Le 17 octobre 2026, la mobilisation nationale a donné lieu à des cortèges fournis dans tout le pays, et la journée a été marquée par des dégradations : selon France 3 Régions, des manifestants ont mis le feu à la mairie de Limoges, tandis que Le Populaire évoque une mairie en feu et des magasins pillés dans le centre-ville. À Paris, où les manifestations se concentrent régulièrement entre Bastille, Nation et République, les commerçants et les copropriétés riveraines des parcours redoutent chaque fois le même scénario : une vitrine brisée, un local incendié en marge du cortège, des parties communes noircies par les fumées. Quand l’incendie touche un local loué, les questions se bousculent : faut-il continuer à payer le loyer d’un local devenu inexploitable ? Le locataire, présumé responsable du feu, peut-il s’exonérer quand l’incendie a été provoqué par des tiers ? Que couvre vraiment l’assurance, et contre qui se retourner quand les auteurs sont inconnus ou insolvables ? Cet article répond point par point, textes et décisions récentes à l’appui. La première partie expose le sort du bail et du loyer après l’incendie, entre destruction totale et destruction partielle, et les moyens de défense du locataire. La seconde partie traite de l’indemnisation : garanties d’assurance, déclaration du sinistre, recours contre les auteurs et responsabilité de l’État pour les dégâts commis par attroupements, avec un focus pratique sur Paris et l’Île-de-France.
I. Local incendié en marge d’une manifestation : que deviennent le bail et le loyer ?
A. Destruction totale ou partielle : résiliation de plein droit, diminution du loyer ou maintien du bail
Le réflexe premier du locataire dont le local a brûlé consiste à cesser de payer le loyer, et celui du bailleur à l’exiger jusqu’au terme. Le Code civil tranche par une distinction simple, posée par l’article 1722 : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Quand le local est entièrement détruit par l’incendie, le bail prend donc fin automatiquement, sans congé ni décision de justice, et les loyers postérieurs à la destruction ne sont plus dus. Quand la destruction n’est que partielle, le choix appartient au preneur : exiger une baisse du loyer proportionnée à la perte de jouissance, ou demander la résiliation. Dans les deux cas, le texte exclut tout dédommagement complémentaire de part et d’autre.
Encore faut-il que la destruction soit matérielle. Une fermeture de quelques jours, parce que le quartier est bouclé par les forces de l’ordre ou parce que le commerçant préfère baisser son rideau pendant le cortège, ne constitue pas une perte de la chose louée. La Cour de cassation l’a jugé nettement à propos des fermetures administratives : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097 ; dans cette affaire, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu une perte partielle pendant la fermeture administrative du 14 mars au 11 mai 2020, et la Cour de cassation a censuré cette analyse en jugeant que « En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097). Transposée à une journée de manifestation, la leçon est claire : le commerçant qui ferme par précaution le 17 octobre, sans dégât matériel dans son local, reste redevable de son loyer ; seul le local matériellement détruit ou amputé ouvre la diminution ou la résiliation de l’article 1722. Si votre commerce a seulement fermé pendant le cortège parisien sans subir de dégradation, la question du loyer commercial restant dû et des recours contre l’assurance perte d’exploitation se pose dans d’autres termes, déjà traités pour les commerces fermés pendant la manifestation du 17 octobre à Paris.
En pratique, la destruction partielle appelle une constatation rigoureuse. Faites établir par huissier ou commissaire de justice un procès-verbal décrivant les surfaces détruites, les équipements hors d’usage et les surfaces encore exploitables, avec photographies et métrés. Faites chiffrer par un expert la perte de jouissance : un local commercial amputé de sa réserve mais dont la surface de vente reste intacte ne justifie pas la même diminution qu’une boutique dont la vitrine et la moitié du plateau sont calcinées. Adressez ensuite au bailleur une demande écrite et chiffrée de diminution du loyer, ou de résiliation si l’exploitation est devenue impossible. À défaut d’accord, c’est le juge qui appréciera « suivant les circonstances », selon les termes mêmes de l’article 1722. Conservez chaque pièce : sans preuve de l’étendue des dégâts, la demande de baisse du loyer s’effondre.
Le bailleur, de son côté, ne peut pas exiger la reconstruction à l’identique par le locataire lorsque la destruction résulte d’un cas fortuit. L’article 1722 exclut « tout dédommagement », ce qui signifie que le bailleur supporte la perte de son bien, sauf à mobiliser sa propre assurance, et que le locataire supporte la perte de sa jouissance, sauf à mobiliser la sienne. Chacun se tourne donc vers son assureur, et c’est l’articulation des garanties qui détermine qui paie quoi, comme on le verra dans la seconde partie.
