Samedi 17 octobre 2026, en marge des manifestations organisées contre la vie chère, des commerces ont été pillés dans plusieurs grandes villes. Selon BFM, qui s’appuie sur les constats de journalistes de l’AFP, des groupes ont fracassé des vitrines autour de la place de la République à Paris avant de vider les magasins de leurs marchandises, parfois à des kilomètres des cortèges autorisés. À Lyon, d’après Le Figaro, l’office de tourisme de la place Bellecour a été saccagé et incendié, et la Presqu’île a concentré une partie des dégradations. Le ministère de l’Intérieur a évoqué des pillages ou tentatives de pillage de commerces à Lyon, Nantes et Rennes, et des scènes comparables ont été signalées à Marseille, Lille, Nice, Montpellier ou Rennes. À la date de rédaction de cet article, aucun bilan officiel ne chiffre précisément les pertes des commerçants, aucune responsabilité n’est établie par une décision de justice, et les faits rapportés ici le sont d’après la presse citée, au conditionnel pour tout ce qu’elle ne tranche pas. Les contrats signés, à commencer par le bail commercial, priment sur toute analyse générale, et seul le juge décidera de chaque situation particulière.
Pour le commerçant dont la boutique a été saccagée, une question surgit dès le lendemain, avant même celle de l’assurance ou des auteurs : que dit le bail commercial ? Qui doit payer la vitrine brisée, la porte arrachée, la remise en état du local ? Faut-il continuer à payer le loyer d’une boutique qui ne peut plus ouvrir ? Cet article répond à ces deux questions, dans l’ordre où elles se posent. Les voies de l’indemnisation par l’assurance professionnelle, la constitution de partie civile contre les auteurs et le recours contre l’État pour les dégâts commis par attroupements sont exposées dans notre article dédié Commerce pillé pendant une manifestation : stocks volés, assurance, plainte et recours contre l’État, auquel le lecteur se reportera pour combiner les démarches. Ici, seul le bail est examiné : les réparations d’abord, le loyer ensuite.
I. Commerce pillé pendant la manifestation : qui paie les réparations du local commercial ?
Le pillage d’un commerce à Lyon ou à Paris laisse en général le même spectacle : une vitrine explosée, une porte ou un rideau arraché, un intérieur saccagé. Avant de commander le moindre travail, le commerçant locataire doit déterminer qui doit payer quoi, car la loi répartit les réparations entre le bailleur et le preneur, et le bail commercial modifie souvent cette répartition. Payer à la place du bailleur sans mise en demeure préalable, ou réparer avant tout constat, fait perdre des droits. La méthode consiste à constater, à mettre en demeure, puis à relire le bail.
A. Vitrine brisée et local saccagé : les réparations que le bailleur doit assumer
Le point de départ figure dans le code civil. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, par la nature même du contrat, à délivrer la chose louée, puis à l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée : « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Une boutique dont la vitrine a explosé et dont l’accès n’est plus sécurisé ne sert plus à l’usage de commerce pour lequel elle a été louée. Le bailleur doit donc la remettre en état de servir, sauf clause contraire valable du bail, relue au paragraphe suivant. L’article 1720 du code civil précise la charge : « Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La vitrine d’une boutique, la porte d’entrée, le rideau métallique et le gros œuvre relèvent en principe de ces réparations non locatives, donc du bailleur.
Le commerçant n’a pas à supporter les réparations dites locatives quand le pillage seul les a rendues nécessaires. L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Des dégradations commises par des tiers qui saccagent le local ne traduisent ni un défaut d’entretien du preneur ni une usure normale. Le preneur qui aurait entretenu normalement son local avant le 17 octobre peut donc refuser qu’on lui impute au titre des réparations locatives des dégâts qui résultent exclusivement du saccage, et le prouver par l’état des lieux d’entrée, les factures d’entretien et le constat dressé après les faits.
