méconnue. L’article L. 214-96 du code monétaire et financier interdit à la société de créer des parts nouvelles pour augmenter son capital tant que n’ont pas été satisfaites les offres de cession inscrites sur le registre « depuis plus de trois mois pour un prix inférieur ou égal à celui demandé aux nouveaux souscripteurs ». Une augmentation de capital annoncée alors que des vendeurs attendent depuis des mois à un prix inférieur au prix proposé aux nouveaux souscripteurs mérite donc d’être vérifiée.
Reste la cession de gré à gré, c’est-à-dire la vente directe à un acheteur que vous trouvez vous-même : un membre de la famille, un autre associé, un investisseur. Les statuts peuvent soumettre la cession à un tiers à l’agrément de la société, sauf en cas de succession, de liquidation de communauté ou de cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant. L’article L. 214-97 du code monétaire et financier encadre alors strictement la procédure. La demande d’agrément indique l’identité du cessionnaire, le nombre de parts et le prix offert, et « L’agrément résulte soit d’une notification, soit du défaut de réponse dans le délai de deux mois à compter de la demande ». En cas de refus, la société de gestion doit, dans le mois qui suit, faire acquérir les parts par un associé ou un tiers, ou par la société elle-même avec votre accord, et le texte ajoute : « Si, à l’expiration du délai prévu à l’alinéa précédent, l’achat n’est pas réalisé, l’agrément est considéré comme donné », sous réserve d’une prolongation accordée par le juge à la demande de la société. À défaut d’accord sur le prix, celui-ci est fixé par un expert dans les conditions de l’article 1843-4 du code civil, désigné par les parties ou, à défaut, par le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.
La cession de gré à gré obéit aussi au droit commun des sociétés civiles : selon l’article 1865 du code civil, « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit » et elle n’est opposable à la société qu’après signification ou, si les statuts le prévoient, par transfert sur ses registres. Elle a un coût. L’article 726 du code général des impôts soumet à un droit d’enregistrement de 5 % les cessions de participations dans des « personnes morales à prépondérance immobilière », notion qui vise les sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France ; une SCPI investie surtout hors de France peut ne pas remplir cette condition, ce que la note d’information permet de vérifier. S’y ajoutent les frais de dossier prévus par les statuts, que l’article 422-224 du règlement général autorise sous la forme d’une commission de cession calculée sur le montant de la transaction ou forfaitaire. La rédaction de l’acte et la procédure d’agrément relèvent des règles de la cession de parts sociales soumise à agrément, qu’il vaut mieux maîtriser avant de signer avec un acheteur.
B. Passer un ordre de vente qui sera exécuté : forme, prix minimum, durée de douze mois, priorités et frais
Juridiquement, votre ordre de vente est un mandat. L’article 422-204 du règlement général de l’AMF précise que le terme d’ordre « désigne tout mandat d’achat ou de vente de parts de SCPI » adressé à la société de gestion ou à un intermédiaire, par exemple votre banque ou votre conseiller. Or, selon l’article 1984 du code civil, le mandat est l’acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom, et « Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ». Le tribunal judiciaire de Nanterre en a tiré la conséquence dans un jugement du 29 mai 2026 : l’ordre passé auprès de la société de gestion et l’accusé de réception qu’elle avait émis le même jour « sont constitutifs d’un contrat de mandat par lequel la société de gestion s’est engagée à confronter l’ordre » aux autres offres et, en cas d’exécution, à enregistrer le transfert des parts (TJ Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353). L’affaire concernait un ordre d’achat, mais le raisonnement vaut, à notre lecture, pour un ordre de vente. Conservez donc l’accusé de réception : c’est la preuve du contrat.
