Votre locataire a installé une autre société dans une partie de votre boutique de la rue de Rivoli sans jamais vous prévenir. Ou, à l’inverse, vous exploitez un local à Paris et vous souhaitez sous-louer l’arrière-boutique ou l’étage pour amortir un loyer devenu trop lourd, mais votre bailleur refuse de répondre. Dans les deux cas, la même question se pose : une sous-location commerciale conclue sans l’accord du propriétaire est-elle valable, et que risque le locataire qui passe outre ? La réponse tient en deux temps. D’un côté, le droit des baux commerciaux pose une interdiction de principe : sans stipulation contraire du bail ou sans accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite, et le propriétaire doit être appelé à concourir à l’acte. De l’autre, la jurisprudence récente montre que les juges examinent les faits de près : une autorisation donnée par le représentant du bailleur fait échec à la demande de résiliation, tandis qu’une sous-location organisée dans le dos du propriétaire conduit à la résiliation du bail et à de lourdes condamnations. Cet article expose la procédure exacte pour obtenir l’autorisation, les sanctions encourues quand elle manque, les règles du loyer de sous-location et les démarches pratiques à Paris et en Île-de-France pour régulariser ou pour agir.

I. Sous-louer sans autorisation : ce que le bailleur peut faire annuler et résilier

A. L’interdiction de principe et l’invitation à concourir : comment obtenir l’autorisation du bailleur

Le point de départ se trouve dans le droit commun du louage. Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite, et la clause d’interdiction peut viser tout ou partie des lieux, car cette clause est toujours de rigueur, aux termes de l’article 1717 du code civil. En matière commerciale, le régime se durcit nettement. Aux termes de l’article L. 145-31 du code de commerce : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. » La formule est limpide : sauf si le bail l’autorise expressément, ou sauf accord du bailleur, sous-louer tout ou partie du local est interdit. La même phrase ajoute qu’en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte, c’est-à-dire à intervenir personnellement à la convention de sous-location.

La procédure d’autorisation suit un formalisme précis que le locataire doit respecter à la lettre. Toujours selon l’article L. 145-31 du code de commerce : « Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Concrètement, le locataire adresse un acte de commissaire de justice ou une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant le projet : identité du sous-locataire pressenti, surfaces concernées, activité envisagée, loyer de sous-location projeté et date d’effet. Le texte poursuit : « Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. » Ce délai de quinze jours court à compter de la réception de l’avis, et la réponse du bailleur doit elle-même être exprimée clairement. Enfin, le texte tranche le cas du bailleur silencieux ou opposant : « Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. » Autrement dit, quand le bail autorise la sous-location par principe, le refus ou le silence du bailleur appelé à concourir n’empêche pas l’opération : le locataire passe outre et signe avec le sous-locataire.

Il faut bien distinguer cette hypothèse de celle où le bail interdit purement et simplement la sous-location. Quand le bail ne contient aucune autorisation, seul un accord exprès du bailleur lève l’interdiction, et le locataire prudent sollicite cet accord par écrit avant toute entrée du sous-locataire dans les lieux. Ne confondez pas non plus la sous-location avec la cession du bail : les conventions qui tendent à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce sont réputées non écrites, aux termes de l’article L. 145-16 du code de commerce, mais cette protection légale vise la cession au repreneur du fonds, pas la sous-location d’une partie des murs. Un bailleur peut donc valablement interdire la sous-location tout en restant tenu de laisser le locataire céder son bail à l’acheteur du fonds. Vérifiez par conséquent la clause exacte de votre bail : autorisation de sous-louer, interdiction totale, interdiction partielle ou silence du contrat, chaque cas appelle une démarche différente.

