Un dimanche soir, le ballon d’eau chaude de la salle de bains se met à goutter, puis à pisser, puis à inonder : le locataire coupe l’arrivée d’eau tant bien que mal, et le lendemain matin le voisin du dessous découvre une auréole brune qui s’étend sur son plafond. Qui doit réparer le ballon, qui paie le plombier, qui indemnise le voisin, et que faire quand le bailleur ne répond pas ? La réponse tient en trois phrases. L’entretien courant du chauffe-eau, détartrage, nettoyage et petites pièces, incombe au locataire ; le remplacement d’un appareil vétuste ou hors d’usage sans faute du locataire incombe au bailleur, qui doit entretenir le logement en état de servir à l’usage convenu ; et chacun, locataire, bailleur et voisin, déclare le sinistre à sa propre assurance, le voisin pouvant en outre agir contre l’occupant du dessus sur le fondement du trouble anormal de voisinage, sans avoir à prouver une faute. Trois réserves s’imposent d’emblée. D’abord, tout dépend des faits et des contrats : un bail qui met l’entretien à la charge du bailleur, une assurance qui exclut formellement tel dommage, une fuite provoquée par une maladresse du locataire changent la répartition, et les contrats signés priment sur toute analyse générale. Ensuite, une auréole ne prouve à elle seule ni l’origine de la fuite ni son responsable : sans constat, sans mise en demeure et sans expertise, même le meilleur droit reste lettre morte. Enfin, seul le juge tranche les désaccords persistants : les décisions citées ici tranchent des cas d’espèce et n’annoncent jamais l’issue d’un autre dossier.

I. Le ballon fuit dans un logement loué : qui fait quoi ?

A. Ce que le locataire doit entretenir, et ce que son silence lui coûte

Le point de départ est la liste des réparations locatives, fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 et détaillée par la fiche officielle du service public consacrée à l’entretien courant et aux réparations locatives à la charge du locataire. Pour le chauffage, l’eau chaude et la robinetterie, le locataire doit entretenir les installations, ce qui implique notamment de rincer et nettoyer les corps de chauffe et les tuyauteries, de remplacer les petites pièces des appareils à gaz et les joints des robinets, et, pour l’évier et les appareils sanitaires, de nettoyer les dépôts de calcaire (fiche en vigueur). Autrement dit, le détartrage du ballon, la vérification du groupe de sécurité, le remplacement des joints et le nettoyage des corps de chauffe relèvent de l’occupant, qu’il s’en charge lui-même pour les gestes simples ou qu’il fasse appel à un professionnel. Un guide sectoriel mis à jour le 19 août 2026 le confirme en langage courant : la vidange de la cuve, le détartrage et la vérification du groupe de sécurité font partie des opérations attendues, et si la loi n’impose pas d’entretien obligatoire confié à un professionnel pour un ballon électrique comme elle le fait pour les appareils à gaz, une maintenance régulière reste à prévoir, d’autant que les pannes de chauffe-eau sont rarement couvertes par l’assurance habitation.

Cette charge a une contrepartie souvent ignorée : le devoir d’alerte. La même fiche officielle précise que si c’est la vétusté des canalisations qui provoque une fuite d’eau, le locataire doit avertir le propriétaire, à qui il revient de faire procéder aux réparations nécessaires (même fiche). Le raisonnement vaut pour le ballon : rouille qui perfore la cuve, eau qui rougit, disjoncteur qui saute, écoulement continu au groupe de sécurité. Le locataire qui constate ces signes et se tait prend un double risque. D’une part, son assureur pourra lui opposer un défaut d’entretien pour refuser ou réduire l’indemnisation. D’autre part, le bailleur pourra soutenir que le remplacement complet, devenu nécessaire par la faute d’un entretien négligé, doit rester à la charge de l’occupant. Concrètement, dès les premiers signes, il faut écrire au bailleur ou à l’agence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courriel conservé, décrire les symptômes, demander l’intervention d’un plombier et conserver une copie de chaque échange : cette lettre, anodine en apparence, devient la pièce numéro un du dossier si l’affaire dégénère.

Le locataire doit aussi penser à son voisin du dessous avant même que l’eau n’arrive chez lui. Prévenir le voisin, couper l’eau, photographier le ballon et les écoulements, relever les dates et les heures : ces gestes simples établissent la bonne foi de l’occupant et évitent que le voisin ne l’assigne seul, faute de mieux, alors que la responsabilité du remplacement pèse sur le bailleur. Car c’est l’autre versant du dossier : quand l’appareil est mort de vieillesse, ce n’est plus au locataire de payer.