En pratique, le dirigeant agit dans les heures qui suivent. Il fait dresser un constat par un commissaire de justice, avec photographies, inventaire des dégâts au local distinct de l’inventaire des marchandises volées, et relevé des désordres qui empêchent l’ouverture. Il adresse au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant les désordres, rappelant l’obligation d’entretien des articles 1719 et 1720, et fixant un délai raisonnable de remise en état. Il conserve la preuve de l’envoi et de la réception. Tant que le bailleur n’a pas réparé, le preneur documente chaque jour de fermeture, chaque rendez-vous manqué avec les artisans, chaque refus d’intervention, car ces pièces serviront à chiffrer la diminution de loyer ou la résiliation examinées plus bas. Il n’avance les réparations incombant au bailleur qu’en cas d’urgence absolue, pour sécuriser les lieux, et en conservant toutes les factures, car le remboursement se discutera ensuite devant le juge.
Lorsque le bailleur doit intervenir dans les lieux, le preneur doit laisser faire les réparations urgentes. L’article 1724 du code civil prévoit que si la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Le texte ajoute une contrepartie précise : « Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. » Le seuil de vingt et un jours est donc une règle de calcul directement applicable : au-delà, la diminution du loyer est due à proportion de la privation subie. Le preneur note les dates exactes de début et de fin des travaux pour appliquer ce décompte.
B. Bail commercial pillé : relire les clauses avant de payer, car le contrat peut déplacer les charges
En matière de bail commercial, la liberté contractuelle déplace souvent la frontière légale. De nombreux baux mettent à la charge du preneur l’entretien de la vitrine, des devantures, des fermetures et parfois des grosses réparations, ou lui imposent une renonciation à tout recours contre le bailleur en cas de sinistre. Ces clauses ne sont pas décoratives : elles déterminent qui paie la vitrine du 17 octobre. Le commerçant relit donc son bail ligne à ligne avant d’engager une dépense : qui entretient la devanture, qui remplace la vitrine en cas de bris, qui supporte les conséquences d’un fait de tiers, existe-t-il une renonciation à recours, et l’assurance du bailleur ou celle du preneur couvre-t-elle les dégâts au local lui-même, distincts des marchandises.
La relecture porte aussi sur les clauses qui écartent les protections légales. Les baux commerciaux stipulent fréquemment que le preneur souffrira tous travaux sans indemnité ni diminution de loyer, même au-delà du délai légal. La troisième chambre civile a eu à connaître d’un bail stipulant que le preneur devrait souffrir tous travaux « sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer quels que soient l’importance, la durée et l’inconvénient de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours (et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil) » (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-17.194). L’enseignement pour le commerçant pillé est direct : si son bail contient une dérogation de ce type, la diminution automatique au-delà de vingt et un jours peut lui être refusée, et son action devra passer par un autre fondement, comme la destruction partielle examinée plus bas. Sans dérogation expresse, le délai légal de vingt et un jours s’applique.
La renonciation à recours mérite une vigilance particulière. Quand le bail la prévoit, le preneur qui a renoncé à rechercher son bailleur ne pourra pas lui réclamer le coût des réparations, même si le bailleur était en principe tenu de les faire. Il lui restera l’assureur, les auteurs et l’État, selon les voies décrites dans notre article pilier. Quand le bail ne contient ni transfert de charges ni renonciation, le droit commun des articles 1719, 1720 et 1755 joue pleinement. Dans tous les cas, le commerçant déclare le sinistre à son assureur dans les délais du contrat, transmet le constat du commissaire de justice, et adresse au bailleur la mise en demeure avant tout règlement amiable, car un paiement spontané sans réserve complique toute réclamation ultérieure. Les contrats signés priment : c’est le bail lu après les faits, pas le bail imaginé, qui commande la suite.
