La scène se répète chaque automne à Paris : une colocation montée à la rentrée de septembre se fissure dès octobre, un colocataire rend ses clés et cesse de payer, puis le bailleur ou l’agence réclame sa part aux occupants restés dans les lieux. Celui qui est parti pense que son congé l’a libéré de tout. Ceux qui restent découvrent une clause de solidarité dans le bail et une mise en demeure qui vise la totalité du loyer. Entre les deux, une caution versée au départ semble bloquée sans recours. Le droit applicable tient en trois textes et quatre décisions récentes : la solidarité du sortant s’éteint au plus tard six mois après l’effet de son congé, sa caution suit le même sort, et le dépôt de garantie ne se récupère qu’à la fin de la colocation, après comparaison des états des lieux. Voici comment ces règles s’articulent, ce que les juges en font en 2026, et la marche à suivre à Paris pour payer ce qui est dû, ni plus, ni moins.
I. Le colocataire qui donne congé reste tenu des loyers pendant six mois au maximum
A. Congé, clause de solidarité et extinction au bout de six mois sans remplaçant
La colocation se définit comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, pour leur résidence principale, par un contrat unique ou plusieurs contrats, comme le rappelle le paragraphe I de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. » Lorsque le bail contient une clause de solidarité, chaque colocataire répond de la totalité des sommes dues au bailleur, y compris la part des autres. Le départ de l’un d’eux ne fait pas disparaître cette solidarité du jour au lendemain. Le paragraphe VI du même article fixe la règle de sortie : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Autrement dit, deux issues seulement : un remplaçant entre au bail pendant le préavis et la solidarité du sortant cesse à la fin du préavis, ou aucun remplaçant n’entre et la solidarité survit six mois après l’effet du congé, puis s’éteint.
La Cour de cassation a donné à ce texte toute sa portée dans un arrêt de principe du 8 avril 2021, troisième chambre civile, numéro 19-23.343, qui concernait deux copreneurs solidaires dont l’une avait donné congé à effet au 29 avril 2015 : « Selon ce texte, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » La Cour en tire une conséquence directe, au paragraphe 9 de l’arrêt : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. » Seules les dettes nées pendant la période de solidarité peuvent donc être mises à la charge du sortant ; celles qui naissent après, non. Dans cette affaire, la cour d’appel avait imputé à la colocataire partie un prorata de charges et de réparations arrêté plusieurs mois après la fin de sa solidarité, à partir d’un état des lieux de sortie établi avec le seul occupant resté dans les lieux. La cassation est totale : « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 juillet 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier »
Les juges du fond appliquent cette solution sans hésiter en 2026. Le 10 septembre 2026, la cour d’appel de Douai, chambre 8 section 4, numéro 25/01161, a jugé dans une affaire opposant une occupante partie à un bailleur social : « Selon l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, sinon elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». Le congé avait été réceptionné le 9 juillet 2024, le préavis était de trois mois et aucune remplaçante n’était entrée au bail, de sorte que la solidarité s’est éteinte le 9 avril 2025, et l’occupante partie est restée tenue de la dette locative jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur en mars 2025. Le 7 juillet 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, numéro 25/01871, a retenu la même analyse : « Le paragraphe VI ajoute que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Le colocataire parti y a été jugé « solidairement responsable des dettes de loyers contractées entre le 24 octobre 2022 et le 3 juillet 2025, soit six mois après la date d’effet du congé régulièrement délivré en l’absence de nouveau locataire figurant au contrat ». Pour le colocataire restant comme pour le sortant, la date d’effet du congé et l’entrée ou non d’un remplaçant au bail sont donc les deux pièces qui commandent tout le calcul.
B. La caution du sortant suit le même sort et le dépôt de garantie reste bloqué jusqu’à la fin
Le sort de la personne qui s’est portée caution pour le colocataire parti obéit à la même chronologie. Le paragraphe VI de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 vise ensemble « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui », et le jugement de Thonon-les-Bains du 7 juillet 2026 l’applique littéralement. Le bailleur qui poursuit le garant du sortant pour des loyers nés après l’extinction de la solidarité agit hors délai de l’engagement. En pratique, le garant doit exiger du bailleur la date d’effet du congé et la preuve de l’absence de remplaçant au bail pendant les six mois qui ont suivi, car c’est de ces deux éléments que dépend la fin de son engagement. Lorsque l’acte de cautionnement ne permet pas d’identifier le colocataire garanti, le même texte prévoit la sanction : l’acte « identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution ».