B. Le locataire présumé responsable de l’incendie : une présomption lourde, mais des portes de sortie quand le feu vient de l’extérieur
Le locataire d’un local incendié part avec un handicap sérieux : le Code civil le présume responsable du feu. L’article 1733 dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le bailleur n’a donc pas à prouver une faute du locataire ; c’est au locataire de démontrer l’une des trois causes exonératoires. Quand l’incendie naît en marge d’une manifestation, deux de ces portes de sortie prennent un relief particulier : le cas fortuit ou la force majeure, et la communication du feu par un immeuble voisin.
La force majeure suppose un événement imprévisible, irrésistible et extérieur au locataire. Un incendie criminel déclenché par des tiers qui s’introduisent dans les lieux à l’insu du locataire peut entrer dans cette définition. La troisième chambre civile vient de le rappeler dans un arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-13.378) : « Selon ce texte, le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve qu’il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Dans cette affaire, un incendie volontairement provoqué avait ravagé un appartement, et la cour d’appel avait condamné la colocataire au motif qu’elle répondait du feu « peu important le fait volontaire » de l’auteur. La Cour de cassation a censuré cette motivation : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. [T] occupait toujours les lieux loués et s’il ne s’y était pas introduit à l’insu de sa colocataire ce qui était de nature à constituer un cas de force majeure pour celle-ci, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-13.378) L’enseignement vaut pour le commerçant parisien dont la boutique est incendiée par des casseurs en marge du cortège : l’intrusion de tiers, à son insu et sans faute de sa part, est de nature à caractériser la force majeure qui l’exonère envers le bailleur, à condition de le prouver.
La preuve repose sur des éléments concrets : dépôt de plainte pour dégradations et incendie volontaire, images de vidéosurveillance, témoignages des voisins et des commerçants riverains, constatations des pompiers et des services de police sur le point de départ du feu, coupures de presse locales établissant les violences survenues dans la rue à la même heure. Chaque pièce compte, car le bailleur et son assureur contesteront l’exonération. Le procès-verbal des sapeurs-pompiers indiquant un départ de feu depuis la voie publique ou depuis un local voisin projeté par des projectiles incendiaires constitue la pièce maîtresse. Demandez-en systématiquement une copie et conservez le récépissé de votre plainte.
La seconde porte de sortie, la communication du feu par une maison voisine, joue fréquemment dans les rues commerçantes denses des 11e, 19e ou 20e arrondissements, où les immeubles sont mitoyens : si l’expertise établit que le feu a pris dans l’immeuble contigu, attisé par des projectiles ou par la propagation depuis des containers incendiés sur le trottoir, puis s’est communiqué à votre local, le locataire est exonéré. L’article 1734 règle en outre le cas des immeubles à locataires multiples : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Le commerçant installé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation incendié depuis les étages, ou depuis la cage d’escalier investie pendant la manifestation, a donc intérêt à faire établir par l’expertise le point de départ exact du sinistre : s’il prouve que le feu n’a pas pu commencer chez lui, il échappe à toute responsabilité.
Reste le vice de construction, troisième cause exonératoire : une installation électrique vétuste, une absence de coupe-feu ou des matériaux non conformes ayant favorisé la propagation peuvent être invoqués, mais ils supposent une expertise technique fouillée et se retournent parfois contre le locataire qui a réalisé lui-même des travaux d’aménagement. Avant d’invoquer ce terrain, faites vérifier par un homme de l’art l’origine exacte de vos installations et conservez les factures des entreprises intervenues.
II. Se faire indemniser après un incendie lié à un cortège : assurance, auteurs et État
A. L’assurance incendie paie, sauf exclusion formelle et limitée : garanties, déclaration et expertise
Le Code des assurances fait de l’incendie le sinistre de référence : « Les dommages matériels résultant directement de l’incendie ou du commencement d’incendie sont seuls à la charge de l’assureur, sauf convention contraire. » Le locataire mobilise son assurance habitation ou sa multirisque professionnelle, le bailleur son assurance propriétaire non occupant ou son contrat d’immeuble, et la copropriété l’assurance collective pour les parties communes. Les fumées, la suie et les dégâts des eaux d’extinction constituent des dommages résultant directement de l’incendie et entrent dans la garantie, de même que les frais de déblai et de gardiennage quand le contrat les prévoit. Lisez toutefois la police avant de conclure : une clause d’exclusion des dommages liés aux émeutes, mouvements populaires ou actes de vandalisme peut figurer au contrat, et tout le débat portera sur sa validité.
