Le 15 avril 2026, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une société civile immobilière à 585 000 euros d’amende pour avoir transformé un immeuble entier du IXe arrondissement en meublés de tourisme sans autorisation, un montant qui dépasse à lui seul le total des amendes prononcées dans cet arrondissement entre 2020 et 2025, selon les chiffres relayés par la ville de Paris et rapportés par la presse juridique. Six mois plus tard, le 14 octobre 2026, plusieurs collectivités annonçaient une offensive judiciaire coordonnée contre les locations de type Airbnb, avec des assignations en série et des moyens de contrôle renforcés. À Paris, une brigade de 150 agents assermentés dédiée à la protection du logement doit prendre le relais des 30 agents qui réalisaient déjà plus de 10 000 vérifications par an. Dans ce contexte, mettre son appartement en location sur une plateforme sans vérifier au préalable le régime applicable expose à des sanctions qui se chiffrent en dizaines, voire en centaines de milliers d’euros. Les règles applicables en 2026 résultent de la combinaison du code de la construction et de l’habitation, du code du tourisme profondément remanié par la loi du 19 novembre 2024 et du règlement municipal parisien. Cet article expose ce qu’un propriétaire doit accomplir avant la première nuitée louée, puis ce que le juge contrôle et ce que le propriétaire assigné peut encore faire pour contester ou régulariser sa situation.
I. Louer son logement sur Airbnb : déclaration, numéro d’enregistrement et limite de jours en 2026
La première question à trancher porte sur la nature du logement proposé : s’agit-il de la résidence principale du loueur ou d’un autre local ? La réponse détermine deux régimes distincts, l’un déclaratif, l’autre soumis à autorisation préalable.
A. Résidence principale : déclarer, afficher le numéro et compter les jours loués
Le propriétaire qui loue sa résidence principale à une clientèle de passage relève d’un régime déclaratif. Aux termes du code du tourisme, « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). La déclaration indique si le local constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, et le loueur doit en apporter la preuve dans sa déclaration, notamment par la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi à l’adresse du local. « A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration », précise le même texte, et ce numéro doit figurer sur chaque annonce publiée en ligne.
L’obligation pèse également sur les plateformes. Toute personne qui prête son concours à la mise en location d’un meublé de tourisme « informe le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l’annonce de location, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations », et « Elle publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration » (article L. 324-2-1 du code du tourisme). Une annonce sans numéro d’enregistrement constitue donc un premier indice d’irrégularité que les brigades de contrôle repèrent directement sur internet.
La résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme au-delà de cent vingt jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, car « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile » (article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme). La commune peut, sur délibération motivée, abaisser ce plafond dans la limite de quatre-vingt-dix jours, et Paris a fait usage de cette faculté en janvier 2025 en ramenant à 90 jours le maximum annuel pour les résidences principales, selon les informations communiquées par la ville. La commune peut en outre demander chaque année au loueur le nombre de jours de location de l’année précédente, et « Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration », ce qui impose de conserver un décompte précis des nuitées facturées plateforme par plateforme.
Le non-respect de ces obligations déclaratives expose à des amendes administratives prononcées par la commune : « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10 000 € », et « Toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable prévue au III ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 € » (article L. 324-1-1, V, du code du tourisme). Le dépassement du plafond de jours est puni d’une amende civile d’un montant maximal de 15 000 euros. Avant de publier une annonce, le propriétaire avisé vérifie donc trois points : sa déclaration et son numéro, l’affichage de ce numéro sur l’annonce, et son compteur de jours loués depuis le 1er janvier.
B. Résidence secondaire : autorisation de changement d’usage et compensation à Paris
Dès que le local loué n’est pas la résidence principale du loueur, la location répétée de courte durée à une clientèle de passage change de nature juridique. La Cour de cassation juge que la location meublée répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131). Dans les communes qui l’ont décidé, dont Paris, ce changement d’usage est soumis à autorisation préalable, car « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation).
