Un studio de 33 mètres carrés dans le 8e arrondissement de Paris, loué 864 nuitées sur Airbnb et Booking entre 2021 et 2025 pour des recettes estimées à 271 296 euros : le tribunal de Paris vient de condamner son propriétaire à 110 000 euros d’amende. C’est ce que rapportent Le Figaro, qui a publié l’information le 6 octobre 2026 à 10h33, et Le Parisien le même jour, d’après la décision du tribunal. Le chiffre frappe parce qu’il dépasse ce que beaucoup de bailleurs imaginent : quelques semaines de location à la nuitée peuvent coûter une année de loyers, et la sanction ne s’arrête pas à l’amende.
Avant d’aller plus loin, quatre réserves s’imposent. D’abord, les faits de cette affaire parisienne sont rapportés d’après la presse, qui cite elle-même la décision du tribunal de Paris ; le texte intégral du jugement n’a pas été lu pour cet article, et les chiffres qui suivent (864 nuitées, 271 296 euros de recettes, 110 000 euros d’amende) lui sont empruntés avec cette limite. Ensuite, l’analyse juridique repose sur des sources vérifiées directement : les articles du code de la construction et de l’habitation et du code du tourisme en vigueur au 15 octobre 2026, contrôlés un par un, les fiches officielles de service-public.fr, et trois décisions lues intégralement (deux jugements du tribunal judiciaire de Paris de 2025 et un avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025). Troisièmement, chaque dossier dépend de sa commune, de son bail et de ses autorisations : Paris applique des règles qui ne sont pas celles d’une ville moyenne, et seul le juge saisi tranche. Enfin, les contrats d’assurance et de bail signés priment sur toute analyse générale.
La question que se pose le lecteur est double, et c’est ce qui fait l’intérêt du moment : que risque le propriétaire qui loue son logement à la nuitée sans autorisation, et que risque le locataire qui sous-loue le sien dans les mêmes conditions ? La réponse tient en deux régimes que tout oppose. Côté propriétaire, la Ville de Paris poursuit le changement d’usage devant le tribunal judiciaire, qui prononce une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local, ordonne le retour à l’habitation et peut assortir sa décision d’une astreinte. Côté locataire, le bailleur fait résilier le bail sur le fondement de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, obtient l’expulsion et se fait restituer les sous-loyers encaissés. Deux jugements parisiens de 2025, lus pour cet article, chiffrent exactement ce second versant : 5 433,48 euros dans un cas, 5 600 euros dans l’autre, outre l’expulsion et une indemnité d’occupation.
I. Le propriétaire qui loue à la nuitée sans autorisation : la Ville de Paris devant le tribunal
A. Une location touristique suppose une déclaration, un numéro et, à Paris, une autorisation de changement d’usage
Le réflexe le plus répandu consiste à croire que mettre son appartement sur une plateforme suffit, dès lors que l’on paie ses impôts sur les recettes. Le droit applicable à Paris dit l’inverse : la mise en location d’un meublé de tourisme est une opération déclarée, enregistrée et, lorsque le local est à usage d’habitation, soumise à autorisation préalable.
La première marche est nationale et elle concerne tout le monde. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur vérifiée le 15 octobre 2026, dispose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national ». À la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre un avis de réception comprenant un numéro de déclaration, et ce numéro comme les pièces sont mis à disposition de la commune. Autrement dit, la location invisible n’existe plus : la commune sait, et c’est elle qui contrôle. Les intermédiaires ne sont pas hors champ : l’article L. 324-2-1 du code du tourisme vise « Toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit » à la mise en location d’un meublé de tourisme, y compris par la mise à disposition d’une plateforme numérique.
La deuxième marche est le plafond de 120 jours pour la résidence principale. Le même article prévoit que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». La commune peut même abaisser ce plafond à quatre-vingt-dix jours par délibération motivée, et elle peut exiger chaque année le décompte des jours loués. Dans l’affaire parisienne du 6 octobre 2026, le studio a cumulé 864 nuitées en quatre ans, soit plus de 200 nuits par an en moyenne : même en admettant qu’il s’agissait de la résidence principale du loueur, ce volume dépasse manifestement tout plafond, et il signe à lui seul l’exploitation d’un meublé de tourisme déguisé.
