Vous avez rendu les clés de votre appartement parisien à la fin du mois de septembre, l’état des lieux de sortie est signé, et deux ou trois semaines plus tard le dépôt de garantie n’est toujours pas revenu sur votre compte. Le bailleur évoque des peintures à refaire, un nettoyage à facturer, des charges à régulariser, puis cesse de répondre. Cette situation se répète chaque automne à Paris et en Île-de-France, au rythme des déménagements de la rentrée : les restitutions de dépôt de garantie bloquent, les retenues tombent sans facture, et les locataires ignorent combien de temps attendre avant d’agir.

Le droit applicable est pourtant écrit avec une précision rare. Les délais de restitution, le calcul de la majoration de retard, les conditions de chaque retenue et la valeur probante de l’état des lieux de sortie résultent de textes et d’arrêts que cet article cite dans leur version en vigueur. L’objectif est pratique : savoir quand le délai d’un mois ou de deux mois court, comment chiffrer la pénalité de 10 %, quelles retenues contester pièce par pièce, et comment obtenir la restitution devant les juridictions parisiennes.

Le raisonnement vaut pour les locations nues comme pour les locations meublées d’habitation principale à Paris et en petite couronne, où les loyers élevés rendent chaque mois de retard coûteux pour le bailleur qui retient le dépôt sans justification. Les montants en jeu dépassent souvent deux mille euros dans la capitale, entre le dépôt, la majoration et les retenues indues à faire annuler.

I. Dépôt de garantie non rendu après l’état des lieux de sortie : dans quel délai et combien récupérer à Paris en octobre 2026

A. Remise des clés et adresse du nouveau domicile : le point de départ du délai d’un mois ou de deux mois

Le délai de restitution ne court pas depuis la fin du bail ni depuis l’envoi du congé, mais depuis la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. La loi vise deux modes de remise : « la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ». Conservez la preuve de cette remise, qu’impose l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : reçu signé, récépissé de recommandé, constat de remise. Sans date de remise établie, tout calcul de retard devient contestable, et le bailleur soutiendra que le délai n’a jamais commencé à courir.

Lors de cette remise, une formalité conditionne tout le reste : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » (l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989) Cette adresse doit figurer dans l’état des lieux de sortie, dans un courrier remis le même jour ou dans un recommandé séparé. L’enjeu est double : le bailleur doit savoir où adresser le chèque ou le virement et le décompte de retenues, et la loi attache une sanction directe à l’oubli. « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Autrement dit, un locataire qui déménage sans laisser d’adresse perd le bénéfice de la pénalité de 10 %, même si le bailleur restitue avec plusieurs mois de retard. En octobre 2026, alors que les changements d’adresse s’accumulent après la rentrée, cette transmission écrite et conservée vaut de l’argent.

Une fois la remise datée et l’adresse transmise, le délai applicable dépend d’une seule comparaison : l’état des lieux de sortie est-il conforme à l’état des lieux d’entrée ? Quand la réponse est oui, « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Quand la réponse est non, le délai passe à deux mois : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989)

La conformité ne se présume pas : elle se lit dans la comparaison ligne à ligne des deux états des lieux, pièce par pièce, équipement par équipement. Un état de sortie qui reprend les mêmes mentions que l’état d’entrée, sans dégradation nouvelle, ouvre le délai d’un mois. La moindre dégradation relevée fait basculer vers deux mois, mais elle n’autorise pas le bailleur à conserver le dépôt sans justification : les sommes déduites doivent dans tous les cas être « dûment justifiées », et cette exigence sera examinée dans la seconde partie.

L’état des lieux lui-même doit avoir été « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ». Cette phrase de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 commande toute la suite : un document signé par les deux parties, ou par leurs mandataires munis d’un pouvoir écrit, fait foi de la comparaison. A l’inverse, un état de sortie signé par un proche du locataire sans mandat écrit ne vaut rien, comme l’a jugé la Cour de cassation le 3 juillet 2025 : l’arrêt n° 24-13.219 de la troisième chambre civile retient que « l’état des lieux de sortie n’avait pas été établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, de sorte que le recours à un commissaire de justice était obligatoire », et que « le document produit ne pouvait faire la preuve, qui incombait au bailleur, de dégradations locatives ». Vérifiez donc, avant de quitter les lieux, qui signe et avec quel pouvoir : un parent, un ami ou un nouveau colocataire qui signe « pour » le locataire sans mandat écrit fragilise tout le dossier de restitution.