Aucun document touristique ne remplace cette autorisation d’urbanisme. Dans l’affaire tranchée le 27 juin 2024, la cour d’appel avait refusé de sanctionner des loueurs au motif qu’ils avaient obtenu le classement de leur appartement en meublé de tourisme, ce qui les aurait dispensés de toute autre démarche. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en jugeant que ce classement ne dispensait pas les loueurs de solliciter l’autorisation municipale. Le classement en étoiles, l’enregistrement et le numéro de déclaration ne couvrent donc jamais, à eux seuls, l’exploitation d’une résidence secondaire en location touristique.
À Paris, l’autorisation est délivrée par le maire, car « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). Elle peut être subordonnée à une compensation, « sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage », et la délibération du conseil municipal fixe les conditions de délivrance et de compensation par quartier au regard des objectifs de mixité sociale. Concrètement, le demandeur doit proposer la transformation en logements d’une surface commerciale au moins équivalente, située dans le même quartier administratif, et dans certaines zones centrales la compensation exigée représente deux à trois fois la surface du logement converti. Depuis l’entrée en vigueur du nouveau plan local d’urbanisme au début de l’année 2025, la création de nouveaux meublés de tourisme est en outre interdite dans les arrondissements centraux et à Montmartre, selon les informations publiées par la ville de Paris. Dans ces secteurs, l’autorisation ne peut plus être obtenue, quelle que soit la compensation proposée.
L’autorisation est en principe personnelle : « L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). Seule l’autorisation assortie d’une compensation est attachée au local et profite à l’acquéreur, les locaux offerts en compensation étant mentionnés dans l’autorisation publiée au fichier immobilier. L’acheteur d’un appartement parisien déjà exploité en meublé de tourisme doit donc exiger la production de l’autorisation et vérifier si elle lui est transmissible, sous peine de découvrir après l’acquisition qu’il exploite un local sans droit.
Avant même la mairie, deux verrous privés conditionnent l’opération. D’une part, le règlement de copropriété : lorsque l’immeuble est soumis à une clause d’habitation bourgeoise, l’exploitation en meublé de tourisme avec rotation de clientèle de passage se heurte à cette destination. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi confirmé le jugement en retenant que l’exploitation du lot en meublé de tourisme, avec les allées et venues de personnes étrangères à l’immeuble qu’elle engendre, était incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise du règlement, alors même que les copropriétaires avaient obtenu une autorisation municipale de changement d’usage (CA Aix-en-Provence, 25 juin 2025, RG 22/16637), et ce alors même que les copropriétaires avaient obtenu une autorisation municipale de changement d’usage : l’autorisation administrative ne purge pas la violation du règlement de copropriété. D’autre part, le contrat de bail : le locataire qui sous-loue sur une plateforme sans l’autorisation écrite du bailleur s’expose à la résiliation, comme l’illustrent les litiges de sous-location sans autorisation du bailleur qui aboutissent régulièrement devant le juge. Le bailleur qui découvre l’activité peut également agir contre le syndicat ou assiger directement le locataire en résiliation et en restitution des sous-loyers.
Le volet fiscal mérite le même examen préalable. Les revenus des meublés de tourisme non classés relèvent du micro-BIC dans la limite d’un chiffre d’affaires annuel de 15 000 euros, car sont visées les « entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme » sous ce seuil, avec « un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis » (article 50-0 du code général des impôts). Au-delà du seuil, le régime réel s’applique de plein droit. La fausse idée d’une activité occasionnelle non imposable ne résiste ni au contrôle fiscal ni à la communication des données de réservation par les plateformes.
II. Contrôle de la mairie et amende record : contester ou régulariser une location illégale
Les contrôles combinent l’exploitation des annonces en ligne, les signalements de voisins et de syndics, et les visites sur place des agents assermentés. Lorsqu’une infraction est relevée, la commune assigne le contrevenant devant le président du tribunal judiciaire, seul compétent pour prononcer les sanctions civiles. Comprendre ce que le juge vérifie permet de préparer utilement sa défense ou sa régularisation.
A. Jusqu’à 100 000 euros par local et 1 000 euros d’astreinte : ce que le juge vérifie
La sanction principale est l’amende civile prévue par le code de la construction et de l’habitation : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Elle est prononcée « par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé », et son produit est intégralement versé à la commune. Le plafond s’applique par local : l’amende record de 585 000 euros prononcée en avril 2026 sanctionnait la transformation d’un immeuble entier, soit une pluralité de locaux, chacun retenu dans la limite légale.
