Depuis le 20 mai 2026, aucun logement proposé en meublé de tourisme ne peut plus être déclaré en mairie sur un simple formulaire papier : la déclaration passe par un téléservice national qui délivre un numéro d’enregistrement, et ce numéro doit figurer sur chaque annonce publiée en ligne. À Paris, la municipalité a renforcé ses contrôles, ouvert un canal de signalement des meublés non autorisés et rappelle des sanctions qui montent jusqu’à 100 000 euros d’amende. Dans ce contexte, le propriétaire parisien qui loue son appartement à la nuitée ou à la semaine se pose des questions très concrètes : faut-il une autorisation, combien de jours peut-on louer, que risque-t-on en cas d’oubli et comment déclarer les revenus. Cet article répond point par point, avec les textes en vigueur et les décisions de la Cour de cassation qui fixent les limites.
La première partie décrit les démarches obligatoires avant de louer : la déclaration au téléservice national et le plafond de jours pour la résidence principale, puis l’autorisation de changement d’usage pour la résidence secondaire. La seconde partie détaille les contrôles, le montant des amendes et la fiscalité des loyers encaissés. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte ou à l’arrêt qui la fonde.
Le calendrier rend le sujet urgent : le téléservice national est devenu le guichet unique depuis le 20 mai 2026, les communes récupèrent automatiquement les déclarations et les pièces, et les données d’activité des plateformes deviennent accessibles aux municipalités qui en font la demande. À Paris, où la tension sur le logement reste maximale, chaque annonce sans numéro visible peut déclencher un contrôle, et les condamnations à des amendes de plusieurs dizaines de milliers d’euros se multiplient devant le tribunal judiciaire. Mieux vaut donc vérifier sa situation avant de publier la prochaine annonce que de découvrir le dispositif à la réception d’une assignation.
I. Louer en meublé de tourisme à Paris : quelles déclarations et autorisations en 2026
A. Numéro d’enregistrement du meublé de tourisme : comment déclarer son logement au téléservice national
Avant toute chose, il faut vérifier que le logement entre dans la définition légale du meublé de tourisme. Selon l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Un appartement loué meublé à la nuitée ou à la semaine à des touristes entre donc dans ce régime, avec toutes les obligations qui suivent.
La première obligation est la déclaration préalable avec enregistrement. Selon l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l’article L. 324-2-1 ». Concrètement, le propriétaire déclare lui-même son logement sur la plateforme nationale, en indiquant si le bien constitue sa résidence principale. Dans ce cas, « le loueur en apporte la preuve dans sa déclaration », notamment par « la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur incluant l’adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d’imposition ». À réception du dossier complet, « le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration », et ce numéro ainsi que les pièces sont transmis à la commune. Le loueur doit ensuite « Le loueur met à jour la déclaration en cas de changement des informations et des pièces justificatives fournies et renouvelle sa déclaration à l’expiration d’un délai fixé par décret ».
Ce numéro de déclaration suit le logement partout. D’une part, le loueur doit le rappeler dans ses échanges avec la commune. D’autre part, les plateformes ont leurs propres obligations : selon l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, toute personne qui prête son concours à la mise en location « informe le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l’annonce de location, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations » ainsi que le numéro de déclaration, obtenu en application du III de l’article L. 324-1-1 du présent code, puis « Elle publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration ». Une annonce sans numéro affiché est donc un signal d’alerte immédiat pour les agents de contrôle.
Le défaut de déclaration coûte cher. Le paragraphe V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit que « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10 000 € », et que « Toute personne qui effectue de fausses déclarations dans le cadre de la déclaration préalable prévue au III ou qui utilise un faux numéro de déclaration est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 20 000 € ». La Ville de Paris rappelle en outre une amende maximale de 5 000 euros pour l’absence d’enregistrement du meublé de tourisme. En pratique, la déclaration se prépare comme un dossier : pièce d’identité, justificatif de domicile fiscal à l’adresse du meublé lorsque la résidence principale est revendiquée, règlement de copropriété, et autorisation de changement d’usage avec ses conditions pour une résidence secondaire. Un dossier incomplet retarde la délivrance du numéro, et toute annonce publiée pendant ce délai reste exposée. Avant de mettre l’annonce en ligne, le propriétaire avisé rassemble donc son avis d’imposition, son titre de propriété, le règlement de copropriété et, le cas échéant, l’autorisation de changement d’usage, afin de déposer une déclaration complète dès la première demande.
B. Louer sa résidence principale 90 jours à Paris ou sa résidence secondaire : le plafond de location et l’autorisation de changement d’usage
La deuxième question est celle du nombre de jours. La loi fixe un plafond national, à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ». Mais les communes peuvent durcir la règle, car « La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours ». C’est le choix fait à Paris : la Ville de Paris sanctionne d’une amende pouvant atteindre 10 000 euros par année de dépassement la location de sa résidence principale en meublé de tourisme au-delà de 90 jours par an. Le propriétaire parisien qui loue sa résidence principale doit donc tenir un décompte précis des nuitées, plateforme par plateforme, et s’arrêter à 90 jours sauf motif d’exception prouvé.