La jurisprudence la plus récente illustre l’importance de l’autorisation réellement donnée, même quand le formalisme n’a pas été parfaitement respecté. Par jugement du 15 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Coutances, statuant sur une demande de résiliation fondée sur une sous-location prétendument irrégulière, a relevé que le bailleur connaissait parfaitement l’opération : l’autorisation manuscrite avait été rédigée par l’un des cogérants de la société bailleresse concomitamment au bail, et la société sous-locataire comptait parmi ses associés ce même gérant et la locataire principale, ce qui attestait, selon le tribunal, de la parfaite connaissance par le propriétaire bailleur de la sous-location qu’il dénonçait pour obtenir la résiliation du bail (tribunal judiciaire de Coutances, 15 décembre 2025, RG n° 24/00989). Le tribunal en a déduit que l’absence d’acte extrajudiciaire ou de lettre recommandée avec accusé de réception n’entraînait pas la nullité de la sous-location, que celle-ci avait bien été accordée par le représentant légal du bailleur et que ce dernier, qui connaissait parfaitement l’opération, ne pouvait invoquer le formalisme auquel il avait lui-même renoncé pour obtenir la résiliation du bail. Il a rejeté l’intégralité des demandes de la société bailleresse et l’a condamnée aux dépens ainsi qu’à verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour le locataire parisien, la leçon est directe : conservez toute trace écrite de l’accord du bailleur, même manuscrite, même concomitante au bail, car un bailleur qui a autorisé puis feint de découvrir l’opération s’expose au rejet pur et simple de sa demande. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : ne signez jamais une autorisation de complaisance en pensant l’effacer ensuite, et faites préciser par qui, au sein d’une SCI familiale ou d’une indivision, l’autorisation peut être valablement donnée.

B. La sous-location irrégulière devant le juge : résiliation judiciaire, clause résolutoire et expulsion

Quand la sous-location a été conclue sans autorisation et sans accord du bailleur, le propriétaire dispose de deux voies pour faire cesser l’occupation et sanctionner le manquement : la résiliation judiciaire demandée au tribunal et, si le bail la prévoit, la clause résolutoire mise en œuvre par commandement. La résiliation judiciaire reste la voie de droit commun. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, aux termes de l’article 1228 du code civil. La résolution met fin au contrat et, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, comme c’est le cas d’un bail à loyers successifs, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure, la résolution étant alors qualifiée de résiliation, aux termes de l’article 1229 du code civil. Concrètement, le bailleur assigne le locataire devant le tribunal judiciaire en résiliation du bail pour violation de l’interdiction de sous-louer, et sollicite l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés.

L’affaire jugée à Bobigny puis à Paris montre ce que coûte une sous-location organisée sans appeler le bailleur à concourir. En l’espèce, la société locataire avait conclu en 2008 un contrat de sous-location sans y appeler la bailleresse, la Ville de Paris, qui n’en avait eu connaissance que par une assignation délivrée par le sous-locataire en mars 2015. Le tribunal de grande instance de Bobigny avait ordonné la résiliation judiciaire du bail avec effet au jour du jugement, ordonné la libération des lieux et l’expulsion au besoin avec le concours de la force publique, et condamné la locataire à une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à libération effective, outre 71 025,51 euros de dommages et intérêts. Par arrêt du 26 février 2020, la cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, a confirmé cette analyse : la bailleresse n’avait pas eu connaissance de la sous-location avant 2015 et avait ainsi été mise en mesure, à partir de cette date, soit de solliciter un réajustement du loyer, soit de se prévaloir du manquement de la locataire à son obligation de l’appeler à concourir à l’acte de sous-location. La cour a approuvé l’évaluation du préjudice lié à ce manquement à 71 025,51 euros arrêtée au 30 mars 2015 et a confirmé le jugement dans l’ensemble de ses dispositions, y compris la résiliation judiciaire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation (cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 26 février 2020, RG n° 18/05192). Retenez trois enseignements : le défaut d’appel du bailleur à concourir suffit à caractériser la faute justifiant la résiliation ; le préjudice du bailleur s’évalue notamment au loyer de sous-location qu’il n’a pas pu contrôler ni répercuter ; et le sous-locataire, pourtant occupant paisible et à jour de ses propres paiements, se retrouve expulsable comme occupant du chef du locataire résilié.

La seconde voie, plus rapide quand le bail la stipule, est la clause résolutoire. Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce délai d’un mois court à compter du commandement et suppose que le commandement vise précisément la clause et reproduise le délai. Le même texte ouvre au locataire une porte de sortie : les juges saisis peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, et la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, toujours selon l’article L. 145-41 du code de commerce, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. En pratique, un locataire qui reçoit un commandement visant la clause résolutoire pour sous-location prohibée doit agir dans le mois : faire cesser la sous-location irrégulière, saisir le juge pour obtenir des délais, et reprendre exactement l’exécution de ses obligations. Le juge des délais statue dans la limite de deux années de report ou d’échelonnement, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, aux termes de l’article 1343-5 du code civil. En cas d’urgence, notamment pour faire cesser une occupation manifestement illicite, le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Une fois la résiliation acquise, l’occupant qui se maintient s’expose à la procédure d’expulsion du locataire, conduite par commissaire de justice avec le concours de la force publique si le juge l’autorise.