Le dépôt de garantie, lui, ne se récupère pas au départ du sortant. La fiche officielle du service public consacrée à la colocation l’énonce sans détour : le colocataire partant ne peut pas exiger du bailleur la restitution de sa part du dépôt de garantie et doit chercher une solution amiable avec ses colocataires. La restitution n’intervient qu’une fois que tous les colocataires ont quitté le logement et remis les clés, et le bailleur verse alors le dépôt à l’un des colocataires. Le sortant doit donc négocier avec ceux qui restent ou avec l’entrant qui le remplace, par exemple un remboursement de sa quote-part contre quittance, sans pouvoir contraindre le bailleur. Ce blocage explique une grande partie des litiges d’octobre : l’argent reste entre les mains du bailleur jusqu’à la fin complète de la colocation, parfois des années après le départ.
Lorsque la fin arrive, les règles ordinaires de restitution reprennent leurs droits. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » A défaut, le délai est de deux mois à compter de la remise des clés. Et le retard coûte au bailleur : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » La Cour de cassation, dans son arrêt du 8 avril 2021 numéro 19-23.343, a précisé un point que les bailleurs contestent souvent : « Selon le premier de ces textes, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon le second, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. » Puis elle tranche : « En statuant ainsi, alors que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Le dépôt garantit donc le paiement des loyers, et le bailleur peut en déduire un arriéré, à condition de le justifier. Retrouver un locataire qui ne paie pas son loyer après le départ d’un colocataire relève alors du recouvrement ordinaire de la dette locative, dans la limite de la période de solidarité pour le sortant.
II. Récupérer sa part et se dégager : preuves, comptes et juge à Paris
A. États des lieux, avenant d’entrée et photos : prouver ce qui date d’avant le départ
La comparaison des états des lieux décide de la plupart des retenues. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location », et prévoit la sanction du refus de jouer le jeu : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » Cette présomption, à l’article 1731 du code civil, joue contre le locataire : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » En colocation, la fiche officielle du service public ajoute deux règles propres au départ isolé : si un nouveau colocataire remplace le partant en cours de bail, le remplaçant peut demander au bailleur la signature d’un avenant à l’état des lieux d’entrée d’origine, et l’état des lieux de sortie n’est établi qu’au départ de tous les colocataires ou du dernier d’entre eux, en présence de tous et signé par chacun. Le sortant a donc intérêt à exiger cet avenant le jour de son départ, avec photos datées de sa chambre et des parties communes, pour figer l’état des lieux tel qu’il le laisse. Sans ce document, les dégradations constatées des mois plus tard à la sortie collective risquent de lui être imputées au prorata, comme dans l’affaire censurée par la Cour de cassation en 2021.
Sur le fond, le bailleur ne retient que ce qui dépasse l’usure normale et ce qui incombe au locataire. L’article 1732 du code civil dispose : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement », ainsi que l’entretien courant et les menues réparations, sauf vétusté, malfaçon ou vice de construction. Le 18 mai 2026, le tribunal de proximité de Saint-Benoît, juge des contentieux de la protection, numéro 26/00062, a appliqué ce partage dans un litige de retenues sur dépôt : « Il appartient ainsi au bailleur de démontrer que les sommes retenues correspondent à des réparations locatives imputables au locataire et excédant l’usure normale du logement. » Constatant que « plusieurs désordres invoqués par la défenderesse existaient déjà lors de l’entrée dans les lieux ou relevaient de l’usure normale du logement » et que des frais de nettoyage « ne sont pas suffisamment justifiés », le tribunal a jugé que « la S.A.R.L. [G] ne justifie pas intégralement des retenues opérées sur le dépôt de garantie » et l’a condamnée à restituer le solde de 255,34 euros. La charge de la preuve pèse sur celui qui réclame, conformément à l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le colocataire qui conteste une retenue doit donc produire l’état des lieux d’entrée, l’avenant signé à son départ, ses photos et ses quittances, tandis que le bailleur doit produire la comparaison entrée-sortie et les factures ou devis correspondant aux désordres précis.
Deux garde-fous protègent en outre le locataire contre les retenues forfaitaires. D’une part, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause « Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ». Une grille tarifaire imposée par le bailleur, appliquée sans état comparatif ni facture, tombe sous ce texte. D’autre part, la jurisprudence exige des justificatifs individualisés : le tribunal de proximité de Saint-Benoît du 18 mai 2026 écarte des frais qui, selon le tribunal de proximité de Saint-Benoît du 18 mai 2026, « ne sont pas suffisamment justifiés au regard des éléments versés aux débats », et le juge des contentieux de la protection de Paris, le 25 juin 2026, numéro 25/08637, rappelle que « le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire ».
