Le 1er octobre 2026, l’agence AFP a révélé le contenu du projet de loi de finances pour 2027 : le gouvernement veut alourdir la fiscalité de la location meublée, avec un durcissement supplémentaire pour les logements loués sur les plateformes de type Airbnb. La mesure rapporterait environ 200 millions d’euros à l’État et prendrait la forme d’un plafonnement des amortissements déductibles dans le cadre du régime du loueur en meublé non professionnel, à 2,5 % de la valeur du bien dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal, et à 1,5 % dans la limite de 5 000 euros pour les locations touristiques. Pour les centaines de milliers de propriétaires qui louent leur résidence secondaire à la nuitée ou à la semaine, l’annonce soulève une question immédiate : que restera-t-il du rendement de leur bien si le texte est voté en l’état, et que faut-il vérifier dès maintenant pour ne pas subir à la fois un redressement sur le droit en vigueur et une perte d’avantage demain ?
Avant de calculer quoi que ce soit, un rappel de méthode s’impose. Le texte obtenu par l’AFP n’est qu’un projet : il sera discuté, amendé puis voté par le Parlement, et les chiffres cités par la presse ne sont pas le droit applicable aujourd’hui. Selon MoneyVox avec AFP, le projet affiche son objectif : résorber les déséquilibres du marché locatif et encourager la location de longue durée en rapprochant les caractéristiques des régimes de la location nue et de la LMNP. Tout ce qui suit distingue donc deux plans : d’une part le droit en vigueur, vérifié article par article, qui s’applique à chaque location conclue aujourd’hui ; d’autre part la réforme annoncée, présentée au conditionnel, avec la conduite à tenir en attendant le vote. Cette distinction protège le lecteur contre deux erreurs symétriques : ignorer les règles actuelles parce que le projet fait les gros titres, ou anticiper un plafonnement qui n’existe pas encore dans ses déclarations.
Le périmètre de cet article est la résidence secondaire louée en meublé de tourisme, à Paris, en Île-de-France comme ailleurs. La résidence principale obéit à un régime propre, avec la limite de cent vingt jours de location par an, tandis que le locataire qui sous-loue son logement sur une plateforme s’expose à la résiliation de son bail, comme l’a jugé la Cour de cassation. Le propriétaire d’une résidence secondaire, lui, cumule trois risques : l’urbanisme et le changement d’usage, la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux, et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Chacun de ces risques est documenté par des textes en vigueur et des arrêts précis, dont les références officielles figurent dans le développement.
I. Louer sa résidence secondaire sur Airbnb : déclaration, autorisation et changement d’usage
A. Meublé de tourisme, déclaration préalable et règle des 120 jours : où passe la frontière entre résidence principale et résidence secondaire ?
La première vérification porte sur la qualification du bien. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme définit les meublés de tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (article L. 324-1-1 du code du tourisme, en vigueur). Dès que le propriétaire propose son logement à la nuitée ou à la semaine à des voyageurs de passage, il entre dans cette définition, qu’il loue sa résidence principale pendant les vacances ou une résidence secondaire toute l’année. La conséquence immédiate est déclarative : toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national, en indiquant si le bien constitue sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et en apportant la preuve de cette qualité. À réception de la déclaration complète, le téléservice délivre un numéro de déclaration que le loueur doit faire figurer dans ses annonces.
La règle des cent vingt jours ne concerne que la résidence principale, et c’est là que beaucoup de propriétaires de résidences secondaires se trompent. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. » La commune peut même, sur délibération motivée, abaisser ce plafond à quatre-vingt-dix jours, et elle peut demander au loueur, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, le nombre de jours de location effectifs, que le bien constitue ou non sa résidence principale. Pour une résidence secondaire, il n’existe donc aucun quota de jours qui rendrait la location licite à lui seul : louer quatre-vingts jours ou deux cents jours ne change rien à l’analyse, car le bon critère n’est pas la durée totale mais l’autorisation de changement d’usage, examinée dans la sous-partie suivante. Le propriétaire qui déclare à tort sa résidence secondaire comme sa résidence principale pour bénéficier du régime des cent vingt jours commet une fausse déclaration, passible d’une amende administrative prononcée par la commune dont le montant ne peut excéder 20 000 euros, tandis que le simple défaut de déclaration est sanctionné jusqu’à 10 000 euros.
