Vous avez reçu en octobre 2026 un congé de votre bailleur pour votre appartement parisien : reprise pour y habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux. La date d’échéance de votre bail approche, le délai de préavis court déjà, et la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 ne suspend pas le congé lui-même, seulement l’exécution d’une expulsion. Chaque année, des congés délivrés à l’automne se révèlent fragiles : motif imprécis, notification irrégulière, offre de vente incomplète, reprise inventée pour relouer plus cher en contournant l’encadrement des loyers. D’autres sont parfaitement valables et le locataire qui les ignore s’expose à une assignation en validation de congé, à une indemnité d’occupation et à une expulsion ordonnée par le juge, même si l’exécution attendra la fin de la trêve. Cet article expose la méthode complète : lire le congé ligne par ligne, vérifier les délais et la notification, exercer le droit de préemption en cas de vente, rassembler les preuves d’une fraude éventuelle, saisir le bon juge à Paris et demander les délais de grâce. Les règles citées sont celles du congé du bailleur en location vide, avec les spécificités parisiennes : zone tendue, tribunal judiciaire de Paris, ADIL 75 et échéances de l’hiver 2026-2027.

I. Congé du bailleur à Paris : trois motifs possibles et un formalisme contrôlé à peine de nullité

A. Reprise pour habiter, congé pour vendre ou motif légitime et sérieux : ce que le congé doit mentionner

Le bailleur ne peut donner congé que pour l’échéance du bail et pour l’un des trois motifs prévus par la loi du 6 juillet 1989 : sa décision de reprendre le logement, sa décision de le vendre, ou un motif légitime et sérieux. La Cour de cassation rappelle la formule dans son arrêt du 16 avril 2026 : Selon ce texte, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191 ; texte de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Tout congé qui n’indique aucun motif, qui invoque un motif vague comme la convenance personnelle sans autre précision, ou qui vise la reprise sans désigner le bénéficiaire avec son nom, son adresse et son lien avec le bailleur, encourt la nullité. La nullité se demande devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour un logement situé à Paris, et elle anéantit toute la procédure d’expulsion engagée sur ce fondement.

La reprise pour habiter suppose que le bénéficiaire occupe le logement à titre de résidence principale. Le bénéficiaire peut être le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants ou ses descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Une reprise au profit d’un ami, d’un neveu ou d’une société ne remplit pas ces conditions. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, et le juge vérifie cette réalité même d’office : la loi précise qu’en cas de contestation, le juge peut contrôler la réalité du motif du congé et le respect des obligations qu’il comporte. Concrètement, le locataire parisien qui reçoit un congé pour reprise doit exiger de voir les justificatifs : où habite actuellement le bénéficiaire, pourquoi ce déménagement, quel calendrier, quelles démarches déjà accomplies. Un bailleur qui annonce reprendre un studio parisien pour y loger son fils étudiant alors que ce fils est déjà locataire d’un autre appartement dans la même ville avec un bail en cours devra expliquer la cohérence du projet. À l’inverse, un projet documenté, mutation professionnelle du bénéficiaire à Paris, vente de sa résidence précédente, inscription des enfants dans une école du quartier, résiste à la contestation.

Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. L’offre doit indiquer le prix et les conditions de la vente, porter sur le logement sans occupant, et ne peut inclure des frais d’agence à la charge du locataire. Le locataire qui accepte dispose ensuite de deux mois pour réaliser la vente, et de quatre mois s’il recourt à un prêt. Passé le délai de deux mois sans acceptation, le bailleur retrouve sa liberté mais reste tenu par l’offre notifiée : s’il vend ensuite à un tiers à des conditions plus avantageuses, prix inférieur ou charges allégées, le locataire évincé dispose d’un recours. À Paris, où les prix rendent l’exercice du droit de préemption souvent théorique, l’enjeu pratique se déplace vers le contrôle de la régularité de l’offre : prix manifestement dissuasif fixé pour décourager toute acceptation, description incomplète du bien, absence de diagnostic, ou congé de pure façade derrière lequel le bailleur ne vend jamais et reloue quelques mois plus tard à un loyer supérieur. Quand le congé pour vente masque une volonté de contourner l’encadrement des loyers à Paris et de relouer au prix du marché, la fraude se prouve par la remise en location constatée après le départ, et elle ouvre droit à des dommages et intérêts.

