Le projet de loi de finances pour 2027 est examiné par l’Assemblée nationale à partir du 13 octobre 2026, et son article 7 vise directement les bailleurs en meublé : l’amortissement déductible serait plafonné à 2,5 % du prix du bien dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal, avec un plafond encore plus bas pour les meublés de tourisme. Pour un investisseur qui a construit sa rentabilité sur l’amortissement comptable, la mesure, si elle est votée en l’état, change l’équation de chaque exercice à compter de 2027. Mais le même article 7 dessine une exception précise : les logements situés dans certaines résidences avec services, notamment celles qui accueillent exclusivement des étudiants ou des personnes âgées, échapperaient au plafonnement. Cet article explique le droit applicable tel qu’il est vérifié à la date de rédaction : le dispositif projeté pour 2027 au conditionnel, le droit en vigueur à l’indicatif, les références exactes des textes et les trois arrêts de la Cour de cassation qui encadrent déjà les résidences avec services, le bail du gestionnaire et la location touristique. Il ne prédit pas le vote du Parlement et ne remplace pas l’examen de votre situation propre.
I. LMNP 2027 amortissement : le plafonnement qui attend les loueurs en meublé
A. Budget 2027 LMNP : 2,5 %, 7 000 euros, et 1,5 % pour les meublés de tourisme
Le texte déposé à l’Assemblée nationale, dans sa version lue sur le site de l’Assemblée le jour de la rédaction, propose de modifier l’article 39 C du code général des impôts : lorsque l’activité de location de locaux d’habitation meublés n’est pas exercée à titre professionnel, « l’amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal ». Lorsque le local est un meublé de tourisme au sens du code du tourisme, « ce taux est abaissé à 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 euros par an et par foyer fiscal ». La mesure s’appliquerait aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027, si le Parlement l’adopte. L’exposé des motifs du projet assume l’objectif : « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la LMNP » afin d’encourager la location de longue durée, avec une économie attendue de 200 millions d’euros.
Pour mesurer le choc, il faut rappeler le droit en vigueur. Aujourd’hui, l’amortissement du local meublé se déduit sans plafond de taux comparable, et l’excédent non imputé faute de bénéfice suffisant se reporte : l’article 39 C du code général des impôts prévoit qu’en ce cas « l’excédent d’amortissement est reporté et déduit des bénéfices des exercices suivants ». Le projet romprait avec cette logique sur deux points. D’une part, les amortissements nés à compter de 2027 qui n’auraient pas pu être déduits « ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants » : le report disparaîtrait pour le flux nouveau. D’autre part, le stock d’amortissements comptabilisés avant le 1er janvier 2027 et non encore déduits ne pourrait être déduit des exercices 2027 à 2036 que « dans la limite de la moitié du résultat imposable », selon le texte du projet, l’exposé des motifs retenant la même borne de « la moitié du bénéfice imposable restant après déduction des amortissements constatés au titre de l’exercice, et pendant dix ans ». Un bailleur qui accumulait du report pour effacer ses loyers futurs devrait donc revoir son calendrier : seule la moitié du bénéfice annuel restant pourrait absorber le stock, et le flux nouveau non déduit serait perdu.
Le périmètre du projet mérite une lecture attentive. Le plafonnement viserait, selon le texte du projet, la location de locaux d’habitation meublés lorsque l’activité « n’est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 » du code général des impôts, dont les seuils sont fixés par l’article 155 du même code. Or cet article définit aujourd’hui l’activité professionnelle par deux conditions cumulatives : « Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € », et ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Autrement dit, le bailleur qui dépasse 23 000 euros de loyers ne bascule en professionnel que si ces loyers dépassent aussi ses salaires et autres bénéfices : dépasser le seul seuil de 23 000 euros ne suffit pas. Cette frontière entre loueur professionnel et non professionnel commanderait donc, si le texte est voté, qui subit le plafond de 7 000 euros et qui y échappe. Les loueurs au régime micro-BIC, eux, ne pratiquent pas d’amortissement : ils appliquent un abattement sur leurs recettes, de « 83 600 € » de seuil pour la location meublée classique avec « un abattement de 50 % », et un régime distinct plus sévère pour les meublés de tourisme avec « un abattement de 30 % ». Le projet de plafonnement concernerait donc au premier chef les loueurs au régime réel, ceux qui amortissent le bien, le mobilier et les travaux.