II. Prix, loyer et sortie : combien réclamer et comment sortir proprement d’une sous-location

A. Loyer de sous-location supérieur au loyer principal : exiger l’augmentation et calculer l’indemnité d’éviction sans enrichir le preneur

L’argent de la sous-location appartient d’abord au débat entre le bailleur et son locataire. Quand le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’État, en application des dispositions de l’article L. 145-56, aux termes de l’article L. 145-31 du code de commerce. Les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d’État, aux termes de l’article L. 145-56 du code de commerce. Concrètement, si vous louez 2 000 euros par mois et que votre locataire sous-loue 2 800 euros, vous pouvez exiger que votre propre loyer soit relevé à due concurrence, et le juge tranchera en cas de désaccord. Ce mécanisme explique la condamnation parisienne de 71 025,51 euros : pendant des années, la bailleresse n’a pu ni contrôler le loyer de la sous-location ni en obtenir la répercussion, et ce manque à gagner constitue un préjudice direct et chiffrable. Bailleur, faites auditer le loyer réellement perçu par votre locataire dès que vous découvrez une sous-location : relevés bancaires, contrat de sous-location, attestations du sous-locataire et, si nécessaire, expertise judiciaire pour reconstituer les encaissements.

Le second chiffrage sensible concerne l’indemnité d’éviction quand le bailleur refuse le renouvellement après avoir découvert une sous-location. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre, aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce. La Cour de cassation veille à ce que cette indemnité ne devienne pas une rente : dans une affaire où le bailleur reprochait au locataire une sous-location irrégulière d’une partie des locaux, la cour d’appel avait indemnisé le preneur sortant des frais de déménagement des locaux occupés par la sous-locataire, de frais de réinstallation incluant des frais de communication de la sous-locataire et d’un double loyer en partie supporté par celle-ci. La troisième chambre civile a censuré ce calcul au visa de l’article L. 145-14 du code de commerce, en rappelant que « l’indemnité d’éviction du preneur sortant ne doit réparer que le préjudice qu’il a subi », et elle a cassé l’arrêt en ce qu’il condamnait la bailleresse à payer 184 733 euros au titre des frais de réinstallation et de communication, 29 000 euros de frais de déménagement et 39 377 euros d’indemnité pour double loyer (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 octobre 2019, pourvoi n° 18-19.662). Pour le locataire évincé, la méthode est donc stricte : ne réclamez que vos propres préjudices, pièces à l’appui, sans y mêler les frais supportés par votre sous-locataire. Pour le bailleur, contrôlez chaque poste réclamé et exigez la preuve que la dépense a bien été supportée par le preneur lui-même.

Le bailleur qui refuse le renouvellement sans payer d’indemnité doit enfin disposer d’un motif grave et légitime, et s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, comme l’interdiction de sous-louer, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de la loi, aux termes de l’article L. 145-17 du code de commerce. Ce délai de plus d’un mois après la mise en demeure conditionne le refus de renouvellement sans indemnité, et la mise en demeure qui l’omet ou qui oublie de reproduire le texte encourt la nullité. Soulignons la différence avec la clause résolutoire : là où la clause joue un mois après un commandement demeuré infructueux, selon l’article L. 145-41 du code de commerce, le refus de renouvellement pour motif grave suppose une persistance du manquement plus d’un mois après la mise en demeure spéciale de l’article L. 145-17. Deux procédures, deux délais, deux actes : ne les confondez pas dans vos courriers.