Le motif légitime et sérieux recouvre deux familles de situations. Côté locataire, l’inexécution de ses obligations : loyers impayés malgré un commandement de payer resté sans effet, retards de paiement répétés et documentés, défaut d’assurance habitation après mise en demeure, troubles de voisinage établis par des constats et des témoignages, sous-location interdite. Côté bailleur, un motif réel tenant à sa situation : nécessité de reprendre le logement pour y réaliser des travaux lourds de réhabilitation incompatibles avec l’occupation, démolition ou changement d’usage autorisé. Un différend personnel, le souhait de loger un proche qui n’entre pas dans le cercle légal de la reprise, ou la simple volonté d’augmenter le loyer ne constituent jamais un motif légitime et sérieux. Le congé doit décrire précisément les faits reprochés ou la situation invoquée, avec dates et pièces visées, car un motif formulé en termes généraux expose le congé à l’annulation.

Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée qui paralyse le congé pour reprise ou pour vente : lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans à la date d’échéance du bail et que ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds en vigueur, ou lorsqu’il a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans dans les mêmes conditions de ressources, le bailleur ne peut lui donner congé que s’il lui propose un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par la loi. À Paris, cette proposition doit se situer dans le même arrondissement ou un arrondissement limitrophe, ou dans la même commune ou une commune limitrophe en proche banlieue. Le bailleur qui omet cette offre de relogement voit son congé annulé. La protection ne joue pas quand le bailleur lui-même est âgé de plus de soixante-cinq ans ou que ses ressources sont modestes, ni en cas de congé pour motif légitime et sérieux tenant à l’inexécution des obligations du locataire. Vérifier l’âge et les ressources à la date d’échéance du bail constitue donc un réflexe immédiat dès réception du congé.

B. Délais de préavis, notification et prix de vente : le congé du bailleur six mois avant l’échéance

En location vide, le congé du bailleur doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice, soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un congé notifié tardivement ne vaut pas pour l’échéance visée : le bail se renouvelle et le congé prend effet pour l’échéance suivante, ce qui offre au locataire une année de répit supplémentaire en bail de trois ans. Le calcul du délai part de la réception effective par le locataire, pas de l’envoi : une lettre recommandée présentée le 28 avril pour une échéance au 30 septembre respecte le délai, une lettre retirée tardivement au bureau de poste ou signifiée en août pour la même échéance ne le respecte pas. Le locataire doit donc conserver l’enveloppe, l’avis de passage et le récépissé, et noter la date exacte de première présentation. En meublé, le délai est de trois mois avant l’échéance du bail d’un an, mais le régime du congé pour reprise et pour vente y est plus souple, raison pour laquelle le présent article vise d’abord la location vide, majoritaire à Paris pour les résidences principales.

Le congé doit reproduire les mentions protectrices prévues par la loi, notamment le rappel du droit de préemption en cas de vente et les conditions de la protection liée à l’âge et aux ressources. L’omission de ces mentions n’entraîne pas automatiquement la nullité du congé dans tous les cas, mais elle fragilise sérieusement la position du bailleur devant le juge parisien et elle peut engager sa responsabilité si le locataire perd une chance d’exercer ses droits. Le locataire qui constate l’absence de ces paragraphes doit le signaler par écrit à son bailleur dès la réception du congé, par lettre recommandée, en demandant la régularisation. Cette lettre constituera une pièce utile si le litige se poursuit : elle démontre la bonne foi du locataire et fige la date à laquelle l’irrégularité a été dénoncée.

En cas de congé pour vente, l’offre de vente doit être complète et loyale. Le prix indiqué lie le bailleur : toute vente ultérieure à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables sans nouvelle offre au locataire évincé ouvre droit à réparation. Le délai de préemption de deux mois court à compter de la réception du congé valant offre. Le locataire qui souhaite acheter doit notifier son acceptation par écrit avant l’expiration de ce délai, puis justifier du financement dans les délais légaux. Celui qui ne souhaite pas acheter n’a aucune démarche à accomplir au titre de l’offre, mais il doit surveiller les publications de vente du bien après son départ : une annonce immobilière quelques semaines après la libération des lieux, relevée par constat d’huissier ou captures datées, constitue l’indice le plus parlant d’un congé de façade. La fiche officielle de Service-Public sur le congé du bailleur, vérifiée le 1er juin 2026, détaille ces règles : congé pour vendre valant offre de vente, droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis, renouvellement automatique du bail lorsque le locataire est protégé, et notification obligatoire par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.

Le sort du congé en cas de vente de l’immeuble occupé mérite une attention particulière à Paris, où les changements de propriétaire sont fréquents. L’acquéreur d’un logement occupé est lié par le bail en cours et ne peut donner congé pour reprise ou pour vente qu’en respectant des délais différés : si l’échéance du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acte authentique d’achat, le congé pour vente ne peut prendre effet qu’à la première échéance postérieure à ce délai de trois ans, et le congé pour reprise au terme d’un délai de deux ans après l’acte. Le locataire qui reçoit un congé d’un propriétaire récent doit donc vérifier la date de l’acte de vente, exiger sa production et calculer ces délais de protection. Un congé délivré dix-huit mois après l’achat pour une reprise immédiate est prématuré et encourt l’annulation.

