Vous avez gagné devant le tribunal : l’expulsion de l’occupant de votre logement est ordonnée. Pourtant, des mois plus tard, l’occupant est toujours dans les lieux parce que le préfet refuse d’envoyer la force publique. Cette situation, fréquente à Paris et en Île-de-France, n’est pas une impasse : depuis le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, entré en vigueur le 7 novembre 2025, la procédure d’indemnisation par l’État est écrite noir sur blanc dans le code des procédures civiles d’exécution. L’État qui refuse son concours paie : loyers perdus, charges, frais de commissaire de justice, frais de remise en état et même trouble dans les conditions d’existence. Encore faut-il saisir le préfet dans les formes, chiffrer chaque poste et, en cas de désaccord, porter le dossier devant le tribunal administratif. Ce guide décrit chaque étape, les délais à tenir, les pièces à réunir et les montants que la jurisprudence récente a accordés aux bailleurs, avec les règles propres à Paris où la demande se porte devant le préfet de police.
I. Faire requérir le concours de la force publique et faire constater le refus du préfet
Avant de réclamer le moindre euro à l’État, le propriétaire doit démontrer que l’expulsion était juridiquement possible et que seul le refus du préfet l’a bloquée. Cette première phase conditionne tout : une demande mal adressée, un commandement irrégulier ou une expulsion tentée pendant la trêve hivernale ruine la suite.
A. Qui demande, à qui et dans quel délai : la réquisition transmise par le commissaire de justice
L’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie « qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux », selon l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sans jugement d’expulsion définitif et sans commandement de quitter les lieux signifié par commissaire de justice, aucune demande de concours n’est recevable. Si vous venez de recevoir ou de faire signifier ce commandement, les délais et les recours ouverts à ce stade sont décrits dans notre dossier consacré au commandement de quitter les lieux et à la suspension de l’expulsion.
Quand l’expulsion porte sur un lieu habité, elle « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le commandement doit reproduire à peine de nullité les articles L412-1 à L412-6, comme l’exige l’article R412-1 du même code : vérifiez cette mention avant toute démarche, car un commandement nul reporte d’autant la procédure. Ce n’est qu’une fois ce délai de deux mois expiré, et si l’occupant se maintient dans les lieux, que le commissaire de justice chargé de l’exécution peut requérir le concours de la force publique, conformément à l’article L153-2 du code des procédures civiles d’exécution.
La réquisition suit un circuit précis, fixé par l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’huissier de justice est dans l’obligation de requérir le concours de la force publique, il s’adresse au préfet de département ou, à Paris, au préfet de police. La réquisition contient une copie du dispositif du titre exécutoire. Elle est accompagnée d’un exposé des diligences auxquelles l’huissier de justice a procédé et des difficultés d’exécution. » Concrètement, c’est votre commissaire de justice qui écrit au préfet, pas vous directement. À Paris, le destinataire est le préfet de police ; dans les autres départements d’Île-de-France, le préfet du département. Joignez toujours le jugement, le commandement, le procès-verbal de tentative d’expulsion et tout élément montrant que l’occupant refuse de partir.
Le même article R153-1 impose au préfet de répondre de façon motivée et fixe un délai couperet : « Toute décision de refus de l’autorité compétente est motivée. Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus. Ce refus est porté à la connaissance du créancier par l’huissier de justice. » Le silence gardé pendant deux mois vaut donc refus et ouvre les mêmes droits qu’un refus écrit. Demandez à votre commissaire de justice de vous notifier ce refus et conservez la preuve de la date d’envoi de la réquisition : c’est le point de départ de la période indemnisable.
B. Refus écrit ou silence de deux mois : quand la responsabilité de l’État commence vraiment
Le principe est posé par l’article L153-1 du code des procédures civiles d’exécution : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Le décret du 3 novembre 2025 a transformé ce principe en calendrier précis. Selon l’article R154-1 du même code, « Lorsque les conditions de l’expulsion prévues par le livre IV de la partie législative du présent code sont remplies, le refus de l’Etat de prêter son concours à l’exécution des jugements ou des autres titres exécutoires a pour effet d’engager sa responsabilité à compter de la date de la décision de refus du préfet de département ou, à Paris, du préfet de police, ou, en l’absence de décision explicite, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la date de la demande de concours de la force publique ».
Deux dates seulement comptent donc : celle du refus écrit, ou l’expiration des deux mois de silence. Tout mois d’occupation irrégulière antérieur à ce point de départ reste à votre charge et ne sera pas indemnisé. C’est pourquoi il faut requérir le concours dès que les conditions de l’expulsion sont réunies, sans laisser passer des semaines : chaque mois de retard dans la réquisition est un mois de loyers définitivement perdus.