B. Ce que le bailleur doit remplacer, et comment l’y contraindre

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » : c’est l’article 1719 du code civil (texte en vigueur). L’article suivant est encore plus net : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » C’est l’article 1720 du code civil (texte en vigueur). Le partage est donc lisible : au locataire les menues réparations d’usage, au bailleur tout le reste, et notamment le remplacement d’un chauffe-eau arrivé en fin de vie, percé par la corrosion ou hors d’usage sans faute de l’occupant. Le guide sectoriel déjà cité le dit sans détour : si l’appareil est vétuste ou défaillant sans faute du locataire, son remplacement est à la charge du propriétaire. Un ballon a une durée de vie usuelle d’une dizaine d’années, parfois davantage avec un bon entretien et une eau peu calcaire, parfois moins : au-delà, exiger du locataire qu’il paie un appareil neuf au motif qu’il ne l’a pas détartré chaque année inverse la charge legale, sauf à démontrer un véritable défaut d’entretien à l’origine de la panne.

Encore faut-il mettre le bailleur en mesure, puis en demeure, d’agir. La méthode qui fonctionne devant le juge suit quatre temps. D’abord la lettre recommandée décrivant la panne et demandant le remplacement, avec un délai raisonnable de quinze jours à un mois. Ensuite, si le silence persiste, la mise en demeure formelle par lettre recommandée ou par commissaire de justice, qui fera courir les dommages et intérêts et établira la résistance du bailleur. Puis la tentative de conciliation : l’article 750-1 du code de procédure civile impose, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », que la demande en justice soit précédée « d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative », notamment « ou à un trouble anormal de voisinage » ou quand elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros (texte en vigueur). Enfin, le juge : au fond devant le juge des contentieux de la protection, ou en référé pour obtenir rapidement l’exécution des travaux.

Deux décisions récentes montrent ce que le juge fait de ces dossiers quand le bailleur laisse pourrir la situation. Le 31 juillet 2025, le tribunal de proximité de Saint-Ouen, dans un litige opposant une locataire à son bailleur après un dégât des eaux du 7 février 2023 lié à la fuite du radiateur de la salle de bains, a retenu que le bailleur, tenu par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’entretenir les locaux, devait remplacer l’appareil : le tribunal a enjoint au bailleur de faire procéder à ses frais et sans délai au remplacement du radiateur, et l’a condamné à 382 euros pour le préjudice de jouissance, 300 euros pour le préjudice moral, 242 euros pour la facture du plombier et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (tribunal judiciaire de Bobigny, pôle de proximité de Saint-Ouen, 31 juillet 2025, RG 25/02730). Surtout, le tribunal a mis à la charge du bailleur la vétusté déduite par l’assureur de la locataire : quand le propriétaire tarde à intervenir, c’est lui qui absorbe la décote, pas l’occupant. Le 27 janvier 2026, statuant en référé, le juge des contentieux de la protection de Paris a ordonné à un bailleur de faire cesser les troubles affectant le logement, en réalisant une liste précise de travaux comprenant la réparation ou le remplacement des radiateurs défectueux et la réparation de la tuyauterie, dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision, et a autorisé la locataire, à défaut d’exécution, à consigner la moitié de son loyer à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à l’achèvement des travaux (tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 27 janvier 2026, RG 25/08863). La consignation n’est donc pas un geste sauvage que le locataire déciderait seul : c’est une autorisation que le juge accorde, encadrée, temporaire et reversée quand les travaux sont faits. En revanche, le locataire qui n’a plus de droit sur le logement ne peut plus rien exiger : le 26 juin 2026, le même juge parisien, constatant que le bail avait pris fin par l’effet d’un congé et que l’occupant était sans droit ni titre, l’a débouté de l’intégralité de ses demandes et a ordonné son expulsion (tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 26 juin 2026, RG 25/11117). Moralité procédurale : on agit pendant que le bail est en cours, avec une mise en demeure préalable, et on ne cesse pas de payer son loyer de sa propre initiative.