La forme compte autant que le fond. L’instruction AMF DOC-2019-04, modifiée le 27 novembre 2025, impose que les ordres comportent les informations des formulaires types annexés à l’instruction, faute de quoi ils ne sont pas valablement inscrits, modifiés ou annulés. Seuls sont recevables les « ordres de vente à prix minimum », et le vendeur peut préciser que son ordre ne donnera lieu à transaction que s’il est « satisfait en totalité ». L’ordre peut être transmis à la société de gestion ou à un intermédiaire, par lettre avec avis de réception, par internet lorsque la réception peut être prouvée, ou par téléphone confirmé par écrit, selon les moyens que la société de gestion accepte. Surtout, l’instruction met la preuve à votre charge : c’est au donneur d’ordre de pouvoir prouver l’envoi de son ordre et sa réception. Elle prévoit enfin qu’un ordre modifié perd son rang lorsque le vendeur relève son prix minimum ou augmente la quantité de parts, et qu’un ordre dont la validité expire pendant une période de confrontation ne participe pas à cette confrontation.
Les décisions publiées montrent ce que coûte un formulaire incomplet. Dans l’affaire jugée à Paris le 14 avril 2026, l’associé avait omis d’indiquer le nombre de parts à vendre ; la société de gestion le lui avait rappelé à quatre reprises et l’ordre n’avait été enregistré qu’après régularisation, plus de deux mois après la réception du bulletin. Le tribunal a jugé : « C’est donc du fait de sa négligence que cette opération a tardé à être dûment enregistrée » et a écarté toute faute de la banque (TJ Paris, 14 avril 2026, n° 26/00363). Le juge des référés d’Amiens a, de son côté, refusé de voir dans une lettre de réclamation générale un ordre valable : ce courrier « ne constitue en rien un ordre ferme d’actionner le fonds de remboursement », a-t-il retenu, de sorte que la demande d’exécution a été rejetée (TJ Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). Utilisez le formulaire de la société de gestion, remplissez chaque case, en particulier le nombre de parts et le prix minimum, datez, signez et gardez la preuve de l’envoi.
Une fois reçu, l’ordre est inscrit sur le registre, et cette inscription est une condition de validité : l’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que les ordres d’achat et de vente sont, « à peine de nullité, inscrits sur un registre tenu au siège de la société ». Sa durée de vie est limitée, comme le prévoit l’article 422-205 du règlement général : « La durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois. » L’associé doit être informé à l’avance de l’expiration de son ordre, et ce délai « peut être prorogé de douze mois maximum sur demande expresse de l’associé ». La prorogation n’est donc pas automatique : notez la date d’inscription de votre ordre et demandez par écrit, avant l’échéance, qu’il soit prorogé si vous souhaitez conserver votre place.
Le prix ne se négocie pas : il naît de la confrontation périodique des ordres. L’article 422-229 du règlement général laisse la société de gestion fixer la périodicité, indiquée dans la note d’information, « sans que celle-ci ne puisse toutefois être supérieure à trois mois ni inférieure à un jour ouvré ». À chaque échéance, selon l’article 422-213 : « Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts », et il est rendu public le jour même avec les quantités échangées ; si aucun prix ne peut être établi, la société publie le prix d’achat le plus élevé et le prix de vente le plus faible. L’article 422-214 ajoute : « Les ordres sont exécutés dès l’établissement du prix d’exécution et à ce seul prix », en servant d’abord les ordres d’achat au prix le plus élevé et les ordres de vente au prix le plus faible, puis, à prix égal, par ordre chronologique d’inscription.
Ces règles commandent votre stratégie. Votre prix minimum ne fixe pas le prix que vous recevrez : si votre ordre est exécuté, il l’est au prix d’exécution, qui peut être supérieur à votre minimum. Un minimum bas vous place en tête de file, mais votre offre contribue alors, avec celles des autres vendeurs, à la formation d’un prix d’équilibre plus bas. Un minimum proche de la dernière valeur publiée vous protège d’une vente à vil prix, au risque de ne jamais être servi lorsque les acheteurs se raréfient, comme dans cette SCPI où aucune part ne s’est échangée en six confrontations, ou dans cette autre où des parts se sont échangées à 114 euros contre 320 euros avant la suspension. Pour décider en connaissance de cause, demandez l’état du carnet : l’article 422-206 du règlement général oblige la société de gestion ou l’intermédiaire à transmettre à toute personne qui le demande « les cinq prix d’achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus faibles » figurant sur le registre, avec les quantités correspondantes.