Un exemple illustre la mécanique du double plafond. Pour un studio valorisé 200 000 euros, un amortissement au taux projeté de 2,5 % représente 5 000 euros par an, sous la limite de 7 000 euros : c’est le taux qui mord. Pour un deux-pièces valorisé 350 000 euros, 2,5 % donneraient 8 750 euros, écrêtés à 7 000 euros : 1 750 euros d’amortissement annuel seraient perdus, sans report possible sur les exercices suivants pour le flux né après 2027. En meublé de tourisme, un bien de 400 000 euros amorti à 1,5 % donnerait 6 000 euros, ramenés au plafond de 5 000 euros. Ces ordres de grandeur restent illustratifs : la base amortissable retenue par l’administration exclut en pratique la quote-part du terrain, et le projet voté pourrait ajuster les taux, les plafonds ou l’assiette. Ils montrent toutefois où frapperait la mesure : les biens à forte valeur et les portefeuilles de plusieurs lots, pour lesquels le plafond par foyer fiscal de 7 000 euros se répartit entre tous les biens détenus.
B. Plus-value LMNP et amortissements réintégrés : l’addition avec la loi de finances pour 2025
Le plafonnement des amortissements annuels ne serait que la seconde lame. Depuis la loi de finances pour 2025, le calcul de la plus-value de cession intègre déjà les amortissements passés : l’article 150 VB du code général des impôts dispose que « Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C ». Concrètement, chaque euro amorti pendant la détention réduit le prix d’acquisition retenu pour la plus-value et augmente d’autant la part imposable à la revente, avant application des abattements pour durée de détention. Un investisseur pourrait donc, si l’article 7 est voté, subir deux effets empilés : moins de déduction chaque année à compter de 2027, puis une plus-value gonflée des amortissements déduits avant et, dans la limite du plafond, après. La question de l’arbitrage entre conserver le bien jusqu’au bout de l’amortissement, arbitrer vers la location nue ou céder avant l’entrée en vigueur se pose exercice par exercice, chiffres en main, sans réponse unique.
Cette architecture à deux étages éclaire la comparaison avec la location nue. L’exposé des motifs du projet rappelle que la loi de finances pour 2026 aurait créé un dispositif d’investissement locatif dit Jeanbrun permettant, sous condition de loyer abordable, de déduire au titre de l’amortissement des biens loués nus « un montant compris entre 3 et 5,5 % du prix d’acquisition du logement, dans la limite maximale de 12 000 € par an et par foyer fiscal ». Le projet pour 2027 propose le mouvement symétrique : 2,5 % et 7 000 euros pour le meublé non professionnel, 1,5 % et 5 000 euros pour le meublé de tourisme. La location nue à loyer abordable deviendrait ainsi, sur le papier du projet, plus amortissable que le meublé classique. Mais cette comparaison ne vaut que si le Parlement vote le texte, et elle ne dit rien du rendement net après vacance, gestion, travaux et fiscalité locale : un loyer nu plafonné en zone tendue ne compense pas toujours la perte de flexibilité du meublé, surtout lorsque le bien se prête à la location étudiante de neuf mois ou à la clientèle de passage. Les bailleurs qui comparent les deux régimes ont intérêt à faire chiffrer les deux scénarios sur la durée de détention envisagée, en intégrant la plus-value de sortie, plutôt que de trancher sur le seul taux d’amortissement d’une année.
Un point de méthode s’impose avant d’aller plus loin : tout ce qui précède sur 2027 reste un projet. Le texte déposé doit être discuté, amendé puis voté, et la navette parlementaire modifie souvent les seuils, les dates d’entrée en vigueur et les exceptions. Les développements qui suivent sur le droit en vigueur, en revanche, s’appliquent dès aujourd’hui : définition du meublé de tourisme, régime des résidences avec services, taxe sur la valeur ajoutée des locations accompagnées de services, bail commercial du gestionnaire et autorisation de changement d’usage. C’est sur ce socle que se joue l’exception promise aux résidences qui accueillent des étudiants et des personnes âgées, et c’est lui qu’il faut vérifier en premier, que le budget 2027 soit voté ou non. Les investisseurs qui ont acheté en résidence avec services détiennent souvent un lot dont le sort fiscal et locatif dépend de trois couches superposées : le régime du loueur, le régime de la résidence et le bail signé avec l’exploitant.