Les plateformes ne sont pas des tiers indifférents. L’article L. 324-2-1 du code du tourisme leur impose d’informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables, d’obtenir de lui, avant toute mise en ligne, « une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale » ainsi que le numéro de déclaration, et de publier ce numéro « dans toute annonce relative à ce meublé » (article L. 324-2-1 du code du tourisme, en vigueur). Concrètement, une annonce sans numéro de déclaration sur une plateforme est un signal d’alerte : soit le loueur n’a pas déclaré son bien, soit la plateforme manque à ses propres obligations, et la commune peut demander la suspension du numéro et l’injonction de retrait de l’annonce lorsque le local est visé par un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité. Le propriétaire diligent conserve donc trois preuves : l’avis de réception électronique du téléservice, la déclaration sur l’honneur transmise à la plateforme, et les captures de ses annonces mentionnant le numéro.
Le cas du locataire mérite un paragraphe distinct, car il alimente une grande partie du contentieux. Le propriétaire qui loue sa résidence secondaire n’a pas besoin de l’accord d’un bailleur, mais le locataire d’un logement, à Paris comme ailleurs, ne peut pas ouvrir un compte sur une plateforme et sous-louer des nuitées sans autorisation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé le 22 juin 2022 dans une affaire opposant la Régie immobilière de la ville de Paris à une locataire qui proposait une chambre sur Airbnb (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612). La Cour vise d’abord le principe : « le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail », puis la sanction : « si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » En l’espèce, la locataire d’un logement social conventionné, soumis à une interdiction légale de sous-location et à une occupation à titre de résidence principale au moins huit mois par an, avait recueilli cent trente-six commentaires de voyageurs entre 2014 et 2018. La cour d’appel de Paris avait refusé la résiliation au motif que la location ne portait que sur une chambre et restait modeste ; la Cour de cassation censure cette analyse, reprochant aux juges de ne pas avoir examiné « la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative » du logement. L’enseignement dépasse le logement social : toute sous-location répétée et lucrative contraire à la destination du bail expose à la résiliation, et les sommes encaissées peuvent être réclamées en restitution. Le lecteur locataire trouvera le détail de ce contentieux dans l’analyse consacrée à la sous-location sans autorisation (sous-location Airbnb sans autorisation : résiliation et remboursement).
B. Changement d’usage à Paris et en Île-de-France : autorisation préalable, compensation et amende civile par local
Pour une résidence secondaire, la déclaration ne suffit jamais dans les communes où le changement d’usage est soumis à autorisation, ce qui inclut Paris et les communes franciliennes concernées. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans ces communes, « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur). Sont des locaux à usage d’habitation toutes les catégories de logements et leurs annexes, et un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage à n’importe quel moment au cours des trente dernières années, sauf autorisation ultérieure de changement d’usage. Le propriétaire d’une résidence secondaire achetée comme logement, ou dont le précédent usage résidentiel est établi sur trente ans, ne peut donc pas soutenir que son bien aurait perdu sa qualité d’habitation parce qu’il le loue aux voyageurs depuis plusieurs années : c’est précisément cette location répétée qui constitue le changement d’usage litigieux.
La Cour de cassation a fixé le critère de manière limpide le 18 février 2021, dans un arrêt rendu contre des propriétaires parisiens qui avaient loué leur deux-pièces à deux reprises pour quatre et six mois sans autorisation (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-13.191). Après avoir fait vérifier par la Cour de justice de l’Union européenne, le 22 septembre 2020 dans les affaires Cali Apartments et HX (C-724/18 et C-727/18), que le régime parisien d’autorisation préalable est conforme à la directive services, la Cour énonce : « le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable. » Les seules exceptions admises sont la location consentie à un étudiant pour au moins neuf mois, le bail mobilité d’un à dix mois et la location de la résidence principale dans la limite de quatre mois. Pour une résidence secondaire proposée sur Airbnb, aucune de ces exceptions ne joue : deux locations à la semaine dans l’année suffisent à caractériser le changement d’usage, et l’autorisation préalable devient obligatoire avant la première annonce, pas après un signalement du voisinage.