Quand la rédaction littérale de l’état de sortie pose difficulté, les parties peuvent convenir d’une autre modalité de description, et cet accord les engage. La Cour de cassation l’a admis le 6 février 2025 dans l’arrêt n° 23-21.193 de la troisième chambre civile : « ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire », dès lors que les parties étaient convenues de consigner l’état par photographies sur le document d’entrée, accord mentionné dans la rubrique des observations et signé. Et ces photographies « permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux ». La leçon pour octobre 2026 est concrète : photographiez chaque pièce à l’entrée comme à la sortie, faites mentionner l’accord sur les photos dans l’état de sortie, et signez cette mention. A Paris, où les états des lieux d’agence sont souvent expédiés en vingt minutes, ces photos datées font la différence entre une retenue annulée et une retenue validée.

Reste le cas où l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable : locataire injoignable, bailleur qui refuse le rendez-vous, désaccord total sur le constat. La loi impose alors le recours à un commissaire de justice : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. » (l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989) La partie diligente convoque l’autre par lettre recommandée au moins sept jours avant. Le bailleur qui établit seul son état de sortie, sans commissaire de justice, alors que le locataire était disponible ou joignable, se prive de toute preuve : « un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire », juge l’arrêt n° 22-19.422 du 16 novembre 2023 de la troisième chambre civile. Pour le locataire parisien convoqué à un état de sortie, se présenter ou mandater par écrit un représentant n’est donc pas une option : c’est ce qui prive le bailleur d’un constat unilatéral.

B. Calculer la majoration de 10 % par mois de retard et la retenue de 20 % en immeuble collectif

Quand le délai d’un mois ou de deux mois expire sans restitution totale, la sanction est automatique et se calcule sans débat sur la bonne foi du bailleur : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Trois paramètres sont verrouillés par cette phrase de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. L’assiette est le loyer mensuel en principal, hors charges et hors provisions : un loyer de 1 400 euros avec 150 euros de charges donne une majoration de 140 euros par mois, pas de 155 euros. Le point de départ est le lendemain de l’expiration du délai : clés remises le 30 septembre avec un état de sortie conforme, délai d’un mois expirant le 30 octobre, majoration due à compter du 31 octobre. Le décompte se fait par période mensuelle commencée : un jour de retard dans un nouveau mois civil entamé fait naître un mois entier de majoration. Deux mois et cinq jours de retard après l’échéance valent trois périodes, soit 420 euros pour un loyer de 1 400 euros.

Un exemple parisien fréquent illustre le cumul. Loyer mensuel en principal de 1 650 euros, dépôt de garantie de 1 650 euros, clés remises le 15 septembre 2026, état de sortie non conforme, délai de deux mois expirant le 15 novembre 2026. Restitution partielle de 900 euros le 20 décembre 2026, solde réclamé. Le dépôt restant dû au 15 novembre s’élève à 750 euros. Le retard court du 16 novembre au 20 décembre, soit deux périodes mensuelles commencées : 2 fois 165 euros, donc 330 euros de majoration, qui s’ajoutent aux 750 euros de solde. Si le bailleur avait tout restitué le 20 décembre sans déduire de somme justifiée, la majoration aurait porté sur 1 650 euros, soit 330 euros également, puisque le dépôt restant dû s’apprécie à l’échéance du délai. Chaque courrier de relance doit donc comporter ce décompte daté : montant du dépôt, sommes retenues et contestées, date d’expiration du délai, nombre de périodes commencées, total réclamé. Les juges parisiens liquident cette majoration sur pièces, sans expertise, et son calcul exact dans la mise en demeure accélère les règlements amiables.

La majoration ne joue pas quand le locataire a omis de transmettre sa nouvelle adresse (l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989) : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Le bailleur qui invoque ce moyen doit prouver qu’il ne disposait d’aucune adresse utile : ni dans l’état de sortie, ni dans un courrier, ni dans un courriel dont le locataire aurait conservé la preuve d’envoi. En pratique parisienne, les agences disposent presque toujours d’un courriel de suivi après la sortie : produisez-le, et l’exception tombe. A l’inverse, le bailleur qui a reçu l’adresse puis restitue en retard ne peut échapper à la majoration en soutenant qu’il ignorait les coordonnées bancaires : la loi exige l’adresse du domicile, pas un relevé d’identité bancaire, et le règlement peut intervenir par chèque adressé au domicile indiqué.