Le juge ordonne en outre le retour du local à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe, et « A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires. L’astreinte court par jour et par mètre carré : pour un appartement de 40 mètres carrés, le maximum théorique atteint 40 000 euros par jour de retard, ce qui explique que la négociation du délai de remise en état constitue un enjeu aussi décisif que le montant de l’amende elle-même.
Le premier point contrôlé par le juge porte sur l’usage d’habitation du local et sur sa date. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale), a élargi la définition des locaux à usage d’habitation soumis à autorisation. Saisie d’une demande d’avis sur l’application de ces dispositions nouvelles aux faits antérieurs, la Cour de cassation a tranché : « Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne » (avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025, demande n° 25-70.002). La loi nouvelle, regardée comme plus sévère, ne s’applique pas de manière rétroactive. Pour les locations antérieures au 21 novembre 2024, le propriétaire assigné peut donc utilement discuter l’usage du local au regard des seuls critères anciens, tandis que la commune doit établir que le local relevait déjà du régime d’autorisation à l’époque des faits.
La preuve de l’usage ancien repose sur tout mode de preuve, et la jurisprudence lui accorde un poids concret. La Cour de cassation rappelle que « les déclarations souscrites par les redevables de la propriété foncière en application de l’article 16 de la loi du 2 février 1968 sont établies sur des formules spéciales qui sont fournies par l’administration et qui comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété » (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-11.462). Le formulaire H2 de déclaration fiscale comme les anciens baux d’habitation, les constats d’huissier et les attestations de voisinage participent à cette démonstration. Symétriquement, la commune prouve l’exploitation touristique par les annonces archivées, les calendriers de réservation, les avis de voyageurs et les constats de va-et-vient. La bataille probatoire se joue donc très tôt, dès la réception du premier courrier de la mairie : chaque nuitée documentée par la commune compte, et chaque pièce d’occupation personnelle ou de longue durée produite par le propriétaire aussi.
La conformité européenne du dispositif parisien a été validée par la Cour de justice de l’Union européenne, citée par la Cour de cassation dans ce même arrêt du 18 février 2021 : la directive sur les services dans le marché intérieur s’applique à ce type de réglementation municipale, et un régime d’autorisation préalable justifié par la garantie d’une offre suffisante de logements durables à des prix abordables reste admis sous conditions de nécessité et de proportionnalité. L’argument tiré d’une prétendue incompatibilité du régime parisien avec le droit européen ne prospère plus devant les juridictions françaises.
B. Que faire après un contrôle à Paris ou en Île-de-France : pièces, délais et preuves
À Paris, la procédure commence généralement par un courrier de la direction du logement ou par une visite d’agents assermentés, suivis d’une assignation devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond. En petite et grande couronne, les communes de plus de 200 000 habitants et celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne peuvent appliquer le même régime d’autorisation dès lors que leur organe délibérant l’a décidé, et plusieurs d’entre elles — Boulogne-Billancourt, Montreuil, Saint-Denis, Versailles — ont renforcé leurs contrôles depuis 2024. La première mesure consiste à figer la situation : suspendre les arrivées de voyageurs, retirer ou corriger les annonces, et cesser de dépasser le plafond de jours si le local est la résidence principale. La poursuite de l’exploitation après réception de l’assignation aggrave l’amende et nourrit l’astreinte.
Le dossier de défense s’articule autour de quatre liasses. La première établit l’usage et l’occupation : titre de propriété, taxe d’habitation et avis d’imposition à l’adresse, factures d’énergie, attestations d’occupation personnelle, baux de longue durée antérieurs et, pour les locaux anciens, toute pièce relative à l’affectation entre 1970 et aujourd’hui, puisque le code retient comme local d’habitation celui qui était affecté à cet usage « à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage » et que « Cet usage peut être établi par tout mode de preuve » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). La deuxième liasse concerne les autorisations : arrêté municipal, pièces de compensation, publication au fichier immobilier, décision de non-soumission lorsque la commune l’a délivrée. La troisième retrace l’exploitation réelle : calendriers de réservation complets, relevés de la plateforme, décompte des jours de location de l’année en cours et de la précédente, numéro de déclaration et déclarations sur l’honneur fournies à la plateforme. La quatrième réunit les pièces de copropriété et de bail : règlement de copropriété, autorisations d’assemblée générale, bail et avenants, échanges écrits avec le bailleur ou le syndic.