Sur ce point, la deuxième chambre civile a posé une règle protectrice des assurés le 20 janvier 2022 (Cass. 2e civ., 20 janvier 2022, n° 20-10.529) : « Aux termes de ce texte, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Au sens de ce texte, une telle clause d’exclusion ne peut être tenue pour formelle et limitée dès lors qu’elle doit être interprétée. » Dans cette affaire, la clause excluait « les dommages intentionnellement causés ou provoqués par toute personne assurée ou avec sa complicité » (Cass. 2e civ., 20 janvier 2022, n° 20-10.529), et la cour d’appel avait validé l’exclusion en interprétant la clause pour y inclure les conséquences involontaires d’un incendie volontaire. La Cour de cassation a cassé : « En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a procédé à l’interprétation d’une clause d’exclusion ambigüe, ce dont il résulte qu’elle n’était ni formelle ni limitée, a violé le texte susvisé. » (Cass. 2e civ., 20 janvier 2022, n° 20-10.529) Concrètement, si votre assureur refuse de couvrir l’incendie de votre boutique en invoquant une exclusion des troubles, émeutes ou actes de vandalisme rédigée en termes vagues, exigez la production exacte de la clause et faites-la relire par un juriste : toute ambiguïté nécessitant une interprétation prive la clause d’effet. L’assureur qui doit expliquer sa clause pour l’appliquer a déjà perdu, selon la formule que les praticiens retiennent de cet arrêt.
La déclaration du sinistre obéit à un formalisme strict qu’il faut respecter dès les premières heures. L’article L. 113-2 du Code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Déclarez donc par écrit, de préférence par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, dans les cinq jours ouvrés de la connaissance du sinistre, en décrivant les faits, les dégâts apparents et les mesures conservatoires prises. Le même article ajoute que « L’assuré doit, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance » pour les circonstances nouvelles aggravant les risques en cours de contrat. Surtout, une déclaration tardive n’entraîne la déchéance que sous conditions : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » Le commerçant évacué pendant plusieurs jours, sans accès à son local bouclé par la police, dispose donc d’une parade si l’assureur lui oppose un retard.
L’expertise suit la déclaration : l’assureur mandate un expert, et le texte organise le calendrier puisque « Si, dans les trois mois à compter de la remise de l’état des pertes, l’expertise n’est pas terminée, l’assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n’est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement. » Remettez donc rapidement un état des pertes détaillé et chiffré, avec factures, inventaires et photos, puis surveillez le calendrier : à trois mois sans clôture, faites courir les intérêts par sommation ; à six mois, saisissez le juge si nécessaire. Faites-vous assister par votre propre expert d’assuré face à l’expert de la compagnie, surtout quand les montants de remise en état et de perte d’exploitation sont élevés. Et si le local est géré en copropriété, coordonnez les expertises : l’assurance de l’immeuble couvre les parties communes et parfois le gros œuvre, tandis que votre multirisque couvre votre contenu et vos aménagements.
B. Poursuivre les auteurs, engager la responsabilité de l’État et reconstruire, avec un focus sur Paris et l’Île-de-France
Quand les auteurs de l’incendie sont identifiés, le droit commun de la responsabilité s’applique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le tribunal judiciaire de Bordeaux en a fait une application récente en matière immobilière, le 19 février 2026 (RG 25/01652) : statuant sur des dégradations de toiture, le tribunal a rappelé que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (art. 1240 du Code civil ; TJ Bordeaux, 19 février 2026, RG 25/01652), avant de condamner l’auteur des dégradations à indemniser le syndicat des copropriétaires. Déposez plainte et constituez-vous partie civile devant le juge pénal : c’est la voie la plus directe pour obtenir réparation quand l’auteur est solvable, et la condamnation pénale facilite l’indemnisation civile. Mais en marge d’une manifestation, les auteurs restent souvent inconnus ou insolvables, et c’est alors la responsabilité de l’État qui prend le relais.