Attention aux deux situations qui déplacent ce point de départ. D’abord la trêve hivernale : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », dispose l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. Ensuite les délais accordés par le juge : le juge « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », prévoit l’article L412-3 du même code, dans une fourchette d’un mois au minimum et d’un an au maximum, en tenant compte notamment de « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant », de « l’âge, l’état de santé » et « des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement », selon l’article L412-4. Or l’article R154-5 du code des procédures civiles d’exécution issu du décret de 2025 est net : « Par dérogation aux dispositions de l’article R. 154-1 , lorsque la décision de refus de concours de la force publique intervient alors que l’occupant bénéficie du sursis prévu à l’article L. 412-6 ou d’un délai de grâce accordé par la juridiction ayant ordonné l’expulsion, la responsabilité de l’Etat n’est engagée qu’à l’issue de ce sursis ou de ce délai ». Un refus notifié en plein mois de janvier ne fait donc courir l’indemnisation qu’à compter du 1er avril. À Paris, où les délais de grâce sont fréquemment accordés en raison de la tension du marché locatif, vérifiez toujours si l’occupant bénéficie d’un tel délai avant de dater votre préjudice.
Le refus du préfet est le plus souvent motivé par l’ordre public local ou par la situation sociale de l’occupant : risque de trouble, présence d’enfants scolarisés, état de santé, absence de solution de relogement signalée par les services sociaux. Ces motifs sont légitimes du point de vue de l’administration, mais ils ne suppriment pas votre droit à réparation : ils le créent. L’État qui choisit de différer votre expulsion pour des raisons d’intérêt général en assume le coût financier. C’est exactement la logique que le Conseil d’État applique depuis des décennies aux refus de concours.
II. Obtenir de l’État le paiement de vos loyers perdus et de vos frais
Le refus constaté, deux voies s’offrent à vous : la demande d’indemnisation adressée au préfet, qui débouche le plus souvent sur une transaction, puis, en cas de rejet ou de proposition insuffisante, le recours devant le tribunal administratif. Les deux exigent un chiffrage rigoureux, pièce par pièce.
A. La demande d’indemnisation au préfet : pièces, préjudices payés et transaction
La procédure amiable est décrite par l’article R154-2 du code des procédures civiles d’exécution : « Le bénéficiaire de la décision d’expulsion saisit d’une demande d’indemnisation le préfet qui a refusé le concours de la force publique, par tout moyen permettant d’en assurer la date de manière certaine. Il joint à sa demande toute pièce établissant la réalité et le montant des préjudices dont il demande réparation. Ceux-ci doivent être en lien direct et certain avec la décision de refus d’octroi du concours de la force publique. » Envoyez donc une lettre recommandée avec accusé de réception au préfet de police à Paris, ou au préfet du département concerné, en joignant le jugement d’expulsion, le commandement, la réquisition du concours, le refus explicite ou la preuve des deux mois de silence, puis le décompte détaillé de chaque préjudice avec justificatifs.
La liste des préjudices réparables, fixée par l’article R154-7 du code des procédures civiles d’exécution, est plus large que ce que beaucoup de bailleurs imaginent : « Sont réparables par l’Etat les préjudices suivants, dès lors qu’ils surviennent pendant la période de responsabilité de l’Etat ». Suivent la perte des loyers et des charges locatives récupérables sur l’occupant, la perte de la valeur vénale du bien liée à une vente désavantageuse, les frais liés à l’impossibilité de vendre le bien, les frais de remise en état, les frais de commissaire de justice, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et le trouble dans les conditions d’existence. Le texte précise que « Le montant de l’indemnité due au titre de la perte des loyers s’apprécie par rapport à la valeur locative des locaux. Celle-ci est évaluée par référence au contrat de bail, à l’exclusion de tout éventuel supplément de loyer ou de tous frais dont il ne serait pas établi qu’ils constituent, de manière directe et certaine, la conséquence du refus d’octroi du concours de la force publique. » L’indemnité obéit en outre à la règle exacte suivante : « Le montant de cette indemnité prend aussi en compte la compensation des charges locatives récupérables sous réserve que le propriétaire justifie s’en être acquitté. » Conservez donc les appels de charges de copropriété, les avis de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les factures du commissaire de justice et les devis ou factures de remise en état. Si le bien est resté vide de tout loyer pendant la période, le bail initial sert de référence ; s’il n’y a plus de bail, établissez la valeur locative « par tout moyen » : estimation d’agence, loyers de référence de l’encadrement parisien, annonces comparables.