Un second mécanisme retarde licitement une fraction du dépôt dans les immeubles collectifs : la provision pour arrêté des comptes de charges. « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » (l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989) Pour un dépôt de 1 650 euros, la provision maximale s’élève à 330 euros. Elle n’est pas un forfait discrétionnaire : elle doit être « dûment justifiée » par l’arrêté provisoire, c’est-à-dire un décompte écrit des charges déjà connues et de l’estimation du solde à venir. La régularisation définitive intervient ensuite « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble », déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées. Le bailleur qui conserve 20 % sans arrêté provisoire écrit, ou qui omet la régularisation après l’approbation des comptes, s’expose à la majoration de 10 % sur cette fraction comme sur le reste. A Paris, où les approbations de comptes de copropriété interviennent souvent au printemps en assemblée générale, un locataire sorti en septembre peut attendre le solde jusqu’à l’été suivant : exigez l’arrêté provisoire dès la sortie, notez la date prévisible d’assemblée générale, et relancez dans le mois qui suit l’approbation.

Deux règles complètent le tableau financier. D’abord, « Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. » (l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989) Le dépôt versé à l’entrée, plafonné à un mois de loyer en principal pour les locations nues, ne produit ni intérêts ni revalorisation, même après dix ans d’occupation parisienne. Ensuite, « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. » L’acquéreur d’un appartement occupé à Paris, ou l’héritier qui recueille le bien, doit restituer le dépôt au locataire sortant, même s’il ne l’a jamais encaissé : à lui de régler ce transfert avec le vendeur ou la succession. Le locataire n’a pas à poursuivre l’ancien bailleur. Cette règle surprend les acquéreurs d’appartements loués dans la capitale, où les ventes d’immeubles occupés sont courantes : vérifiez, avant d’assigner, l’identité du propriétaire au jour de la remise des clés, par un extrait du fichier immobilier ou l’acte de vente.

En colocation parisienne, la restitution suit un calendrier propre : le dépôt du colocataire sortant n’est restitué qu’au départ du dernier occupant ou selon les clauses du bail, et la solidarité du bail initial complique les recours. Les colocataires confrontés à une caution bloquée après le départ de l’un d’eux trouveront la méthode applicable dans l’analyse consacrée au colocataire parti et à la solidarité de six mois pour les loyers, qui expose comment articuler départ, caution et recours entre colocataires. Pour un bail unique classique, en revanche, les règles du présent article s’appliquent sans aménagement.

II. Retenue sur le dépôt de garantie : contester une dégradation, la vétusté ou un justificatif manquant

A. Comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie : qui prouve la dégradation et comment

Toute retenue suppose une dégradation établie par comparaison entre l’entrée et la sortie, imputable au locataire, chiffrée par des pièces. Le mécanisme civil de base figure dans le code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Ce texte de l’article 1730 du code civil pose la comparaison comme méthode unique : on confronte ce qui est décrit à l’entrée à ce qui est décrit à la sortie, et on écarte d’office la vétusté et la force majeure. Le bailleur qui retient 800 euros pour des peintures jaunies après neuf ans d’occupation se heurte à cette exception avant tout débat sur le montant : le jaunissement relève de l’usure normale du temps, pas d’une dégradation.

Quand aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, ou quand l’exemplaire n’a pas été remis au locataire, le bailleur perd le bénéfice de la présomption légale. L’article 1731 du code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Cette présomption joue contre le locataire en apparence, mais la loi du 6 juillet 1989 la neutralise quand l’obstacle vient du bailleur : la présomption « ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ». (l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989) Le bailleur qui a refusé l’état d’entrée, ou qui a conservé les deux exemplaires, ne peut donc soutenir que le logement était en bon état à l’arrivée. Dans les locations parisiennes conclues rapidement entre particuliers, sans état d’entrée écrit, ce rappel suffit souvent à faire restituer l’intégralité du dépôt.

La charge de la preuve pèse ensuite sur le bailleur pour chaque dégradation alléguée. L’article 1732 du code civil énonce : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Et le principe général de l’article 1353 du code civil s’applique : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Concrètement, le bailleur qui retient une somme doit produire la comparaison d’états des lieux d’où ressort la dégradation, puis le justificatif du coût. Le locataire n’a pas à prouver qu’il n’a rien dégradé : c’est au bailleur de démontrer, dégradation par dégradation, l’écart entre l’entrée et la sortie et son imputabilité.

La vétusté constitue le premier filtre de contestation, et le plus rentable à Paris où les baux durent souvent six ou neuf ans. L’article 1755 du code civil tranche : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Peintures passées, moquette tassée, joints de salle de bain noircis, robinetterie entartrée après des années d’usage : ces désordres relèvent de l’usure normale. Quand une grille de vétusté a été convenue au bail, elle s’applique comme contrat : durée de vie par équipement, abattement annuel, part résiduelle à la charge du bailleur. Une peinture donnée pour neuf ans de vie, dégradée après sept ans, ne peut être retenue qu’à hauteur de deux neuvièmes, déduction faite de la part d’usure. Quand aucune grille n’existe, le juge apprécie la durée d’occupation, la nature des matériaux et les photographies. Réclamez systématiquement la grille annexée au bail : son absence profite au locataire, car le bailleur ne peut appliquer un abattement qu’il n’a jamais convenu.