Enfin, le congé du bailleur n’autorise jamais le locataire à cesser de payer son loyer pendant le préavis : le loyer et les charges restent dus jusqu’à la remise des clés, et le locataire qui organise sa propre défense en cessant tout paiement commet une faute qui fournira au bailleur un motif légitime et sérieux de substitution. La discipline du paiement intégral pendant toute la contestation constitue la première règle de la défense : un locataire à jour de ses loyers se présente devant le juge en position de victime d’un congé abusif, un locataire débiteur se présente en fautif qui conteste pour gagner du temps. Les quittances de loyer des douze derniers mois, les avis de virement et les attestations d’assurance habitation forment le socle documentaire de toute contestation sérieuse.

II. Contester un congé frauduleux et rester dans les lieux : preuves, juges et délais à Paris en octobre 2026

A. Démontrer que la reprise ou la vente est fictive : intention réelle et sérieuse, éléments postérieurs et sanction du congé frauduleux

Contester un congé pour reprise consiste à démontrer que l’intention du bailleur n’était ni réelle ni sérieuse au jour de la délivrance du congé. La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 octobre 2023, pose le cadre probatoire : La cour d’appel, qui pouvait tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils étaient de nature à établir cette intention, en a souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, et a ainsi légalement justifié sa décision. (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580). Cette solution joue dans les deux sens : le bailleur de bonne foi peut prouver son intention par des éléments postérieurs au congé, inscription sur les listes électorales de la commune, factures de travaux réalisés après la libération des lieux, contrats de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité, abonnement internet, déclaration fiscale du nouveau domicile ; symétriquement, le locataire peut établir la fraude par des éléments postérieurs, remise en location constatée, absence de travaux annoncés, maintien du bénéficiaire dans son ancien domicile, revente rapide sans occupation. L’appréciation se fait au jour de la délivrance du congé, mais la preuve s’administre avant, pendant et après.

La méthode de preuve du locataire suit un ordre précis. D’abord, exiger par écrit les justificatifs du projet de reprise : identité exacte du bénéficiaire, adresse actuelle, motif du déménagement, calendrier, attestations. Le silence ou les réponses évasives du bailleur alimentent déjà le dossier. Ensuite, surveiller le bien après le départ : mission de constat par commissaire de justice trois, six et douze mois après la libération, relevé des annonces immobilières portant sur l’adresse, interrogation du gardien et des voisins, vérification des listes électorales et des occupants déclarés. Un logement repris pour habiter qui se retrouve en location meublée touristique ou reloué à un loyer supérieur de trente pour cent signe une fraude difficile à contester. Ensuite, rassembler les incohérences du projet annoncé : bénéficiaire propriétaire d’un autre logement adapté à ses besoins dans la même ville, état de santé incompatible avec un emménagement dans un cinquième étage sans ascenseur, âge ou situation familiale contredisant le motif avancé, pluralité de congés pour reprise délivrés simultanément par le même bailleur pour plusieurs logements. Chaque incohérence prise isolément peut s’expliquer, leur faisceau emporte la conviction du juge.

Le congé frauduleux engage la responsabilité civile du bailleur. Le fondement de droit commun s’énonce ainsi : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. (article 1240 du code civil). Le locataire évincé sur la foi d’un faux motif peut demander l’annulation du congé s’il est encore dans les lieux, ou des dommages et intérêts s’il a déjà libéré le logement : frais de déménagement, différentiel de loyer entre l’ancien logement et le logement de remplacement pendant une durée raisonnable, frais d’agence, troubles de jouissance, préjudice moral lié à une expulsion injustifiée. Les juridictions parisiennes accordent des indemnisations substantielles quand la fraude est caractérisée par une remise en location rapide à un loyer majoré, car le préjudice se chiffre objectivement. La demande se porte devant le juge des contentieux de la protection, qui statue sur la validité du congé et sur la réparation. Attention au délai : l’action en contestation du congé et en indemnisation se prescrit, et le locataire qui découvre la fraude deux ans après son départ doit agir sans tarder dès la découverte des faits, en faisant constater la remise en location par un acte dont la date est certaine.