À réception, « le préfet statue sur la responsabilité de l’Etat et sur le droit à indemnisation du bénéficiaire de la décision d’expulsion », et « Lorsque la responsabilité de l’Etat est engagée du fait du refus de concours de la force publique, le préfet communique au bénéficiaire le montant de l’indemnisation qu’il propose au vu des préjudices allégués après lui avoir demandé, le cas échéant, de fournir des pièces justificatives supplémentaires. », le préfet pouvant demander si besoin « de fournir des pièces justificatives supplémentaires ». C’est l’article R154-3 du code des procédures civiles d’exécution, qui ajoute deux règles pratiques : « L’indemnisation fait l’objet d’une transaction », dans laquelle « le propriétaire s’engage à renoncer à tout recours, y compris juridictionnel, concernant le même litige, ainsi qu’à rembourser l’Etat de toute somme qu’il aurait perçue, ou percevra, tant de l’occupant sans droit ni titre, que d’organismes tiers », et « Dès la signature de la transaction, l’Etat est subrogé dans tous les droits et actions que détient le propriétaire contre l’occupant sans droit ni titre pour la période en cause. » Le silence gardé par le préfet sur votre demande d’indemnisation pendant deux mois vaut rejet et vous renvoie vers le juge. Ne signez la transaction que si le montant couvre réellement vos pertes : la renonciation à tout recours est définitive, mais si l’occupant vous verse ensuite des arriérés, vous devrez les reverser à l’État.
La jurisprudence récente montre ce que les juges accordent en pratique. Dans une affaire d’Île-de-France, des bailleurs d’un appartement de Gentilly, dans le Val-de-Marne, avaient obtenu l’expulsion de leurs locataires par une ordonnance de référé du 4 novembre 2010, mais le concours de la force publique, requis le 16 avril 2013, n’avait été octroyé que le 10 juillet 2015. Le préfet avait indemnisé la période allant du 16 juin 2013 au 31 août 2014, et les bailleurs réclamaient le surplus jusqu’en juillet 2015. Le tribunal administratif de Melun avait rejeté leur demande au motif que la provision déjà versée en référé couvrait tout le préjudice. Par sa décision du 26 novembre 2024, n° 475320, le Conseil d’État a annulé ce jugement : « en jugeant que le préjudice subi avait déjà été indemnisé par la provision allouée, le jugement litigieux s’est mépris sur la portée de l’ordonnance du 17 novembre 2017 », car la provision « correspondait uniquement aux charges locatives non payées mais ne couvrait pas les pertes alléguées par les requérants tenant au non-versement des loyers auxquels ils estimaient pouvoir prétendre ». L’affaire a été renvoyée devant le tribunal administratif de Melun et l’État a été condamné à verser 3 000 euros aux bailleurs au titre des frais de procès. La leçon est claire : distinguez dans votre décompte les charges et les loyers, poste par poste, car le juge contrôle chaque ligne.
Dans une seconde affaire, des propriétaires d’un logement de Colombes, dans les Hauts-de-Seine, avaient subi le refus implicite du préfet né le 28 octobre 2014. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise n’avait accordé que 3 379,44 euros pour les pertes de loyers d’octobre 2014 à février 2015, en écartant le surplus faute de pièces. Par sa décision du 11 avril 2018, n° 413302, le Conseil d’État a jugé que, « alors qu’il était constant que l’occupation irrégulière du logement avait perduré pendant cette période et que, s’il estimait ne pas disposer de tous les éléments nécessaires pour évaluer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs, il lui appartenait de faire usage de ses pouvoirs d’instruction, le juge du fond a entaché son jugement d’une erreur de droit ». Le jugement a été annulé sur ce point, l’affaire renvoyée à Cergy-Pontoise et l’État condamné à 2 500 euros de frais. Même avec un dossier incomplet, le juge doit donc instruire et chiffrer : ne renoncez pas parce qu’il vous manque une pièce, produisez ce que vous avez et demandez au tribunal de compléter.
B. Le recours devant le tribunal administratif et la sortie de l’impasse à Paris
Si le préfet rejette votre demande ou propose une somme dérisoire, c’est le tribunal administratif qui tranche. Le recours suit les règles ordinaires du contentieux administratif : la juridiction « ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée », rappelle l’article R421-1 du code de justice administrative, et « Lorsque la requête tend au paiement d’une somme d’argent, elle n’est recevable qu’après l’intervention de la décision prise par l’administration sur une demande préalablement formée devant elle ». Votre demande d’indemnisation au préfet constitue cette demande préalable obligatoire : sans elle, le recours indemnitaire est irrecevable. Compétent à Paris, le tribunal administratif de Paris statue sur les refus opposés par le préfet de police ; pour la petite couronne, ce sont les tribunaux de Melun, Cergy-Pontoise, Montreuil ou Versailles selon le département du bien.