La commune dispose, en vertu du même article L. 324-1-1 du code du tourisme, d’un droit de contrôle annuel sur ce plafond. La loi prévoit que « La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale », et que « Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration ». Un courrier de la mairie réclamant le décompte des jours n’est donc jamais anodin : le délai d’un mois court dès réception, et le silence expose à l’amende civile prévue pour les manquements au paragraphe IV, « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 € ».
La situation change du tout au tout pour la résidence secondaire. Louer de façon répétée un logement à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit que « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable ». À Paris, où cette autorisation est exigée, le propriétaire d’une résidence secondaire doit obtenir l’autorisation de changement d’usage, généralement assortie d’une obligation de compensation, avant de louer en meublé de tourisme. La Cour de cassation a fermé une échappatoire fréquemment invoquée : par arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-13.131, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé « qu’une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation », en rappelant que « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte ». Le classement en étoiles du logement ne protège donc en rien contre une poursuite pour défaut d’autorisation.
Les sanctions parisiennes pour la résidence secondaire louée sans autorisation sont les plus lourdes du dispositif. La Ville de Paris indique que la location de sa résidence secondaire en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage, sanctionnée par une amende pouvant atteindre 100 000 euros, complétée d’une astreinte de 1 000 euros maximum par jour et par mètre carré jusqu’à la régularisation, et que la location d’un local commercial ou artisanal en meublé de tourisme sans autorisation, sanctionnée d’une amende pouvant atteindre 25 000 euros. S’y ajoutent l’interdiction des boîtes à clés sur le mobilier urbain décidée par arrêté parisien en 2025, avec retrait de la boîte en cas d’infraction. Avant d’acheter un studio pour le louer en location saisonnière, l’acquéreur parisien vérifie donc l’autorisation existante, le règlement de copropriété et la faisabilité de la compensation : sans ces trois feux verts, l’investissement locatif saisonnier reste une impasse juridique. Les modalités parisiennes de la compensation et le décompte précis des 90 jours font l’objet d’un développement dédié au changement d’usage avec compensation à Paris.
II. Contrôles, amendes et impôts : ce que risque le propriétaire qui loue sans respecter les règles
A. Amende pour location Airbnb sans autorisation à Paris : montant, procédure et retour à l’habitation
Les contrôles parisiens reposent sur des agents municipaux assermentés qui peuvent vérifier toute déclaration, exploiter les annonces en ligne et recevoir les signalements des voisins : la Ville invite chacun à signaler un meublé touristique potentiellement non autorisé. Les plateformes ne font plus écran, puisque, selon l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, la commune « a accès, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, aux données d’activité » transmises par l’organisme public unique chargé de les recueillir. Le propriétaire qui pensait passer entre les mailles parce qu’il loue sur plusieurs plateformes ou sous un pseudonyme sous-estime les croisements désormais possibles entre annonces, numéros de déclaration et données d’activité.
Le régime des sanctions distingue soigneusement chaque manquement. Pour le changement d’usage sans autorisation, l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». La même disposition ajoute que, sur assignation de la commune, « le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe », et qu’« A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé ». L’amende est prononcée « par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond », et son produit est versé à la commune. Le propriétaire qui ferait obstacle au contrôle aggraverait sa situation : la Ville de Paris rappelle que le fait de faire volontairement obstacle à la mission des agents du service municipal du logement est passible d’une amende de 2 250 euros. Refuser l’accès aux agents ou dissimuler les locaux transforme ainsi un litige administratif gérable en cumul de sanctions. Pour un studio de 25 mètres carrés, l’astreinte peut donc théoriquement atteindre 25 000 euros par jour de retard après le délai fixé par le juge.
Pour les manquements propres au code du tourisme (article L. 324-1-1), l’échelle est graduée : jusqu’à 10 000 euros d’amende administrative pour le défaut de déclaration, jusqu’à 20 000 euros pour les fausses déclarations ou le faux numéro, jusqu’à 15 000 euros d’amende civile pour le non-respect des obligations du paragraphe IV, notamment le défaut de transmission du décompte des jours. Les amendes civiles des paragraphes III bis, IV et IV bis « sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme ». La commune n’a donc pas besoin d’engager un procès au fond de plusieurs années : la procédure accélérée lui permet d’obtenir rapidement l’amende et le retour à l’habitation.