Avant chaque confrontation, la société de gestion vérifie qu’aucun obstacle n’empêche l’exécution des ordres de vente. Selon l’article 422-210 du règlement général, elle s’assure notamment que le cédant « dispose des pouvoirs suffisants pour aliéner les parts qu’il détient » et de la quantité de parts nécessaire. Lorsque les parts sont démembrées, données en garantie à une banque ou détenues à plusieurs, il est prudent de réunir avant l’ordre les accords et les justificatifs nécessaires, sans quoi l’ordre risque d’être écarté au moment de la confrontation.
La société de gestion peut aussi interrompre le marché. L’article 422-211 du règlement général l’autorise, « par décision motivée et sous sa responsabilité », à suspendre l’inscription des ordres après en avoir informé l’AMF. Lorsque la suspension est justifiée par un événement important susceptible d’influer sur le prix ou sur les droits des associés, elle annule les ordres inscrits, en informe individuellement les donneurs d’ordres et diffuse sa décision motivée dans le public. Dans l’affaire jugée à Nanterre, la société de gestion avait ainsi annulé des ordres après une confrontation, à la suite du vote de la dissolution de la SCPI ; le tribunal ne s’est pas prononcé sur la régularité de cette annulation, l’action étant prescrite, ce qui montre l’importance d’agir vite.
Restent les frais. L’article 422-224 du règlement général autorise une commission de cession ou de retrait, dont l’assiette et le taux doivent figurer dans les statuts et la note d’information, toute commission nouvelle devant être approuvée par l’assemblée générale. Ce montant n’est pas intangible : la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé qu’« une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci » (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 24-14.271, publié au Bulletin). Dans cette affaire, l’assemblée avait réduit une commission de cession d’immeubles de 6 % à 0,6 % ; à notre lecture, rien n’interdit aux associés de proposer de la même manière une baisse de la commission de cession des parts en période de crise. Quant au droit d’enregistrement de l’article 726 du code général des impôts, il s’applique aussi, à notre lecture, aux cessions réalisées par confrontation des ordres, dès lors que la SCPI est à prépondérance immobilière en France. L’instruction de l’AMF indique que la couverture versée par l’acheteur sert au règlement des parts, frais de transaction inclus : vérifiez dans la note d’information si le prix publié s’entend frais compris ou net pour le vendeur.
Le tableau suivant résume les trois voies.
| Voie de sortie | Quand elle est ouverte | Qui fixe le prix | Délai | Coûts principaux |
|---|---|---|---|---|
| Retrait | SCPI à capital variable dont la variabilité n’est pas suspendue | La société de gestion, dans les limites du règlement de l’AMF | Ordre chronologique, selon les souscriptions disponibles | Commission de retrait éventuelle |
| Registre des ordres (marché secondaire) | SCPI à capital fixe, ou à capital variable après suspension | La confrontation des ordres, à un prix unique | Confrontations périodiques, au plus tous les trois mois ; ordre valable douze mois | Commission de cession et droit d’enregistrement, selon la note d’information |
| Gré à gré | Lorsque les statuts le permettent et qu’un acheteur est trouvé | Les parties, sous réserve de l’agrément | Deux mois pour l’agrément, plus un mois en cas de refus | Droit d’enregistrement et frais de dossier |
II. Ce que l’associé vendeur peut exiger, contester et réclamer
A. Faire respecter son ordre : preuves, référé et leviers collectifs des associés
La société de gestion n’est pas un simple guichet. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier dispose : « Le prix d’exécution résulte de la confrontation de l’offre et de la demande », qu’il est établi et publié par la société de gestion, et que toute transaction donne lieu à une inscription sur le registre des associés, réputée constituer l’acte de cession écrit. Le même texte précise : « Le transfert de propriété qui en résulte est opposable, dès cet instant, à la société et aux tiers. » Il ajoute : « La société de gestion garantit la bonne exécution de ces transactions. » Vous pouvez donc exiger que votre ordre régulier soit inscrit, confronté et, s’il est servi, transcrit sans délai : l’article 422-214 impose d’inscrire « sans délai » les transactions effectuées sur le registre des associés.