II. LMNP et TVA en résidence étudiante et seniors : l’exception qui maintient l’amortissement
A. Quelles résidences échappent au plafonnement du budget 2027 et que vérifier sur la TVA
Le projet d’article 7 exclurait du plafonnement l’amortissement des biens situés dans trois ensembles. D’abord, une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation « destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ». Ensuite, les établissements sociaux et médico-sociaux mentionnés aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées agréées ou autorisées pour leur service d’aide à domicile, et l’accueil familial salarié géré par un groupement de coopération. Enfin, les établissements de soins de longue durée comportant un hébergement pour des personnes ayant perdu leur autonomie de vie et nécessitant une surveillance médicale constante. Le mot décisif de la première catégorie est « exclusif » : une résidence étudiante qui logerait aussi, même à la marge, une clientèle de passage sans lien avec les études fragiliserait l’exception. L’investisseur doit donc contrôler le règlement de la résidence, la destination réelle des lots et les documents du gestionnaire avant de compter sur le maintien de l’amortissement sans plafond.
Pour comprendre ces résidences, il faut partir de leur définition en vigueur. La résidence-services « est un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables », c’est-à-dire des services qui bénéficient par nature à l’ensemble des occupants, selon l’article L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation. La résidence universitaire, définie à l’article L. 631-12 du même code, accueille les étudiants, les moins de trente ans en formation ou en stage et les titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, avec une règle souvent ignorée : « Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux ». Le bail d’un étudiant en résidence universitaire n’offre donc pas la protection d’un bail d’habitation classique à son échéance. Ces qualifications ne sont pas de simples étiquettes commerciales : elles conditionnent l’exception au plafonnement projetée pour 2027, et elles commandent déjà aujourd’hui le régime de taxe sur la valeur ajoutée applicable aux loyers.
La taxe sur la valeur ajoutée illustre l’articulation des régimes. Les locations de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées, mais l’exonération tombe lorsque la location s’accompagne d’au moins trois des quatre prestations parahôtelières : « le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ». C’est l’article 261 D du code général des impôts, dans sa version applicable jusqu’au 31 décembre 2026, qui le prévoit, y compris pour les locations de locaux consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement. Une résidence étudiante ou seniors qui fournit réellement trois de ces prestations facture donc ses loyers avec taxe, ce qui ouvre au bailleur la récupération de la taxe sur ses propres achats mais l’oblige à des déclarations et à une vigilance sur le gestionnaire : si les prestations promises ne sont plus fournies, le régime de taxe du lot peut changer. Les suggestions de recherche des internautes relevées le jour de la rédaction, notamment « lmnp et tva » et « lmnp micro bic », montrent que cette articulation reste la zone la plus mal comprise : le micro-BIC avec abattement ne permet ni amortissement ni récupération de taxe, tandis que le régime réel avec amortissement suppose une comptabilité et expose, en contrepartie, au plafonnement projeté pour 2027 hors résidences exceptées. Les bailleurs qui louent leur résidence secondaire en meublé de tourisme relèvent d’une autre branche, décrite dans notre analyse des abattements et amortissements applicables à la location saisonnière : le projet leur réserverait le plafond le plus bas, 1,5 % et 5 000 euros.