II. Boutique pillée et fermée : que devient le loyer du bail commercial ?
La question du loyer se pose dès que la boutique ne peut plus ouvrir : rideau arraché, vitrine béante, intérieur saccagé, arrêté de péril ou simple impossibilité matérielle d’accueillir la clientèle. Payer le loyer plein d’un local inexploitable pendant des semaines heurte le bon sens, mais le suspendre sans fondement expose à la résiliation. Deux mécanismes se combinent : la destruction partielle, qui permet au seul preneur de demander la baisse ou la résiliation, et la défense contre une résiliation que le bailleur poursuivrait pour loyers impayés. Chacun obéit à des conditions strictes que le juge contrôlera.
A. Destruction partielle après le pillage : demander la diminution du loyer ou la résiliation du bail
Le texte central est l’article 1722 du code civil, qui dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Une boutique pillée dont une partie est devenue inexploitable pourrait relever de la destruction partielle, et le preneur pourrait alors demander au juge soit une baisse du loyer proportionnée à la privation, soit la résiliation pure et simple. Le conditionnel s’impose : le pillage est le fait de tiers, et c’est au juge seul d’apprécier si les circonstances caractérisent une destruction partielle au sens du texte. Le commerçant ne suspend donc pas le loyer de sa propre autorité ; il saisit le juge d’une demande de diminution ou de résiliation, en consignant si possible les loyers contestés plutôt qu’en cessant tout paiement.
La Cour de cassation réserve cette option au seul preneur. Dans un litige opposant le bailleur et la locataire de locaux à usage commercial, elle a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que les bailleurs ne peuvent réclamer la résiliation du bail en cas de perte partielle du local loué, « seul le locataire disposant de cette possibilité selon l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483). Le bailleur d’une boutique partiellement saccagée ne peut donc pas imposer la résiliation sur ce fondement pour se débarrasser d’un locataire fragilisé ; c’est le commerçant qui choisit entre la baisse et la résiliation, suivant les circonstances que le juge appréciera : ampleur des dégâts, durée prévisible des travaux, possibilité de maintenir une activité réduite, coût de la remise en état.
La cour d’appel de Paris a illustré le calcul de la diminution dans une affaire d’incendie analysé comme un cas fortuit pour le bailleur, où les locaux n’étaient détruits qu’en partie. Elle a rappelé que « L’article 1722 du code civil prévoit qu’en cas de destruction partielle de la chose louée par cas fortuit, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail », puis a fixé « un loyer réduit, à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à la remise en état des locaux, au prorata des pièces utilisables après l’incendie » (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 20 fév. 2025, n° 23/06758). La méthode du prorata des surfaces ou des pièces restées utilisables, appliquée du jour du sinistre jusqu’à la remise en état, fournit au commerçant pillé un modèle de chiffrage : surface totale, surface inexploitable, durée de la privation, loyer correspondant. La même décision rappelle le critère de la destruction totale, qui emporterait résiliation de plein droit sans dédommagement : est assimilée à la destruction totale « l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 20 fév. 2025, n° 23/06758, se référant à Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439). Une boutique durablement impropre au commerce, ou dont la remise en état coûterait plus que sa valeur, pourrait relever de cette assimilation, toujours sous le contrôle du juge.
En pratique, le commerçant dont la boutique est partiellement détruite chiffre sa demande avant de saisir le juge : procès-verbal du commissaire de justice décrivant les zones utilisables et celles qui ne le sont plus, photographies datées, devis de remise en état, attestation de l’expert d’assurance, comptabilité prouvant la perte d’exploitation. Il demande la diminution à compter du jour du pillage et jusqu’à la remise en état effective, au prorata de la privation. S’il préfère la résiliation, il démontre que la poursuite du bail n’a plus de sens économique, par exemple quand la boutique ne peut plus accueillir de clientèle pendant des mois. Dans les deux cas, il ne cesse pas purement et simplement de payer : il offre ou consigne la part non contestée du loyer, car l’arriéré impayé ouvrirait au bailleur la voie de la clause résolutoire examinée maintenant.