II. Quand l’eau traverse le plancher : voisins et assurances

A. Le voisin du dessous n’a pas à prouver une faute, mais il doit prouver le trouble

L’eau qui descend chez le voisin change le cadre juridique : on quitte le contrat de bail pour la responsabilité du voisinage. Depuis le 17 avril 2024, le siège de la matière est l’article 1253 du code civil, aux termes duquel « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (texte en vigueur). Responsable de plein droit signifie sans faute à démontrer : le voisin n’a pas à établir que l’occupant du dessus a mal entretenu son ballon, il lui suffit d’établir que l’eau vient de chez lui et que le dommage excède les inconvénients normaux du voisinage. La Cour de cassation l’a rappelé le 16 mars 2022 : l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit (Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954). Dans cette affaire de conduites fuyardes dont les premiers désordres remontaient à 1997 et 2005, la Cour a censuré les juges d’appel qui avaient imputé aux seuls acquéreurs un trouble trouvant sa cause dans des fuites antérieures à la vente : le vendeur restait responsable du trouble causé par l’immeuble avant la cession. Transposé au ballon percé, l’enseignement est double : le propriétaire du logement d’où vient l’eau répond même sans faute personnelle, et il ne peut pas se défausser sur l’occupant ou sur l’ancien propriétaire quand la cause lui est imputable.

Le contentieux le plus proche d’une fuite de ballon a été jugé à Grenoble le 2 juillet 2026. Une occupante avait déclaré à son assurance, dès le 25 mai 2020, un dégât des eaux provenant d’une fuite depuis l’appartement situé au-dessus du sien, appartement appartenant à un bailleur et occupé par un locataire assuré : après des réparations inefficaces et une expertise, elle avait assigné le bailleur, le locataire et l’assureur de ce dernier. Le tribunal a déclaré la responsabilité du bailleur du dessus engagée sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage et l’a condamné à payer 800 euros au titre du préjudice de jouissance, tout en rejetant sa demande de garantie contre son propre locataire (tribunal judiciaire de Grenoble, 6ème chambre civile, 2 juillet 2026, RG 23/05374). Trois leçons pratiques s’en dégagent. Premièrement, le voisin assigne utilement le propriétaire du logement d’où vient l’eau, pas seulement l’occupant, et le juge peut retenir le premier même quand le second est assuré. Deuxièmement, l’expertise, amiable puis judiciaire si nécessaire, est le pivot du dossier : dans cette affaire, c’est le rapport d’expertise qui a fixé l’origine et la persistance des désordres. Troisièmement, le préjudice de jouissance, taches, humidité, pièces inutilisables, se chiffre en centaines d’euros même sans drame : inutile d’inventer un préjudice moral systématique, que le tribunal grenoblois a d’ailleurs rejeté.

Reste la procédure. Avant d’assigner pour un trouble de voisinage, la tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire sous peine d’irrecevabilité, comme on l’a vu avec l’article 750-1 du code de procédure civile, et le service public le rappelle dans sa fiche consacrée aux troubles de voisinage. En cas d’urgence, fuite toujours active, plafond qui menace de s’effondrer, le référé permet d’obtenir vite une expertise, des travaux ou une provision : l’article 835 du code de procédure civile autorise le juge à « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et à « accorder une provision au créancier » quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable (texte en vigueur). Lorsque le bâtiment lui-même se dégrade, un autre texte peut entrer en jeu : l’article 1244 du code civil dispose que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction » (texte en vigueur). Lorsque le dossier mêle bail récalcitrant, voisin endommagé et assurances qui se renvoient la balle, se faire accompagner par un avocat en droit immobilier à Paris permet de choisir le bon défendeur, le bon juge et la bonne mesure, plutôt que d’assigner tout le monde au hasard et de perdre sur la procédure.