Devant le juge, exigez l’application des règles de chiffrage que le Conseil d’État a dégagées. Les loyers s’évaluent à la valeur locative, charges récupérables comprises si vous les avez payées ; les frais de commissaire de justice exposés pour les tentatives d’exécution et la réquisition sont indemnisables, comme le montrent les frais d’huissier dont l’omission de statuer a entraîné l’annulation dans l’affaire de Colombes ; la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les frais de remise en état s’ajoutent dès lors qu’ils sont justifiés et liés à la période de responsabilité. Demandez aussi le trouble dans les conditions d’existence lorsque l’impossibilité de reprendre votre bien vous a contraint à vous reloger ou a désorganisé votre patrimoine. Et n’oubliez pas les frais de procès : l’article L761-1 du code de justice administrative permet au juge de condamner l’État à vous verser « la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » ; les 3 000 et 2 500 euros obtenus dans les deux affaires citées illustrent cet usage.
Reste à savoir quand la période indemnisable s’arrête, car l’addition cesse de tourner à la date de l’un des événements listés par le décret. Aux termes de l’article R154-4 du code des procédures civiles d’exécution : « Lorsque le préfet a refusé au propriétaire des locaux le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre, la période de responsabilité de l’Etat prend fin à la date de survenance de l’un des évènements suivants ». Suivent l’octroi ultérieur du concours, le départ volontaire constaté des occupants, la renonciation du bénéficiaire à poursuivre l’expulsion, la vente du bien, qui fait courir la fin de période à la date de signature de l’acte de vente, ou le décès de l’occupant. Si l’ordonnance ou le jugement d’expulsion est infirmé sur recours, « aucun préjudice indemnisable ne peut être invoqué ». Concrètement, ne vendez pas le bien occupé sans mesurer que la signature de l’acte stoppe l’indemnisation, et si l’occupant finit par partir de lui-même, faites constater son départ sans délai par votre commissaire de justice pour figer la fin de période à votre avantage.
Parallèlement au contentieux indemnitaire, agissez sur le terrain pour hâter la libération des lieux, car l’indemnité ne remplace jamais durablement un logement rendu. La procédure d’expulsion du locataire se poursuit indépendamment : renouvelez la réquisition du concours après la trêve hivernale ou à l’expiration des délais de grâce, signalez au préfet tout changement de circonstances comme des dégradations ou un trouble de voisinage documenté, et sollicitez du juge de l’exécution des délais plus courts si l’occupant est de mauvaise foi ou n’a accompli aucune diligence de relogement. Pour vos autres créances, notamment les loyers et indemnités d’occupation dus par l’occupant lui-même, le juge civil peut « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » en tenant compte « de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », selon l’article 1343-5 du code civil : cette mesure protège le débiteur de bonne foi mais ne prive pas l’État, subrogé dans vos droits après transaction, de poursuivre l’occupant.
Conclusion
Le refus du préfet d’accorder le concours de la force publique n’est ni une fatalité ni une simple contrariété administrative : c’est un fait générateur de responsabilité de l’État, aujourd’hui encadré par une procédure écrite depuis le décret du 3 novembre 2025. Le réflexe gagnant tient en quatre gestes : faire requérir le concours par votre commissaire de justice dès que l’expulsion est possible, dater précisément le refus écrit ou les deux mois de silence, adresser au préfet une demande d’indemnisation chiffrée poste par poste avec toutes les pièces, puis saisir le tribunal administratif dans les deux mois en cas de rejet ou d’offre insuffisante. Les décisions rendues pour des bailleurs de Gentilly et de Colombes prouvent que les juges contrôlent chaque ligne du décompte et sanctionnent les évaluations sommaires, jusqu’à annuler les jugements qui sous-estiment les loyers perdus. À Paris, où le préfet de police oppose fréquemment des refus motivés par la tension locative et où la trêve hivernale suspend chaque année les exécutions du 1er novembre au 31 mars, anticipez le calendrier : requérez le concours à temps, renouvelez-le à la sortie de la trêve et ne laissez aucun mois d’occupation irrégulière sans justificatif. L’indemnité de l’État ne rend pas le logement, mais elle compense la perte subie pendant que l’administration diffère l’expulsion, et elle finance la suite de la procédure jusqu’à la libération effective des lieux.