B. Loyer impayé après le pillage : le bailleur peut-il faire jouer la clause résolutoire ?
Le commerçant qui a cessé de payer son loyer après le saccage s’expose à recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire. L’article L145-41 du code de commerce, dans sa version applicable aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le délai d’un mois court donc à compter d’un commandement délivré par commissaire de justice, et l’absence de mention du délai dans l’acte entraîne sa nullité. Le preneur vérifie dès réception la régularité de l’acte : visée de la clause résolutoire, mention du délai d’un mois, détail des sommes réclamées. Les modalités pratiques de cette contestation sont détaillées dans notre article Bail commercial et loyer impayé : contester le commandement de payer, bloquer la clause résolutoire et obtenir des délais.
Quand le commandement est régulier, le preneur peut demander au juge des délais de grâce qui suspendent la clause. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le texte ajoute une protection financière directe : « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » Le commerçant pillé, dont la trésorerie s’est effondrée avec la fermeture, entre typiquement dans la situation du débiteur que ce texte protège, à condition de documenter sa capacité de redressement : devis de remise en état, calendrier de réouverture, prévisionnel de trésorerie, attestations d’assurance sur les indemnités attendues.
L’article L145-41 articule ce pouvoir au bail commercial : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » Le même article L145-41 du code de commerce ajoute que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le texte pose toutefois deux conditions cumulatives pour les loyers impayés, que le preneur doit remplir avant la date de la première audience : démontrer sa capacité à régler la dette locative et reprendre le versement intégral du loyer courant. Le commerçant qui veut conserver ses murs reprend donc le paiement du loyer courant dès que possible, même réduit par la décision obtenue sur la destruction partielle, et apure l’arriéré selon l’échéancier fixé par le juge. Le non-respect de l’échéancier fait rejouer la clause.
À Paris et en Île-de-France, où une partie des pillages du 17 octobre a été constatée autour de la place de la République et dans les quartiers du centre, le contentieux relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de la boutique, donc du tribunal judiciaire de Paris pour les commerces parisiens. Le dossier parisien se prépare comme ailleurs, avec une attention particulière aux pièces : bail complet et ses avenants, état des lieux d’entrée, constat du commissaire de justice dressé après le saccage, mise en demeure adressée au bailleur, échanges avec l’assureur, devis des artisans et calendrier de remise en état souvent allongé par l’afflux de demandes après une journée de dégradations généralisées. Le preneur joint aussi la preuve de la reprise du loyer courant par virements réguliers, car c’est cette reprise, avec la capacité à apurer l’arriéré, qui conditionne la suspension de la clause résolutoire. Chaque pièce est datée, chaque envoi est conservé avec son accusé de réception.
Conclusion
La boutique pillée pendant la manifestation du 17 octobre place le commerçant face à deux chantiers distincts. Les réparations du local incombent en principe au bailleur, tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage de commerce et d’y faire toutes les réparations autres que les locatives, le preneur étant exonéré des réparations locatives occasionnées par la seule force du saccage. Le bail commercial peut toutefois déplacer ces charges et écarter certaines protections, d’où la relecture impérative des clauses avant tout paiement. Le loyer d’un local partiellement détruit peut être diminué au prorata de la privation ou conduire à la résiliation, au choix du seul preneur et sous le contrôle du juge, tandis que le bailleur qui poursuit la résiliation pour loyers impayés doit respecter le mois du commandement, et que le preneur peut obtenir des délais de grâce qui suspendent la clause s’il prouve sa capacité à payer et reprend le courant. L’assurance, les auteurs et la responsabilité de l’État complètent le dispositif et sont traités dans notre article dédié. À ce stade, aucune responsabilité n’est établie par une décision de justice, les faits restent ceux rapportés par la presse citée, les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge, saisi d’un dossier constaté, mis en demeure et chiffré, tranchera qui paie quoi.