Le second filtre est la justification chiffrée. La loi n’autorise la déduction que « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », et cette formule revient dans les deux délais de restitution comme dans la provision pour charges. Une retenue « dûment justifiée » suppose trois pièces cumulées : la dégradation identifiée dans la comparaison d’états des lieux, le document qui chiffre la remise en état, et la preuve que la dépense correspond au désordre. Les juges écartent les forfaits manuscrits du bailleur, les estimations sans facture ni devis d’entreprise, les factures globales qui mélangent remise en état et amélioration, et les devis non suivis de facture quand les travaux n’ont jamais été exécutés. Une facture de 2 400 euros pour « remise en état complète » sans détail, opposée à un état de sortie qui mentionne deux trous de cheville et une plinthe décollée, sera réduite au coût réel de ces deux réparations. Exigez le détail poste par poste, comparez chaque ligne à l’état de sortie, et contestez par écrit chaque poste sans correspondance : ce tableau de concordance, joint à la mise en demeure, structure tout le contentieux ultérieur.

La jurisprudence récente de la troisième chambre civile verrouille ces exigences dans trois configurations typiques. Premier cas, l’état de sortie signé par un tiers sans mandat : l’arrêt du 3 juillet 2025 (n° 24-13.219 de la troisième chambre civile) juge que le document « ne pouvait faire la preuve, qui incombait au bailleur, de dégradations locatives », et le bailleur perd à la fois la preuve des dégradations et le fondement de ses retenues. Deuxième cas, l’état de sortie établi seul par le bailleur alors qu’il pouvait convoquer un commissaire de justice : l’arrêt du 16 novembre 2023 (n° 22-19.422 de la troisième chambre civile) écarte le document parce que « le défaut de contradiction est dû à sa carence ». Troisième cas, les photographies convenues entre les parties : l’arrêt du 6 février 2025 (n° 23-21.193 de la troisième chambre civile) les valide comme support de comparaison quand l’accord est mentionné et signé. Trois enseignements pour le locataire qui conteste : vérifier la signature et le mandat sur l’état de sortie, vérifier que le bailleur a convoqué un commissaire de justice en cas de désaccord plutôt que de constater seul, et exploiter ses propres photographies datées quand elles contredisent le constat du bailleur.

Les retenues les plus fréquentes à Paris méritent un examen poste par poste. Le ménage de sortie facturé 300 ou 450 euros sans état de sortie mentionnant la saleté : écarté, faute de dégradation constatée. La peinture intégrale refacturée après cinq ans d’occupation : réduite à la part non amortie, ou écartée si l’état d’entrée décrivait déjà des peintures défraîchies. Le remplacement d’un équipement vétuste, chauffe-eau ou moquette d’origine : écarté sur le fondement de la vétusté, sauf dégradation anormale prouvée par comparaison. Les charges impayées : admises uniquement avec le décompte de régularisation et les justificatifs du syndic ou du bailleur, jamais au forfait. Les réparations locatives listées par le décret du 26 août 1987, serrures, joints, vitres : admises si l’état de sortie les décrit comme dégradées et si la facture correspond. Pour chaque poste, la question est identique : où figure le désordre dans la comparaison, quelle pièce le chiffre, et quelle part relève de l’usure normale.

B. Obtenir la restitution à Paris : mise en demeure, conciliation et saisine du juge

La procédure utile se déroule en trois temps, sans attendre : mise en demeure chiffrée, conciliation devant la commission départementale, puis saisine du juge des contentieux de la protection. Chaque étape se prépare dès la sortie des lieux, et les délais pratiques parisiens commandent d’agir tôt.

La mise en demeure part en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dès l’expiration du délai d’un mois ou de deux mois. Elle contient le rappel de la date et du mode de remise des clés, la copie de la transmission de la nouvelle adresse, la comparaison des états des lieux, le décompte précis du dépôt, des retenues contestées et de la majoration de 10 % avec son calcul par périodes commencées, ainsi que la sommation de restituer sous huit jours. Joignez les pièces : bail, états d’entrée et de sortie, photographies datées, preuve de remise des clés, preuve de transmission de l’adresse, courriels échangés, factures et devis du bailleur avec vos observations poste par poste. Cette lettre n’est pas une formalité : elle fixe le montant réclamé, fait courir la démonstration de la mauvaise foi en cas de silence, et conditionne l’efficacité de la conciliation puis du jugement. Envoyez-la aussi par courriel avec accusés, pour disposer d’une preuve de réception immédiate quand le recommandé revient non réclamé.