Trois lignes de contestation reviennent devant le juge parisien. La première discute la qualification : démontrer que le local n’était pas à usage d’habitation au sens applicable à la date des faits, ou que les locations présentaient le caractère d’une occupation de longue durée et non d’une clientèle de passage. La deuxième invoque la régularité de la procédure municipale : défaut d’habilitation des agents, constats insuffisamment circonstanciés, erreur sur l’identité du local ou du contrevenant, notamment lorsque le bien a changé de propriétaire et que l’autorisation personnelle du vendeur ne s’est pas transmise. La troisième porte sur la proportionnalité de la sanction : ancienneté et brièveté de l’exploitation, cessation spontanée avant l’assignation, bonne foi tirée d’une déclaration et d’un numéro obtenus, situation d’un multipropriétaire de bonne foi face à un professionnel de la fraude. Le tribunal judiciaire de Paris module les amendes en fonction de ces éléments, et la cessation rapide de l’infraction reste l’argument le plus efficace pour obtenir un montant contenu et un délai de remise en état réaliste.
La régularisation a posteriori mérite un examen lucide. Déposer une demande d’autorisation après l’assignation ne fait pas disparaître l’infraction déjà commise, mais elle démontre la volonté de revenir à la légalité et peut peser sur le délai de remise en état et sur l’astreinte. À Paris, cette voie reste toutefois fermée dans les secteurs où le plan local d’urbanisme interdit désormais tout nouveau meublé de tourisme, et la compensation y demeure en pratique inaccessible aux propriétaires isolés. Dans ces cas, la seule régularisation réaliste consiste à reconvertir le bien en location de longue durée — bail d’habitation, bail mobilité ou bail étudiant — et à en rapporter la preuve au juge par la production du nouveau bail et des premières quittances. Pour les résidences principales en dépassement de jours, la régularisation passe par le respect strict du compteur annuel, la mise à jour de la déclaration et, le cas échéant, la démonstration d’une obligation professionnelle, d’une raison de santé ou d’un cas de force majeure, seules exceptions admises au plafond.
Le refus d’autorisation de changement d’usage se conteste devant le tribunal administratif dans le délai de recours contentieux, car « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée » (article R. 421-1 du code de justice administrative). Ce recours n’a pas d’effet suspensif sur la procédure civile engagée par la commune : l’amende peut être prononcée pendant l’instance administrative. Le propriétaire doit donc mener les deux actions en parallèle, sans attendre l’issue du recours pour cesser l’exploitation litigieuse. En Île-de-France hors Paris, les mêmes réflexes s’appliquent devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, seul compétent, et devant le tribunal administratif territorialement compétent pour le refus d’autorisation.
Conclusion
Louer son appartement sur une plateforme à Paris en 2026 suppose de choisir son régime avant de publier la première annonce : déclaration avec numéro d’enregistrement et compteur de 90 jours pour la résidence principale, autorisation de changement d’usage avec compensation — ou renoncement pur et simple dans les secteurs interdits — pour tout autre local. Le classement en meublé de tourisme, la bonne foi et l’ignorance du règlement municipal ne protègent ni de l’amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local, ni de l’astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré, ni de l’expulsion d’office des occupants. Face à un contrôle, la cessation immédiate de l’exploitation, la constitution méthodique des quatre liasses de preuves et la discussion ciblée de l’usage du local, de la procédure et de la proportionnalité de la sanction offrent les meilleures chances de limiter la condamnation. La vague d’assignations annoncée à l’automne 2026 et la montée en puissance des brigades municipales montrent que la période de tolérance de fait est close : en matière de meublés de tourisme parisiens, la régularité se prépare en amont, jamais après l’assignation.