Le règlement de l’AMF organise aussi la preuve. La société de gestion doit tenir à la disposition du public les informations sur les prix et les quantités du registre, réduire les délais d’inscription et d’information et, selon l’article 422-215 du règlement général, « justifier de l’exécution des ordres et de leur transmission auprès des donneurs d’ordre et des intermédiaires ». Les intermédiaires, banques ou conseillers qui ont reçu votre ordre, sont soumis à une obligation symétrique : l’article 422-216 leur impose de réduire le délai entre la réception et la transmission des ordres et de justifier de cette réception et de cette transmission. Enfin, l’article 422-217 exige que les justificatifs de ces étapes « doivent être conservés pendant une durée de cinq ans ». En pratique, demandez par écrit la copie horodatée de votre ordre, sa position sur le registre, la date de chaque confrontation à laquelle il a participé et l’état des cinq meilleurs prix.
Si ces documents vous sont refusés alors qu’un litige se dessine, le juge peut les faire produire avant tout procès. L’article 145 du code de procédure civile permet d’ordonner des mesures d’instruction dans les termes suivants : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », sur requête ou en référé. C’est souvent la première étape utile : sans la preuve de la date de réception de l’ordre, de son contenu et du sort qui lui a été réservé, aucune action en responsabilité n’a de chance sérieuse.
Le référé peut aussi servir à obtenir l’exécution d’une obligation, mais ses limites sont réelles. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision ou d’« ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Dans l’affaire d’Amiens, l’associé réclamait à la société de gestion une provision correspondant au rachat de ses parts par le fonds de remboursement ; le juge a relevé que la société de gestion contestait devoir racheter les parts sur ses propres deniers et que l’obligation de remboursement était sérieusement contestable, avant de constater que les conditions de forme du fonds n’étaient pas remplies (TJ Amiens, référé, 7 mai 2025, n° 25/00008). Le référé est donc adapté pour faire inscrire un ordre régulier ou obtenir des documents, beaucoup moins pour forcer un rachat ou obtenir le prix de parts invendues. Lorsqu’un fonds de remboursement existe, ses conditions se lisent dans la note d’information et dans les communications de la société de gestion, comme l’illustrent les fonds de remboursement ouverts par trois SCPI en octobre 2026.
Les associés disposent aussi de leviers collectifs. Lorsque le seuil de 10 % de l’article L. 214-93 est atteint, l’assemblée générale extraordinaire convoquée par la société de gestion vote sur les mesures proposées, qu’il s’agisse de céder tout ou partie du patrimoine ou de toute autre mesure appropriée. L’assemblée peut révoquer la société de gestion à la majorité des voix des associés présents ou représentés et, selon l’article L. 214-98 du code monétaire et financier, « la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ». Ces actions supposent une stratégie collective, souvent conduite avec le conseil de surveillance, et relèvent du contentieux entre associés de sociétés civiles, qui obéit à des règles de majorité, de délais et de preuve exigeantes.
Avant tout procès, la médiation est souvent la voie la plus rapide. L’article L. 621-19 du code monétaire et financier habilite le médiateur de l’AMF à recevoir les réclamations qui entrent dans la compétence de l’Autorité et précise : « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi ». La prescription recommence à courir pour au moins six mois lorsque la médiation est déclarée terminée.
Selon les indications publiées par le médiateur de l’AMF, sa saisine doit être précédée d’une réclamation écrite adressée au professionnel concerné. Faute de réponse dans les deux mois, ou en cas de réponse insatisfaisante, vous pouvez saisir le médiateur, de préférence par son formulaire électronique, au plus tard un an après votre réclamation écrite. Rédigez donc cette réclamation avec soin : elle fixe le point de départ de ces délais et constitue la première pièce de votre dossier.
B. Obtenir réparation : contre qui agir, pour quel préjudice et dans quel délai
Contre la société de gestion qui a mal exécuté votre ordre, l’action est de nature contractuelle, puisque l’ordre accepté forme un mandat. Le jugement de Nanterre du 29 mai 2026 montre l’enjeu du délai. L’investisseur demandait réparation d’un gain manqué, égal à la différence entre le boni de liquidation qu’auraient rapporté les parts et le prix d’exécution annulé ; le tribunal a jugé que cette date, celle de la lettre annonçant l’annulation de l’ordre, « doit être retenue comme point de départ du délai de prescription de son action, nonobstant le fait que son dommage n’était alors pas définitivement quantifié ». L’action introduite six ans plus tard a été déclarée irrecevable (TJ Nanterre, 29 mai 2026, n° 24/07353). L’article 2224 du code civil dispose en effet : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Une annulation d’ordre, un refus d’inscription ou une erreur d’exécution doivent donc être contestés sans attendre que le préjudice soit chiffré.