Un arrêt récent apporte une nuance importante dont les propriétaires doivent tenir compte. Par arrêt du 7 septembre 2023 (pourvoi n° 22-18.101, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé que « l’amende civile prévue par l’article L. 324-1-1, V, alinéa 2, est applicable aux seules personnes offrant à la location un meublé de tourisme déclaré comme leur résidence principale, qui omettent de transmettre à la commune l’ayant demandé depuis plus d’un mois, l’information relative au nombre de jours de l’année précédant la demande, au cours desquels ce meublé a été loué », en rappelant que cette sanction, « ayant le caractère d’une punition », est « d’interprétation stricte » en vertu du « principe de légalité des délits et des peines ». Concrètement, le propriétaire poursuivi sur ce fondement alors que son logement n’est pas sa résidence principale peut contester l’amende : mais il s’expose alors au régime plus sévère du changement d’usage sans autorisation, avec ses 100 000 euros et le retour à l’habitation. L’argument de défense ne fait que déplacer le litige vers un terrain plus dangereux.
B. Impôts sur les revenus Airbnb et preuves à conserver : combien déclarer et comment se défendre en cas de contrôle
La conformité ne s’arrête pas à l’autorisation administrative : les loyers encaissés sont imposables et leur régime s’est durci. Selon l’article 50-0 du code général des impôts, relèvent du micro-BIC « 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme », avec « un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis », sans que l’abattement puisse être inférieur à 305 euros. Au-delà de 15 000 euros de recettes annuelles, le propriétaire bascule au régime réel et doit déduire ses charges réelles. L’époque de l’abattement de 71 % applicable aux meublés classés est révolue : le propriétaire qui a calculé la rentabilité de son studio parisien sur les anciens seuils doit refaire ses comptes, car le supplément d’impôt peut effacer la marge espérée de la location saisonnière.
La défense face à un contrôle repose sur les preuves conservées. Le propriétaire garde pendant plusieurs années le décompte exact des nuitées louées avec les relevés de chaque plateforme, les avis d’imposition établissant la résidence principale, l’autorisation de changement d’usage et ses conditions, les justificatifs d’obligation professionnelle, de santé ou de force majeure en cas de dépassement du plafond, ainsi que toute la correspondance avec la commune. Lorsque la mairie demande le nombre de jours loués, la réponse complète et motivée part dans le délai d’un mois, par un envoi traçable, avec l’adresse du meublé et le numéro de déclaration rappelés comme l’exige le texte. En cas d’assignation devant le président du tribunal judiciaire, ces pièces permettent de démontrer la bonne foi, de contester le calcul des jours ou de négocier un délai de régularisation avant le prononcé de l’astreinte.
Un cas particulier mérite l’attention des bailleurs parisiens : le locataire qui sous-loue sur les plateformes sans autorisation. La Cour de cassation rappelle avec constance que « le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail », et que le bailleur peut faire résilier le bail si le preneur emploie les lieux à un autre usage. Par arrêt du 22 juin 2022 (pourvoi n° 21-18.612), la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait refusé la résiliation malgré une sous-location répétée et lucrative d’une partie d’un logement conventionné, en reprochant aux juges de ne pas avoir examiné « la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement ». Le propriétaire qui découvre que son locataire sous-loue sur Airbnb sans son accord peut faire résilier le bail et récupérer les sous-loyers, et la procédure applicable à la sous-location sans autorisation à Paris, de la résiliation au remboursement des loyers, fait l’objet de développements dédiés. Pour le propriétaire occupant qui loue lui-même, la leçon est symétrique : la répétition lucrative des locations est précisément ce qui caractérise le changement d’usage.
Conclusion
Louer en meublé de tourisme à Paris en 2026 suppose trois réflexes dans l’ordre : déclarer le logement au téléservice national et afficher le numéro sur chaque annonce, respecter le plafond de 90 jours pour la résidence principale ou obtenir l’autorisation de changement d’usage pour la résidence secondaire, puis déclarer les recettes au micro-BIC dans la limite de 15 000 euros avec l’abattement de 30 %. Chaque étape manquée a son prix, de 5 000 euros pour l’enregistrement oublié à 100 000 euros et l’astreinte journalière pour le changement d’usage sans autorisation, sans compter le retour forcé à l’habitation. Le propriétaire qui tient son décompte de nuitées, répond dans le mois aux demandes de la commune et conserve ses preuves aborde un contrôle avec sérénité ; celui qui empile les annonces sans numéro ni autorisation s’expose à une procédure accélérée dont l’issue est écrite dans les textes cités ci-dessus. En Île-de-France hors Paris, la vigilance reste de mise : de nombreuses communes de la petite couronne ont à leur tour instauré la procédure d’enregistrement et l’autorisation préalable de changement d’usage, de sorte que le raisonnement développé pour Paris s’applique, avec les plafonds et les délibérations propres à chaque commune. Avant toute mise en location saisonnière, la vérification des règles locales auprès de la mairie du lieu de situation du bien reste donc indispensable.