Un cas limite tranché récemment mérite d’être connu des héritiers bailleurs : lorsque le bénéficiaire désigné de la reprise décède avant l’expiration du préavis de six mois, le congé devient sans effet. La Cour de cassation l’affirme dans son arrêt du 16 avril 2026 : Il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise. (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191). L’héritier du bailleur ne peut pas se prévaloir du congé délivré au profit du défunt, même s’il annonce à son tour vouloir habiter le logement : il doit délivrer un nouveau congé en son nom, avec un nouveau préavis de six mois. Le locataire parisien qui apprend le décès du bénéficiaire pendant son préavis doit le signaler par écrit et refuser de libérer les lieux sur le fondement du congé caduc. Symétriquement, l’héritier devenu bailleur doit reprendre toute la procédure à zéro au lieu d’assigner sur un congé privé d’effet, sous peine de rejet de sa demande d’expulsion.

La contestation s’organise procéduralement en deux temps. Tant que le bailleur n’a pas assigné, le locataire lui adresse une lettre recommandée de contestation motivée, pièce par pièce : nullité pour défaut de mention obligatoire, tardiveté du préavis, absence d’offre de relogement pour un locataire protégé, caractère fictif du motif avec les premiers éléments de preuve. Cette lettre interrompt la mécanique du départ négocié et place le bailleur face à ses responsabilités : maintenir un congé fragile l’expose à des dommages et intérêts. Si le bailleur assigne en validation de congé et en expulsion, le locataire constitue ses conclusions en réponse devant le juge des contentieux de la protection, soulève la nullité du congé à titre principal, demande subsidiairement des délais, et forme une demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour congé frauduleux. Il joint les quittances de loyer, l’attestation d’assurance, le congé contesté avec son enveloppe datée, l’échange de courriers, les constats et les attestations de témoins. Lorsque le litige porte sur l’occupation après l’échéance, le bailleur ne peut obtenir l’expulsion que par une décision de justice : toute tentative de changement de serrures, de coupure de fluides ou d’enlèvement des meubles par le bailleur lui-même constitue une voie de fait ouvrant droit à réparation et, le cas échéant, à des poursuites. Face à une expulsion sans décision de justice, le locataire appelle la police, fait constater les faits par commissaire de justice et saisit le juge en référé pour être réintégré. La procédure d’expulsion du locataire ne peut progresser que dans le cadre judiciaire, avec commandement de quitter les lieux, assignation et décision du juge.

B. Rester dans les lieux à Paris : trêve hivernale, délais de grâce du juge et préavis réduit du locataire qui part

Recevoir un congé valable ne signifie pas devoir quitter les lieux du jour au lendemain. Le droit de l’expulsion à Paris en octobre 2026 offre trois filets de protection successifs : le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, et les délais de grâce accordés par le juge. La loi pose le premier : Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Pendant ces deux mois, le locataire organise son relogement, sollicite les dispositifs d’aide et saisit le juge pour demander des délais supplémentaires. Le commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice après la décision d’expulsion, fait courir ce délai : quitter les lieux avant sa signification n’est jamais obligatoire, même si le congé a été validé.

La trêve hivernale suspend ensuite toute expulsion non exécutée au 1er novembre jusqu’au 31 mars suivant : Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour l’hiver 2026-2027, un locataire parisien dont l’expulsion a été ordonnée en septembre ou octobre 2026 mais non exécutée au 1er novembre reste donc dans les lieux jusqu’au 31 mars 2027 au moins, sauf relogement assuré ou entrée par voie de fait dans le domicile d’autrui. La trêve ne fait pas disparaître la dette d’indemnité d’occupation, qui continue de courir, mais elle interdit le concours de la force publique pendant cinq mois. Le locataire avisé utilise cette période pour reconstituer une épargne de relogement, déposer un dossier de demande de logement social, saisir la commission de médiation du droit au logement opposable et négocier avec le bailleur un départ amiable à la fin de la trêve contre l’effacement partiel de la dette. Le bailleur avisé, de son côté, ne laisse pas passer l’automne sans faire signifier le commandement et obtenir la décision, car chaque semaine perdue avant le 1er novembre repousse l’exécution effective au printemps suivant.

Le juge peut en outre accorder des délais renouvelables quand le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales : Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Ces délais, d’une durée totale pouvant atteindre plusieurs années par renouvellements dans les situations les plus difficiles, se demandent devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, en démontrant la bonne foi des démarches : attestations de recherche de logement, demandes de logement social et de mutation, suivi par une assistante sociale, scolarisation des enfants dans l’arrondissement, état de santé nécessitant le maintien à proximité d’un hôpital parisien, âge avancé, ressources modestes. Le juge tient compte aussi du comportement du locataire, paiement de l’indemnité d’occupation, entretien du logement, absence de troubles, et de la situation du bailleur, notamment quand celui-ci a un besoin personnel urgent et documenté du logement. Solliciter ces délais dès l’assignation en expulsion, puis devant le juge de l’exécution après la décision, constitue la défense de droit commun du locataire parisien dont le congé est valable mais dont le relogement est impossible à court terme.