Contre la banque ou le conseiller qui a tardé à transmettre votre ordre, les obligations de l’article 422-216 du règlement général offrent un fondement, mais la preuve vous incombe. Dans l’affaire parisienne du 14 avril 2026, l’associé soutenait que son ordre avait été donné dès le début de l’été ; il ne produisait aucune pièce établissant cette date, et le retard tenait à son propre formulaire incomplet. Gardez donc la trace datée de la remise d’un dossier complet et de chaque relance.
Contre le professionnel qui vous a conseillé la SCPI sans vous expliquer le risque d’illiquidité ou le coût d’une sortie, la responsabilité pour manquement au devoir d’information et de conseil reste la voie la plus fréquente. L’article L. 541-8-1 du code monétaire et financier impose aux conseillers en investissements financiers d’agir de manière honnête, loyale et professionnelle au mieux des intérêts de leurs clients et de leur recommander des opérations adaptées à leur situation, à leurs objectifs et à leur capacité à subir des pertes. La chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé, à propos d’un épargnant qui avait revendu ses parts de SCPI pour moins de la moitié de leur prix, que « le prestataire de services d’investissement est tenu, à l’égard de son client, d’une obligation d’information portant, le cas échéant, sur les risques inhérents au placement proposé, leur chance de réalisation fût-elle imprévisible » ; elle a reproché à la cour d’appel de s’être contentée des mentions du bulletin de souscription, selon lesquelles la société ne garantissait pas la revente des parts, sans rechercher si la proposition commerciale personnalisée mentionnait ces risques (Cass. com., 11 février 2014, n° 12-26.083).
Les juges du fond appliquent cette exigence au coût de la sortie. Le tribunal judiciaire de Paris a retenu la faute d’un courtier qui n’avait pas informé sa cliente « du principe et du montant des frais à supporter, en cas d’une demande anticipée de retrait de parts de la SCPI », les frais d’entrée n’étant pas récupérés à la sortie (TJ Paris, 10 février 2026, n° 24/14063). La réparation est toutefois restée mesurée : la cliente avait déclaré un horizon de placement supérieur à huit ans et le tribunal a limité la perte de chance à 20 % des frais supportés, soit environ 7 600 euros. Ces actions visent des situations voisines de la vôtre, qu’il s’agisse d’une SCPI conseillée par une banque, au comptant ou à crédit ou d’un placement conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine.
Reste la question décisive pour un vendeur : à quel moment commence le délai de cinq ans ? La chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que le manquement d’un conseiller à son obligation d’informer l’acquéreur de parts de SCPI sur le risque de pertes le prive d’une chance d’éviter ces pertes, « de sorte que le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent » ; elle a cassé l’arrêt qui avait fait courir la prescription dès la communication d’un rapport annuel montrant une baisse de valeur (Cass. com., 15 janvier 2025, n° 23-19.691). Statuant sur renvoi, la cour d’appel de Paris a précisé qu’une baisse de la valeur des parts publiée en assemblée ne révélait qu’une moins-value latente et que le délai ne peut commencer à courir avant le dénouement prévu de l’investissement ou, si elle est antérieure, « la date à laquelle la perte du capital a été effectivement subie par l’investisseur » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 25/04375).
Deux décisions complètent ce tableau. Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a jugé non prescrite l’action d’une associée toujours titulaire de ses parts, ses pertes étant des « pertes qui au jour de la présente décision ne sont qu’hypothétiques » (TJ Paris, juge de la mise en état, 5 mars 2025, n° 24/03410). Et, dans une affaire étrangère aux SCPI qui portait sur des parts de collections de manuscrits, la chambre commerciale a jugé qu’« à la date de demande de rachat des parts par les investisseurs, le risque de perte en capital et de gains manqués ne s’était pas encore réalisé » (Cass. com., 22 octobre 2025, n° 24-19.956, arrêt non publié au Bulletin).