À Paris, l’autorisation s’accompagne presque toujours d’une compensation, c’est-à-dire l’obligation de transformer en habitation des locaux d’une autre nature pour une surface équivalente, ce qui rend l’opération inaccessible au propriétaire d’un simple studio de résidence secondaire. C’est pourquoi la Ville de Paris assigne systématiquement devant le président du tribunal judiciaire, et c’est pourquoi le montant de l’amende doit être lu avec attention. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis la loi du 19 novembre 2024, dispose : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur). Le tribunal ordonne en outre le retour du local à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe, sous astreinte, et le produit de l’amende est versé à la commune. Le 11 juillet 2024, la Cour de cassation a précisé le mode de calcul dans une affaire parisienne où les propriétaires avaient été condamnés à 25 000 euros et leur locataire à 45 000 euros pour le même appartement loué en courte durée (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020). Citant le texte alors en vigueur, qui plafonnait l’amende à 50 000 euros par local, la Cour affirme : « Le montant de l’amende ainsi encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. » Autrement dit, le plafond s’apprécie pour chaque personne et pour chaque local : le cumul de 70 000 euros prononcé en l’espèce était régulier, et sous le plafond actuel de 100 000 euros, chaque copropriétaire indivis, chaque usufruitier ou chaque locataire impliqué peut être condamné séparément. Le propriétaire francilien retient trois réflexes : vérifier au règlement de la ville si la commune a instauré l’autorisation et l’enregistrement, ne jamais fractionner la propriété pour diluer l’amende, et régulariser avant l’assignation, car le retour à l’usage d’habitation ordonné par le juge s’ajoute à l’amende au lieu de s’y substituer.
En Île-de-France hors Paris, la vigilance est identique dans les communes ayant délibéré pour soumettre le changement d’usage à autorisation, nombreuses en petite couronne. La pratique des contrôles s’appuie sur les données d’activité que les plateformes doivent mettre à disposition de la commune jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la location, et sur le numéro de déclaration qui permet de croiser les annonces avec les autorisations délivrées. Le propriétaire qui loue une résidence secondaire dans une commune soumise à autorisation sans avoir obtenu celle-ci ne peut pas invoquer sa bonne foi tirée du versement de la taxe de séjour ou de la déclaration du bien aux impôts : ces démarches fiscales n’équivalent pas à l’autorisation d’urbanisme, et les juges parisiens l’ont rappelé en condamnant des propriétaires en règle fiscalement mais sans autorisation. La conclusion de cette première partie est donc simple : avant tout calcul de rentabilité, le propriétaire d’une résidence secondaire fait vérifier le statut de sa commune, dépose sa déclaration de meublé de tourisme, sollicite l’autorisation de changement d’usage quand elle est requise, et affiche son numéro sur chaque annonce. C’est seulement sur cette base assainie que la question fiscale se pose utilement.
II. Fiscalité Airbnb de la résidence secondaire : abattements, amortissements et ce que le budget 2027 pourrait changer
A. Micro-BIC ou régime réel, taxe d’habitation et classement : le calcul en vigueur pour 2026
Les loyers d’un meublé de tourisme sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et le premier choix du propriétaire porte sur le régime d’imposition. Le régime micro-BIC s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires hors taxes de l’année précédente ne dépasse pas les seuils légaux. Depuis la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme non classés relèvent d’une catégorie dédiée : « 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 1° et 2° du I de l’article 1414 bis du présent code », avec « un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis », sans que l’abattement puisse être inférieur à 305 euros (article 50-0 du code général des impôts, en vigueur). Concrètement, une résidence secondaire non classée qui rapporte 12 000 euros de recettes Airbnb est imposée sur 8 400 euros après l’abattement de 30 %, et le dépassement du seuil de 15 000 euros deux années de suite fait basculer vers le régime réel. Les meublés classés et les chambres d’hôtes visés à l’article 1414 bis conservent un traitement plus favorable, ce qui donne au classement officiel un enjeu fiscal direct, pas seulement commercial.