L’article L. 211-10 du Code de la sécurité intérieure prévoit en effet que « L’Etat est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens. » Le texte ajoute que « L’Etat peut également exercer une action récursoire contre les auteurs du fait dommageable, dans les conditions prévues au chapitre Ier du sous-titre II du titre III du livre III du code civil. Il peut exercer une action récursoire contre la commune lorsque la responsabilité de celle-ci se trouve engagée. » Pour le commerçant dont la boutique a été incendiée par un groupe agissant à force ouverte en marge du cortège, ce régime est précieux : il n’exige la preuve d’aucune faute des forces de l’ordre, seulement la démonstration que les dégâts résultent de crimes ou délits commis par un attroupement. Rassemblez les preuves du contexte collectif : articles de presse datés, images du cortège dans votre rue, attestations des voisins, procès-verbaux de police mentionnant les violences. Adressez une réclamation préalable au préfet, puis saisissez le tribunal administratif en cas de refus. Ce recours se cumule avec l’indemnisation par votre assureur, à charge pour l’assureur, subrogé dans vos droits, de se retourner ensuite contre l’État.
La reconstruction en copropriété suit sa propre logique : le syndic déclare le sinistre à l’assurance de l’immeuble, fait voter en assemblée générale les travaux de remise en état et les appels de fonds nécessaires, et coordonne les entreprises. Le copropriétaire dont le lot a brûlé participe aux décisions collectives tout en faisant valoir ses garanties personnelles pour son contenu et ses embellissements. Quand le hall, la cage d’escalier ou la toiture sont touchés par les fumées, la répartition entre assurance collective et assurances individuelles devient technique : exigez du syndic la communication du rapport d’expertise de l’immeuble et comparez-le avec celui de votre propre expert avant d’accepter une ventilation des coûts. Sur ce point, les copropriétés dégradées pendant la manifestation du 17 octobre à Paris, notamment dans les halls d’immeubles riverains des parcours, suivent exactement le même circuit entre syndic, assurance et recours.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent l’attention. D’abord la juridiction : les litiges entre bailleur et locataire relèvent du tribunal judiciaire de Paris pour les locaux situés dans la capitale, et les recours contre l’État des dégâts d’attroupement relèvent du tribunal administratif de Paris, avec une réclamation préalable adressée au préfet de police pour les faits survenus dans la capitale. Ensuite les délais pratiques : les experts parisiens sont saturés après chaque journée de mobilisation, et les syndics des grands ensembles des parcours de manifestation reçoivent des dizaines de déclarations simultanées ; anticipez en déclarant dans les premiers jours et en demandant par écrit la désignation de l’expert. Préparez un dossier parisien complet : bail commercial ou d’habitation, dernière quittance, police d’assurance et conditions générales, procès-verbal de police ou récépissé de plainte déposée au commissariat de l’arrondissement, constat d’huissier, photographies datées, factures d’achat du matériel détruit et, pour le commerçant, expert-comptable attestant la perte d’exploitation. Les canaux procéduraux restent les mêmes qu’ailleurs, mais la densité du contentieux parisien rend la qualité du dossier déterminante : un dossier documenté obtient une provision en référé, un dossier approximatif attend des mois une expertise judiciaire.
Conclusion
Un local incendié en marge d’une manifestation ne laisse ni le locataire ni le bailleur sans ressources, mais chacun doit jouer sa partition sans tarder. Le bailleur constate l’étendue de la destruction et applique l’article 1722 : résiliation de plein droit si le local est entièrement détruit, diminution du loyer ou résiliation si la destruction est partielle, sans dédommagement de part et d’autre. Le locataire, présumé responsable du feu par l’article 1733, prépare son exonération en établissant que l’incendie criminel commis par des tiers à son insu constitue un cas de force majeure, ou que le feu lui a été communiqué par un immeuble voisin, et il tire parti du régime des locaux à occupants multiples de l’article 1734 quand le point de départ du sinistre se situe ailleurs que chez lui. L’assuré déclare le sinistre à son assureur dans les jours qui suivent, surveille le calendrier de l’expertise et conteste toute exclusion ambiguë, qui ne peut être ni formelle ni limitée dès lors qu’elle appelle une interprétation. La victime se constitue partie civile contre les auteurs identifiés et, quand les dégâts résultent de crimes ou délits commis par un attroupement, elle engage la responsabilité civile de l’État prévue par l’article L. 211-10 du Code de la sécurité intérieure. À Paris comme à Limoges, les images du 17 octobre rappellent que la rue peut s’embraser en quelques heures ; un dossier constitué dès le lendemain, entre plainte, constat, déclaration d’assurance et réclamation au préfet, transforme un désastre subi en droits exercés.