La troisième marche, décisive à Paris, est l’autorisation de changement d’usage. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, applicable aux communes figurant sur la liste fixée par décret, dont Paris, prévoit que « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable ». Et le texte définit largement son assiette : « Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes ». Louer de façon répétée un logement à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, c’est changer son usage : le local ne sert plus d’habitation, il sert d’hébergement commercial. À Paris, où le conseil municipal a soumis ce changement d’usage à autorisation préalable, exploiter un meublé de tourisme sans cette autorisation, c’est commettre l’infraction que la Ville poursuit systématiquement, avec une exigence de compensation qui rend la régularisation a posteriori concrètement inaccessible dans les secteurs les plus tendus : l’autorisation préalable « est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné », et « Elle peut être subordonnée à une compensation ».
Trois erreurs reviennent dans les dossiers. La première consiste à confondre résidence principale et blanc-seing : habiter le logement une partie de l’année n’autorise pas à le louer 200 nuits. La deuxième consiste à croire que le numéro de déclaration vaut autorisation : il ne fait qu’enregistrer, il ne régularise pas le changement d’usage. La troisième consiste à penser que la plateforme protège : ce sont les données des plateformes, croisées avec les déclarations, qui permettent à la Ville d’établir le nombre de nuitées, comme les 864 nuitées retenues dans le jugement parisien.
B. La sanction : jusqu’à 100 000 euros par local, le retour à l’habitation et l’astreinte
Quand l’autorisation manque, la commune assigne devant le président du tribunal judiciaire, et le tarif est fixé par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur dans sa version vérifiée le 15 octobre 2026 : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune, ce qui explique la constance de la Ville de Paris dans ces poursuites : chaque condamnation abonde directement son budget, et les services municipaux ont professionnalisé la traque, jusqu’aux projections qui évoquent plusieurs millions d’euros d’amendes en 2026 selon la presse spécialisée.
L’amende n’est que le premier étage. Sur assignation de la commune, l’article L. 651-2 dispose que « le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe », puis que « A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé ». Pour un studio de 33 mètres carrés, une astreinte même très inférieure au plafond devient rapidement insoutenable, et le même article ajoute que « Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ». Le condamné paie donc trois fois : l’amende, la remise en état, et l’astreinte s’il tarde.
Comment situer les 110 000 euros du 6 octobre 2026 dans ce barème ? Le plafond légal est de 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, et la presse rapporte une amende de 110 000 euros pour un seul studio. Sans la lecture du jugement, il est impossible de reconstituer l’arithmétique exacte du tribunal : cumul avec une autre sanction, prise en compte des recettes de 271 296 euros, ou ventilation que la presse n’a pas détaillée. Ce qui est établi, en revanche, c’est la méthode du juge : rapprocher le volume (864 nuitées), la durée (2021 à 2025) et le profit (271 296 euros de recettes estimées) pour fixer une amende qui dépasse le simple rappel à l’ordre. Le message adressé aux propriétaires parisiens est limpide : la rentabilité passée de la location illégale sert d’étalon à la sanction, et l’amende peut absorber une part substantielle des recettes.
Un dernier point de droit mérite l’attention des propriétaires dont les faits sont anciens : la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci les critères de l’usage d’habitation, mais elle ne s’applique pas rétroactivement. Saisie par le tribunal judiciaire de Paris, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 10 avril 2025 un avis (n° 15010 P+B, demande n° F 25-70.002) dont la solution est nette : la Cour regarde cette loi comme plus sévère et écarte toute application rétroactive, de sorte que, lorsque l’amende civile de l’article L. 651-2 est sollicitée pour un changement d’usage illicite antérieur à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, l’usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 s’apprécie selon les critères de la loi ancienne. Concrètement, pour des locations antérieures au 20 novembre 2024, le loueur est jugé selon les critères anciens, ce qui n’est pas une mansuétude : c’est une règle de légalité qui interdit seulement d’aggraver après coup la définition de l’infraction. Pour les faits postérieurs, et singulièrement pour toute location en 2025 et 2026, ce sont les critères durcis qui s’appliquent.