Le régime réel séduit les propriétaires qui financent leur bien à crédit ou qui engagent des travaux, car il permet de déduire les charges réelles et de constater l’amortissement du logement, du mobilier et des travaux, dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel. C’est précisément cet amortissement qui faisait l’attractivité du meublé face à la location nue : sur un bien de 200 000 euros, l’amortissement annuel venait réduire fortement l’assiette imposable des loyers. La loi de 2024 avait déjà réduit les avantages du régime, notamment en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente, de sorte que l’économie d’impôt annuelle se paie partiellement à la sortie. Le propriétaire qui arbitre aujourd’hui entre le micro-BIC et le réel compare donc trois paramètres : le montant de ses recettes face au seuil de 15 000 euros, le stock de charges et d’amortissements déductibles, et l’horizon de revente avec la plus-value mécanique créée par les amortissements passés. Un tableur ne suffit pas : la liasse fiscale du régime réel suppose une comptabilité, et l’erreur de régime se règle par une proposition de rectification suivie, en cas de désaccord, d’une réclamation contentieuse auprès de l’administration puis, si nécessaire, d’un recours devant le tribunal administratif.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires complète le tableau et réserve parfois une bonne surprise. Les communes et intercommunalités peuvent exonérer de cette taxe, pour la part qui leur revient, les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d’hôtes : « Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, exonérer de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, pour la part qui leur revient, les catégories de locaux suivantes ou l’une de ces deux catégories seulement : 1° Les locaux classés meublés de tourisme dans les conditions prévues à […] article L. 324-1 du code du tourisme ; 2° Les chambres d’hôtes au sens de […] article L. 324-3 du même code » (article 1414 bis du code général des impôts, en vigueur). Le redevable adresse alors au service des impôts du lieu de situation du bien, avant le 1er mars de chaque année, une déclaration accompagnée des justificatifs d’affectation. Le classement devient ainsi un double levier : meilleur abattement en micro-BIC et exonération potentielle de taxe d’habitation. À Paris, où la taxe sur les résidences secondaires est majorée, ce point mérite une simulation chiffrée avant toute décision de déclassement ou de passage en location nue. Le propriétaire vérifie la délibération de sa commune, fait classer son bien par un organisme agréé, puis dépose sa demande d’exonération dans le délai : passé le 1er mars, l’exonération est perdue pour l’année entière, sans recours gracieux utile contre une forclusion imputable au retard du demandeur.
B. Budget 2027 : le plafonnement des amortissements en projet, le dispositif Jeanbrun et la conduite à tenir en attendant le vote
Le projet de loi de finances pour 2027 obtenu par l’AFP, révélé le 1er octobre 2026, propose de plafonner la déductibilité des amortissements des logements meublés loués dans le cadre du régime du loueur en meublé non professionnel : la déduction serait limitée à 2,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal, et réduite à 1,5 % dans la limite de 5 000 euros par an et par foyer fiscal pour les locations touristiques. L’exemple donné par la presse est parlant : pour un appartement acheté 200 000 euros, le propriétaire ne pourrait plus retirer que 5 000 euros par an de l’assiette de ses revenus locatifs, contre un amortissement libre aujourd’hui. Le durcissement vise donc deux fois les locations touristiques : taux réduit de 2,5 % à 1,5 % et plafond abaissé de 7 000 à 5 000 euros, ce qui frappe de plein fouet la résidence secondaire louée sur Airbnb et les plateformes similaires. Le gouvernement assume la logique de transfert : le texte rappelle le dispositif dit Jeanbrun, lancé l’année précédente, qui permet, sous condition de loyer abordable pour un logement non meublé, de déduire entre 3 % et 5,5 % du prix d’acquisition dans la limite de 12 000 euros par an et par foyer fiscal. Le message est explicite : l’avantage fiscal doit migrer de la location touristique vers la location nue à loyer abordable, et le plafonnement rendrait le meublé moins attractif pour rendre le dispositif pour la location de longue durée plus attractif.