En cas d’échec, la commission départementale de conciliation de Paris constitue le deuxième temps. Cette instance paritaire examine les litiges locatifs, propose une solution amiable et délivre un avis qui pèse dans la suite du dossier. La saisine s’effectue par lettre recommandée ou par dépôt du dossier, avec l’exposé du litige et les pièces. Les délais d’audience à Paris s’étirent souvent sur plusieurs semaines à l’automne, période d’encombrement : saisissez la commission sans tarder après l’échec de la mise en demeure, et conservez la preuve de la saisine comme celle de la comparution ou de la carence du bailleur. L’avis de conciliation, même défavorable sur un poste, clarifie les positions et resserre le débat devant le juge.

Le troisième temps est la saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant parvis du Tribunal de Paris dans le 17e arrondissement pour les logements situés dans la capitale. La demande expose les faits dans l’ordre : bail et loyer, remise des clés et adresse transmise, comparaison des états des lieux, retenues contestées avec le tableau de concordance, calcul de la majoration, démarches amiables tentées. Les pièces suivent le même ordre, numérotées et bordées. Le juge vérifie la date de remise des clés, la conformité ou non des états des lieux, la justification de chaque retenue, l’application de la vétusté et le calcul de la majoration, puis condamne le bailleur au solde, à la majoration et aux dépens. Pour les litiges dont l’enjeu reste modeste, la représentation par avocat n’est pas obligatoire, mais la rigueur du dossier fait la décision : un tableau poste par poste, des photographies datées et un décompte exact de la majoration emportent plus souvent la condamnation qu’un récit général.

Les spécificités parisiennes et franciliennes méritent une préparation adaptée. Les états des lieux d’agence y sont fréquemment pré-remplis et signés dans la précipitation : relisez chaque pièce avant de signer, faites ajouter les réserves manuscrites, photographiez les compteurs et les relevés d’index, et refusez de signer un état de sortie vierge ou antidaté. Les loyers élevés de la capitale majorent mécaniquement la pénalité : à 1 800 euros de loyer en principal, chaque mois commencé ajoute 180 euros, et quatre mois de retard ajoutent 720 euros au solde, soit près de la moitié d’un mois de loyer. Les immeubles collectifs parisiens, presque toujours en copropriété, justifient souvent une provision de 20 % : exigez l’arrêté provisoire écrit, identifiez le syndic et la date de l’assemblée générale d’approbation, et programmez une relance dans le mois qui suit. Les ventes d’appartements occupés, fréquentes dans la capitale, imposent de vérifier l’identité du nouveau bailleur avant d’assigner, puisque « la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur » (l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Enfin, les locataires qui quittent Paris pour la province transmettent leur nouvelle adresse par recommandé suivi d’un courriel : sans cette preuve, la majoration tombe, comme la loi le prévoit.

Quatre erreurs font perdre des dossiers pourtant fondés. Signer un état de sortie sans le relire, ou laisser un proche signer sans mandat écrit, prive le locataire de toute contestation utile sur la comparaison. Omettre de transmettre la nouvelle adresse par écrit fait perdre la majoration de 10 %, parfois plusieurs centaines d’euros. Accepter une retenue forfaitaire sans facture détaillée, puis la payer sans réserve, rend la répétition plus difficile. Attendre six mois avant d’écrire, en laissant le bailleur organiser son insolvabilité ou sa disparition, complique le recouvrement : la mise en demeure part dans les jours qui suivent l’échéance, pas au trimestre suivant.

Conclusion

En octobre 2026 comme le reste de l’année, la restitution du dépôt de garantie obéit à une mécanique simple : une date de remise des clés prouvée, une adresse transmise par écrit, un délai d’un mois si les états des lieux concordent et de deux mois dans le cas contraire, une majoration de 10 % du loyer en principal par mois commencé en cas de retard, et des retenues admises uniquement quand la dégradation figure dans la comparaison et que son coût est justifié pièce par pièce. La vétusté et la force majeure restent à la charge du bailleur, l’état de sortie unilatéral ou signé sans mandat ne prouve rien, et les photographies convenues et signées valent comparaison. A Paris et en Île-de-France, où les montants et les loyers rendent chaque mois de retard coûteux, la méthode paie : mise en demeure chiffrée dès l’échéance, conciliation en cas de silence, puis juge des contentieux de la protection avec un dossier ordonné. Conservez le bail, les deux états des lieux, les photos datées, les recommandés et le décompte : ces cinq pièces font les restitutions intégrales.