II. Le locataire qui sous-loue sans l’accord écrit : le bailleur reprend le bail et les fruits
A. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : un accord écrit, y compris sur le prix
Le second versant concerne le locataire, et il est plus fréquent qu’on ne le croit : un appartement loué vide ou meublé, que son occupant met en sous-location à l’année ou à la nuitée sur une plateforme, sans rien demander au bailleur. Le régime tient en un article, l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les jugements parisiens lus pour cet article reproduisent les termes : le locataire ne peut ni céder le bail ni sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, et cet accord porte aussi sur le prix du loyer. Trois exigences cumulent donc : un accord, écrit, qui porte aussi sur le prix.
Le plafonnement du sous-loyer est la disposition la plus méconnue. Le même article 8 plafonne le sous-loyer : le prix au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui que paie le locataire principal. Le locataire ne peut pas faire de marge sur le dos de son bailleur : s’il paie 30 euros du mètre carré, il ne peut pas sous-louer à 60 euros, même avec un accord de principe. Et la transparence est organisée : le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours, tandis qu’en cas de cessation du bail principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit contre le bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Le sous-locataire qui paie rubis sur l’ongle mais dont le bail principal s’éteint n’a aucun droit au maintien : il doit partir, et son seul recours est contre le locataire qui lui a loué.
La fiche officielle de service-public.fr consacrée à la sous-location (service-public.fr) résume les sanctions sans détour : sous-louer sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire comme du sous-locataire, et le locataire peut en outre être condamné à reverser au propriétaire les sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts en cas de préjudice. Le locataire indélicat perd donc deux fois : il perd son logement, et il reverse ce qu’il a encaissé. La même fiche vise les intermédiaires : la plateforme ayant publié l’annonce peut également être condamnée à reverser les revenus tirés de la sous-location. Depuis les arrêts du 7 janvier 2026 évoqués par la presse spécialisée, les plateformes qui diffusent des annonces de sous-locations illicites sont elles-mêmes exposées, ce qui change l’économie du contentieux : le bailleur n’est plus seul face à un locataire insolvable, il peut aller chercher les revenus là où ils ont été encaissés.
Deux situations limites méritent d’être distinguées pour éviter les procès inutiles. D’un côté, l’hébergement gracieux : recevoir un proche sans contrepartie n’est pas une sous-location, et le bailleur qui assigne sur ce seul fondement s’expose au rejet, comme le montre l’argumentation récurrente des locataires qui plaident l’entraide. De l’autre, la cohabitation intergénérationnelle solidaire, encadrée par ses propres textes : elle suppose d’informer le propriétaire et ne se confond pas avec une sous-location déguisée. Entre les deux, tout versement régulier d’un occupant non signataire, fût-il qualifié de participation aux charges, sera scruté par le juge, qui regardera les faits et non les étiquettes.
B. Ce que les juges parisiens en font : résiliation, expulsion et restitution chiffrée
La théorie se vérifie dans les prétoires, et deux jugements du tribunal judiciaire de Paris rendus en 2025, lus intégralement pour cet article, montrent une jurisprudence constante et sévère.