Trois précautions juridiques s’imposent face à cette annonce. D’abord, rien n’est voté : les taux, les plafonds et même le périmètre du plafonnement peuvent changer pendant la navette parlementaire, et un propriétaire qui modifierait dès aujourd’hui son régime fiscal ou céderait son bien en anticipant le texte prendrait une décision sur une base inexistante. Ensuite, le texte, s’il est adopté, ne s’appliquera qu’aux revenus postérieurs à son entrée en vigueur, selon les modalités de transition que la loi définitive fixera : les amortissements déjà déduits restent acquis, et les déclarations des revenus 2026 souscrites en 2027 obéissent au droit actuel. Enfin, le plafonnement annoncé ne concerne que le régime réel du loueur en meublé non professionnel : les propriétaires au micro-BIC, avec l’abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes, ne seraient pas directement touchés, ce qui pourrait paradoxalement rendre le micro-BIC plus attractif pour les petites recettes touristiques, à condition de rester sous le seuil deux années de suite et de renoncer à la déduction des charges réelles.
La conduite à tenir d’ici au vote tient en cinq vérifications. Premièrement, sécuriser l’urbanisme : déclaration de meublé de tourisme, numéro affiché sur les annonces, autorisation de changement d’usage dans les communes concernées, notamment à Paris où la compensation rend l’autorisation quasiment inaccessible pour une résidence secondaire. Deuxièmement, faire classer le bien : le classement protège le bénéfice du régime des meublés classés et ouvre l’exonération de taxe d’habitation sur délibération communale. Troisièmement, simuler les deux régimes fiscaux sur les chiffres réels de 2025 et 2026, en intégrant la réintégration des amortissements dans la plus-value en cas de revente prochaine. Quatrièmement, provisionner l’éventuel surcoût 2027 plutôt que de le subir : sur un bien de 200 000 euros loué en touristique, l’écart entre l’amortissement libre actuel et le plafond envisagé de 5 000 euros se chiffre en milliers d’euros d’assiette supplémentaire. Cinquièmement, suivre le vote et faire réviser la simulation dès la promulgation : le passage du réel au micro, ou l’inverse, obéit à des règles d’option et de dénonciation qu’il faut activer dans les délais, et un arbitrage manqué coûte une année entière d’imposition. Le propriétaire qui conteste par ailleurs son imposition actuelle, redressement ou refus d’exonération, exerce les recours de droit commun : réclamation préalable auprès de l’administration, puis tribunal administratif en cas de rejet, dans les délais de réclamation contentieuse.
Conclusion
La résidence secondaire louée sur Airbnb cumule deux actualités qui ne doivent pas être confondues : un droit en vigueur déjà sévère, et un projet de budget qui pourrait le durcir encore. Le droit en vigueur impose la déclaration préalable avec numéro, l’autorisation de changement d’usage dans les communes concernées avec une amende civile qui peut atteindre 100 000 euros par local et par personne poursuivie, et une fiscalité micro-BIC resserrée à 15 000 euros de recettes avec 30 % d’abattement pour les meublés non classés. La jurisprudence parisienne, de l’arrêt du 18 février 2021 sur le critère du changement d’usage à celui du 11 juillet 2024 sur le calcul de l’amende par personne et par local, montre que les tribunaux appliquent ces textes sans indulgence pour les locations répétées à la clientèle de passage. Le projet de budget 2027, lui, reste un projet : le plafonnement des amortissements à 2,5 % et 7 000 euros, ramené à 1,5 % et 5 000 euros pour le touristique, n’existe pas encore et pourrait être amendé. Le propriétaire avisé sécurise donc l’existant, fait classer son bien, simule ses régimes et provisionne le surcoût éventuel, sans anticiper un texte non voté. À Paris et en Île-de-France, où l’autorisation de changement d’usage conditionne tout le reste, la vérification commence au service de l’urbanisme de la commune, avant même le tableur fiscal.