B. La sortie propre à Paris : mise en demeure, conciliation, commission et juge des contentieux
A Paris, la première étape reste une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui fait courir les délais et ouvre droit à la pénalité de 10 % par mois de retard commencé. Le sortant y rappelle la date d’effet de son congé, l’absence de remplaçant au bail ou au contraire son entrée pendant le préavis, et réclame le décompte détaillé des sommes retenues avec chaque justificatif. Le colocataire restant, poursuivi pour la part du partant, y oppose la fin de la solidarité six mois après l’effet du congé et exige le même décompte. Chacun joint la copie du bail avec la clause de solidarité, le congé et sa preuve de réception, l’état des lieux d’entrée et, pour le sortant, l’avenant signé à son départ. Cette lettre sert ensuite devant le conciliateur puis devant le juge.
La tentative de règlement amiable passe par le conciliateur de justice du domicile du logement parisien, saisi par simple demande, ou par la commission départementale de conciliation de Paris, compétente pour les litiges de dépôt de garantie, d’état des lieux et de charges, créée en application de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 par le décret du 19 juillet 2001 relatif aux commissions départementales de conciliation. Les décisions de 2026 montrent que les juges vérifient ce passage : le tribunal de proximité de Saint-Benoît du 18 mai 2026 relève qu’« Une tentative de conciliation a été organisée devant le conciliateur de justice le 13 janvier 2026 », soldée par une attestation de carence, avant de statuer au fond. A défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris tranche en dernier ressort jusqu’à 5 000 euros et à charge d’appel au-delà. La procédure commence par une tentative préalable obligatoire dans les cas prévus à l’article 750-1 du code de procédure civile, conciliation, médiation ou procédure participative, sauf exceptions prévues par ce texte. Devant le juge, les demandes se chiffrent : restitution du solde du dépôt, pénalité de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé, et remboursement des sommes payées au-delà de la solidarité échue. Le jugement de Bobigny du 30 mars 2026, numéro 25/12471, illustre le dénouement ordinaire : le bailleur, qui « reconnaît la dette qu’il explique par sa négligence », est condamné à payer 3 108 euros « au titre de la restitution du dépôt de garantie, arriéré locatif déduit et pénalités incluses », avec des délais de paiement aménagés en vingt-quatre mensualités. Les jugements sont exécutoires de droit à titre provisoire et le juge peut allouer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comme les 3 000 euros accordés par la Cour de cassation au colocataire qui avait obtenu la cassation.
Les délais d’action ne pardonnent pas l’attente. Le bailleur peut réclamer pendant trois ans tout impayé de loyers ou de charges, de sorte qu’une dette née en octobre 2026 reste exigible jusqu’en octobre 2029, et le locataire qui veut récupérer son dépôt ou contester une retenue agit dans le délai de prescription de cinq ans des actions personnelles et mobilières prévu à l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » A Paris comme en Île-de-France, où les colocations étudiantes et jeunes actifs se renouvellent à chaque rentrée, le réflexe utile en octobre 2026 tient en quatre gestes : dater précisément l’effet du congé du partant, vérifier l’entrée d’un remplaçant au bail pendant le préavis, faire signer l’avenant à l’état des lieux d’entrée le jour du départ, et adresser sans tarder la mise en demeure chiffrée. Ce dossier, complet dès l’automne, fait la différence devant le conciliateur comme devant le juge des contentieux de la protection.
Conclusion
Le colocataire qui quitte une colocation parisienne ne redevient pas un étranger au bail le jour de son départ : avec une clause de solidarité et sans remplaçant entré au bail, il répond des loyers nés pendant six mois après l’effet de son congé, puis il est libéré, et sa caution avec lui. Il ne récupère pas pour autant sa part du dépôt de garantie, bloquée jusqu’au départ de tous les occupants, et doit la négocier avec ceux qui restent ou avec l’entrant. A la fin de la colocation, seules les retenues justifiées pièce par pièce, au-delà de l’usure normale, survivent à la comparaison des états des lieux, et tout retard de restitution se paie 10 % du loyer mensuel par mois commencé. La Cour de cassation et les juges de 2026 appliquent ces règles avec constance, de la censure des proratas postérieurs à la solidarité jusqu’à la condamnation du bailleur négligent. Reste au sortant comme à ceux qui restent une exigence commune : écrire, dater, photographier et chiffrer, dès le mois d’octobre, car un dossier complet transforme un conflit de colocation en simple calcul.