La spécificité parisienne tient aussi au préavis réduit dont bénéficie le locataire qui décide de partir de lui-même. Quand le logement est situé dans une zone tendue comme Paris, le locataire peut donner congé avec un préavis d’un mois seulement, sans avoir à justifier d’un motif personnel particulier autre que la localisation du bien. La Cour de cassation vient d’en préciser le formalisme dans un sens favorable aux locataires : Lorsque le bien loué est situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoie le 1° de l’article 15 précité, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891). Concrètement, le locataire parisien qui a trouvé un nouveau logement et veut limiter le double loyer indique l’adresse du bien, vise la zone tendue et la loi ALUR, et respecte un préavis d’un mois à compter de la réception de son congé par le bailleur. Cette solution, rendue pour un studio d’Île-de-France, s’applique à tous les congés de locataires parisiens. Elle change la négociation avec le bailleur qui a délivré un congé fragile : le locataire peut proposer un départ anticipé négocié, avec dispense du préavis restant et restitution du dépôt de garantie, plutôt qu’un contentieux sur plusieurs années. Le bailleur qui refuse tout accord et maintient un congé annulable prend le risque d’une condamnation à des dommages et intérêts alors qu’un protocole de départ aurait soldé le litige.

À Paris, le parcours juridictionnel et administratif du locataire menacé suit un ordre immuable. D’abord, faire vérifier le congé par l’ADIL 75, qui informe les locataires et bailleurs parisiens sur l’analyse juridique du congé, des délais et des droits, et conserve la trace écrite de son avis. Ensuite, répondre au bailleur par lettre recommandée motivée avant toute assignation. Puis, si le bailleur assigne, comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy, avec un dossier complet et, si possible, l’assistance d’un avocat. Après la décision, saisir au besoin le juge de l’exécution pour les délais de grâce. En parallèle, signaler sa situation aux services sociaux de l’arrondissement, déposer une demande de logement social et, en cas de menace d’expulsion sans relogement, saisir la commission de médiation DALO. Chaque démarche accomplie renforce la demande de délais : le juge qui constate des recherches actives et documentées accorde plus facilement un sursis que face à un occupant passif. Le propriétaire bailleur, de son côté, sécurise sa procédure en respectant scrupuleusement chaque étape, car une seule irrégularité, commandement prématuré, assignation devant une juridiction incompétente, décompte erroné des délais, renvoie l’expulsion de plusieurs mois, au-delà de la trêve hivernale.

Rappelons enfin l’obligation fondamentale qui pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail, y compris pendant le préavis : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (article 1719 du code civil). Le bailleur qui cesse d’entretenir le logement pendant le préavis, coupe le chauffage collectif ou refuse une réparation urgente pour hâter le départ du locataire manque à cette obligation et s’expose à une condamnation. Le locataire qui subit de telles pressions les fait constater par commissaire de justice, met le bailleur en demeure par écrit et saisit le juge si nécessaire. La période du préavis reste une période de bail à part entière, avec les mêmes droits et les mêmes devoirs des deux côtés.

Conclusion

Un congé du bailleur reçu à Paris en octobre 2026 se traite comme un dossier contentieux dès le premier jour : vérifier le motif et les mentions obligatoires à peine de nullité, contrôler le préavis de six mois à compter de la réception effective, exercer le droit de préemption dans les deux mois en cas de vente, invoquer la protection liée à l’âge et aux ressources quand elle s’applique, et rassembler les preuves de la réalité ou de la fictivité du projet du bailleur. La jurisprudence récente donne aux deux parties des armes précises : contrôle de l’intention réelle et sérieuse au jour du congé avec preuves postérieures admises des deux côtés, caducité du congé quand le bénéficiaire de la reprise décède avant la fin du préavis, préavis d’un mois facilité pour le locataire parisien en zone tendue. Quand le congé est valable, le locataire dispose encore du délai de deux mois après le commandement, de la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 et des délais de grâce du juge pour organiser son relogement dans des conditions normales. Quand le congé est frauduleux, l’annulation et les dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile réparent le préjudice du locataire évincé. Dans tous les cas, payer le loyer jusqu’au départ, écrire au bailleur par lettre recommandée, faire vérifier le congé par l’ADIL 75 et comparaître avec un dossier complet devant le juge parisien font la différence entre un départ subi et une sortie maîtrisée.