Premier dossier : le 10 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection (RG 24/10384) statue sur un appartement de deux pièces loué depuis janvier 2011 pour 1 180 euros mensuels. La bailleresse assigne en octobre 2024 sur le fondement de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : la locataire sous-loue depuis février 2024 à 1 700 euros par mois, soit 500 euros de plus que son propre loyer. La locataire se défend avec des quittances, des factures d’énergie et des attestations de voisins sur l’absence de troubles ; le tribunal écarte ces pièces d’un motif qui mérite d’être retenu par tous les locataires : elles prouvent qu’elle paie et qu’elle ne fait pas de bruit, pas qu’elle occupe personnellement les lieux. En face, la bailleresse produit le message des services fiscaux établissant qu’une tierce personne a réglé la taxe d’habitation du logement, ainsi que des captures d’annonces. Le tribunal prononce la résiliation du bail, ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 », fixe une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à la remise des clés, et condamne la locataire à payer 5 433,48 euros au titre des revenus de sous-location non reversés, plus 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; ». La leçon probatoire est claire : pour établir la sous-location, le bailleur croise les fichiers (fisc, annonces, constats), et le locataire ne se défend pas avec des factures d’électricité.
Second dossier : le 9 septembre 2025, le même pôle civil de proximité (RG 25/03086) statue à la demande de la Régie immobilière de la Ville de Paris contre une locataire dont le bail de décembre 2023 est détourné. Un commissaire de justice constate en décembre 2024 qu’une jeune femme, distincte de la locataire, occupe l’appartement ; la locataire plaide l’hébergement à titre gracieux, mais le tribunal retient la sous-location, prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, ordonne l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef deux mois après le commandement, fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges jusqu’au départ effectif et à la remise des clés, et condamne la locataire à payer 5 600 euros au titre des fruits perçus à l’occasion de la sous-location, plus 1 200 euros au titre de l’article 700. Deux enseignements : le constat d’un commissaire de justice reste l’arme reine du bailleur, et la frontière entre hébergement et sous-location se joue sur les preuves de versements, pas sur les déclarations d’intention.
Reste la question que tout bailleur parisien se pose après le 6 octobre 2026 : que faire concrètement, et dans quel ordre ? D’abord, faire constater : constat de commissaire de justice, captures d’annonces datées, relevés fiscaux quand ils sont accessibles. Ensuite, écrire au locataire en visant l’article 8 et le bail, car un dossier documenté tôt vaut mieux qu’une assignation tardive. Puis assigner en résiliation et en restitution des fruits, en visant aussi, le cas échéant, la plateforme qui a diffusé l’annonce et encaissé sa commission. Enfin, si le local est aussi exploité en meublé de tourisme sans autorisation, signaler la situation à la Ville de Paris, seule habilitée à poursuivre le changement d’usage. Pour ordonner ces recours entre le bailleur, le locataire, la plateforme et, le cas échéant, la commune, l’accompagnement en droit immobilier du cabinet permet de qualifier chaque manquement, de chiffrer la restitution et de choisir la juridiction adaptée, à partir des pièces déjà réunies : bail, autorisation ou son absence, annonces, constats et décomptes.
Conclusion
Le 6 octobre 2026 restera comme le jour où la location touristique illégale a cessé d’être un calcul rentable à Paris : 864 nuitées et 271 296 euros de recettes estimées se sont soldés par 110 000 euros d’amende, sans préjudice du retour à l’habitation et de l’astreinte qui peuvent suivre. Le propriétaire qui loue à la nuitée sans autorisation s’expose à l’amende civile de l’article L. 651-2, plafonnée à 100 000 euros par local, dans des règles durcies depuis la loi du 19 novembre 2024 pour les faits récents. Le locataire qui sous-loue sans l’accord écrit du bailleur s’expose à la résiliation de plein contentieux, à l’expulsion et à la restitution intégrale des sous-loyers, comme les 5 433,48 euros et les 5 600 euros jugés à Paris en 2025. Entre les deux, la plateforme qui diffuse l’annonce peut être condamnée à reverser les revenus tirés de l’illicite. Trois réflexes protègent : vérifier l’autorisation de changement d’usage avant la première nuitée, exiger ou donner l’accord écrit prévu à l’article 8 avant toute sous-location, et conserver chaque pièce, car les procès de l’immobilier parisien se gagnent sur les constats, les annonces datées et les décomptes, jamais sur les souvenirs.