B. Bail commercial du gestionnaire et changement d’usage : les deux verrous à contrôler
Dans une résidence avec services, l’investisseur ne loue presque jamais son lot en direct : il le donne à bail commercial à un exploitant qui sous-loue aux occupants et fournit les services. Ce bail obéit au statut des baux commerciaux, dont la durée « ne peut être inférieure à neuf ans », le preneur disposant en principe de « la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ». Pour les résidences de tourisme, le législateur a durci la règle : les baux signés entre les propriétaires et les exploitants « sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ». Ce bail ferme protège la pérennité de l’exploitation, mais il prive le bailleur de toute sortie à trois ou six ans, même si la rentabilité se dégrade ou si le gestionnaire change de politique. La Cour de cassation a précisé la portée de cette fermeté dans un arrêt du 7 septembre 2023 : l’objectif du législateur « est de rendre fermes les baux commerciaux entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme classée afin d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans », mais « l’article L. 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code ». Autrement dit, le bail initial est ferme pendant neuf ans, tandis que le bail renouvelé retrouve le droit commun du congé triennal. Le moment du renouvellement devient donc une fenêtre stratégique : c’est là que se renégocient le loyer, les charges et les travaux, et c’est là que le bailleur découvre parfois que le gestionnaire ne veut renouveler qu’au prix d’une baisse de loyer.
Le second verrou concerne le renouvellement lui-même et son issue la plus redoutée, le non-renouvellement. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Pour un propriétaire de lot en résidence, cette indemnité peut sembler théorique, car c’est l’exploitant qui détient le fonds ; mais la jurisprudence des résidences de tourisme montre des contentieux nourris sur la fixation du loyer du bail renouvelé, les charges refacturées et la répartition des travaux de remise aux normes. Un exploitant en difficulté financière, un changement d’enseigne ou une fermeture partielle de la résidence affectent directement le loyer versé au bailleur, alors même que le crédit immobilier de ce dernier continue de courir. Avant d’acheter un lot en résidence avec services, l’examen du bail commercial en cours, de son échéance, du loyer pratiqué par rapport au marché et de la santé financière du gestionnaire compte autant que le calcul fiscal. Les difficultés que rencontrent certains investisseurs à la sortie du bail initial, avec des loyers renégociés à la baisse, expliquent que la promesse d’un amortissement maintenu sans plafond ne suffise jamais à elle seule à justifier l’achat.
Le dernier contrôle porte sur l’usage réel du lot, en particulier pour les meublés de tourisme détenus en direct. La Cour de cassation a jugé le 27 juin 2024 que « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage », et qu’« une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». Le 3 septembre 2026, elle a confirmé cette lecture en cassant un arrêt qui avait admis une location saisonnière sans autorisation : la cour d’appel avait statué « par des motifs inopérants, alors qu’elle avait constaté que l’appartement était à usage d’habitation et qu’il avait été donné en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sans autorisation préalable de changement d’usage ». Dans les communes qui soumettent le changement d’usage à autorisation, Paris en tête, l’exploitant sans autorisation s’expose à une amende civile qui « ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé », prononcée à la demande de la commune. Le bailleur qui confie son bien à une conciergerie de courte durée sans vérifier l’autorisation partage le risque : notre décryptage des vérifications préalables au rabot de l’amortissement des meublés parisiens détaille les pièces à exiger avant toute mise en location.
Conclusion
Le budget 2027 propose de plafonner l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % et 7 000 euros par an, 1,5 % et 5 000 euros pour les meublés de tourisme, de supprimer le report des amortissements nouveaux et d’étaler le stock ancien jusqu’en 2036 dans la limite de la moitié du bénéfice annuel. Les résidences qui accueillent exclusivement des étudiants, des jeunes en formation ou des personnes âgées, ainsi que les établissements médico-sociaux et de soins longue durée, échapperaient à ce plafonnement si le texte est voté en l’état. Mais l’exception fiscale ne protège ni du bail commercial ferme de neuf ans signé avec l’exploitant, ni de la renégociation du loyer au renouvellement, ni de l’autorisation de changement d’usage exigée pour la courte durée. La méthode utile tient en quatre vérifications, dans cet ordre : la qualification exacte de la résidence et l’exclusivité de son accueil, le régime de taxe sur la valeur ajoutée réellement appliqué, les clauses et l’échéance du bail du gestionnaire, puis seulement le calcul de l’amortissement année par année avec et sans le plafond projeté. Le vote du Parlement, attendu dans les prochaines semaines, dira si le plafond entre en vigueur pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027 ; le droit en vigueur décrit dans cet article, lui, s’applique déjà et commande les décisions prises d’ici là.