Pour l’associé qui revend sur le marché secondaire avec une forte décote, la conséquence est importante. À notre lecture de ces décisions, la simple demande de retrait ou la seule inscription d’un ordre ne font pas courir le délai contre le conseiller, alors que la vente effective des parts à un prix inférieur à leur coût d’acquisition pourrait constituer la date à laquelle la perte est « effectivement subie ». La cour d’appel de Paris a d’ailleurs souligné que les pertes constatées par la SCPI ne se confondent pas avec celles des porteurs de parts : la perte que vous réalisez en vendant vous est personnelle. Conservez l’avis d’exécution, le prix obtenu, les frais payés et la dernière valeur de réalisation publiée à cette date : ces pièces mesurent votre préjudice et datent le départ du délai. Elles ne dispensent pas de rester prudent, car le juge apprécie au cas par cas la date à laquelle vous avez connu, ou auriez dû connaître, les faits qui fondent votre action.
Faut-il vendre maintenant ou attendre ? Le droit ne tranche pas cette question, qui relève de votre situation financière, de vos besoins de trésorerie et de l’évolution attendue du patrimoine de la SCPI. Il éclaire seulement ses conséquences : vendre fige la perte et, le cas échéant, fait courir le délai pour agir contre le conseiller ; attendre préserve une chance de remontée des valeurs, mais vous laisse exposé aux décisions de l’assemblée et de la société de gestion. Dans les deux cas, la lecture attentive des recours ouverts aux épargnants dont les parts de SCPI sont bloquées permet de ne laisser passer aucun délai.
Conclusion
Revendre des parts de SCPI en 2026 suppose d’abord d’identifier la voie ouverte. Dans une SCPI à capital variable qui fonctionne, c’est le retrait, servi dans l’ordre chronologique et au prix encadré par le règlement de l’AMF. Lorsque la variabilité est suspendue ou que la SCPI est à capital fixe, c’est le registre des ordres, où le prix naît de la confrontation périodique des offres. Dans tous les cas, la cession de gré à gré reste possible si les statuts le permettent, avec une procédure d’agrément de deux mois au terme de laquelle le silence de la société vaut accord.
Sur le registre, votre ordre est un mandat. Il n’est valable que s’il est inscrit, il ne vit que douze mois sauf prorogation demandée expressément, il n’est exécuté qu’au prix d’exécution et la priorité va aux vendeurs les moins exigeants. La forme compte : un formulaire incomplet ou une simple lettre de réclamation ne valent pas ordre, et la preuve de l’envoi comme de la réception vous incombe. Les frais, commission de cession et droit d’enregistrement de 5 %, doivent être vérifiés dans la note d’information, et l’assemblée des associés peut réviser la rémunération de la société de gestion sans son accord.
En cas de difficulté, la société de gestion garantit la bonne exécution des transactions et doit justifier de chaque étape, documents conservés cinq ans à l’appui. Le juge peut faire produire ces pièces avant tout procès, le référé permet d’obtenir l’exécution d’une obligation incontestable, et le médiateur de l’AMF, saisi après une réclamation écrite, suspend la prescription. Les associés peuvent aussi agir collectivement, jusqu’à demander au tribunal la révocation de la société de gestion pour cause légitime.
Pour la réparation, deux délais doivent être distingués. Contre la société de gestion qui a annulé ou mal traité un ordre, le délai de cinq ans court dès que l’incident est connu, même si le préjudice n’est pas encore chiffré. Contre le conseiller qui n’a pas expliqué le risque d’illiquidité ou le coût de la sortie, il ne court pas avant que la perte soit réalisée, ce qui peut correspondre à la vente avec décote. La jurisprudence reste mesurée sur l’indemnisation, souvent limitée à une perte de chance.
Ces analyses restent générales et ne visent aucune SCPI ni aucune société de gestion en particulier. Les statuts, la note d’information, le document d’informations clés et les formulaires de chaque SCPI priment sur cette présentation, les décisions citées ont été rendues sur des faits propres à chaque affaire, et seul le juge peut trancher un litige sur l’exécution d’un ordre, le prix obtenu ou la responsabilité d’un professionnel.