B. Assurances, facture d’eau et consignation : le circuit de l’argent

Chacun déclare à son assureur, et vite. Le locataire dont le ballon fuit déclare le sinistre à son assurance habitation, contrat dont la souscription est d’ailleurs obligatoire pour le locataire ; le bailleur déclare à la sienne ; le voisin du dessous déclare à la sienne, qui l’indemnisera puis exercera un recours contre l’assureur du responsable. Ce circuit triangulaire fonctionne à condition de le nourrir : constat amiable de dégât des eaux rempli avec le voisin quand c’est possible, photographies datées, factures du plombier, lettres au bailleur, rapport d’expertise. Sur le fond du droit des assurances, l’article L. 113-1 du code des assurances dispose que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police » (texte en vigueur). Deux conséquences pratiques : l’assureur ne peut refuser de garantir en invoquant une exclusion vague ou introuvable, l’exclusion doit être formelle et limitée ; et il ne répond pas des dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré, ce qui vise la fraude ou la dégradation volontaire, pas la négligence ordinaire. Quant au jeu dans le temps des garanties de responsabilité, l’article L. 124-5 du code des assurances prévoit que « La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation », tout en précisant que, pour la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, « la garantie est déclenchée par le fait dommageable » (texte en vigueur). C’est ce texte qu’avait violé la cour d’appel censurée par la Cour de cassation le 16 mars 2022, pour avoir écarté la garantie au motif que les désordres initiaux étaient antérieurs au contrat alors que la cause génératrice du dommage s’était poursuivie pendant la période de garantie. Pour l’assuré, la leçon est claire : une fuite qui dure, ballon qui goutte pendant des mois avant de lâcher, reste garantie tant que le fait dommageable se poursuit sous l’empire du contrat, et l’assureur ne peut pas se retrancher derrière la date des premières gouttes.

Un poste souvent oublié est la facture d’eau. Un ballon qui fuit en continu, une chasse ou un groupe de sécurité qui coule pendant des semaines, et la consommation s’envole. Le service public rappelle, dans sa fiche sur la fuite d’eau et la facture, que si un dysfonctionnement du compteur est constaté, la part de la consommation qui excède le double de la consommation moyenne n’est pas facturée (fiche en vigueur). Ce plafonnement légal ne joue que si l’on fait vérifier le compteur et constater le dysfonctionnement, et il ne dispense pas de réparer la fuite : c’est un bouclier contre la facture aberrante, pas une dispense d’entretien. En location, le locataire qui reçoit une facture anormale doit donc alerter le bailleur et le distributeur d’eau sans attendre, demander la vérification du compteur et conserver tous les justificatifs : la surconsommation devient alors un poste du préjudice réclamé au responsable de la fuite, plutôt qu’une somme payée puis pleurée.

Enfin, que faire de son loyer quand le bailleur refuse durablement de remplacer le ballon et que l’eau chaude manque depuis des semaines ? Surtout pas le suspendre ni le consigner seul : le loyer reste dû et la justice sanctionne l’auto-consignation par des condamnations au paiement, parfois avec résiliation du bail à la clé. La voie régulière est celle qu’a suivie la locataire parisienne de l’ordonnance du 27 janvier 2026 : demander au juge, en référé, l’autorisation de consigner une partie du loyer à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à l’achèvement des travaux. Le juge dose la mesure, ici la moitié du loyer, et la subordonne à l’inexécution constatée après signification. Cette consignation judiciaire a trois vertus : elle fait pression sur le bailleur sans constituer un impayé, elle conserve les fonds pour le jour où les comptes se solderont, et elle démontre la bonne foi du locataire. À l’inverse, cesser de payer au motif que le ballon est en panne, sans décision de justice, expose à une procédure en résiliation pour impayés que le mauvais état du ballon ne suffira pas à faire écarter : on ne compense pas soi-même une créance de travaux avec une dette de loyer.

Conclusion

Un chauffe-eau qui fuit n’est jamais une fatalité ni une loterie : l’entretien courant, détartrage, joints et groupe de sécurité, appartient au locataire, qui doit alerter par écrit dès les premiers signes ; le remplacement d’un appareil usé par le temps appartient au bailleur, tenu de délivrer et d’entretenir un logement en état de servir ; et l’eau qui atteint le voisin engage la responsabilité de plein droit du propriétaire d’où elle provient, sans faute à démontrer, avec des préjudices de jouissance que les tribunaux chiffrent réellement, 382 euros ici, 800 euros là, outre les factures et l’article 700. La méthode tient en cinq gestes : photographier et dater, écrire au bailleur par lettre suivie, déclarer à chaque assurance avec constat, tenter la conciliation avant d’assigner, et saisir le juge en référé quand l’eau coule encore ou que le bailleur fait le mort. Chaque dossier reste un cas d’espèce, chaque contrat a ses exclusions, et les montants cités sanctionnent des situations précises, jamais promises à l’avance : mais un occupant qui constate, écrit et déclare tôt arrive devant le juge avec un dossier, quand celui qui attend n’y arrive qu’avec une auréole.