B. Régulariser ou partir à Paris et en Île-de-France : mise en demeure, référé, renouvellement et pièces à préparer

À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux élevés poussent beaucoup de preneurs à partager leurs murs, la régularisation d’une sous-location commence par un audit en trois points. Premièrement, relisez le bail : autorise-t-il la sous-location, l’interdit-il, ou reste-t-il silencieux ? En cas d’autorisation, envoyez l’avis d’intention par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, décrivez précisément le projet et laissez courir le délai de quinze jours prévu par l’article L. 145-31 du code de commerce, ce délai de quinze jours courant à compter de la réception de votre avis. En cas d’interdiction ou de silence, sollicitez un accord écrit préalable du bailleur, en joignant le projet de contrat de sous-location, et ne laissez entrer aucun occupant avant la réponse. Deuxièmement, faites concourir le bailleur à l’acte : sa signature sur la convention de sous-location sécurise l’opération des deux côtés, fixe le loyer de sous-location en toute transparence et évite tout litige ultérieur sur l’augmentation du loyer principal. Troisièmement, vérifiez l’activité du sous-locataire : une activité incompatible avec la destination du bail expose le locataire principal à un second grief, distinct de la sous-location elle-même.

Côté bailleur parisien qui découvre une sous-location sauvage, la chronologie recommandée tient compte des juridictions locales. Faites dresser sans attendre un constat de commissaire de justice établissant l’occupation des lieux par un tiers, récupérez le contrat de sous-location et les preuves du loyer perçu, puis adressez une mise en demeure par acte extrajudiciaire sommant le locataire de faire cesser la sous-location. Si le bail contient une clause résolutoire, faites délivrer un commandement visant la clause et mentionnant le délai d’un mois, à peine de nullité du commandement, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce. À défaut de clause, assignez en résiliation judiciaire devant le tribunal judiciaire de Paris pour les locaux situés dans la capitale, ou devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble en petite et grande couronne, en demandant l’expulsion, l’indemnité d’occupation et des dommages et intérêts calculés sur le fondement du loyer de sous-location détourné. En cas d’urgence caractérisée, le référé permet de faire cesser un trouble manifestement illicite, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Si c’est le bail principal qui est déjà résilié, le sort du sous-locataire suit des règles propres que nous avons détaillées dans notre analyse de la résiliation du bail commercial principal et du sort du sous-locataire : le sous-locataire ne dispose d’aucun droit direct au renouvellement contre le bailleur et doit négocier sa situation dès l’assignation, sans attendre l’expulsion.

Préparez dans tous les cas un dossier complet : bail commercial et ses avenants, échanges écrits avec le bailleur ou le locataire, autorisation invoquée, contrat de sous-location, justificatifs des loyers versés et perçus, constats, photographies datées et attestations. Locataire, si vous recevez un commandement ou une assignation, réagissez dans les délais indiqués par l’acte : faites cesser l’occupation litigieuse, demandez des délais au juge en justifiant de votre capacité à régler la dette locative et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, et ne laissez pas la résiliation être constatée par une décision passée en force de chose jugée sans avoir présenté vos moyens. Bailleur, chiffrez tôt : loyers de sous-location encaissés par le preneur, augmentation de loyer principal que vous auriez pu exiger, frais de procédure et indemnité d’occupation. Des deux côtés, une transaction reste possible à tout stade : autorisation régularisée contre augmentation du loyer principal, ou départ négocié du sous-locataire contre abandon des poursuites.

Conclusion

Sous-louer un local commercial sans l’accord du bailleur expose le locataire à la résiliation de son bail, à l’expulsion de tous les occupants de son chef et à des dommages et intérêts calculés sur les loyers détournés, comme l’a confirmé la cour d’appel de Paris en 2020. À l’inverse, une autorisation réellement donnée, même imparfaitement formalisée, fait échec à la demande de résiliation, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Coutances fin 2025. Entre ces deux pôles, la loi trace une voie étroite mais praticable : notifier son intention par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception, laisser au bailleur son délai de quinze jours pour dire s’il entend concourir à l’acte, et passer outre uniquement quand le bail autorise la sous-location par principe. Le prix de la transparence se négocie ensuite loyalement : augmentation du loyer principal quand la sous-location rapporte davantage, indemnité d’éviction limitée au préjudice réellement subi par le preneur. À Paris et en Île-de-France, où chaque mètre carré commercial compte, faites vérifier votre clause de sous-location avant de signer tout engagement avec un occupant, et agissez vite dès la découverte d’une occupation irrégulière : en cette matière, les écrits précoces valent mieux que les procès tardifs.